Недвижимость в России

СОДЕРЖАНИЕ

 

Введение…………………………………………………………………….2

1.Теоретические основы рынка недвижимости……………………….….4

    1.1 Общая характеристика и структура рынка недвижимости……….4

    1.2 Анализ рынка недвижимости : спрос и предложение, уровень риска………………………………………………………………………………..9

     1.3 Общие черты и различия в развитии рынка недвижимости…....21

2. Подходы к оценке  недвижимости……………………………….……24

      2.1 Доходный подход…………………………………………………24

      2.2 Сравнительный подход…………………………………...………32

      2.3 Затратный подход…………………………………………………34

Заключение……………………………………………………………..…36

Список использованной литературы…………………………….………38

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Тема данного реферата работы актуальна, потому что особенности формирования цены капитала на рынке недвижимости, взаимозависимость развития данного рынка и других сфер экономической деятельности еще не изучены и не имеют единых устоявшихся проявлений. В российских условиях формирование рынка происходит при участии государства, однако на современном этапе попытки государства оказать влияние на функционирование рынка недвижимости нередко осуществляются без учета особенностей развития национальной экономики. Это свидетельствует о недостаточной разработанности и отсутствии глубоких исследований данного вопроса в отечественной науке. В то же время от правильного определения соотношения рыночных и регулирующих элементов зависит эффективность и интенсивность обращения недвижимого имущества в производственной и потребительской сфере.

Активное формирование рынка  недвижимости в России характеризуется  неравномерным развитием отдельных  сегментов, несовершенством законодательной  базы, низкой платежеспособностью граждан  и инвестиционным потенциалом юридических  лиц.

Для решения проблем, возникающих  на этапе становления рынка недвижимости, необходимо готовить специалистов высшей квалификации, владеющих специальными знаниями, способствующих становлению  и развитию новой области знаний со своей методологией, терминологией  и приемами исследований.

Как известно цена и рынок  неразделимо связаны между собой, они дополняют и характеризуют  друг друга. Обязательным условием оценки недвижимости является учет специфики функционирования рынка недвижимости, так как состояние рынка недвижимости оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объекта недвижимости в определенный момент времени в будущем, т.е. на основные данные, используемые при оценке методами доходного подхода. Учет особенностей функционирования рынка недвижимости позволит более обоснованно скорректировать данные ретроспективного периода для оценки недвижимости методами рыночного подхода. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости как объекта для инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором) требует обязательного учета текущего состояния рынка недвижимости и перспектив его развития в будущем.

Рынок недвижимости — это  взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

Целью реферата является рассмотрение и исследование процесса функционирования рынка недвижимости, выявление его основных закономерностей и тенденций развития, изучение формирования цены капитала на ранке недвижимости.

Раскрыть и проанализировать основные тенденции развития рынка  недвижимости .

 

 

 

 

 

1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ  РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

1.1 ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА И СТРУКТУРА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

 

В повседневной жизни термин "недвижимость" кажется вполне понятным и как бы само собою разумеющимся. В действительности внешняя видимость  далеко не совпадает с юридической  сущностью недвижимости, которая  во многом определяется особенностями  экономического развития страны, сложившимися историческими традициями и другими  условиями. В соответствии с Гражданским  кодексом РФ к недвижимым вещам (недвижимому  имуществу, недвижимости) относятся  следующие материальные и нематериальные объекты: земельные участки, участки  недр, обособленные водные объекты  и все, что прочно связано с  землей, т.е. объекты, перемещение которых  без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также предприятия в целом  как имущественный комплекс. Кроме  того Гражданским кодексом к недвижимым вещам отнесены подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты.

"Рынок" в самом общем понимании определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения. В более узком значении понятие "рынок" используется специалистами как место купли-продажи товаров и услуг. Понятие "рынок недвижимости" означает куплю-продажу различных объектов недвижимости.

Рынок недвижимости – это  рынок несовершенной конкуренции (см. рис. 1), что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью.

                                         Рис.1

За последние годы рынок  недвижимости повысил свою активность с помощью действия компаний, специализирующихся на операциях с недвижимостью, финансовых организаций и правительственных  агентств, оценщиков, юристов. Тем не менее, его нельзя отнести к рынку  совершенной конкуренции вследствие существенных особенностей функционирования, обусловленных такими факторами, как:

• специфика объектов недвижимости;

• относительно более высокие  уровни риска, характерные для недвижимости;

• воздействие рынка капитала;

• невозможность достижения состояния равновесия между спросом  и предложением.

Развитие рынка недвижимости определяется:

• экономическим ростом или ожиданиями такого роста. Хотя на рынке и могут возникать благоприятные  краткосрочные условия при отсутствии роста, такие обстоятельства возникают  достаточно редко;

• финансовыми возможностями  для приобретения недвижимости, что, в свою очередь, обусловлено стадией  экономического развития региона (кризис, застой, промышленное развитие), наличием и характером рабочих мест;

• взаимосвязями между  стоимостью недвижимости и экономической  перспективой того или иного района. Некоторые районы находятся в  состоянии застоя, так как их основные отрасли промышленности перемещены в другие части страны или пришли в упадок. В состоянии застоя находятся  районы, зависящие от одной отрасли  промышленности, например, в Кемеровской  области, что может привести к  быстрой дестабилизации на рынке  недвижимости в этих районах в  условиях структурных изменений  в экономике.

Решающая роль принадлежит  макроэкономическим факторам: политическая ситуация в стране и регионах, общеэкономическая  ситуация, состояние финансового  рынка.

Рынок недвижимости подвержен  многим внешним влияниям, таким как:

• изменения общей социально-экономической  ситуации и региональной экономической  конъюнктуры;

• изменения в денежной политике правительства и политике коммерческих банков, определяющих доступность  средств финансирования сделки купли-продажи  недвижимости;

• изменения в законодательстве по регулированию рынка недвижимости и в налоговом законодательстве;

• изменения ситуации на рынке капитала вследствие нестабильности валютных

курсов, динамики процентных ставок, темпов инфляции и инфляционных ожиданий.

Рынок недвижимости имеет  сложную структуру. Необходимо выделять различные сегменты рынка:

1. По типу недвижимости (жилая, офисная, индустриальная, складская, многофункциональная  недвижимость), все типы которой  имеют общую черту – по своему  функциональному назначению они  предназначены для ведения специфического  бизнеса. Оценка стоимости такого  типа недвижимости может быть  осуществлена с точки зрения  ее коммерческого потенциала.

2. По различным регионам (например, регионы со стабильно  высокой занятостью,

регионы с вновь возникшей  высокой занятостью, регионы с  циклической занятостью, с традиционно  низкой занятостью, с вновь возникшей  низкой занятостью).

3. По инструментам инвестирования  в недвижимость (рынок прав преимуществен-

ной аренды, рынок смешанных  долговых обязательств, рынок ипотеки, собственного капитала, заемного капитала, опционов).

Структуризация рынка  недвижимости, его классификация  по определенным признакам определяется целями анализа, в зависимости от которых изменяются приоритеты и  значимость, придаваемая тому или  иному рассматриваемому параметру. Например, потенциальным инвесторам целесообразно проводить классификацию  рынка недвижимости в зависимости  от используемых инструментов инвестирования. Оценщику, помимо вышеприведенной структуры  рынка, необходима классификация объектов недвижимости по степени готовности:

• готовые объекты;

• объекты, требующие реконструкции  или капитального ремонта;

• незавершенные объекты.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.2 АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ: СПРОС И ПРЕДЛОЖЕНИЕ, УРОВЕНЬ РИСКА

 

Цель анализа обуславливает  рамки его проведения, используемую информацию и уровень детализации.

Причин для анализа  может быть много, например – изучить  процессы, протекавшие на конкретном рынке в прошлом, чтобы сделать  вывод о рыночных условиях, превалирующих  в текущий период, или спрогнозировать  деятельность рынка в будущем. Первый шаг анализа заключается в  установлении цели анализа. Цель анализа  может быть обусловлена необходимостью решить вопросы:

• целесообразности инвестирования в строительство нового объекта  недвижимости;

• определения уровня риска  кредитора в связи с финансированием  покупки одно-

семейного дома;

• формирования наиболее перспективных  сегментов рынка недвижимости или  по-

иска активов, которые  позволили бы получать устойчиво  высокие доходы при стабильном уровне риска;

• о наиболее доходных сегментах  рынка недвижимости в долгосрочном периоде;

• связанные с оценкой  стоимости отдельных видов недвижимости.

Проблемы, затрагиваемые  при проведении рыночного анализа, можно подразделить на два крупных  блока:

1) относящиеся к краткосрочным  целям;

2) относящиеся к долгосрочным  целям.

При определении целей  рыночного анализа каждый отдельный  исследуемый сегмент рынка необходимо выделить и идентифицировать, учитывая, что рынок в целом, его конъюнктура  влияют на отдельные сегменты рынки.

Анализ любого сегмента рынка  недвижимости требует изучения факторов спроса, предложения и сочетания  этих факторов.

Основными факторами, регулирующими  рынок любых товаров и услуг, являются спрос и предложение, в  результате взаимодействия которых  создается рынок продавцов или  рынок покупателей. Основная движущая сила развития рынка – конкуренция  среди продавцов – действует  и на рынке недвижимости, что ведет  к регулированию спроса и предложения.

Факторы, определяющие величину спроса:

• платежеспособность населения;

• изменения общей численности  населения (прошлые, текущие и прогнозируемые

тенденции);

• изменения в соотношениях между различными слоями населения, т.е. процентное соотношение между  группами населения с различным  уровнем образования, уровень миграции, количество браков и разводов;

• изменения во вкусах и  предпочтениях населения – это  важный фактор спроса.

• условия и доступность  финансирования.

Рост спроса вызывает усиление активности на рынке недвижимости. Обязательным условием роста спроса является расширение экономических  возможностей потенциальных потребителей, рост их доходов, который приводит к  усилению активности на рынке недвижимости. Аналогично снижение платежеспособного  спроса ведет к депрессии на рынке. Результатом роста спроса на недвижимость является рост арендной платы и цен  продажи недвижимости, хотя в этом же направлении действуют и инфляционные тенденции, которые могут повлиять на повышение цен на всех сегментах  рынка.

В краткосрочном периоде  параметры спроса имеют более  важное значение, чем характеристики предложения, характерной чертой которого является неэластичность.

Значительные колебания  активности в операциях с недвижимостью  во многом объясняются неэластичностью  предложения в краткосрочном  периоде.

Факторы, определяющие величину предложения:

• наличие резерва пустующих  объектов недвижимости в определенном сегменте

рынка;

• объемы нового строительства  и затраты на него, включая:

1) Интенсивность строительства  – определяет объемы нового  жилья.

2) Положение в строительной  индустрии; в какой мере оно  влияет на уровень строительных  затрат – определяет доступность  и цены факторов производства.

3) Текущие и потенциальные  изменения в строительной технологии  и их возможное влияние на  строительные затраты.

4) Соотношение затрат  на строительство и цен продажи  объектов не движимости.

5) Затраты на улучшение  неосвоенных и имеющихся в  предложении земельных участков.

Процент всех незанятых или  не сданных в аренду домов или  помещений (вакансий) является одним  из важнейших индикаторов состояния  и тенденций рынка недвижимости. Высокий процент вакансий влечет за собой понижение цен и ставок арендной платы, даже при наличии  высокого спроса. Обычно уровень вакансий для односемейных жилых домов  составляет менее 5%, а для многоквартирных  домов – более 5%. Для помещений  под бизнес этот процент несколько  выше. Это основные соотношения, которые  могут меняться в зависимости  от ситуации в регионе. Если предложение вакантных единиц превышает нормальный процент – на рынке имеется избыточное предложение и/или недостаточный спрос. Конкуренция может привести к вынужденному падению цен и ренты, за которым следует сокращение нового строительства. Когда уровень вакансий падает, цены и ставки арендной платы возрастают, активность инвестирования в недвижимость растет.