Нормы отечественного, как современного, так и ранее действовавшего права регулирующие вопросы земельных отношений

Такая практика соответствует научному определению "права аренды" (права застройки), в соответствии с которым под правом аренды (застройки) понимается устанавливаемое договором срочное, вещное, неотменяемое и возмездное право пользования "чужим" земельным участком для возведения, достройки и эксплуатации (содержания) объекта недвижимости. 

Указанное право, несмотря на то, что оно является вещным правом (так же, как и полное право собственности) отличается от последнего, следовательно, имеет свои особенности и процедура оценки такого права.

Расчет рыночной стоимости права аренды земельного участка также основан на принципе остаточной продуктивности земли. Только чистый операционный доход, приходящийся на земельный участок в рассматриваемом случае равен разности дохода от землепользования (при условии наиболее эффективного использования участка) и арендных отчислений в бюджет, превышающих сумму земельного налога Эта разность также не принадлежит инвестору, она может быть капитализирована в текущую стоимость с целью определения денежной суммы, которая единовременно должна быть передана собственнику земли. Текущая стоимость этой разности и есть рыночная стоимость права аренды (застройки) свободного земельного участка.

Следующей проблемой является то, что, обобщая содержание соответствующих статей ЗК РФ, можно выделить несколько видов предоставления незастроенных земельных участков для целей строительства:

1) без "предварительного согласования мест размещения объектов":

а) продажа в собственность исключительно с проведением торгов (пункт 2 статьи 30);

б) продажа прав на заключение договора аренды, а фактически арендной платы, с проведением торгов (подпункт 3 пункта 4 статьи 30):

в) прямое, без проведения торгов, заключение договора аренды (подпункт 3 пункта 4 статьи 30);

2) с "предварительным согласованием мест размещения объектов":

а) продажа в собственность Земельным кодексом РФ не предусмотрена;

б) продажа прав на заключение договора аренды с проведением торгов в ЗК РФ также не упоминается:

в) прямое, без проведения торгов, заключение договора аренды в ЗК РФ не упоминается, но подразумевается (пункт 5 статьи 30).

Таким образом, Земельным кодексом Российской Федерации признана необходимость обязательного проведения торгов при продаже земельных участков в собственность, а также при продаже прав на заключение договоров аренды таких земельных участков в тех случаях, когда не требуется "предварительное согласование мест размещения объектов. Однако остается неясным, почему земельные участки не должны также предоставляться на конкурсной основе в случаях, когда имеет место предварительное согласование мест размещения объектов". Поэтому в российских городах часть земельных участков продолжает передаваться под застройку напрямую определенному подрядчику "с предварительным согласованием мест размещения объектов". И что самое главное, отсутствуют ясные и однозначные критерии, в каких случаях земельные участки предоставляются путем заключения договора аренды на основе конкретной заявки, а в каких они могут быть переданы исключительно через процедуру публичных торгов. Между тем пока существует ситуация, при которой один и тот же участок может быть продан с торгов, а может быть получен от города напрямую, он не будет пользоваться достаточным спросом на торгах. Такая ситуация не способствует долгожданному прорыву в развитии земельных торгов в России.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ

Нормативно-правовые акты

 1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 1Э6-ФЗ: ред. от 27.12.2009: [с изм. и доп., вступающими в силу с 01.04.2010]. // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 44. - с. 4147.

2. Часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 2004. - № 32, с. 3301.

3. Федеральный закон от 21.12.2004 № 172-ФЗ (ред. от 25.12.2009)

О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" // Российская газета - 2004 - 30 декабря.

4. Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ (ред. от 27.12.2009)

"О государственном кадастре  недвижимости" (принят ГД ФС  РФ 04.07.2007) (с изм. и доп., вступающими  в силу с 01.03.2010) // Собрание законодательства  РФ. - 2007. - № 31. - с. 4017.

5. Федеральный закон от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ (ред. от 04.12.2006) «О государственном земельном кадастре»

// Собрание законодательства Российской  Федерации. - 2000. - № 2. - с. 149.

6. Федеральный закон от 17 июля 2001 г. № 101-ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю"

// Собрание законодательства РФ. 2001. - № 30. - с. 3060

7. Указ Президента РФ "О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами" от 16.05.1997 № 485 (ред. от 26.03.2003, с изм. от 27.04.2007) // Собрание законодательства РФ. -1997. № 20. - с. 2240

8. Указ Президента РФ от 25.12.2008 № 1847 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии"// Собрание законодательства РФ. - 2008. № 52 (ч. 1). - с. 6366.

9. Постановление Правительства РФ от 13.09.2005 № 560 (ред. от 02.02.2010) "Об утверждении подпрограммы Создание системы кадастра недвижимости (2006 - 2012 годы)" Федеральной целевой программы Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002 2008 годы)”// Собрание законодательства РФ. - 2005. № 39. - с. 3951.

10. Постановление Правительства РФ от 01.06.2009 № 457

О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии" (вместе с "Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии") II Собрание законодательства РФ - 2008. - № 52 (ч. 1). - с. 6366

Учебная и научная литература

11. Анисимов А.П. Понятие земель специального назначения и их правового режима // Право и политика - 2002 - № 3. - С. 64.

12. Бакунина Т.С., Землякова Г.Л. Земельный кодекс РФ: проблемы теории и практики // Государство и право. -

2002. - N 10. ~ С. 80-81.

13. Бобылев А.И., Попов В.В., Лукьянова О.В. Правовое регулирование земель железнодорожного транспорта- теория и практика. - М., 2003. - 28 с.

14. Боголюбов С.А., Никишин В.В., Устюкова В.В. Земельное право: Учебник для вузов. - М., 2003. - 350 с.

15. Буздалов И. Земельные отношения в переходный период II Вопросы экономики. - 2005. - № 8. - С. 51.

16. Габбасов Р.Г., Голубева Н.В. О Земельном кодексе Российской Федерации // Налоговый вестник. - 2002. - №

3. - С. 60-62,

17. Галиева Р. Субъекты и объекты земельных прав // Российская юстиция. 2005. - 25 октября.

18. Горемыкин В.А. Современный земельный рынок в России. - М.: Дашков и Ко, 2004. - 624 с.

19. Ерофеев Б.В. Земельное право России. - М.: Юрайт-Издат, 2004. - 656 с.

20.    Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. Крассова О.И. - М.: Фонд Правовая Культура 2006. - 450 с.

21.   Комментарий к земельному законодательству Российской Федерации / Рук. авт. коллектива Бархатов М В - М.: Юрайт-Издат, 2006. - 500 с. '

22.    Трифонов А.С. Эволюция правового режима земель промышленности в России // Новая правовая мысль – 2005. - № 4. – С. 50-67

2005. - N 4. - С. 50-67.

23. Толчеев Н.К. Судебные споры о жилом доме. - М., 1993. - 98 с.

24. Топстой Ю.К. Жилищное право. - М., 1996. - 137 с.

25. Чубаров В.В. Проблемы регулирования недвижимости. - М., 2006. - 97.

26.     Чубаров В.В. Споры, возникающие в процессе приватизации: Комментарий судебно-арбитражной практики. – М., 1995. -123 с.

27. Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. - М., 1996. 67 с.

28. Эрделевский А.М. Регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". - М., 1999. - 68 с.