Кадастровая оценка земель сельхоз назначения

Методика государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации предназначена для определения кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в среднем по территории субъектов Российской Федерации. Оценка государственной кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации основывается на определении продуктивности и затрат на производство сельскохозяйственных культур. Средние оценочные затраты на производство сельскохозяйственных культур используются для расчетов цены производства валовой продукции, которая в свою очередь служит для расчета дифференциального расчетного дохода, определяемого как разность продуктивности и цены производства.

Сумма дифференциального расчетного дохода и абсолютных расчетных доходов, определенных в размере 1% от валовой продукции с 1 га сельхозугодий в среднем по России, называется расчетным рентным доходом. Произведение расчетного рентного дохода на срок капитализации в 33 года представляют собой кадастровую стоимость сельскохозяйственных угодий, установленную в среднем для каждого субъекта Российской Федерации.

Методика государственной кадастровой оценки земель лесного фонда Российской Федерации предназначена для определения кадастровой стоимости земель лесного фонда и предусматривает три уровня оценки территории лесного фонда:

• в среднем по зонам и субъектам Российской Федерации;
• в среднем по лесхозам;
• по участкам земель лесного фонда в границах лесхозов.

Основой для определения кадастровой стоимости земель лесного фонда является расчетный рентный доход, получаемый в результате их хозяйственного использования.

Расчетный рентный доход определяется суммированием годового дифференциального и годового абсолютного рентных доходов. Дифференциальный рентный доход определяется делением разности между оценочной продуктивностью в денежном выражении и ценой производства древесины на число лет в средневзвешенном обороте рубки. Абсолютный рентный доход устанавливается равный кадастровой стоимости 1 га худших сельскохозяйственных угодий Российской Федерации.

Продуктивность в денежном выражении определяется как произведение средневзвешенной цены леса на корню и запаса древесины на 1 гектаре спелых насаждений основной лесообразующей породы в оценочной зоне. Цена леса на корню определяется по фактически сложившейся плате за лес.

Кадастровая стоимость участков земель лесного фонда в границах лесхозов определяется как капитализированный потенциальный доход от их использования. Потенциальный доход от участков, предназначенных для заготовки древесины, рассчитывается как произведение лесной ренты и запаса древесины на данном участке леса.

Необходимой информацией для определения кадастровой стоимости земель лесного фонда является: оценочная продуктивность лесов в натуральном выражении; плата за продажу леса на корню; оценочные затраты, складывающиеся из фактических расходов лесхозов на восстановление, выращивание, охрану, защиту лесов и управленческие расходы; цена производства древесины; норматив, учитывающий рентабельность производства и равный 1,07; количество лет в средневзвешенном обороте рубки; коэффициент капитализации.

Методика государственной кадастровой оценки земель поселений представляет собой описание математического алгоритма расчета показателей кадастровой стоимости и процедуры сбора и обработки данных. Расчет производится в автоматизированном режиме с использованием специально разработанных программ.

Основные положения методики сводятся к следующему. Выделяются два класса объектов оценки — крупные поселения со сформировавшимся рынком недвижимости (не обязательно земельных участков) и небольшие поселения, рынок недвижимости в которых не развит. Для этих двух классов объектов в методике предусматриваются две различные процедуры оценки, называемые технологическими линиями.

В первый класс объектов включаются поселения с численностью населения 10000 и более человек. Ко второму классу объектов относятся поселения с численностью населения менее 10000 человек.

Для первого класса объектов оценка проводится на основе обработки статистических данных, включающих цены сделки по объектам недвижимости.

Для второго класса объектов оценка проводится посредством применения поправочных коэффициентов к неким базовым значениям, рассчитанным для эталонных объектов. Данный принцип используется для условного переноса стоимости земли в аналогичных по численности и другим характеристикам поселениях с известными ценами сделок, на стоимость земли в тех поселениях, где сделок мало, недостаточно или они отсутствуют.

В основе оценки первой группы объектов лежит определение стоимости земли при текущем использовании. Принцип наилучшего использования, отличающий рыночную стоимость от других видов стоимости, не используется. Это выражается в том, что земля в поселении делится на 14 видов использования, соответствующих определенному типу функционального использования территории.

3. Этапы определения удельных показателей сельскохозяйственных угодий

Удельный показатель кадастровой стоимости земель, отнесенных к первой группе, определяется по их качеству и местоположению как производственный ресурс независимо от фактического видового использования под пашню или кормовые угодья.

Определение удельных показателей земель, отнесенных к первой группе, осуществляется в два этапа:

• первый этап (межрегиональная оценка земель) — определение удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах субъектов Российской Федерации и разработка базовых нормативов для проведения второго этапа оценки;
• второй этап — определение удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований).

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения включает определение удельных показателей кадастровой стоимости каждой из шести групп земель. В основе кадастровой оценки лежит определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

Под сельскохозяйственными угодьем понимается территория, систематически используемая для определенных целей и обладающая конкретными естественно-историческими свойствами. В составе сельскохозяйственных угодий различают пашню, многолетние насаждения, сенокосы, пастбища и залежь.

Пашней называется сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется под посевы сельскохозяйственных культур, включая посевы многолетних трав, а также чистые пары.

Сенокосом называется сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется под сенокошение. Различают заболоченные, заливные и суходольные сенокосы.

Пастбищем называется сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется для выпаса животных, а также земельные участки, пригодные для пастьбы скота, не используемые под сенокос и не являющиеся залежью.

Залежь — земельный участок, который раньше использовался под пашню и более одного года не используется, в том числе и под пар.

Определение удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий осуществляется в два этана.

На первом межрегиональном этапе осуществляется определение удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах субъектов РФ и разработка базовых нормативов для проведения второго этапа оценки.

Второй этап — определение удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административных районов и землевладений.

Этап 1. Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в границах субъектов РФ.

Первый межрегиональный этап оценки земель проводится с целью определения средней кадастровой стоимости одного гектара сельскохозяйственных угодий субъектов РФ и разработки базовых нормативов для проведения кадастровой оценки земель внутри субъекта РФ.

При проведении кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РФ определяются следующие показатели в расчете на гектар сельскохозяйственных угодий:

• оценочная продуктивность (валовая продукция в рублях и в центнерах кормовых единиц);
• оценочные затраты;
• цена производства валовой продукции и расчетный рентный доход;
• удельные показатели кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах субъектов РФ.

Первые два вышеназванных показателя (оценочные продуктивность и затраты) служат базовыми нормативами для кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий внутри субъекта Российской Федерации.

Этап 2. Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации.

Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации проводится на основании базовых оценочных показателей продуктивности и затрат, установленных на 1 этапе государственной кадастровой оценки земель, обеспечивающих сопоставимость ее результатов на всей территории Российской Федерации (приложение по результатам).

При наличии природно-экономической зональности территории субъекта Российской Федерации базовые оценочные показатели по продуктивности сельскохозяйственных угодий и затратам на их использование, рассчитанные в среднем по субъекту Российской Федерации на 1 этапе государственной кадастровой оценки, дифференцируются по земельно-оценочным районам. Для этих целей по земельно-оценочным районам определяется:

• фактическая продуктивность 1 га сельскохозяйственных угодий на основании урожайности основных сельскохозяйственных культур и сенокосов, а также рассчитываются фактические затраты на использование 1 га сельскохозяйственных угодий. Расчеты показателей продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам проводятся в соответствии с п. 2.1, 2.2 Методики государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации;
• рассчитываются по земельно-оценочным районам коэффициенты дифференциации базовых оценочных показателей продуктивности и затрат, установленных для субъекта Российской Федерации по результатам первого этапа государственной кадастровой оценки, путем отнесения указанных показателей продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам к аналогичным показателям, сложившимся по субъекту Российской Федерации;
• базовые оценочные показатели продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам определяются умножением аналогичных базовых оценочных показателей, установленных по субъекту Российской Федерации на первом этапе государственной кадастровой оценки, на коэффициенты дифференциации продуктивности н затрат, рассчитанные по земельно-оценочным районам.

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий включает:

• определение интегральных характеристик объектов оценки по плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению;
• определение расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий объектов оценки.

Информационной основой государственной кадастровой оценки служат:

• данные почвенных обследований, материалы IV тура и внутрихозяйственной оценки земель (материалы бонитировки почв и характеристики технологических свойств земельных участков);
• показатели оценочной продуктивности сельскохозяйственных угодий (но выходу кормовых единиц и валовой продукции), затрат на их использование, расчетного рентного дохода (дифференциального и абсолютного) и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации (результаты 1 этапа государственной кадастровой оценки) и земельно-оценочных районов.

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий проводится в границах колхозов и совхозов, по которым проводился IV тур оценки земель. Земельно-оценочная информация объектов оценки обобщается по административным районам, земельно-оценочным районам и субъекту Российской Федерации.

Определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий

Удельный показатель кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий земельного участка определяется умножением расчетного рентного дохода с 1 га на срок его капитализации, равный 33 годам.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на его площадь.

Последовательность проведения государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на втором этапе представлена ниже.

1. Подготовительные работы:

• разработка содержания и программы работ;
• составление списка и схемы размещения бывших хозяйств и объектов оценки земель;
• сбор, анализ и подготовка исходной земельно-учетной и первичной земельно-оценочной информации по объектам оценки земель.

2. Подготовка базы данных  и расчет интегральных показателей оценки земель:

• разработка классификатора, каталога и шкалы бонитировки почв;
• составление экспликаций и определение интегрального показателя плодородия почв объекта оценки;
• определение интегрального показателя технологических свойств объектов оценки;
• определение интегрального показателя местоположения объекта оценки.