Контрольная работа по "Земельному праву"

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

________________________________________________________________________________ Федеральный закон от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" // Собрании законодательства Российской Федерации. - 10 января 2000 г. - N 2. -Ст. 149.

Задача №1

В 1991 году  Тимонин приобрел в садоводческом  товариществе земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования. В 2007 году он решил оформить право собственности на данный земельный участок и обратился за консультацией к юристу.

 

Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) устанавливает сокращенный порядок  переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок на право собственности. Он состоит из трех этапов

- подача  заявления о предоставлении земельного  участка в собственность в  исполнительный орган государственной  власти или орган местного  самоуправления (в зависимости от того, в чьей собственности находится участок);

- получение  разрешения от указанного органа;

- регистрация  нового права в территориальном  подразделении Росреестра по  месту нахождения земельного  участка.

  Каждый  из этих этапов требует от  землепользователя выполнения ряда действий. Так, подать заявление о предоставлении участка в собственность можно после того, как будет собран определенный пакет документов. Помимо получения решения исполнительного органа о предоставлении участка в собственность необходимо согласовать и подписать договор купли-продажи этого участка.

 Обратите  внимание! Приобрести в собственность  можно не все земельные участки,  а только те, в отношении которых  не установлены ограничения.

 

Документы для получения  разрешения

   Для приобретения прав  на земельный участок юридические  лица обращаются в орган госвласти  (местного самоуправления) с заявлением  о приобретении прав на земельный  участок с приложением его  кадастрового паспорта. Перечень  документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, устанавливается Минэкономразвития России, причем исполнительным органам госвласти и органам местного самоуправления категорически запрещено требовать от заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в перечне (п. 5 ст. 36 Земельного кодекса РФ).

   В настоящее время такой  Перечень утвержден Приказом  Минэкономразвития России от 30.10.2007 N 370 "Об утверждении Перечня  документов, прилагаемых к заявлению  о приобретении прав на земельный  участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения", согласно которому к заявлению должны прилагаться следующие документы:

- копия документа, удостоверяющего  личность представителя землепользователя (обычно им является паспорт);

- копия документа, удостоверяющего  права (полномочия) представителя  (например, доверенность);

- выписка из Единого государственного  реестра прав на недвижимое  имущество и сделок с ним  (ЕГРП) или копии иных документов, удостоверяющих (устанавливающих) права на здание, строение, сооружение, находящиеся на приобретаемом земельном участке (при их наличии на данном земельном участке);

- выписка из ЕГРП или копии  иных документов, удостоверяющих  право на приобретаемый земельный участок. В случае отсутствия таких документов к заявлению прилагается письменный мотивированный ответ подразделения Росреестра, на территории которого расположен приобретаемый участок, в котором сообщается об отсутствии зарегистрированного в ЕГРП права на этот участок;

- кадастровый паспорт земельного  участка;

- копия документа, подтверждающего  право приобретения земельного  участка в постоянное (бессрочное) пользование.

 Несмотря на то что Перечень  разработан в отношении земельных  участков, на которых находятся здания (строения, сооружения), он распространяется также на участки без объектов недвижимости.

 

Указанные документы являются обязательными, при отсутствии одного из них орган  госвласти (местного самоуправления) вправе отказать в предоставлении земельного участка в собственность

  В отличие от правоустанавливающих  документов на объекты недвижимости  кадастровый паспорт на земельный  участок представлять нужно обязательно.

 

Кадастровый паспорт

  Кадастровый паспорт представляет  собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую уникальные характеристики и иные сведения о земельном участке, полученные по результатам кадастрового учета.

   Если кадастровый учет  земельного участка не осуществлялся  или в государственном кадастре  недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта, землепользователь может воспользоваться п. 7 ст. 36 Земельного кодекса РФ и обратиться в орган госвласти (местного самоуправления) с заявлением о выдаче схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Схема должна быть утверждена соответствующим органом и выдана землепользователю в течение месяца со дня получения указанного заявления.

  Получив схему, можно приступить к проведению кадастрового учета в порядке Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", при этом кадастровые работы будут осуществляться за счет землепользователя.

 

Подтверждаем право  постоянного (бессрочного) пользования

  В принципе доказать наличие  такого права несложно. Если право  постоянного (бессрочного) пользования  на земельный участок зарегистрировано  в ЕГРП, подтверждающими документами  будут выписка из ЕГРП и  свидетельство о государственной  регистрации этого права.

  Право постоянного (бессрочного) пользования подтверждается государственным актом (например, постановлением органа местного самоуправления) и свидетельством, выданными по формам, утвержденным Указом Президента РФ от 27.10.1993 N 1767 и Постановлением Совмина РСФСР от 17.09.1991 N 493.

  Однако здесь есть нюанс: сведения о земельном участке, указанные в договоре купли-продажи и акте органа госвласти (органа местного самоуправления), должны соответствовать сведениям, содержащимся в ранее выданных государственном акте и свидетельстве о праве постоянного (бессрочного) пользования. В противном случае указанные документы не будут считаться подтверждающими документами, удостоверяющими право постоянного (бессрочного) пользования.

   Если правоустанавливающие документы утеряны, их следует восстановить, обратившись в орган госвласти (местного самоуправления) для получения дубликата или копии документов.

   После того как пакет документов собран и вместе с заявлением подан в орган госвласти (местного самоуправления), следующий шаг за этим органом.

 

Решение исполнительного  органа

  Решение о предоставлении земельного участка в собственность или об отказе орган госвласти (местного самоуправления) должен принять в течение месяца со дня поступления заявления с пакетом документов. В месячный срок с момента принятия решения о предоставлении участка в собственность он обязан подготовить проект договора купли-продажи и направить его землепользователю с предложением о его заключении (п. 6 ст. 36 Земельного кодекса РФ).

 

   Отказ или уклонение органа госвласти (местного самоуправления) в направлении проекта договора купли-продажи либо предложение заключить договор аренды землепользователь вправе обжаловать в суде. Иск должен подаваться с требованием о признании незаконными ненормативного правового акта, действия или бездействия госоргана. Этот вывод подтверждается позицией КС РФ, изложенной в Определении от 12.05.2005 N 187-О.

  

Договор купли-продажи

   Договор купли-продажи земельного участка заключается согласно ст. 445 ГК РФ, которая регулирует особенности заключения договоров в обязательном порядке, то есть когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ и иными законами.

  Рассмотрим, как порядок, указанный в ст. 445 ГК РФ, действует при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности. Землепользователь, получив проект договора купли-продажи (оферту), должен в течение 30 дней со дня его получения направить органу госвласти или местного самоуправления извещение о согласии или об отказе в заключении договора в данной редакции (акцепт) либо направить протокол разногласий к проекту договора. Получив протокол разногласий, орган местного самоуправления, в свою очередь, в течение 30 дней со дня его получения обязан известить землепользователя о принятии протокола разногласий либо об отказе. При невозможности согласования условий проекта договора стороны могут решить этот вопрос в судебном порядке.

  Если орган госвласти или местного самоуправления (сторона, для которой заключение договора обязательно) уклоняется от его заключения, землепользователь (другая сторона) вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (п. 4 ст. 445 ГК РФ). При рассмотрении таких споров суды проверяют, соблюдены ли землепользователем и органом госвласти (местного самоуправления) правила ст. 445 ГК РФ

   Следующим шагом после подписания договора купли-продажи является регистрация нового права на земельный участок, которая осуществляется в соответствии с Законом о госрегистрации прав.

 

                                       Регистрация права собственности

Перечень документов, представляемых для регистрации права собственности, определен в ст. ст. 16 и 17 Закона о  госрегистрации прав. В него входят:

- заявление о государственной  регистрации, которое подается в единственном экземпляре;

- договор купли-продажи земельного  участка;

- документы, которые в соответствии  с законодательством подтверждают  наличие, возникновение, прекращение,  переход, ограничение (обременение)  прав. В данном случае этими документами являются свидетельство о праве постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, акт, изданный органом госвласти (местного самоуправления), и договор купли-продажи земельного участка;

- документ об уплате госпошлины;

- документ, подтверждающий личность и полномочия представителя действовать от имени юрлица, или нотариально удостоверенная копия этого документа, если иное не установлено федеральным законом.

 

   Помимо указанных документов подразделения Росреестра (далее - регистратор) требуют документы, подтверждающие право собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке. В принципе это требование правомерно. Наличие на земельном участке объекта недвижимости влияет на размер выкупной цены участка.

  Так, цена земельного участка, на котором расположено здание (строение, сооружение), равна кадастровой стоимости этого участка, а при отсутствии здания - выкупной цене, которая установлена субъектом РФ в размере рыночной стоимости участка (ст. 36 Земельного кодекса РФ).

  Поскольку на регистратора возложена обязанность проверить законность сделки, он должен проверить соблюдение порядка заключения договора купли-продажи земельного участка, а значит, наличие преимущественного права на заключение указанного договора (ст. 36 Земельного кодекса РФ) и выкуп участка по льготной цене, что должно подтверждаться свидетельствами о праве собственности на объекты недвижимости.

 

Все документы представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых (подлинник) после окончания регистрации права возвращается правообладателю (землепользователю).

  В течение месяца со дня получения заявления с пакетом документов регистратор проводит правовую экспертизу документов и проверку законности сделки. Если в процессе проверки у регистратора возникнут сомнения о наличии оснований для регистрации права, он может не более чем на месяц приостановить регистрацию и затребовать у землепользователя дополнительные сведения и подтверждения подлинности представленных документов. Непредставление запрашиваемых сведений является основанием для отказа в регистрации права собственности (абз. 2 п. 2 ст. 19 Закона о госрегистрации прав).

  

 

Задача№2

Гражданка Петрова  в 1975 году купила дом  в деревне  Красная. В 2007 году она обратилась в  местную администрацию с заявлением о приватизации земельного участка, на котором находится ее дом. В администрации Петровой предложили заключить договор аренды земельного участка, отказав в приватизации на том основании, что земельный участок находится в водоохранной зоне реки Томи. Сомневаясь в правомерности действий администрации, Петрова обратилась в юридическую консультацию.

 

  В подп. 1 п. 1 ст. 97 Земельного  кодекса Российской Федерации  предусмотрено, что земли водоохранных  зон рек и водоемов относятся  к землям природоохранного назначения, которые в соответствии с п. 2 ст. 94 ЗК РФ входят в состав земель особо охраняемых территорий.

 Согласно п. 4 ст. 97 ЗК РФ в  пределах земель природоохранного  назначения вводится особый правовой  режим использования земель, ограничивающий или запрещающий виды деятельности, которые несовместимы с основным назначением этих земель.

 Статья 27 ЗК РФ, предусматривающая  ограничения оборотоспособности  земельных участков, не относит  земельные участки, расположенные  в водоохранной зоне или прибрежной защитной полосе, непосредственно к землям, изъятым из оборота или ограниченным в обороте.