Государственная регистрация прав на недвижимое имущество, установленных решением суда, арбитражного суда или третейского суда

Дополнительные документы  могут быть истребованы в случае, если представленные документы не соответствуют  статье 18 Закона о регистрации прав (п.2 ст. 17 Закона о регистрации прав).

    Правовая экспертиза при проведении государственной регистрации прав на основании судебного акта включает проверку:

1. Правильности оформления  копии судебного акта.

Требование по оформлению судебных актов изложены в Инструкции по делопроизводству в арбитражных  судах Российской Федерации, и Инструкции по судебному делопроизводству в  районном суде, утвержденной приказом Судебного департамента при Верховном  Суде Российской Федерации от 29.04.2003 № 36.

2. Указание на вступление  судебного акта в законную  силу.

Данное требование не касается решений третейского суда, для  которых возможность вступления в законную силу не предусмотрена.

3. Наличия в судебном  акте описания объекта, указания  правообладателя и вида подлежащего  государственной регистрации права  (общее требование, предусмотренное  ч. 1 ст. 18 Закона о регистрации  прав). Соответствие резолютивной  части решения требованиям, предъявляемым  законом о государственной регистрации.

    На практике встречаются случаи, когда лицо обращается с заявлением о государственной регистрации права на основании решения суда, а в Едином государственном реестре прав (далее - ЕГРП) имеются сведения о зарегистрированных правах другого лица.  

       Орган, регистрирующий права на недвижимое имущество и сделок с ним, обладает достаточными полномочиями для проверки соответствия судебного решения закону в части надлежащего оформления и наличия в судебном решении всех необходимых для проведения регистрации прав сведений, но существуют пределы правовой экспертизы судебного решения.     Кроме того, государственный регистратор может отказать в государственной регистрации только по определенным основаниям:

- документы, представленные  на государственную регистрацию  прав, по форме или содержанию  не соответствуют требованиям  действующего законодательства;

- лицо, выдавшее правоустанавливающий  документ, не уполномочено распоряжаться  правом на данный объект недвижимого  имущества;

- лицо, которое имеет права,  ограниченные определенными условиями,  составило документ без указания  этих условий;

- правообладатель не представил  заявление и иные необходимые  документы на государственную  регистрацию ранее возникшего  права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества;

- не представлены документы,  необходимые в соответствии с  настоящим Федеральным законом  для государственной регистрации  прав;

- имеются противоречия  между заявленными правами и  уже зарегистрированными правами;

- осуществление государственной  регистрации права собственности  не допускается в соответствии  с пунктом 5 статьи 25.2 настоящего  Федерального закона.

    При кажущейся простоте регистрации на основании данных судебных решений на практике иногда возникают сложности.

   Так в судебном решении должны излагаться все его части: вводная, описательная, мотивировочная и резолютивная.

     Согласно части 3 статьи 28 Закона о регистрации прав копии вступивших в законную силу решений и определений судов в отношении прав на недвижимое имущество подлежат в трехдневный срок обязательному направлению судебными органами в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.   

    Существует мнение, что право возникнет с момента вступления решения в законную силу. Однако момент возникновения права на недвижимость устанавливается не процессуальными нормами, а материальными нормами гражданского права. Право на недвижимость возникает по общему п. 2 ст. 8 ГК РФ - с момента его государственной регистрации. При этом только с момента государственной регистрации возникают признанные судом права на:

- бесхозяйное имущество  (п. 3 ст. 225 ГК);

- давностное владение (п. 1 ст. 234 ГК);

- самовольную постройку  (п. 3 ст. 222 ГК);

- имущество добросовестного  приобретателя (п. 2 ст. 223 ГК).

     В последнее время участились случаи обращения граждан и юридических лиц с заявлениями о регистрации прав на основании решений третейского суда о признании права собственности на недвижимое имущество.

     В соответствии с ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2002г. № 102-ФЗ "О третейских судах в Российской Федерации" (далее - Закон о третейских судах), в третейский суд может по соглашению сторон третейского разбирательства передаваться любой спор, вытекающий из гражданских правоотношений. Согласно ч. 2 ст. 5 того же Закона, третейское соглашение может быть заключено сторонами в отношении всех или определенных споров, которые возникли или могут возникнуть между сторонами в связи с каким-либо конкретным правоотношением.

     Рассмотрение третейским судом вопроса о признании права собственности не может быть предусмотрено третейским соглашением, поскольку правоотношение собственности является абсолютным правоотношением с неограниченным кругом обязанных лиц, которые не являются участниками третейского соглашения.

    Иски о признании права собственности могут рассматриваться только судами, входящими в судебную систему РФ.  

     В случае, когда на государственную регистрацию прав представлено решение третейского суда о признании права, и данное решение не оспорено в установленном законом порядке, оно может послужить основанием для регистрации возникновения, ограничения (обременения), прекращения, перехода прав не само по себе, а в совокупности с документами, необходимыми для государственной регистрации (например, договором, на основании которого возникло право на спорный объект недвижимого имущества).

    В данной ситуации можно расценить решение третейского суда как решение, которое не порождает право, а определяет принадлежность имущества той или иной стороне третейского разбирательства, основываясь на представленных сторонами правоустанавливающих документах и иных доказательствах возникновения права.

   Тем более, что в силу ст. 31 Закона о третейских судах, стороны, заключившие третейское соглашение, принимают на себя обязанность добровольно исполнять решение третейского суда. Стороны и третейский суд прилагают все усилия к тому, чтобы решение третейского суда было юридически исполнимо.

    В случае, когда на регистрацию представлено решение третейского суда при отсутствии иных документов, подтверждающих возникновение права, регистрирующий орган не лишен возможности приостановить регистрацию, а в дальнейшем принять решение об отказе.

    Исходя из положений Закона о третейских судах, решение третейского суда не является актом правосудия, так как закон не предусматривает обязательность решения для неопределенного круга лиц.

   Федеральным законом от 13.05.2008г. № 66-ФЗ внесены изменения в Закон о регистрации прав. Теперь обратиться в регистрирующий орган для проведения государственной регистрации прав собственности взыскателя может судебный пристав–исполнитель. В соответствии со ст.16 Закона о регистрации прав и ст.66 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", если права возникают на основании судебного акта или осуществляются в случаях, предусмотренных Федеральным законом "Об исполнительном производстве", то государственная регистрация прав может быть осуществлена по требованию судебного пристава-исполнителя.

     Судебный пристав-исполнитель вправе обратиться в регистрирующий орган для проведения в установленном порядке государственной регистрации права собственности должника на имущество, иного имущественного права, принадлежащего ему и подлежащего государственной регистрации, в целях последующего обращения взыскания на указанное имущество или имущественное право при отсутствии или недостаточности у должника иного имущества или имущественного права, на которое может быть обращено взыскание.

   Судебный пристав-исполнитель обращается в регистрирующий орган для проведения государственной регистрации прав собственности взыскателя на имущество, иное имущественное право, зарегистрированное на должника, в случаях, когда:

1) требование государственной  регистрации содержится в судебном  акте;

2) судебный акт содержит  указание на то, что имущество  или имущественное право принадлежит  взыскателю;

3) взыскатель по предложению  судебного пристава-исполнителя  оставил за собой нереализованное  имущество или имущественное  право должника.

    Для государственной регистрации прав должника на движимое имущество судебный пристав-исполнитель представляет в регистрирующий орган два экземпляра постановления о проведении государственной регистрации права должника и другие необходимые документы.

    Важной является и проблема определения места регистрирующего органа в процессе судебного заседания, т.е. привлекается регистрирующий орган в качестве ответчика или же третьего лица без самостоятельного требования. Эта проблема в основном затрагивает дела, связанные, например, с ликвидацией юридических лиц, смертью граждан, признанием граждан недееспособными до осуществления регистрации. В основном вторая сторона привлекает в данном случае в судебное заседание регистрирующий орган в качестве ответчика на основании п.3 ст.554 ГК РФ (в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности), что не является обоснованным. Ведь регистрирующий орган не уклоняется в данных случаях от регистрации, боле того, действует в соответствии с законодательством. Так, например, в соответствии с пп.1 п.1 ст.16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. Поэтому, например, если стороны заключили договор купли-продажи и одна из сторон до регистрации перехода права и права собственности умерла либо ликвидировалась, то первоначально нужно обращаться в суд, а не в регистрирующий орган. По данной категории дел регистрирующий орган не должен привлекаться в качестве ответчика, он может привлекаться в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

    Однако судебный акт об установлении права не относится к решениям исполнительного характера. В практике Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Хакасия были случаи выдачи исполнительных листов по решениям о признании права и возбуждению в отношении регистрирующего органа исполнительного производства.

    В подобной ситуации необходимо учитывать, что орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, не является лицом, обязанным исполнять такое решение. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество носит заявительный характер и, в этой связи, лицу, чьи права на недвижимое имущество были установлены в судебном порядке, необходимо обратиться в регистрирующий орган в установленном законом порядке и представить соответствующие документы.

     Согласно п. 3 ст. 165 ГК, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

     В соответствии с п. 3 ст. 551 ГК РФ при уклонении одной из сторон от регистрации перехода права собственности при продаже недвижимости суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

    Поскольку от регистрации уклоняется одна из сторон договора, то в таком споре ответчиком является именно она, а не орган по регистрации. Соответственно, само по себе решение суда о регистрации сделки не порождает обязанности у регистрирующего органа осуществить регистрацию. В случае уклонения стороны сделки регистрация должна проводиться в соответствии с решением суда, а не на основании решения суда и не в порядке исполнения судебного решения. Заинтересованная в регистрации сторона должна обратиться в регистрационную службу в установленном порядке и представить необходимые для регистрации документы (заявление, план объекта, документы об оплате регистрации, правоустанавливающий документ и пр.).

   

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

       В гражданском судопроизводстве судебное решение является важным актом правосудия, на который направлена процессуальная деятельность всех участников процесса по конкретному делу. Значение судебных решений для регистрирующего органа велико, так как судебные решения являются основанием для регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Поэтому следует учитывать, что судебным решениям должны быть присущи такие черты, как полнота изложения, мотивированность, определенность – суд должен дать определенный и четкий ответ на спорное требование; безусловность, так как нельзя ставить вопрос о защите права или законного интереса в зависимости от наступления какого-либо условия.