Недвижимость в России

 

R -ставка капитализации,

R 1 – ставка дохода  на капитал (определяется методом  кумулятивного построения).

• стоимость недвижимости снижается (прогнозируется снижение стоимости  вложенного капитала), т.е. необходимо возмещение суммы инвестиций (полное или частичное), вложенных в объект недвижимости.

Когда прогнозируется снижение стоимости вложенного капитала , сумма  возмещаемых инвестиций должна быть получена из текущего дохода. Поэтому  коэффициент капитализации текущего дохода должен включать как доход  на инвестиции, так и возмещение ожидаемой потери.

Норма возврата капитала может  определяться различными методами:

• прямолинейным методом  или методом Ринга;

• аннуитетным методом  или методом Инвуда;

• методом возврата капитала по фонду возмещения и безрисковой  ставке процента или методом Хоскольда.

Таким образом, формула для  определения величины ставки капитализации  будет иметь вид:

 

R = R 1 + ∆ * R 2, где

 

R -ставка капитализации,

R 1 – ставка дохода  на капитал;

∆ - доля снижения стоимости  за период владения объектом (в долях  единицы);

R 2 – норма возврата  капитала

Расчет ставки капитализации  может осуществляться методом рыночной информации (рыночной экстракции, рыночной выборки, методом выделения). Для  этого изучается рынок проданных  аналогов. Отбираются наиболее схожие с объектом оценки объекты, реконструируется величина чистого операционного  дохода, по каждому аналогу определяется величина ставки капитализации по формуле:

 

R = NOI / V , где

 

NOI – чистый операционный  доход аналога,

V – цена продажи аналога.

6. Расчет оцениваемой  стоимости недвижимости

 

V = NOI / R

 

Метод дисконтированных денежных потоков

Метод дисконтированных денежных потоков наиболее универсальный  метод, позволяющий определить настоящую  стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Расчет стоимости объекта  недвижимости методом ДДП осуществляется в следующей последовательности:

1. Определяется прогнозный  период. В международной оценочной  практике средняя величина прогнозного  периода 5 – 10 лет, для России  – это период длительностью  3 – 5 лет.

2. Прогнозирование величин  денежных потоков, включая реверсию, требует:

а) тщательного анализа  на основе данных, представляемых заказчиком о доходах и расходах от объекта  недвижимости в ретроспективном  периоде;

б) изучения текущего состояния  рынка недвижимости и динамики изменения  его основных характеристик;

в) прогноза доходов и  расходов на основе реконструированного  отчета о доходах.

При использовании метода ДДП рассчитывается несколько видов  дохода от объекта в следующей  последовательности:

• потенциальный валовой  доход;

• действительный валовой  доход;

• чистый операционный доход;

• денежный поток до уплаты налогов;

• денежный поток после  уплаты налогов.

Если из ПВД вычесть  потери от незанятости и при сборе  арендной платы и прибавить прочие доходы, то получится денежный поток  до уплаты налогов.

3. Расчет стоимости реверсии.

Реверсия – это остаточная стоимость объекта при прекращении  поступлений потока доходов.

Стоимость реверсии можно  спрогнозировать с помощью:

1) назначения цены продажи,  исходя из анализа текущего  состояния рынка, из мониторинга  стоимости аналогичных объектов  и предпо ложений относительно  будущего состояния объекта;

2) принятия допущений  относительно изменения стоимости  недвижимости за период владения;

3) капитализации дохода  за год, следующий за годом  окончания прогнозного периода,  с использованием самостоятельно  рассчитанной ставки капитализации.

4. Определение ставки  дисконтирования.

Расчет стоимости объекта  недвижимости методом ДДП производится по формуле:

 

 

где РV текущая стоимость;

С t – денежный поток периода t ;

i – ставка дисконтирования  денежного потока периода t ;

R – стоимость реверсии.

Стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору  последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.

Таким образом, стоимость  объекта недвижимости равна сумме  те кущей стоимости прогнозируемых денежных потоков и текущей стоимости  остаточной стоимости (реверсии).

 

 

 

 

 

 

2.2 СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД

 

Под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении  объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется  информация о ценах сделок с ними.

Сравнительный подход исходит  из предпосылки, что стоимость оцениваемого имущества определяется на основе анализа  цен сделок со схожим по своим характеристикам  имуществом. Сравнительный подход используется при наличии информации о рыночных ценах сделок со схожими по своим  характеристикам объектам недвижимости. Все методы оценки недвижимости, применяемые  в рамках сравнительного подхода, основаны на определении стоимости оцениваемого объекта на основе цен недавних сделок с аналогичными объектами. Оценщик  рассматривает сопоставимые объекты, которые были проданы на соответствующем  рынке. При этом в цены сопоставимых объектов вносятся поправки, учитывающие  отличия объектов аналогов и объекта  оценки.

В литературе сравнительный  подход очень часто отождествляется  с методом сравнения продаж, рыночным методом или методом оценки по сопоставимым продажам.

Суть этого метода проста и понятна: и покупатель, и продавец хотят знать, сколько стоили на рынке  аналогичные, уже проданные и  купленные объекты, то есть они должны быть уверены, что цена справедлива, приемлема для всех других участников рынка и каждая из сторон в данной сделке не окажется в убытке. Поэтому  данный метод основан на систематизации и сопоставлении всех имеющихся  на момент проведения оценки данных по уже проданным аналогичным земельным участкам. В то же время часто проводится оценка и по сопоставительному анализу рыночных цен спроса и предложения.

При отборе и предварительном  анализе объектов для сопоставления  важно также учитывать и любые  необычайные воздействия на цены сопоставимых сделок: угроза изъятия  залога при невыполнении условий  кредитного договора, потребность в  быстрой купле или продаже, изменение  местных правил и т.д.

Обычно из базы для сопоставления  выделяют также цены, выплачиваемые  федеральными или местными органами власти при отчуждении участка земли  для соответствующих нужд, поскольку  они могут содержать элементы принуждения.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.3 ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД

 

К затратному подходу относится  совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства (восстановления) либо замещения объекта  оценки, с учетом его износа. Затратный  подход основан на сравнении затрат по созданию объекта недвижимости, эквивалентному по своей полезности оцениваемому или сопоставимому  с оцениваемым . Считается, что разумный инвестор не заплатит за объект недвижимости больше, чем за приобретение прав на земельный участок и строительство  на нем аналогичного здания.

Данный подход применяется  при отсутствии рыночной информации о ценах сделок или доходов  от объектов недвижимости.

При оценке земли затратный  подход используется в основном для  определения стоимости улучшений, находящихся на земельном участке  для выделения земельной составляющей в стоимости единого объекта  недвижимости.

Затратный подход довольно широко используется в практике оценке природных ресурсов и объектов, а  также природных благ, продуцируемых  этими объектами. Сумма затрат на подготовку и использование природного ресурса применяется в качестве отправной точки при определении  цены ресурса. Затраты, необходимые  на перемещение, замещение или воссоздание  природного объекта рассматриваются  как минимальная экономическая  оценка природного объекта и являются основанием для расчета компенсационных  платежей для физического возмещения теряемого природного объекта.

Несмотря на относительную  простоту и возможность широкого использования, затратный подход содержит в себе принципиальное противоречие с точки зрения оценки стоимости  природного ресурса (объекта): чем лучше  природный ресурс, тем меньшую  оценку в соответствии с затратной

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

В данной работе я постарался отразить сущность и особенности функционирования рынка недвижимости. Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, в том числе и в России, поскольку недвижимость – важнейшая составная часть национального богатства, на долю которого приходится более 50% мирового богатства. Рынок недвижимости тесно связан с другими рынками. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности. Тогда как, рынок недвижимости не может существовать, например, без рынка капитала, так как недвижимость не на что было бы строить, приобретать или арендовать и т.д.

Кроме того, недвижимость –  это выгодное вложение капитала (инвестиций), так как средства, вложенные в  недвижимость, защищены от инфляции. Купленный  дом, квартира, земельный участок  через некоторое время можно  продать по более высокой цене или сдавать в аренду и иметь  от этого дополнительный доход. Покупка  предприятия приносит покупателю (инвестору) доход в результате работы предприятия. Спрос на недвижимость в России только зарождается, и с ростом доходов  населения он будет увеличиваться. В частности, увеличению спроса на рынке  жилья будет способствовать ипотечное  кредитование, которое, надеюсь, в скором будущем наберет обороты и  сделается более доступным для  большинства населения. Таким образом, следует отметить, что эффективное  совершенствование экономики недвижимости в условиях современной России – это перспективное направление и его необходимо изучать, используя отечественный и зарубежный опыт, совершенствовать и развивать.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

 

1.ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.98 г. за № 135–ФЗ;

2.Гражданский кодекс Российской Федерации: Ч.1. // СЗ РФ. – 1995. - № 32.

3.Ронова Г.Н., Осоргин А.Н. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ: Учебно-методический комплекс. – М.: Изд. центр ЕАОИ. 2008. – 356 с.

4.Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. – М.: Проспект, 2008.

5.Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: Учебник. – М.: Финансы и статистика, 2009.

6.Рутгайзера В.М. Оценка рыночной стоимости недвижимости. – М.: Дело, 2008.

7.Соловьев М.М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости). – 2–е изд. – М.: ГУ Высшая школа экономики, 2009.

8.Сорокина Е.М. Анализ денежных потоков предприятия: теория и практика в условиях реформирования российской экономики. – 2–е изд. – М.: Финансы и статистика, 2009.

9.Стоянова Е.С. Финансовый менеджмент: теория и практика: Учебник. – 5–е изд. – М.: Перспектива, 2009.

10.www.appraiser – Виртуальный клуб оценщиков;

11.www.valuer – Портал российских оценщиков;

12.vnedvizhimost.at/publ- Сайт о недвижимости