Институт аренды в Римском праве

Со временем (к концу V и началу VI в.) римское вектигальное право стало переплетаться со сходным с ним правом эмфитевзиса и в конечном итоге (к IV в. н.э.) окончательно потеряло свою самостоятельность и растворилось в праве эмфитевзиса, в законах этот термин уже не встречался12.

Право эмфитевзиса имеет древнее происхождение и уходит своими корнями в Египет и Карфаген. Само слово "emphyteusis" греческого происхождения и в переводе означает "насаждать", "обрабатывать". Интересно заметить, что в Греции еще в III в. до н.э. существовало понятие земельной аренды для разведения садов и виноградников13.

В Риме под эмфитевтической наследственной арендой понималась сдача пустопорожних земель скорее для заселения приграничных территорий и обработки неиспользуемых земель в сельскохозяйственных целях, чем для получения доходов. Римляне, получающие эти земли в аренду, обязаны были вносить за это определенную плату. Изначально эмфитевтическая аренда имела характер обязательственного права, а затем, как и вектигальное право, приобрела вещный характер.

Изначально эти два института имели некоторые различия, заключающиеся в первую очередь в целях передачи земли. В случае с вектигальным правом собственники земель преимущественно были заинтересованы в получении материальной выгоды от сдачи земли, в случае же с эмфитевтической арендой - напротив, целями были развитие сельхозпроизводства, обработка и заселение завоеванных территорий, т.е. преследовались не экономические, а скорее социальные задачи14.

Эти институты существовали параллельно, и лишь Юстиниан слил их в один - институт эмфитевтической наследственной аренды. Постепенно применение института для целей разработки государственных пустырей перешло на церковные и частные земли и стало относиться не только к пустырям, но и к обработанным землям, не только к государственным, но и к частным. Выражение emphyteusis стало охватывать всякий земельный сельскохозяйственный участок, составляющий объект наследственной аренды15.

Наиболее распространенный способ установления эвфитевзиса в римском частном праве - это заключение особого договора. Сторонами этого договора являлись: собственник сдаваемого в эмфитевтическую аренду имущества и содержатель аренды (говоря современным языком, арендатор), т.е. эмфитевтор. Для договора не существовало определенной формы, он мог заключаться как письменно, так и устно, однако в любом случае сведения о заключенном договоре, а также о последующих арендных платежах заносились в специальный кадастр16.

Особенно следует подчеркнуть, что эмфитевтор пользовался возможностью защищать свои права в судебном порядке, причем среди исков, которые применял эмфитевтор, были и специальные иски для защиты права собственности, такие как негаторный, а также иск, строящийся по аналогии с виндикационным.

Древнеримский эмфитевзис в значительной степени ограничивал возможности собственника: эмфитевзис отчуждался, передавался по наследству, его существование не было связано ни с определенным лицом, ни с определенным имуществом, кроме того, для защиты своего права эмфитевтор пользовался всеми средствами, предоставленными собственнику.

Развитие эмфитевзиса привело к спору между римскими юристами: являются ли сделки, устанавливающие это право, куплей-продажей (emptio-venditio) или наймом (locatio-conductio). Одни юристы считали, что эмфитевзис есть аренда. Другие определяли это отношение как особое правоотношение, устанавливаемое особым договором - emphyteuseos contractus. В окончательном виде сложившийся институт эмфитевзиса считался вечной арендой, которая давала право на вещь, защищаемое особым иском17.

2.2 Суперфиций в римском частном праве.

В общем смысле суперфиций - это все созданное над и под землей, связанное с поверхностью земли. Суперфиций - это наследственное и отчуждаемое право пользования строением, возведенным на чужой земле, в течение длительного срока. Строитель (суперфициарий) обязывался, как и эмфитефт, вносить за пользование землей ежегодную плату, которая включала в себя не только текущие платежи, но и все накопившиеся недоимки, а также все государственные подати и налоги18.

Главное отличие суперфиция от эмфитевзиса заключалось в том, что суперфиций - это особое вещное право, устанавливаемое на городской земельный участок, эмфитевзис же устанавливался на сельский земельный участок.

Право суперфиция определялось в основном договором, однако могло устанавливаться и путем давности.

Возведение строения осуществлялось за счет суперфициария, однако право собственности на это строение признавалось за собственником земли, поскольку возведенное строение рассматривалось как принадлежность к главной вещи, т.е. земле. Право осуществлять пользование строением до окончания срока суперфиция принадлежало все же суперфициарию.

Суперфициарий мог передавать свое право по наследству и путем сделок (отчуждать, закладывать, обременять сервитутами). Причем согласие собственника требовалось лишь для сделок отчуждения. Суперфиций мог прекращаться либо с истечением установленного договором срока, либо вследствие дереликции (отказа суперфициария от своего права), либо вследствие слияния прав (т.е. приобретения суперфициарием права собственности на земельный участок или, наоборот, приобретения собственником земельного участка права суперфиция), либо вследствие погасительной давности.

Говоря о древнеримском праве, уместно провести параллель с современным земельным правом. Известный римско-правовой принцип гласит: superficies solo cedit, что означает: строение следует судьбе земельного участка. Если быть более точными, то древнеримское правило установления суперфиция звучит следующим образом: "semper superficiem solo cedere - все находящееся на земле, но связанное с ней принадлежит собственнику земли".

Возвращаясь к римскому суперфицию, отметим, что происхождение этого права на землю во многом схоже с происхождением права эмфитевзиса.

Исторически соглашение о superficies возникло в отношении земель, принадлежавших государству или городам - loca publica, не подлежавших продаже, и носило публично-правовой характер <30>. Пустующие государственные или муниципальные земельные участки предоставлялись бессрочно либо на достаточно продолжительное время для застройки римлянам, не имеющим возможность приобрести готовое жилище, но желающим построить дом за свой счет. Граждане-застройщики выплачивали в пользу государственной казны особую плату (поземельный оброк, solarium, vectigal). По причине того, что эти земельные участки изначально находились в государственной или муниципальной собственности, существовал запрет на отчуждение их в собственность граждан19.

В дальнейшем возможность сдавать землю под застройку получили и частные землевладельцы. Таким образом, суперфициарные отношения перешли в область частного права20.

Первоначально отношения застройщика и собственника земли рассматривались как арендные, т.е. обязательственные. Позже застройщик был вооружен специальными средствами для защиты своего права от третьих лиц, и право застройщика на землю под строением, воздвигнутым за свой счет, приобрело вещный характер.

Таким образом, суперфиций стал рассматриваться как вещное право, относящееся к области частного. Классики римского права рассматривали суперфиций в качестве права на чужую вещь (ius in re aliena), которое могло переходить от одного лица к другому, независимо от изменения собственника земли.

Как суперфиций, так и эмфитевзис от простого найма или аренды отличались защитой соответствующих прав против третьих лиц, тогда как аренда (наем) считалась обязательственным правоотношением и защита этого правоотношения носила личный характер. Тем не менее и эмфитевзис, и суперфиций в первоначальном их виде представляли из себя, так же как и аренда, обязательственные титулы и лишь позже, развившись, превратились в вещно-правовые институты.

Проведенное исследование представляется важным применительно к вопросу о смешанном характере правоотношений по аренде земельного участка, которые, по нашему мнению, носят обязательственно-вещный характер.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение.

 

Если подвести итог, то можно сказать, что в римском частном праве существовали различные институты, опосредующие оборот земли, в основном совпадающие с обычным делением договоров (аренда, купля-продажа, мена и пр.). При этом особое значение имели земельно-правовые сервитуты - ограниченные права пользования чужим имуществом. Договорами, конечно же, они не являлись, хотя могли возникать и в силу соглашений. Необходимо также отметить, что изначально римское право не знало строгих критериев разграничения различных сделок.

Существенно, что обладание правом собственности на землю в его полном, завершенном виде являлось в Древнем Риме редкостью. Даже в тех случаях, когда в литературе указывается, что некое лицо обладало землей на праве собственности, следует усомниться в истинности и точности такого высказывания. Например, известно, что как в период формирования государства, так и в период республики и империи подавляющее большинство земель в Древнем Риме номинально находилось под властью (но не в собственности) определенных лиц, а права по владению, пользованию принадлежали другим. С расширением экспансии римлян вновь захваченные земли считались перешедшими в собственность или римского народа, или императора. Предоставление же их отдельным лицам приводило к различного рода владению, характеризующемуся вещными правами обладателей, но не правом собственности (отсюда, видимо, и появился такой институт римского частного права, как эмфитевзис (постоянное пользование). Чаще всего такие участки считались как бы арендованными у государства, но не по договору, а в качестве полученных на основе особого вещного права. Одни лица (воины-ветераны, выслужившие чиновники и пр.) наделялись участками навсегда с правом наследования, другие - на период жизни. Достаточно было платить определенную плату, часто символическую. Более того, далеко не всегда проводилось различие между собственно наймом и узуфруктом (право пользования плодами и доходами), а также другими вещными правами.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованной литературы

 

1. Баринова М.А., Максименко С.Т. Римское частное право: учебное пособие для ВУЗов.- М: "ЗАО "Юстицинформ", 2006. - 521 с.
2. Бартошек М. Римское право (Понятия, термины, определения): Пер. с чешск. — М.: Юрид. лит. 1989. - 448 с.
3. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. Книга 2. М.: Статут, 2002. - 237 c.
4. Зайков А.В. Римское частное право в систематическом изложении. Учебник. М.: Русский фонд содействия образованию и науке, 2012.- 480 с.
5. Копылов А.В. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном российском гражданском праве. М.: Статут, 2000. 255 с. - 342 c.
6. Новицкий И. Б. Римское право — М.: Зерцало-М, -2008. - 613 с.
7. Новицкий И.Б., Перетерский И.С. Римское частное право: Учебник. М.: Юристъ, 2004. - 637 c.
8. Покровский И. А. История римского права — М.: Статут, 2004. - 317 с.
9. Римское право. Монография / Сафаров Р.А. - С.-Пб.: Изд-во ЛГУ им. А.С. Пушкина, 2007. - 244 c.

 

 

 

 

 

 

1 Новицкий И.Б., Перетерский И.С. Римское частное право: Учебник. М.: Юристъ, 2004. С. 501.

2 Там же. С. 502.

3 Там же. С. 503.

 

4 Там же. С. 505.

5 Там же. С. 506.

6 Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. Книга 2. М.: Статут, 2002.

7 Новицкий И.Б., Перетерский И.С. Римское частное право: Учебник. М.: Юристъ, 2004. С. 508.

8 Новицкий И.Б., Перетерский И.С. Указ. соч. С. 508.

 

9 Новицкий И.Б., Перетерский И.С. Указ. соч. С. 232.

10 Копылов А.В. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном российском гражданском праве. М.: Статут, 2000. С. 80.

11 Копылов А.В. Указ. соч. С. 79 - 129.

12 Новицкий И.Б., Перетерский И.С. Указ. соч. С. 232.

13 Копылов А.В. Указ. соч. С. 82.

14 Там же. С. 83.

15 Новицкий И.Б., Перетерский И.С. Указ. соч. С. 232.

16 Копылов А.В. Указ. соч. С. 86.

17 Новицкий И.Б., Перетерский И.С. Указ. соч. С. 232.

18 Новицкий И.Б., Перетерский И.С. Указ. соч. С. 231.

 

19 Новицкий И.Б., Перетерский И.С. Указ. соч. С. 231.

 

20 Новицкий И.Б., Перетерский И.С. Указ. соч. С. 231.