Кадастровая оценка земель сельхоз назначения

Земли сельскохозяйственного назначения ограничены в обороте. Оборот земель сельскохозяйственного назначения, а также порядок использования земельных долей, возникших в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, предполагается регулировать специальным Федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. от 28.12.2013). Однако эти ограничения не распространяются на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями.

В соответствии с принципом приоритета сохранения особо ценных земель, установленным в статье 1 Земельного кодекса РФ, изъятие ценных земель сельскохозяйственного назначения для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами.

Сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

Для строительства промышленных объектов и иных несельскохозяйственных нужд предоставляются земли, непригодные для ведения сельскохозяйственного производства, или сельскохозяйственные угодья из земель сельскохозяйственного назначения худшего качества по кадастровой стоимости. Для строительства линий электропередачи, связи, автомобильных дорог, магистральных трубопроводов и других подобных сооружений допускается предоставление сельскохозяйственных угодий из земель сельскохозяйственного назначения более высокого качества. Данные сооружения размещаются главным образом вдоль автомобильных дорог и границ полей севооборотов.

Изъятие, в том числе путем выкупа, в целях предоставления для несельскохозяйственного использования сельскохозяйственных угодий, кадастровая стоимость которых превышает свой среднерайонный уровень, допускается только в исключительных случаях, связанных с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны и безопасности государства, разработкой месторождений полезных ископаемых (за исключением общераспространенных полезных ископаемых), содержанием объектов культурного наследия Российской Федерации, строительством и содержанием объектов культурно-бытового, социального, образовательного назначения, автомобильных дорог, магистральных трубопроводов, линий электропередачи, связи и других подобных сооружений при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов.

Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, в том числе сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего профессионального образования, сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает среднерайонный уровень, могут быть в соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается.

Использование земельных долей, возникших в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, регулируется федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Ограничения изъятия ценных и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий предусмотрены в пунктах 2 - 4 статьи 79 Земельного кодекса РФ.

Однако теперь такие ограничения распространяются лишь на сельскохозяйственные угодья из состава земель сельскохозяйственного назначения.

В силу ч. 2 ст. 79 Земельного кодекса РФ для строительства промышленных объектов и иных несельскохозяйственных нужд предоставляются земли, непригодные для ведения сельскохозяйственного производства, или сельскохозяйственные угодья из земель сельскохозяйственного назначения худшего качества по кадастровой стоимости.

При решении вопроса о предоставлении земель сельскохозяйственного назначения для несельскохозяйственных нужд существенное значение имеет вопрос о качестве земель и их пригодности для ведения сельскохозяйственного производства. При этом указанная норма, позволяющая использование земель с несельскохозяйственными целями, не содержит правила о переводе таких земель в иную категорию в порядке, предусмотренном ст. 8 Земельного кодекса РФ.

Критерием отнесения сельскохозяйственных угодий к ценным и особо ценным является кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий. Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода.

Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, в том числе сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего профессионального образования, сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает средне районный уровень, могут быть в соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается.

Оценка сельскохозяйственной земли необходима при покупке или продаже сельскохозяйственной земли.

Оценка стоимости земли для цели совершения сделки купли-продажи является одним из самых востребованных и ответственных видов оценки. Продавцу важно знать реальную рыночную стоимость приобретаемой земли, поскольку продавать ее слишком дешево не имеет смысла, как впрочем, и завышать цену, ведь в этом случае шансы продать землю резко снижаются. Покупатель хочет быть уверенным, что та стоимость, за которую выставляется на продажу интересующая его земля, не завышена и не занижена. Оценка земли позволяет установить объективный ценовой ориентир - реальную рыночную стоимость земли на дату проведения сделки. Проведение оценки земли в сделках купли-продажи является не только способом корректно определить ее стоимость, но и доказательством соответствия величины сделки реальной рыночной ситуации.

• кредитовании под залог сельскохозяйственной земли;
• принятии управленческих и инвестиционных решений;
• ущербе, нанесенном сельскохозяйственной земле;
• внесении сельскохозяйственной земли в качестве вклада в уставной капитал.

Очень часто уставной капитал организации формируется частично или полностью за счет сельскохозяйственной земли. При этом оценка сельскохозяйственной земли для вклада в уставной капитал осуществляется независимым оценщиком. Целью оценки сельскохозяйственной земли для вклада в уставной капитал, является обоснование рыночной стоимости при принятии решения о взносе ее в виде вклада в уставной капитал. Оценка сельскохозяйственных земель является обязательной при ее внесении в виде вклада в уставной капитал вновь создаваемого или реорганизуемого предприятия. Отчет об оценке сельскохозяйственной земли для вклада в уставной капитал является неотъемлемым элементом пакета документов для регистрации или реорганизации компании, а также при приобретении фирмы «под ключ».

• постановке сельскохозяйственной земли на баланс предприятия;
• кадастровой оценке сельскохозяйственной земли;
• принятии управленческих и инвестиционных решений.

При принятии инвестиционного решения в отношении вариантов дальнейшего использования необходимо провести оценку сельскохозяйственной земли, которая базируется на анализе наиболее эффективного использования. Наиболее эффективное использование сельскохозяйственной земли является основополагающей предпосылкой при определении ее рыночной стоимости. При определении наиболее эффективного использования сельскохозяйственной земли определяется наиболее вероятное использование, удовлетворяющее четырем критериям: физической возможности, юридической правомочности, экономической целесообразности и максимальной эффективности. Суждение о наиболее эффективном использовании отражает мнение Оценщика, исходя из анализа состояния рынка недвижимости на момент оценки, сложившихся рыночных условий. Анализ наиболее эффективного использования позволяет определить доходное и конкурентное использование оцениваемой сельскохозяйственной земли, то есть то, которому соответствует максимальная ее стоимость. При этом под максимальной стоимостью, которой следует достичь, понимается ее рыночная стоимость. Результат анализа наиболее эффективного способа использования сельскохозяйственной земли может быть следствием расчётов ее рыночной стоимости при рассмотрении различных способов использования. Такие расчёты основываются на исходных данных, получаемых Оценщиком в результате анализа соответствующих сегментов рынка. В то же время перечень таких сегментов должен соответствовать тем способам использования, которые могут оказаться наилучшими. Для вынесения предварительного суждения о наиболее эффективном использовании при минимальных трудозатратах Оценщик анализирует юридически допустимые и типичные для окружения оцениваемой сельскохозяйственной земли способы использования. Анализ физически возможных способов, как и анализ экономически оправданных, требует выполнения расчётов, так как размеры участка могут быть (во многих случаях) изменены путём покупки прав на прилегающие земли, а недостаточность несущей способности грунтов может быть компенсирована инженерно-строительными решениями.

• инвестиционной мотивации партнеров и привлечении дополнительных инвестиций в бизнес;
• покупке или продаже предприятия, владеющего сельскохозяйственной землей;
• ипотечном кредитовании физических и юридических лиц;
• слиянии или поглощении предприятия, владеющего сельскохозяйственной землей;
• разработке инвестиционных проектов;
• оценке общей стоимости предприятия, владеющего сельскохозяйственной землей, для управления стоимостью бизнеса,
• передаче сельскохозяйственной земли в аренду;
• определении начальной цены сельскохозяйственной земли на земельных торгах;
• изъятии сельскохозяйственной земли для государственных и муниципальных нужд;
• решении имущественных споров в судебном порядке (в т.ч. бракоразводные процессы);
• судебном разбирательстве в отношении сельскохозяйственной земли;
• страховании сельскохозяйственной земли;
• нарушении прав собственника сельскохозяйственной земли для возмещения ущерба, убытков виновными лицами;
• других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на сельскохозяйственную землю.

Оценщику непременно должны быть известны цели, для которых производится оценка сельскохозяйственной земли, чтобы в зависимости от назначения оценки определить вид оцениваемой стоимости данной сельскохозяйственной земли (рыночная, ликвидационная, инвестиционная).

Заказчиком могут преследоваться несколько целей оценки сельскохозяйственной земли, например: предоставление результатов оценки в банк для получения кредита под залог и для оценки эффективности инвестиционных вложений в сельскохозяйственную землю. Указанные цели оценки не исключают друг друга, и отдельные их процедуры анализа и обследования совпадают, тем не менее, конечные результаты оценки стоимости сельскохозяйственной земли, в данном случае, ликвидационной и инвестиционной, будут разными.

2. Методика и цели государственной кадастровой оценки

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения проводится по единой методике в целях обеспечения сопоставимости результатов оценки на территории Российской Федерации.

В современном обществе кадастровая оценка земель используется в следующих целях: в фискальных целях для налогообложения недвижимости, установления ставок земельного налога и величины арендной платы;для информационной поддержки рынка земли, фондового рынка ценных земельных бумаг и ипотеки;для оценки эффективности существующего функционального использования территории, расчетной поддержки проектных разработок генерального плана города и в планировании крупномасштабных мероприятий общегородского характера;для информирования широкого круга заинтересованных лиц о стоимости городских земель для осуществления их прав и обязанностей в отношении принадлежащей им недвижимости и планируемых сделок с недвижимостью.

Кадастровая оценка городских земель является массовой оценкой, которая одновременно выполняется на всей территории города и может включать следующие основные этапы:

Этап 1 —подготовительные работы, сбор и обработка исходной рыночной и нормативной информации;

Этап 2 — функциональное зонирование территории города;

Этап 3 — исчисление стоимостных показателей кадастровой оценки земель;

Этап 4 — ценовое зонирование территории города;

Этап 5 — оформление результатов кадастровой оценки городских земель (цифровых и графических).

Результатом кадастровой оценки является кадастровая стоимость земли оценочной зоны, определяемая как рыночная стоимость единицы площади типичного для данной зоны земельного участка, установленная по уровню текущих рыночных цен на аналогичные земельные участки.

На стоимость земель влияют характеристики объектов недвижимости, расположенных на соответствующих земельных участках, место расположения, соседство, экология, обременения и ограничения, физические характеристики грунтов и многие другие факторы.

Кадастровая оценка земли проводится одновременно по всем землям административно-территориального образования.

Показатели кадастровой стоимости не должны превышать уровня рыночных цен или предельных значений базовой стоимости на земельные участки аналогичного целевого использования, устанавливаемых органами власти субъекта Федерации по оценочно-территориальным зонам, различным городам и поселкам.

Методики государственной кадастровой оценки земли являются нормативными документами, обязательными к применению при проведении государственной кадастровой оценки земли и определении показателя кадастровой стоимости земельного участка. Часть методик (методика оценки сельскохозяйственных угодий, методика оценки земель лесного фонда) предполагает проведение кадастровой оценки земли по трехуровневой системе: первый уровень — оценка территории всей страны с дифференциацией средних показателей по субъектам Российской Федерации; второй уровень — оценка территории в субъекте Российской Федерации с дифференциацией показателей кадастровой стоимости по районам и оценочным зонам; третий уровень — оценка территории районов или оценочных зон с дифференциацией показателей кадастровой стоимости по хозяйствам или отдельным участкам.