Качественное управление земельными правоотношениями как основополагающий принцип деятельности органов государственной власти

    Переданные  договоры проанализированы по срокам действия. В 2006 - 2007 гг. в заявительном порядке в соответствии с законодательством, т.е. на основании поданных заинтересованными лицами заявлений, Департаментом продлены 365 договоров аренды, срок действия которых заканчивался. В 2008 г. продлены 175 договоров. По 209 договорам, срок действия которых заканчивался в 2008 г., но в Департамент не поступили заявления арендаторов о продлении срока действия договоров, в адрес арендаторов вместе с расчетом арендных платежей на 2008 г. направлены уведомления о необходимости продления договоров аренды на используемые земельные участки. Вновь заключено Департаментом 904 договора, в том числе: с 12 июля 2006 г. - 178 ед.; в 2007 г. - 423 ед.; в 2008 г. - 303 ед.

    Расторгнуто договоров Департаментом: с 12 июля 2006 г. - 30 ед.; в 2007 г. - 247 ед.; в 2008 г. - 234 ед.

    Данные  о заключенных Департаментом  договорах, продленных договорах (ранее  заключенных администрацией г. Орла и переданных в Департамент) и  расторгнутых договорах, внесены в  базу данных в полном объеме на текущую дату для мониторинга и контроля за поступлением денежных средств, так как Департамент в 2007 и 2008 гг. является администратором поступлений в областной бюджет арендных платежей в соответствии с законодательством области о бюджете.

    Основной  задачей Департамента является обеспечение бюджетного задания, предусмотренного законодательством, по поступлению арендных платежей. В соответствии с федеральным и областным законодательством доходы, получаемые в виде арендной платы за земельные участки, в зависимости от установленной пропорции поступают в областной бюджет и бюджет города Орла (в 2006 и 2007 гг. в пропорции 50 x 50, в 2008 г. в пропорции 20 x 80 соответственно).

    Так, доходы бюджетов от арендной платы  соответственно составили: в 2006 г. поступило 122 250 822 руб. по городу Орлу за земельные участки, предоставленные для целей, не связанных со строительством; в том числе в областной бюджет 61 093 163 руб.; всего в областной бюджет поступило 76 467 290 руб. (с учетом арендных поступлений за земельные участки по городам Ливны и Мценск при плановом задании 63 940 тыс. руб. - 119% выполнения плана; в 2007 г. поступило 119 824 512 руб. по г. Орлу за земельные участки, предоставленные для целей, не связанных со строительством; в том числе в областной бюджет 59 912 256 руб.; всего в областной бюджет поступило 73 204 408,5 руб. (с учетом арендных поступлений за земельные участки по городам Ливны и Мценск) при плановом задании 71 310 тыс. руб. - 103% выполнения плана; в бюджет г. Орла 59 912 256 руб.; кроме того, 14 058 584 руб. поступило в бюджет города Орла за земельные участки, предоставленные для строительства (по этому коду бюджетной классификации 100% денежных средств поступлений в бюджет города); всего в бюджет г. Орла поступило 73 970 839,61 руб. при плановом задании 62 600 тыс. руб.

    За 2008 г. арендные поступления, администрируемые Департаментом, составили 113 124 482 руб., в том числе в областной  бюджет поступило 22 624 892 руб.; в бюджет г. Орла поступило 90 499 590 руб.

    Всего в областной бюджет поступило 25 112,4 тыс. руб. (с учетом арендных поступлений городов Ливны и Мценск) при плановом задании на 10 месяцев 24 939 тыс. руб.

    Следует отметить, что в результате расторжения  договоров аренды за 2006 - 2008 гг. в  связи с выкупом этих земельных  участков собственниками зданий и сооружений, расположенных на земельных участках, образовались выпадающие доходы по арендным платежам. По прогнозу в 2009 г. они составят более 19 млн. руб.

    Как известно, в различных договорных правоотношениях имеются добросовестные и недобросовестные стороны договора, в данном случае - арендаторы. Соответственно, проводимая работа должна также быть направлена на полноту уплаты арендных платежей. Проводятся соответствующие начисления арендной платы, уведомления арендаторов по ним, ведется учет начисленных и поступивших платежей в разрезе каждого договора аренды на основании сведений Управления Федерального казначейства по Орловской области, в том числе по платежам, поступившим на код "невыясненные", образующимся в результате ошибок арендаторов при оформлении ими платежных документов. Проводится систематический мониторинг полноты уплаты арендных платежей, в том числе выявляются должники, в отношении которых принимаются меры как в несудебном, так и судебном порядке. Подготавливаются и реализуются графики встреч с должниками, в результате которых часть задолженности погашается.

    По  выявленной задолженности, образовавшейся за два и более месяца, ведется  претензионно-исковая работа.

    В связи с этим основными направлениями  управления структурой и величиной земельных платежей должны стать:

    - установление принципов формирования  системы земельных платежей;

    - приведение ставок земельных  платежей в соответствие с  рентной доходностью земельных  участков;

    - обязательность земельных платежей  для всех без исключения землепользователей;

    - земельные платежи должны стимулировать  инвестиционный оборот земель  и их переход к эффективным  правообладателям;

    - земельные платежи должны стимулировать  рациональное использование земельных  и иных природных ресурсов, их  охрану и восстановление качества земель;

    - земельные платежи должны способствовать  установлению баланса доходов  бюджетов всех уровней управления  от использования земель;

    - переход к единому муниципальному  налогу на недвижимость (замена  платы за землю, налога на имущество физических и юридических лиц одним муниципальным налогом на недвижимость создаст постоянный и предсказуемый источник наполнения бюджетов муниципальных образований, позволит обеспечить эффективное использование и развитие объектов недвижимости).

    Кроме того, на практике применения норм земельного законодательства возникают сложности  в связи с их различной трактовкой.

    Так, например, закрытое акционерное общество "Финансово-промышленная компания "Вторая линия" обратилось в Арбитражный  суд Орловской области с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Орловской области о признании недействительным сообщения от 21 ноября 2008 г. N 01/064/2008-266 об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 11 июня 2008 г. N 778/з, площадью 119 037 кв. м, кадастровый номер 57:25:0010312:59, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Лескова, 19, заключенного между Департаментом и истцом, и об обязании Управления Федеральной регистрационной службы по Орловской области зарегистрировать договор аренды земельного участка от 11 июня 2008 г. N 778/з.

    Требования  мотивированы тем, что 11 июня 2008 г. между  Департаментом имущественной, промышленной и информационной политики Орловской  области и ЗАО ФПК "Вторая линия" был заключен договор аренды земельного участка N 778/з на срок 49 лет. Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка со сроком аренды более года подлежит государственной регистрации. Заявитель для государственной регистрации договора аренды земельного участка от 11 июня 2008 г. N 778/з представил следующие документы: договор аренды земельного участка от 11 июня 2008 г. N 778/з, Приказы Департамента имущественной, промышленной и информационной политики Орловской области от 11 июня 2008 г. N 753, от 4 сентября 2008 г. N 1115 и др. В силу абз. 10, 11 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с названным Законом для государственной регистрации прав, а также имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами. Основанием для отказа заявителю в сообщении указано наличие зарегистрированного права ОАО "Протон" на земельный участок, в состав которого входила земля, право аренды на которую требовалось зарегистрировать ЗАО ФПК "Вторая линия", и непредставление последним документов, необходимых для государственной регистрации прав, а также наличие противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами. Между тем из содержания Приказов Департамента имущественной, промышленной и информационной политики Орловской области от 11 июня 2008 г. N 753, от 4 сентября 2008 г. N 1115 следует, что право постоянного (бессрочного) пользования ОАО "Протон" на земельный участок с кадастровым номером 57:25:0010312:59 прекращено и он передан ЗАО ФПК "Вторая линия" в аренду сроком на 49 лет. Таким образом, заявитель посчитал, что представил в УФРС по Орловской области все необходимые документы для регистрации договора аренды земельного участка от 11 июня 2008 г. N 778/з, и, следовательно, отказ в его регистрации является незаконным. Ответчик требования не признал в связи с тем, что в соответствии со ст. 13 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится, если отсутствуют противоречия между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества. При проведении правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов, в частности кадастрового паспорта земельного участка, было установлено, что заявленный к регистрации земельный участок, а также земельный участок с кадастровым номером 57:25:0010312:60 образованы в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 57:25:0010312:01. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержит сведения о государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования ОАО "Протон" на земельный участок, расположенный по адресу: г. Орел, ул. Лескова, д. 19, общей площадью 163 301,4 кв. м, кадастровый номер 57:25:010312:01. В соответствии с представленными на регистрацию Приказами Департамента имущественной, промышленной и информационной политики Орловской области право постоянного (бессрочного) пользования ОАО "Протон" на земельный участок с кадастровым номером 57:25:010312:01, площадью 163 301,4 кв. м, прекращено, сохранено право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок с кадастровым номером 57:25:0010312:60, общей площадью 8348 кв. м, образованный в результате преобразования земельного участка с кадастровым номером 57:25:010312:01, площадью 163 301,4 кв. м, путем его разделения на два земельных участка с кадастровыми номерами 57:25:0010312:59 и 57:25:0010312:60. В соответствии со ст. 45 Земельного кодекса РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком может быть прекращено добровольно или принудительно. Представленный на государственную регистрацию Приказ Департамента имущественной, промышленной и информационной политики Орловской области от 4 сентября 2008 г. N 1115 о внесении изменения (дополнения) в Приказ от 11 июня 2008 г. N 753 не содержит ссылок на акт о принудительном прекращении права постоянного (бессрочного) пользования, следовательно, отказ от права постоянного (бессрочного) пользования был добровольным. Порядок добровольного отказа землепользователя от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком урегулирован ст. 53 Земельного кодекса РФ, в соответствии с которой при отказе от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком заявление об отказе от права на земельный участок подается в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 Земельного кодекса РФ. При отказе от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 Земельного кодекса РФ, на основании заявления об отказе от права на земельный участок в месячный срок со дня получения такого заявления принимают решение о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. В случае если право на земельный участок было ранее зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 Земельного кодекса РФ, в недельный срок со дня принятия решения, указанного в п. 4 настоящей статьи, обязаны обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Заявление уполномоченного органа о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования в УФРС по Орловской области не поступало. Таким образом, УФРС по Орловской области приняло решение об отказе в государственной регистрации договора аренды.

    Арбитражным судом Орловской области было установлено, что ЗАО ФПК "Вторая линия" за 2000 - 2008 гг. в результате ряда сделок приобрело объекты недвижимого имущества - нежилые помещения в зданиях (лит. Е, лит. Ж, лит. И, лит. К, лит. Л, лит. М, лит. П, лит. Р, лит. С, лит. Т, лит. У), расположенных на земельном участке с кадастровым номером 57:25:0010312:59. Поскольку здания, находящиеся на земельном участке с кадастровым номером 57:25:0010312:59, выбыли из собственности ОАО "Протон", то оно в силу закона утратило право пользования данным земельным участком. В связи с этим Департамент имущественной, промышленной и информационной политики Орловской области издал Приказы от 11 июня 2008 г. N 753, от 4 сентября 2008 г. N 1115, из которых следует, что у ОАО "Протон" право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок с кадастровым номером 57:25:010312:01, площадью 163 301,4 кв. м, прекращено, но сохранено право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок с кадастровым номером 57:25:0010312:60, общей площадью 8348 кв. м. Департамент предоставляет ЗАО ФПК "Вторая линия" в аренду сроком на 49 лет земельный участок с кадастровым номером 57:25:0010312:59, для чего заключает договор аренды земельного участка.

    Поскольку договор аренды земельного участка  со сроком аренды более года подлежит государственной регистрации, то ЗАО ФПК "Вторая линия" в УФРС по Орловской области для государственной регистрации договора аренды земельного участка наряду с другими документами представило: Приказы Департамента имущественной, промышленной и информационной политики Орловской области от 11 июня 2008 г. N 753, от 4 сентября 2008 г. N 1115; договор аренды земельного участка от 11 июня 2008 г. N 778/з.

    УФРС  по Орловской области в сообщении  от 21 ноября 2008 г. N 01/064/2008-266 отказало ЗАО  ФПК "Вторая линия" в государственной  регистрации договора аренды земельного участка N 778/з от 11 июня 2008 г., сославшись на то, что имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

    Арбитражный суд пришел к выводу о том, что  заявленные требования ЗАО ФПК "Вторая линия" подлежат удовлетворению в связи со следующим.

    Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

    В соответствии с п. 3 ст. 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Исходя из смысла приведенных правовых норм, покупатели здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

    В силу п. 1 ст. 20 Земельного кодекса РФ в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

    Пунктом 2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" установлено, что юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 Земельного кодекса РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность.

    Поскольку ЗАО ФПК "Вторая линия" не могло  согласно вышеприведенным нормам получить землю в постоянное (бессрочное) пользование, общество вправе было требовать  оформления соответствующих прав на земельный участок путем заключения договора аренды.

    Императивными нормами гражданского законодательства установлена обязательная государственная  регистрация сделок с недвижимостью. В силу абз. 10, 11 п. 1 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано, в частности, в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с названным Законом для государственной регистрации прав, а также имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами.