Форма собственности на землю

 

 

 

 

 

 

8 - ^{стр. 43 Учебник Земельное право под редакцией Улюкаева, Чуркина}

^{9- ст.19 Земельного Кодекса РФ}

 

 

 

Помимо муниципальной  собственности, крупные муниципальные  образования - районы и округа - с 1 июля 2006 г. в соответствии с ФЗ от 17 апреля 2006 г. N 53-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс РФ, ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ", ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" приобрели право распоряжаться неразграниченными государственными землями.

 Это право предоставлено  муниципальным районам и округам,  за исключением столиц субъектов  и административных центров, порядок предоставления земельных участков в которых устанавливается законодательством субъектов Российской Федерации

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Частная форма собственности на землю.

 

Частная собственность  на землю подразделяется на несколько  видов в зависимости от правообладателя: индивидуальная собственность граждан и юридических лиц; общая собственность, подразделяемая на общую совместную, т.е. без определения долей, принадлежащих каждому участнику общей совместной собственности, и общую долевую собственность, когда доля каждого сособственника известна заранее.

Юридические лица, так  же как и граждане, могут по своему желанию объединять находящиеся  в их собственности земельные  участки и использовать их на праве  общей совместной и общей долевой  собственности.

В процессе земельной реформы граждане и их объединения могут приобретать в частную собственность земельные участки за плату или бесплатно из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности (приватизация). Кроме того, они могут это сделать путем совершения иных сделок с землей, предусмотренных земельным законодательством.

В соответствии со ст. 15 ЗК РФ собственностью граждан и юридических  лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные  ими по основаниям, установленным гражданским законодательством.

Граждане и юридические  лица имеют право на равный доступ к приватизации земли. Земельные  участки, находящиеся в государственной  или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в частную  собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с Земельным кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Право собственности  на землю включает три правомочия: владения, пользования и распоряжения землей.

Право владения землей означает физическое обладание предметом  собственности, т.е. землей. Владеть  землей может и не собственник, но только легитимно, т.е. в соответствии с законом. В противном случае владение землей будет считаться самовольным захватом или самовольной передачей земли, за что по законодательству может применяться юридическая ответственность. Осуществление данного правомочия производится путем ограничения доступа на земельный участок не собственников, т.е. лиц, не имеющих права на данный земельный участок.

Право пользования землей дает возможность эксплуатировать  ее полезные свойства и качества.

Возможность легального пользования землей является сердцевиной  не только права владения, но и права  собственности. Однако многие собственники не пользуются землей непосредственно, а предоставляют ее во владение и пользование другим лицам. Особенно это характерно для такого земельного собственника, как государство. Как показывает опыт стран мира, у собственника в этом случае сохраняется право на извлечение выгод из принадлежащей ему земли, но опосредованно - путем получения арендной платы за землю. Непосредственно же пользуется землей то лицо, которому она предоставлена во владение. Пользование в этом случае как бы раздваивается. Но что касается права пользования, то формально оно принадлежит владельцу земли - арендатору (а не собственнику), поскольку он непосредственно эксплуатирует землю.

Во многих случаях  собственник сам владеет и  пользуется своей землей. Чтобы отделить эти случаи от случаев предоставления земли в аренду, в теории права различают как бы две категории собственников: передающих и не передающих землю в чужое владение и пользование.

Собственнику принадлежит  право распоряжения землей. У владельца -не собственника (арендатора) этого права либо вовсе нет, либо он обладает им в ограниченном виде и только с согласия собственника.¹⁰

Распоряжение землей может выражаться в двух основных формах - вещественной и правовой. Юристы традиционно обращают внимание на правовую сторону распоряжения землей. Она выражается в праве собственника продать, заложить землю, передать ее в дар, обменять, завещать по наследству, сдать в аренду по частям или полностью, передать другому лицу в бесплатное пользование, внести в уставный капитал организации, т.е. в праве на определение юридической судьбы земельного участка как вещи. Иногда сюда добавляют право выбирать управляющего (управомоченное лицо), которому доверяется вести хозяйство от имени и по поручению собственника или дается право разделить свою землю на несколько частей, поручение управлять каждой из них особому лицу. Также к правовой форме распоряжения земельным участком необходимо отнести изменение его правового режима путем перевода земельного участка из одной категории в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка.

Но не меньшее значение имеет и вещественная форма распоряжения землей. Сюда относится право необратимого изменения назначения земли, например ее застройки, перепланировки ландшафта. Вещественное (физическое) распоряжение включает в себя также такие мероприятия, как трансформация угодий (например, посадка леса на месте пашни или раскорчевка леса под пастбище), проведение капитальных работ, направленных на защиту и (или) улучшение земли.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ¹¹

 

10 - ^{стр. 59 Учебник Земельное право под редакцией Улюкаева, Чуркина}

^{11- Указ Президента РФ от 9 января 2011 г. № 26 “Об утверждении перечня приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками”}

 

в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе РФ, и на иных особо установленных территориях Российской Федерации.

До установления Президентом Российской Федерации перечня приграничных территорий не допускается предоставление земельных участков, расположенных на указанных территориях, в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам.

Под приграничными территориями понимаются территории пограничной зоны, российской части вод пограничных рек, озер и иных водных объектов, внутренних морских вод и территориального моря Российской Федерации, где установлен пограничный режим, пунктов пропуска через Государственную границу, а также территории административных районов и городов, санаторно-курортных зон, особо охраняемые природные территории, объекты и другие территории, прилегающие к Государственной границе, пограничной зоне, берегам пограничных рек, озер и иных водных объектов, побережью моря или пунктам пропуска.

Иные "особо установленные территории" могут быть предусмотрены федеральными законами. Например, в соответствии со ст. 3 ФЗ от 24 июля 2002 г. "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.¹²

Общая собственность на земельные участки возникает в случаях, предусмотренных законодательством, или путем добровольного объединения собственниками принадлежащих им земельных участков. Соответственно, этот вид собственности возникает либо в силу закона, либо по заключаемому между собственниками договору.

Например, Федеральным законом  от 11 июня 2003 г. N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" установлено, что земельный участок, как и  любое иное имущество фермерского  хозяйства, принадлежит его членам на праве общей совместной собственности, если соглашением между ними не установлено право общей долевой собственности.¹³

Земельные участки, расположенные  под многоквартирными жилыми домами, являются общей долевой собственностью всех собственников помещений в  многоквартирном доме.

 

 

^{12- ст. 3 ФЗ от 24 июля 2002 г. "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"}

^{13- N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве"}

 

Законодательством РФ предусмотрены  особые условия вовлечения земельных  участков в гражданский оборот, что обусловлено в первую очередь спецификой земли как особого природного объекта. ГК РФ включает земельные участки в гражданский оборот и устанавливает общие рамки их оборотоспособности, указывая, что земельные участки могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле¹⁴, исходя из специфики объекта, определяет пределы использования земельных участков в гражданском обороте и, следовательно, возможности приобретения вещных и иных прав на такие участки. 
          Земли, изъятые из оборота, в силу особого характера расположенных на них объектов, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством¹⁵.

Правовая судьба находящихся  в государственной или муниципальной  собственности изъятых из оборота  земельных участков решается на основании  административных актов соответствующих  органов государственной власти и управления, муниципальных органов.  
         Ограниченные в обороте земельные участки не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. 
         Перечни земель, изъятых из оборота и ограниченных в обороте, сформулированы в пп. 4-5 ст. 27 ЗК РФ исчерпывающим образом, что исключает возможность их дополнения органами власти субъектов Федерации и органами местного самоуправления. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

^{14 п. 3 ст.  129. ЗК РФ}

^{15- п. 2 ст. 27 ЗК РФ}

 

 

 

            4. Права и обязанности собственников земельных участков

 

В соответствии с гражданским  законодательством собственнику принадлежат  права владения, пользования и  распоряжения своим имуществом. Это  три правомочия, которыми наделен каждый собственник.

ГК РФ наделяет собственника правом по своему усмотрению совершать  в отношении принадлежащего ему  имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и  не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. В том  числе собственник наделяется правом отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Права собственников  земельных участков на совершение сделок с принадлежащими им участками регулируются гражданским законодательством  с учетом особенностей, установленных  земельным законодательством. Статья 40 ЗК РФ содержит открытый перечень прав собственников земельных участков:

1) собственник земельного  участка имеет право использовать  в установленном порядке для  собственных нужд имеющиеся на  земельном участке общераспространенные  полезные ископаемые, пресные подземные  воды, а также пруды, обводненные карьеры в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно Федеральному закону "О недрах" предоставление участков недр в частную собственность  не предусматривается. Поэтому необходимо разграничивать понятия "участки  недр" и "добытые полезные ископаемые". Если недра и их участки принадлежат на праве собственности исключительно государству (ст. 1.2 Закона "О недрах"), то добытые общераспространенные полезные ископаемые могут находиться в собственности граждан и юридических лиц - собственников земельных участков. Собственники земельных участков вправе в соответствии со ст. 19 Закона "О недрах" по своему усмотрению в границах земельных участков осуществлять без применения взрывных работ добычу общераспространенных полезных ископаемых, не числящихся на государственном балансе, на глубину до пяти метров.¹⁶

Порядок пользования  недрами юридическими лицами и гражданами в границах предоставленных им земельных  участков с целью добычи общераспространенных полезных ископаемых устанавливается  законами и иными нормативно-правовыми актами субъектов Российской Федерации (ст. 18 Закона "О недрах").