Государственная регистрация прекращения права собственности на земельный участок вследствие отказа от права собственности на него

При подаче заявления  на государственную регистрацию  прекращения права собственности  на земельный участок  необходимо приложить следующие документы:

Если право на земельный участок ранее не было зарегистрировано:

- правоустанавливающий документ на земельный участок;

- кадастровый паспорт земельного участка;

- квитанция об оплате государственной пошлины за прекращение права.

Если право на земельный участок ранее было зарегистрировано, то  правоустанавливающий документ на земельный участок и кадастровый паспорт не требуются, т.к. они ранее сдавались в регистрирующий орган:

-квитанция об оплате государственной пошлины за прекращение права.

Для юридических лиц:

- учредительные документы юридического лица со всеми действующими изменениями и дополнениями или нотариально удостоверенные копии учредительных документов (если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии названных документов, то возможно представление выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, свидетельствующей об отсутствии изменений и дополнений учредительных документов юридического лица);

- документ, подтверждающий факт внесения записи о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц;

- документ о постановке на учет налогоплательщика;

- документ, подтверждающий полномочия лица, подписавшего документы от имени юридического лица, или нотариально удостоверенную копию этого документа.

Все документы, за исключением документа, удостоверяющего  личность, представляются на государственную  регистрацию в подлиннике и копии. В соответствии с требованиями Закона о регистрации представление правоустанавливающего документа не требуется, если право на земельный участок было ранее зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Подлинность подписи заявителя на заявлении о прекращении права собственности на земельный участок или земельную долю должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке. Кроме того, доверенность и копия паспорта заявителя удостоверяются нотариально. В случае необходимости представления на государственную регистрацию правоустанавливающих документов на земельный участок либо документов, устанавливающих или удостоверяющих право на земельную долю (если ранее право не было зарегистрировано в ЕГРП), такие документы представляются на государственную регистрацию в подлинниках с приложением копий. [15]

Учитывая, что  в соответствии с п. 3 ст. 30.2 Закона о регистрации при государственной  регистрации прекращения права  собственности на земельный участок  вследствие отказа от права собственности  на него регистрация ранее возникшего права на такой земельный участок  не осуществляется, регистрацию отказа от права собственности на земельный  участок в Едином государственном  реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним считают возможным осуществлять путем проставления штампа погашения регистрационной записи на правоустанавливающем документе, в котором указываются дата регистрации прекращения права, фамилия и инициалы регистратора, его подпись. Формирование раздела Единого государственного реестра прав, содержащего сведения о таком земельном участке, считаем возможным осуществлять при государственной регистрации права собственности соответствующего публично-правового образования в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.

Заявление о государственной  регистрации прекращения права  собственности на земельный участок  и правоустанавливающий документ помещаются в дело правоустанавливающих документов. Вместе с тем в соответствии с  п. 47 Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Минюста  России от 24.12.2001 N 343, дело правоустанавливающих документов идентифицируется кадастровым  номером соответствующего объекта недвижимости (земельного участка). В этой связи специалисты Минэкономразвития считают возможным при поступлении заявления о регистрации прекращения права собственности на земельный участок вследствие отказа от права собственности на него запрашивать необходимую информацию о данном земельном участке в органе кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия между органом кадастрового учета и органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.

В течение 5 дней с даты государственной регистрации  прекращения права собственности  на земельный участок орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан направить уведомление об этом в орган государственной  власти субъекта РФ, если в соответствии с Земельным кодексом РФ такой  земельный участок относится  к собственности субъекта РФ, или  в орган местного самоуправления, если он относится к собственности  муниципального образования, а также  лицу, подавшему заявление об отказе от права собственности на  земельный  участок. Решение о прекращении права должно быть принято в месячный срок с момента получения заявления, его копия направляется заявителю. [21]

В случае отказа собственника от права собственности на земельный  участок при государственной  регистрации прекращения права  собственности на земельный участок  вследствие отказа от права собственности  на него, которое ранее не было зарегистрировано в Едином реестре прав, правила  п.2 ст. 6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не применяются. То есть права на земельный участок могут быть не зарегистрированы в Едином государственном реестре прав. Земельный участок, от права собственности на который собственник отказался, является с даты государственной регистрации прекращения права собственности на него собственностью городского округа, городского или сельского поселения либо в случае расположения такого земельного участка на межселенной территории собственностью муниципального района по месту расположения земельного участка. Решение о прекращении права должно быть принято в месячный срок с момента получения заявления, его копия направляется заявителю. [7] [5]

Если собственник  намерен отказаться не от всего земельного участка, а от его части, то процедура  усложняется. Для отказа от части  земельного участка, нужно эту часть  выделить, то есть сформировать два  самостоятельных земельных участка  один из которых останется в собственности, а от другого собственник откажется. 

Согласно Письму Минфина РФ от 15.12.2008г. №3 03-05-04-03/54, а  также на основании п.п.8.1 п.3 ст.333.35 Налогового кодекса РФ (часть вторая) от 05.08.2000 №117-ФЗ (принят ГД ФС РФ 19.07.2000) по вопросу уплаты государственной  пошлины за государственную регистрацию  права собственности на земельный  участок вследствие отказа от права  собственности на него, государственная  пошлина собственником не уплачивается.

2.2.Проблемы принудительного прекращения права собственности

Проведя анализ законодательства и правоприменительной  практики можно сделать вывод, что  изъятие земельного участка путем  выкупа для публичных нужд представляет собой процесс, стадиями которого являются:

-принятие решения об изъятии, его государственная регистрация;

-уведомления об изъятии;

-определение порядка выкупа и возмещения убытков;

-оплата выкупной цены и предоставление компенсаций;

-прекращение правообладателями соответствующих прав на земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимого имущества.

Институт принудительного  прекращения права собственности  в пользу государства в гражданском  законодательстве именуется как "выкуп" земельного участка для государственных  и муниципальных нужд (ст. 279 ГК РФ). В Земельном кодексе РФ это понятие сформулировано как "изъятие, в том числе выкуп" земельных участков для государственных и муниципальных нужд. Смысл последней формулировки можно расценивать как желание законодателя рассматривать случаи изъятия более широко, чем выкуп. Складывается впечатление, что может быть изъятие земельного участка без выкупа. Но порядок изъятия земельных участков не предусматривает возможность прекращения права частного собственника без условия возмещения его стоимости. С другой стороны, различие в формулировках лишь подчеркивает соответственно гражданско-правовую или административную природу этого института. Несмотря на различия в определениях понятий "изъятие" и "выкуп", содержание их идентично. [3, ст. 279]

В юридической  литературе существуют расхождения  мнений авторов по поводу вопроса, связанного с определением правовой природы  выкупа земельного участка для государственных  и муниципальных нужд. Например, В.А. Евсегнеев считает, что с внешней (формальной) стороны принудительный (а тем более добровольный) выкуп  земли у частного собственника может  и должен быть осуществлен так  же, как и обычная сделка купли-продажи  земли. При этом, хотя передачу частной  земли в публичную собственность  в порядке ее принудительного  выкупа нельзя признавать сделкой, но многие общие черты позволяют считать ее мнимой сделкой. Аналогичной точки зрения придерживается и Д.Б. Горохов, который делает вывод, о том, что отношения по поводу изъятия земельного участка формально не считаются сделками, так как здесь нет "автономии воли" в смысле ст. 2 ГК РФ, но по существу это сделки (мнимой сделки). Государство (в лице органов власти) при принудительном изъятии земельных участков распоряжается частными землями. В этом случае оно действует не в качестве собственника, а как публичная власть.

Исходя из положений  статей 279-283 ГК РФ, статей 45, 46, 49, 55, 63 ЗК РФ, выкуп земельного участка и  расположенных на нем иных недвижимых объектов для государственных или  муниципальных нужд представляет собой  действия уполномоченного органа власти, направленные на прекращение прав на земельный участок у его собственника для удовлетворения возникших публичных  нужд, и заключение соглашения с  собственником о выкупной цене в  соответствие со ст. 281 ГК РФ. Следовательно, выкуп одна из форм изъятия земельного участка, которая применяется только к собственнику земельного участка  и находящихся на нем иных недвижимых объектов. Изъятие земельного участка, который принадлежит правообладателю на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного (наследуемого) владения или аренды – это действия уполномоченного органа власти, направленные на прекращение прав на земельный участок у его землевладельца, землепользователя, арендатора для удовлетворения возникших публичных нужд, и возмещение указанным лицам убытков в соответствие со ст. 283 ГК РФ и ст. 63 ЗК РФ. В случае если на земельном участке расположены иные недвижимые объекты, принадлежащие правообладателю на праве собственности, такие объекты выкупаются у собственника.

Было бы логично  различать выкуп как процесс, а соглашение о выкупе как двух- или многостороннюю сделку (договор). Договорные отношения, связанные с  выкупом, могут строиться различно, в зависимости от согласия правообладателя  на изъятие, вида вещных прав на земельный  участок и расположенные на нем  иные недвижимые объекты.

В случае согласия собственника земельного участка на его изъятие, соглашение о выкупе может строиться  по типу купли-продажи либо по типу договора мены земельными участками, если по желанию собственника ему взамен предоставляется равноценный земельный  участок с зачетом его стоимости  в выкупную цену, а также путем  заключения соглашения, содержащего условия, характерные для договора купли-продажи и договора мены (смешанное соглашение).

Более сложные  ситуации возникают при отсутствии согласия собственника земельного участка. Согласно ст. 282 ГК РФ при отсутствии согласия собственника на изъятие земельного участка либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, федеральный орган  исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации  или орган местного самоуправления может предъявить иск о выкупе земельного участка в течение 3-х  лет с момента направления  собственнику участка уведомления  об изъятии участка и находящихся  на нем недвижимых объектов. В соответствии со статьей 282  Гражданского кодекса  выкуп осуществляется по решению  суда.

Изъятие земельного участка может осуществляться и  у лица, не являющегося его собственником. Статья 283 ГК РФ применительно к таким  случаям не употребляет понятие "выкуп", а предусматривает  прекращение прав владения и пользования  на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного бессрочного  пользования земельным участком, но применительно к правилам, предусмотренным  для выкупа участка у собственника.

Изъятие (выкуп) земельного участка для государственных  и муниципальных нужд осуществляется на основании акта, принятого органом  публичной власти. Порядок подготовки и принятия этих решений определяются федеральным земельным законодательством (п. 2 ст. 279 ГК РФ). Однако до настоящего времени данный вопрос не урегулирован надлежащим образом, в связи с  чем в действующем законодательстве присутствует пробел.

Действующее законодательство не определяет вид нормативного акта об изъятии и необходимые элементы, составы сведений, которые должны в нем присутствовать. Анализ актов  уполномоченных органов власти различных регионов, позволяет констатировать, что в некоторых субъектах Российской федерации и муниципальных образованиях решения об изъятии принимаются в форме постановлений либо распоряжений.

Отдельные нормы  по поводу данного вопроса можно  найти в ст.ст. 31 и 32 ЗК РФ, посвященных  порядку предоставления земель для  строительства. Однако приведенные  нормы ст. 31 и 32 ЗК РФ не могут применяться  ко всем случаям изъятия земельных  участков, так как обладают определенной спецификой.

Учитывая положения  действующего законодательства и правоприменительную  практику, согласно точке зрения А.И. Дихтяра и Е.С. Клейменовой, в решении  об изъятии земельного участка необходимо указывать:

 -сведения об изымаемом земельном участке (местонахождение, кадастровый номер, площадь, категорию земель, целевое назначение, обременения (залог, рента и др. ограничения использования) и форме его изъятия;

 -данные о собственнике, землепользователе, землевладельце или арендаторе изымаемого земельного участка;

 -цель предстоящего изъятия, в том числе сведения о лицах, в интересах которых предполагается изъятие;

 -срок, в течение которого предстоит осуществить изъятие; поручения соответствующим органам (службам) об уведомлении правообладателей о принятом решении, заключении договора с оценщиком, об обеспечении государственной регистрации решения в установленном порядке;

-поручения соответствующим органам (службам) о подготовке проекта соглашения о выкупе или возмещении убытков и ознакомлении с ним правообладателя;