Государственная регистрация прав на землю и сделок с землей

 

 

СОДЕРЖАНИЕ

 

 

Введение        

Государственная регистрация прав на землю и сделок с землей

а) понятие государственной регистрации

б) объекты прав, подлежащие государственной регистрации

в) территория и дата государственной регистрации

г) участники государственной регистрации

д) информация о государственной регистрации

е) оплата за предоставленную информацию

ж) правовая ответственность

Система органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на землю и сделок с землей           

Необходимые документы

Порядок регистрации

а) Единый государственный реестр прав

б) основания государственной регистрации, ее последовательность

в) виды сделок с землей, регистрация и выдача свидетельств

г) основания для отказа в государственной регистрации

 

Нотариальное удостоверение сделок

Заключение

Список использованной литературы

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

До введения в действие Гражданского кодекса РФ и принятия в соответствии с ним Федерального закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года регистрация прав на землю происходила на основе разрозненных правовых норм, включаемых в разные нормативные акты. При этом первоначально в законодательстве  проводилась регистрация не прав на недвижимое имущество, а документов (сделок). Так, Земельный кодекс РСФСР 1991 года в статье 31 (ныне признана недействующей) установил, что право собственности на землю, пожизненно наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования земельным участком удостоверяется государственным актом, который выдается и регистрируется соответствующим Советом народных депутатов. Позднее Законом РСФСР от 23 декабря 1992 года « О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства» было установлено, что договор купли-продажи земельного участка подлежит регистрации в соответствующем комитете по земельным ресурсам и землеустройству.

        Указом Президента РФ от 27 октября 1993 года «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» было предусмотрено правило о регистрации не договоров, а документов (хотя договор тоже документ), удостоверяющих право на землю (в том числе и выданных на основе договора купли-продажи участка). Согласно Указу документы, подтверждающие право на землю (то есть свидетельства на право собственности на землю, государственные акты на право пользования землей), выданные после вступления в силу Указа, без регистрации в районном (городском) комитете по земельным ресурсам и землеустройству,

 

 

являются не действительными. Специальные правила, связанные с регистрацией документов о правах на земельные участки, были предусмотрены Указом Президента РФ от 11 декабря 1993 года «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость», а также некоторыми другими указами Президента РФ.

Новый ГК РФ и Закон о регистрации прав на недвижимое имущество (далее - Закон) упорядочили законодательство в этой области, установив порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Закон вступил в действие с 28 января 1998 года, и с этого времени право на недвижимость, в том числе и земельный участок, считается возникшим с момента государственной регистрации этого права, то есть с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав.  

   Гражданский кодекс РФ закрепил специальный правовой статус недвижимого имущества. Он заключается в том, что право собственности, другие вещные права на недвижимость, их ограничения, возникновение, переход и прекращение подлежат в обязательном порядке государственной регистрации, а Едином государственном реестре учреждениями юстиции. Таким образом, одним из важнейших элементов правового режима недвижимости является государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Статья 131 ГК РФ включила основополагающие нормы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и предусмотрела необходимость принятия по этому вопросу специального федерального Закона.  

Настоящий Закон является одним из основополагающих нормативно-правовых актов, направленных на создание основ правового регулирования рынка недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Вышеуказанный Закон имеет целью создание единой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

          

ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ

И СДЕЛОК С ЗЕМЛЕЙ

                                           

Понятие государственной регистрации

Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним состоит из Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального Закона и иных нормативных правовых актов Российской Федерации. Субъекты РФ принимают нормативно правовые акты о поэтапном создании органов, осуществляющих государственную регистрацию.

        Необходимость проведения государственной регистрации впервые была предусмотрена Гражданским кодексом РФ (статья 131, статья 8 Вводного закона к части первой ГК РФ). Она преследовала несколько целей:

а) придать предельную открытость правам на недвижимое имущество, а также информации об этих правах;

б) ввести государственный контроль над совершением сделок с недвижимым имуществом (переход прав на нее) и тем самым защитить права и законные интересы граждан, юридических лиц и публичных образований;

в) внести единообразие в процедуру  регистрации прав на недвижимость на всей территории России.   

Можно назвать ряд отличительных параметров регистрации:    во-первых, это акт, имеющий юридическое значение, следовательно, закон связывает с регистрацией определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество. Права возникают, изменяются и прекращаются в соответствии с требованиями  статьи 164, 219, 223, 433, 551, 558 ГК РФ и другие;  во - вторых, это акт признания и подтверждения государством возникновения или прекращения прав на недвижимость. Этим подчеркивается публичный характер государственной регистрации. С одной стороны, государство в лице соответствующего учреждения юстиции по

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в дальнейшем - учреждение юстиции) проверяет законность прав на недвижимое имущество у заявителей и, убедившись в этом, регистрирует их. С другой - государственная регистрация носит открытый характер как с точки зрения соблюдения процедуры всеми ее участниками, так и с позиции возможности получить информацию о сведениях, содержащихся в Едином государственном реестре прав;

  в - третьих, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Иная регистрация объектов недвижимого имущества, проводимая в случаях, предусмотренных законом, другим государственным органом, носит либо специальный, либо учетный характер (пункт 2 статьи 131 ГК). В любом

случаи прямым единственным доказательством наличия у лица прав на недвижимое имущество она не является.

Так, в соответствии со статьями 110 и 111 Земельного кодекса РСФСР и постановлением Правительства Российской Федерации от 25 июля 1992 г. «О введении государственного Земельного кодекса в РФ» в Российской Федерации проводится регистрация земельных участков в едином земельном кадастре. Однако такая регистрация носит специальный характер и прав на земельный участок не порождает.

                  

Объекты прав, подлежащие государственной регистрации

Согласно статье 131 ГК РФ государственной регистрации подлежат следующие права на недвижимость:

• право собственности;
• право хозяйственного ведения;
• право оперативного управления;
• право пожизненного наследуемого владения;
• право постоянного пользования;
• ипотека;
• сервитут,

-  и иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом (ГК РФ), и другими законами.

Однако этот перечень был дополнен отдельными статьями части второй ГК  РФ:

• об аренде;
• о доверительном управлении и другие,

а также Закона  «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним» и охватывает практически все случаи возникновения (перехода) прав на недвижимое имущество. Соответственно все они подлежат государственной регистрации.

Исключения из общего правила об обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество весьма редки. Так, не подлежат государственной регистрации сами договоры, права на жилые помещения, возникающие из договора коммерческого или социального найма жилого помещения (глава 35 ГК РФ), из договора безвозмездного пользования  (глава 36 ГК РФ), договора аренды зданий и сооружений, заключенного на срок менее года (статья 651 ГК РФ).

Гражданский Кодекс Российской Федерации и Закон предусматривают две основные формы государственной регистрации: на недвижимость и на сделки с ней. По общему правилу эти две формы друг друга не повторяют. Законодатель исходит из принципа достаточности однократной проверки и подтверждения, прав на недвижимость.

Например: договор продажи недвижимости государственной регистрации не подлежит и считается заключенным с момента его подписания (статья 550 ГК РФ). Государственной регистрации подлежит лишь переход права собственности по договору (статья 551 ГК РФ).

Однако в отдельных случаях, когда требуется осуществить государственный контроль, как за самой сделкой, так и за переходом прав за ней, законом

 

 

предусмотрена государственная регистрация и сделки, и прав по этой сделке.   

 

Территория и дата государственной регистрации

В соответствии с Законом государственная регистрация проводится на всей территории Российской Федерации, осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. Исключение из этого правила установлено статьей 22 Закона, согласно которой права и сделки с предприятием (имущественным комплексом, используемым для осуществления предпринимательской деятельности) подлежат государственной регистрации по месту государственной регистрации юридического лица - правообладателя предпринимателя.

С 31 января 1998 года действуют Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 года № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним датой государственной регистрации прав и сделок  считается день внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав. Это означает, что:

• договор, предметом которого является недвижимость, если иное не предусмотрено законом, считается заключенным (пункт 3 статьи 433 ГК РФ);

право собственности у приобретателя недвижимости по договору в случаях, когда оно требует государственной регистрации и если

• иное не предусмотрено законом, считается возникшим (пункт 2 статьи 223 ГК РФ);
• право собственности, возникшее не из сделки (статья 219 ГК РФ, статья 25 Закона), а также иное право, подлежащее государственной регистрации, считаются возникшими.

С этой же даты по общему правилу считаются прекращенными права на недвижимость, возникшие ранее.      

Участники государственной регистрации

Участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на землю и сделок с ней, являются собственниками земли и обладатели иных прав на землю, подлежащих государственной регистрации, в том числе

иностранные государства, Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на землю и сделок с землей - с другой.

Правовые действия от имени указанных субъектов осуществляют их органы: от имени РФ и субъектов федерации - органы государственной власти, от имени муниципального образования - органы местного самоуправления. Те и другие органы действуют в рамках их компетенции, устанавливаемой актом, определяющем их статус. В отдельных случаях в законе указан специальный орган, который вправе совершать соответствующие действия. Так, в соответствии с Лесным кодексом стороной в договоре концессии должно непременно выступать само Правительство РФ. 

                    

Информация о государственной регистрации

Государственная регистрация прав на землю и сделок с землей носит открытый характер. Орган, осуществляющий государственную регистрацию, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому

 

лицу - документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица  и полномочия его представителя).

Объем предоставляемой информации может быть различным в зависимости от того, какой субъект требует ее предоставления.