Кадастровая оценка земель

– объектом ГЗК является весь земельный фонд государства независимо от его ведомственной принадлежности, форм собственности, целевого назначения и вида использования;

– ГЗК имеет своим объектом особую форму средства производства и недвижимости – землю (неперемещаемую в пространстве, неоднородную, не ухудшающую свои производственные свойства и т. д.);

– в соответствии с законодательством ГЗК по единой общегосударственной системе формирует земельно-кадастровые объекты и ведет государственный кадастровый учет на этих объектов и прав на них. Под первичной учетной кадастровой единицей понимается земельный участок с его подземным и надземным пространством, включая иные прочно связанные с участком объекты недвижимости. Этот участок должен иметь юридически признанные и удостоверенные границы, площадь, местоположение, правовой режим, кадастровый номер, назначение, использование и другие характеристики;

– ГЗК обеспечивает административную и территориальную адресную регистрацию и учет конкретных объектов и субъектов земельных отношений, а также учет текущих изменений, происходящих с ними;

– ГЗК является единственным условием правового обеспечения доказательства существования конкретного объекта и права на него. Факт возникновения, существования или прекращения существования объекта или права на него, занесенный в ГЗК, в дальнейшим может быть оспорен только в судебном порядке;

– ГЗК регулирует в законодательном порядке земельные отношения между собственниками и пользователями на земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости, а также и с государственными органами, включая земельные комитеты, возникающие в процессе признания и удостоверения государством факта существования и прекращения существования объектов земельного кадастра;

– ГЗК в установленном порядке обеспечивает предоставление достоверной земельно-кадастровой информации органам законодательной и исполнительной власти, их структурам, юридическим и физическим лицам, осуществляет информационную поддержку ведомственных тематических кадастров;

– данные ГЗК подлежат обязательному применению при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, при решении земельных споров, установлении стоимостных характеристик недвижимого имущества, проведении планирования использования земли и землеустройства, принятии управленческих решений, защите прав юридических и физических лиц на землю и т.д.

Применение данных государственного земельного кадастра позволяет улучшить решение таких проблем, как управление активами; передача недвижимости в собственность; обеспечение кредитов; анализ экологической, экономической, демографической и социальной ситуации; управление развитием территорий; планирование и организация различных мероприятий; оценка воздействия на окружающую среду; сделки с недвижимостью и формирование земельного оборота; контроль статистических данных; территориально-пространственное планирование; формирование рынка ценных бумаг; информирование населения; определение местоположения объекта недвижимости; эффективное использование и охрана земельных участков и др.

Таким образом, земельный кадастр – это единая государственная многоуровневая управленческо-информационная система о земельном фонде страны, ее административно-территориальных единиц (областей, краев), о первичных объектах и субъектах кадастрового учета в них, являющаяся одним из основных механизмов государственного регулирования земельных отношений, основанных на принятых обществом понятиях, экономических, социально-этических и этнических нормах.

Исходя из сложности объема исследования и задач, решаемых земельным кадастром, его целесообразно трактовать как науку, как систему мероприятий, документов и сведений и как систему организационно-управленческих действий и мероприятий.

Как наука земельный кадастр изучает общие свойства, принципы, закономерности формирования и функционирования единой государственной информационной системы о земельном фонде страны как объекте земельно-правовых и имущественных отношений, пространственном базисе, всеобщем средстве производства и природном ресурсе.

Земельный кадастр как систему документов и сведений можно трактовать как совокупность земельно-кадастровых документов, материалов и информации о правовом режиме земельного фонда, его распределении по категориям земельного фонда, объектам и субъектам земельных отношений, держателям прав, о видах пользования, количестве, качестве и экономической ценности земель.

Как система организационно-управленческих действий и мероприятий земельный кадастр можно трактовать как совокупность конкретных земельно-кадастровых мероприятий, действий и работ по регистрации, учету и оценке земель, их собственников, владельцев и пользователей.

В настоящее время государственный земельный кадастр Российской Федерации содержит систему необходимых сведений и документов о количестве и правовом режиме земель, их распределении по собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и арендаторам; категориям земель; качественной характеристике и ценности земель. Он состоит из следующих основных разделов: регистрация землевладений, землепользований и участков собственности, количественный и качественный учет земельного фонда, бонитировка почв и экономическая оценка земель4.

 

2.1. ИСТОРИЯ РОССИЙСКОГО ЗЕМЕЛЬНОГО КАДАСТРИРОВАНИИ

 

История российского земельного кадастра была богата разнообразием оценочных приёмов и методов. В ряде уездов в конце XIX в. раскладка налога производилась в соответствии с рыночной ценой земли, в других – в соответствии с её доходностью, в-третьих – вводились десятинные      оклады, одинаковые для всех земель. Это указывало на недостаточную теоретическую разработанность и ограниченность методических подходов. При всей перестройке методов и форм земских кадастровых работ выделились два типа земельных кадастров: Нижегородской, в основе которого лежали результаты детального изучения почв как естественноисторического тела, и Московский, основу которого составляли данные экономико-статистических обследований. Разработка Нижегородского метода возглавлялась основоположником отечественного почвоведенья профессором В.В. Докучаевым. Уже в то время, на рубеже XIX и  XX в.в., стало ясно, что земельные кадастры нельзя разрабатывать без использования данных о свойствах земли как средства производства, без изучения, обобщения и оценки их. Современная кадастровая оценка земли призвана давать ответы на вопросы о степени выгодности приложения капитала к земле, о величине ренты, цене земли, размерам арендной платы, уровне научного применения агрономии и систем земледелия.

Задача кадастровой оценки земель состоит в том, чтобы создать условия и механизм для обеспечения всемерной охраны и рационального использования земельных ресурсов и приумножение воспроизводимых богатств природы, используя законы природных взаимосвязей и улучшение естественных свойств почв мерами повышения экономического плодородия земель

Среди основных многоплановых данных земельного кадастра особое значение имеют бонитировка земель и их и их экономическая оценка. Агрономическая оценка (бонитировка) земель (почв) – важная задача государственного кадастра, необходимая для рационального использования земельных ресурсов. Однако решить её очень трудно. Очевидно, что научная оценка (бонитировка) земель должна принимать во внимание характеристики почв (их природное и потенциальное плодородие), а также экономические параметры (например, отдаленность района, инфраструктура и т. д.) и оценку полученных результатов (урожай, доход, затраты и т. д.). Все это определяет действительное эффективное, или так называемое экономическое, плодородие почвы (земли). Кроме того, бонитировка почвы должна также включать перечень возможных агрохимических и мелиоративных мероприятий, их результаты (рост продуктивности). Необходимо также оценивать мероприятия по охране почв.

Мировой и отечественный опыт показывает, что ввиду сложности существуют различные подходы к научным основам и методическим приемам оценки (бонитировки) земель (почв).

Вместе с тем необходимо еще раз отметить. Что основы сельскохозяйственной бонитировки земель по природным генетическим свойствам почв (т.е. их природному плодородию, включая урожаи) были впервые разработаны и применены В.В. Докучаевым. Для примера вот одно из его методических положений по определению «нормальной» урожайности. «Под «нормальной» урожайностью, - писал В.В. Докучаев, - подразумевается такая величина урожая, которую приносили бы пахотные местности или данного почвенного разряда при условии применения к ним одинаковых средних условий обработки. «Нормальная» урожайность может быть, таким образом, выше и ниже действительных средних урожаев. Если при обработке пашни в том или в другом хозяйстве прилагаются усовершенствованные лучшие орудия земледельческой техники, вообще затрачиваются знания, труд и капитал в размерах выше средних, обычных, то и действительная урожайность в данном хозяйстве  будет выше нормальной; но при исчислении среднего дохода от земли в этом хозяйстве, для целей оценочных, во всяком случае, принимается в расчет  недействительная, а средняя, нормальная урожайность для земель данного качества, величина урожаев. Наоборот, для таких хозяйств, в которых обработка земли стоит ниже обычного среднего уровня, нормальная урожайность будет выше действительной» (Докучав, 1949). Это одно из оценочных методических основ почвенной бонитировки земель, проведенных во время Нижегородской экспедиции с целью почвенных обследований для оценки земель.

В настоящее время в Российской Федерации для кадастровой оценки земли могут использоваться три основные подхода (методических приёма бонитировки земель), сложившиеся ещё в бывшем СССР.

Первый из них – это так называемая агропродуктивная группировка почв, когда главным критерием является включение почв каждой группы в определенный почвенно-климатический район, а также генетическое сходство почв, выражающееся в сходстве их основных свойств и природном (потенциальном) плодородии; условие рельефа в районе распространения почв; сходство важных параметров, которые лимитируют плодородие, мешают использованию почв и делают необходимыми различные мероприятия по мелиорации.

Второй подход – это природно-сельскохозяйственное районирование земельных ресурсов, т.е. деление территории на систему поясов, зон, провинций и горных районов, различающихся, прежде всего, своими природно-климатическими условиями. Это условия характеризуются определенными параметрами, включая агроклиматическую обеспеченность теплом территории и снабжение ее влагой, динамику и продолжительность вегетационного периода, биоклиматический потенциал почв.

Третий подход – это так называемая бонитировка почв, принятая земельным кадастром (наиболее сложный подход). Этот метод бонитировки и экономической оценки почв определяет их относительный потенциал для целей сельского хозяйства, используя основные критерии природного плодородия для возделывания различных сельскохозяйственных культур, т.е. выделение агропродуктивных групп и экономическую оценку земель. Последняя с помощью системы природных и оценочных показателей даёт характеристику потенциала их продуктивности и эти показатели включают: продуктивность земли (объект валового продукта); возврат расходов (объём полученной продукции на единицу затрат); дифференцированную ренту (дополнительный чистый доход, на лучших землях и на тех землях, которые удобно расположены). Как видно из изложенных характеристик, третий подход к бонитировке земель (почв) принимает во внимание, технико-экономических показателей и вскрывает наиболее эффективные пути использования земель для целей сельского хозяйства.

 

1.3. Правовые основы организации земельного кадастра

Кадастровая оценка регламентируется следующими правовыми актами: Конституцией Российской Федерации, Федеральным законом от 02.01.2000 N 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре», Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О Государственном кадастре недвижимости», Земельным кодексом РФ, Постановлением Правительством №316 «Правила проведения Государственной кадастровой оценки земель», Распоряжением Правительства Москвы от 3 мая 2007г. №823-РП //.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2  Практическая часть

 

2.1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ

 

Земля, являясь одним из объектов природы, обладает особыми свойствами, которые могут быть оценены через сравнение их по определенным оценочным показателям. Свойства земель, используемые, например, для посадки и выращивания лесов, отличны от свойств земель, используемых для размещения производства растениеводческой продукции. Поэтому методические подходы к оценке земель различного целевого назначения будут отличаться. Данные оценки земель необходимы для выявления резервов в использовании земель, осуществления государственного контроля за их использованием и охраной, для размещения и развития сельскохозяйственного производства по регионам и конкретным предприятиям, для установления земельного налога, арендной платы за землю, нормативной и рыночной цены земли, государственного регулирования объектами недвижимости и др. Для правильного научно-обоснованного решения указанных вопросов необходимо изучение, обследование и проведение специальной оценочной работы по определению качества земли. Качество земель определяют две составляющие: плодородие и местоположение.

Плодородие - способность почвы удовлетворять потребность растений (в растениеводстве, лесоводстве, садоводстве, декоративном и парковом хозяйстве и др.) полезными веществами и влагой. Различают естественное и искусственное (вновь созданное) плодородие, которые в совокупности составляют экономическое плодородие.

Естественное плодородие образуется в результате длительного процесса, протекающего в определенных природно-климатических условиях. Происходит накопление питательных веществ, причем, их количество различно и зависит от природно-климатических условий. В одних местах питательные вещества легко усваиваются растениями, в других — они не могут быть усвоены и из-за отсутствия других природных факторов. Например, при отсутствии влаги не могут быть использованы запасы питательных веществ в почве. Поэтому такое плодородие называется потенциальным.

Искусственное плодородие создается трудом человека путем воздействия на землю (мелиорация, обработка, удобрение и др.)

Экономическое (эффективное) плодородие создается только путем вложения в землю затрат живого и овеществленного труда.

Плодородие почвы может быть определено через урожайность сельскохозяйственных культур с единицы площади (абсолютные показатели) и через отношение произведенной продукции на единицу площади к затратам живого или овеществленного труда (относительные показатели).