Институт аренды в Римском праве

 

 

Содержание

 

Введение.....................................................................................................	2
Глава I. Институт аренды в римском праве............................................ 1.1 Наем земли в римском  праве………………………………………. Глава II. Характеристика отдельных видов договора аренды……….. 2.1 Эмфитевзис………………………………………………………….. 2.2 Суперфиций………………………………………………………….	4 4 9 9 12
Заключение................................................................................................	16
Список использованной литературы…………………………………..	18

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение.

Римское право занимает уникальное место в правовой истории человечества. Оно представляет собой наивысшую ступень в развитии права в античном обществе и древнем мире в целом.

Оно отличается прежде всего, необыкновенно широким охватом самых разнообразных жизненных отношений и ситуаций. Особенно тщательно были разработаны в римском праве различные способы защиты интересов частных собственников, а также многообразных участников имущественного оборота. Именно римляне, опираясь на весь предшествующий мировой опыт, в том числе и стран Востока, впервые сделали индивидуальную частную собственность, а также другие имущественные права и интересы предметом искусного и весьма совершенного юридического регулирования. На базе римского права, отличавшегося большой разработанностью своих форм, сложилась богатейшая правовая культура, ставшая общим достоянием человечества на последующих этапах развития цивилизации. Одним из элементов этой правовой культуры была римская юриспруденция, которая положила начало как самостоятельной науке о праве, так и профессиональному юридическому образованию.

Договор аренды (договор имущественного найма) - это самостоятельный вид договора, в соответствии с которым одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество во временное владение и (или) пользование на определенный срок за плату. Он является родовым понятием по отношению к некоторым другим договорам и относится к числу основных видов гражданско-правовых отношений, классических договорных институтов, известных цивилистике со времен Древнего Рима.

Прототипом современного договора аренды в римском праве был договор найма вещей, по которому одна сторона (наймодатель) обязывалась предоставить другой стороне (нанимателю) одну или несколько определенных вещей для временного пользования. Эта, другая, сторона обязывалась уплачивать за пользование данными вещами определенное вознаграждение и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю.

Римское право положило начало юридическому становлению и развитию договорных отношений в области аренды имущества. Его опыт активно использовался другими странами, в том числе и Русским государством, в формировании законодательства в этой сфере.

Цель данной работы – раскрыть основные черты договора аренды, дать краткую характеристику отдельным его видам.

Из поставленной цели вытекают следущие задачи:

• Раскрыть понятие договора аренды;
• Рассмотреть отдельные виды договоров аренды и дать им характеристику.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава I. Институт аренды в римском праве.

 

 

Чтобы понять место и роль аренды в современном российском праве, необходимо изучить этот институт в историческом аспекте. По нашему мнению, наилучшим образом рассмотреть данную тему можно на примере аренды земельного участка.

Представляется очевидным влияние римских правовых институтов на развитие и становление современного российского права, в том числе земельного, как комплексной отрасли российского права. Аренда земельного участка является комплексным институтом земельного права. Тем не менее гражданско-правовой характер происхождения института аренды как института гражданского права является безусловным. Несомненным представляется также влияние на развитие права аренды в целом и права аренды земельного участка в частности такого римско-правового института, как наем. Кроме того, такие институты римского права, как эмфитевзис и суперфиций, с нашей точки зрения, оказали определенное влияние на развитие и становление права аренды земельного участка в современном его виде как комплексного института российского земельного права.

1.1 Наем земли в римском праве.

Под договором аренды римское право понимало договор найма вещей (location-conductio rerum). По такому договору одна сторона (наймодатель, или locator) обязывалась предоставить другой стороне (нанимателю, или conductor) одну или несколько определенных вещей для временного пользования, а эта другая сторона обязывалась уплачивать за пользование этими вещами определенное вознаграждение (merces, pensia) и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю1.

Имущественный наем в Древнем Риме имел классовый характер, поскольку не все свободные граждане были равны в имущественном отношении. Одновременно с крупными помещиками-землевладельцами образовалась прослойка свободных крестьян, которые либо обладали небольшими участками земли либо были вообще безземельными. Эти крестьяне снимали у помещиков земельные участки для обработки. Разница в имущественном положении наймодателей и нанимателей обусловливала и более шаткое правовое положение последних по отношению к наймодателям. Выражалось оно в том, что наниматель земли не рассматривался римским правом как владелец и, соответственно, был лишен самостоятельной защиты против всякого рода самовольных посягательств на его землю, т.е. защищать свои права наниматель вынужден был через наймодателя2.

Предметом договора имущественного найма могли быть как движимые, так и недвижимые вещи, причем наймодатель не обязательно должен был быть собственником вещи, он мог отдавать в пользование и чужую вещь. В качестве вознаграждения за пользование выплачивалась наемная плата, которая обычно определялась в денежном выражении, однако для договоров сельскохозяйственной аренды допускалась арендная плата в натуре, которая определялась оговоренным количеством продуктов или долей урожая. Арендаторы по таким договорам сельскохозяйственной аренды получили специальное наименование - арендаторы из доли или арендаторы-дольщики3.

Срок договора найма не являлся обязательным условием, допускалось заключение договора на неопределенный срок. В этом случае договор мог быть прекращен в любое время по заявлению любой стороны. Выплата наемной платы в натуре могла иметь место при сельскохозяйственной аренде и выражалась в определенном, заранее оговоренном количестве продуктов, полученных нанимателем в результате сельскохозяйственных работ на арендуемом земельном участке. Однако условие о выплате наемной платы в натуре могло оказаться крайне невыгодным для нанимателя, поскольку урожай мог оказаться менее богатым, чем ожидалось. Тем не менее римские юристы описывали и подобные случаи. Любые чрезвычайные обстоятельства непреодолимой силы относились римским правом на риск наймодателя, в этом случае наниматель освобождался от обязанности выплачивать наемную плату. В случае же неполучения ожидаемого урожая по другим причинам, кроме непреодолимой силы, риск нес наниматель. Допускалось, однако, уменьшение наемной платы в неурожайный год с условием, что в урожайный год она будет выплачена с учетом недоплаты за год неурожая4.

По окончании срока найма земельный участок возвращался наймодателю. В случае невозвращения добровольно и вовремя земельного участка в императорский период (484 г.) наниматель в судебном порядке обязывался не только вернуть земельный участок, но и уплатить его стоимость, т.е. в этом случае наниматель, нарушивший условия договора, приравнивался к захватчику чужого владения. А по классическому праву наниматель обязывался уплатить убытки, понесенные наймодателем от несвоевременного возвращения земельного участка.

По окончании срока действия договора найма римский наниматель со своей стороны имел право требовать о наймодателя возмещения затрат на улучшение земельного участка, если оно было сделано за счет средств нанимателя, увеличило его ценность (возведенные строения, например), хотя договором этого предусмотрено не было, однако было необходимо или целесообразно с хозяйственной точки зрения.

Римское право допускало передачу нанимателем земельного участка в поднаем, если это допускалось соглашением с наймодателем. В этом случае ответственным перед наймодателем оставался наниматель, который от своего имени отвечал за вину всех, кого допускал к нанятой вещи, как за свою вину5.

Наем земельного участка, равно как и другой недвижимой вещи, в римском праве имел исключительно обязательственно-правовую природу. Эта природа проявлялась, в частности, в том, что наймодатель имел право передать свой земельный участок новому собственнику еще до истечения срока найма, при этом новый собственник земельного участка не был связан договором своего предшественника, если не имелось соответствующее условие в договоре купли-продажи. Однако, несмотря на отчуждение земельного участка, наниматель имел право предъявить иск к наймодателю, если их отношения по найму земельного участка не были окончены.

Итак, если римское право стояло все же на стороне наймодателя, возможно, потому, что имело преимущественно классовый характер, то современное российское право в случае изменения собственника земельного участка защищает прежде всего интересы нанимателя (арендатора). В этом проявляются присущие современному российскому праву вещно-правовые элементы договора аренды (имущественного найма): право следования и вещно-правовая защита арендатора как титульного владельца, которые отсутствовали в римском праве6.

Договор найма недвижимых вещей по римскому праву прекращался с окончанием срока его действия, однако наниматель считался вновь нанявшим вещь, если продолжал пользоваться ею по истечении срока найма при отсутствии возражений со стороны наймодателя. "...Intellegitur... dominus, cum patitur colonum in fundo esse, ex integro locare - собственник, оставляющий арендатора на участке (по истечении срока аренды), считается сдавшим участок снова"7.

Римское право в некоторых случаях допускало односторонний отказ от договора, к примеру, если предоставленный земельный участок оказался непригодным к использованию. Договор мог быть прекращен досрочно, если наниматель не вносил арендную плату за два года подряд или каким-либо образом вредил арендованному участку, пользовался им небрежно8.

Досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя возможно в случае невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока. Что же касается небрежного отношения к земельному участку, то кроме нарушения условий договора по содержанию участка в надлежащем состоянии, за которое тем же договором может быть предусмотрена возможность его расторжения, современное российское законодательство предъявляет для пользователей земельными участками, в том числе арендаторов, отдельные требования по их охране и рациональному использованию не просто как объектов недвижимости, но и как природных объектов и ресурсов. Римское право рассматривало земельный участок исключительно как объект недвижимого имущества.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава II. Характеристика отдельных видов договора аренды.

2.1 Эмфитевзис в римском частном праве.

Такой особый вид вещного права, как эмфитевзис, существовал изначально в римском праве. В силу этого права земля предоставлялась в бессрочное или долгосрочное пользование для обработки какому-либо лицу, "приобретающему все выгоды с этой недвижимости за годовой взнос собственнику".

Эмфитевзис есть "вещное, отчуждаемое и наследственное право владения и пользования чужой землей и плодами ее за арендную плату с обязанностью обрабатывать и не ухудшать имения".

Что касается России, то на плодородных земельных участках Бессарабии встречался римский эмфитевзис, признаваемый практикой российского права и закрепленный в законодательстве России начала XX в.

Такие правоотношения устанавливались чаще всего на земельных участках, предоставляемых под виноградники. Поскольку предоставление земельных участков под виноградники предполагалось на долгий срок, это позволяло собственнику взимать достаточно высокую плату за землю, занятую эмфитевтом.

Для того чтобы понять истоки этого права в России, необходимо обратиться к римскому праву и подробнее изучить особенности римского эмфитевзиса и его сходство с правом аренды земельных участков.

До образования эмфитевзиса в Риме существовали отношения по найму государственных земель. Большое распространение получила рано развившаяся форма наследственной аренды agri vectigales, т.е. оброчных земель9. Таким образом, сложилось римское вектигальное право (ius in argo vectigali). Содержание этого первоначально обычая, а затем уже сложившегося института права сводилось к тому, что государство отдавало принадлежащие ему неотчуждаемые земли, которые по разным причинам не обрабатывались государственными организациями, в аренду для обработки земли частными лицами за особую плату, называемую vectigal. Отсюда земли получили название agri vectigales10.

Исторически причинами возникновения этого права была ограниченная оборотоспособность государственных земель и необходимость заселять и обрабатывать завоеванные территории.

С течением времени срок сдачи земли в аренду стал более продолжительным. Сначала земли стали отдавать на сто лет, а впоследствии и вовсе навечно. Вследствие этого арендатор постепенно стал обладателем наследственного права (так называемой наследственной аренды), которое могло быть отчуждено. Таким образом, рассматриваемое правоотношение постепенно переродилось из обязательственного в вещно-правовое. Здесь можно найти некоторое сходство вектигального права не только с правом аренды, но и с современным правом пожизненного наследуемого владения. К примеру, А.В. Копылов считает вектигальное право и римский эмфитевзис прародителями именно современного права пожизненного наследуемого владения11.