Объекты земельных отношений

Введение

Как следует из ст. 6 Земельного Кодекса РФ, объектами земельных отношений являются земля как природный объект и природный ресурс, земельные участки и части земельных участков. Рассмотрим их особенности.

Цель данной работы исследование объектов земельных правоотношений.

В работе рассматриваются теоретические проблемы формирования в российском праве правовой конструкции «объект правоотношения», исследуются особенности отраслевых земельных правоотношений. Произведена характеристика земли, земельного участка, части земельного участка, земельной доли и имущественного комплекса как объектов правоотношений, сделаны предложения по совершенствованию законодательства.

1. Земля как объект правоотношения

В научной литературе последних  десятилетий правовые конструкции  природных объектов и природных  ресурсов получили достаточно убедительное и подробное исследование.

Так, В.В. Петров отмечал, что  природный объект можно определить как составную часть окружающей среды, обладающую признаками естественного происхождения, состояния в экологической цепи природных систем, способную выполнять экологические, экономические, культурные и оздоровительные функции и обеспечивать качество среды обитания человека. В широком смысле природный ресурс - это источник потребления человеком природы, например духовный, экологический, экономический и эстетический; в узком смысле, как этот термин употребляется в законодательстве, природный ресурс - это источник экономического потребления человеком природы.

<1> Петров В.В. Экологическое  право России: Учебник для вузов.  М., 1995. С. 105, 115.

 Ученым А. П. Анисимову  и С. А. Чаркиной представляется, что закрепление земли (как природного объекта и природного ресурса) в качестве объекта земельных правоотношений не совсем корректно. Такая законодательная формулировка ст. 6 Земельного Кодекса Российской Федерации является данью исторической традиции, когда земельные отношения еще не были так сложны, как сейчас, а вопросы охраны земли как природного объекта и вовсе не стояли столь остро, как сейчас. На взгляд  исследователей, правильнее говорить о том, что объектом земельных правоотношений является не земля в целом (как совокупность всех земельных ресурсов в границах России), а земли различных категорий. Такое уточнение необходимо потому, что единых (универсальных) требований по охране и использованию «земли» как таковой не существует. В самом деле, требования в области использования и охраны земель сельскохозяйственного назначения сильно отличаются от использования и охраны земель водного или лесного фонда и т.д. Поэтому использование нами далее категории "земля" как объекта земельных правоотношений будет осуществляться с учетом вышеизложенных соображений.

В адрес «земли» как объекта земельных отношений в научной литературе неоднократно высказывались различные критические замечания, не со всеми из которых следует согласиться. Так, Т.В. Дамбиева отмечает использование нескольких значений понятия "земля". Во-первых, понятия «земля» и «земельный участок» употребляются как синонимы. Второе значение понятия «земля» содержится в Земельном Кодексе РФ, где специально отмечено, что объектом земельных отношений является «земля как природный объект и природный ресурс». В то же время и «земля», и «земельный участок» в земельных отношениях, по ее мнению, являются природным ресурсом, природным объектом и недвижимым имуществом одновременно. Все земельные участки, расположенные на территории РФ, подлежат государственному учету, и в перспективе не должно остаться неучтенной земли. Поэтому вся земля в пределах России будет совокупностью земельных участков, в связи с чем понятие «земля» подлежит исключению из перечня объектов земельных отношений <2>.

<2> Дамбиева Т.В. Возникновение права собственности Российской Федерации на земельные участки: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2007. С. 13.

С таким подходом, считают А. П. Анисимова, С. А. Чаркина, нельзя полностью согласиться. Действительно, рано или поздно весь российский земельный массив будет разбит на земельные участки и поставлен на кадастровый учет, как это уже давно сделано в развитых европейских странах. Однако при этом совершенно нельзя обойтись в ходе управления земельным фондом без правовых конструкций более высокого уровня, чем земельный участок. Так сейчас и происходит - исходя из целевого назначения все земельные участки сгруппированы в семь категорий земель. Наличие таких единиц управления, как земли различных категорий, позволяет устанавливать определенные типовые правила не для каждого участка индивидуально, а сразу для целых однотипных земельных массивов. Например, требования об обеспечении плодородия земель устанавливаются не персонально для каждого собственника (арендатора) земельного участка, а сразу для всех сельскохозяйственных угодий в границах России. В связи с этим отказ от «земли» как объекта правоотношений недопустим.

Земля как объект правоотношений _это компонент окружающей среды, разделенный на категории, в отношении которых осуществляется ряд публично-правовых (управленческих) функций по обеспечению дифференцированного режима рационального использования и охраны, являющийся главным средством производства в сельском и лесном хозяйстве и пространственным базисом размещения жилых, промышленных и иных объектов.

2. Земельный участок как объект правоотношений

В ст. ст. 6 и 11.1 Земельном Кодексе РФ «земельный участок» упоминается как родовое понятие, которое конкретизируется применительно к отдельным категориям земель (например, «участок лесного фонда») либо разрешенному использованию земельного участка (например, «садовый участок»). Земельное законодательство часто использует различные синонимы понятия «земельный участок», например, «полоса отвода» (п. 2 ст. 90 Земельного Кодекса РФ) означает земельный участок вдоль железнодорожной магистрали. Важной составной частью земель сельскохозяйственного назначения являются сельскохозяйственные угодья (ст. 79 Земельного Кодекса РФ). В других федеральных законах упоминаются водно-болотные угодья, охотничьи угодья и т.д. Такая дополнительная терминология уточняет правовой режим конкретного земельного участка.

Нахождение на участке  объекта недвижимости обусловливает  вопрос о соотношении правового  режима земельного участка и такого объекта.

По мнению М.Х. Вахаева и Д.С. Бугрова, здание (строение) должно быть главной вещью, а земельный участок - ее принадлежностью <3>. Ю.Е. Будникова отмечает, что в ст. 35 ЗК РФ и ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу переходит право собственности либо иное право на такой участок. Из этого делается вывод о том, что заложенный Земельным Кодексом РФ принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости не выполняется, что требует перехода к конструкции "единого объекта недвижимости", снимающей эту проблему <4>.

--------------------------------

<3> Вахаев М.Х. Теория и практика регулирования земельных отношений в условиях рынка. СПб., 2006. С. 202; Бугров Д.С. Правовой режим земельных участков как недвижимого имущества: Дис. ... канд. юрид. наук. Саратов, 2004. С. 12.

<4> Будникова Ю.Е. Выкуп земельных участков под приватизированными предприятиями. М., 2009. С. 39.

Действительно, у концепции  «главной вещи и принадлежности» применительно к земельному участку есть масса уязвимых мест. Например, в случае рубки лесных насаждений (заготовке древесины) земельный участок (главная вещь) остается существовать дальше, а принадлежность (древесина) вывозится. Это означает, что у главной вещи (участка) и принадлежности (лесных насаждений) разный правовой режим и разная юридическая судьба.

Именно поэтому сегодня  мы и наблюдаем постепенный переход  от конструкции «единой судьбы» земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости к «единому объекту недвижимости».

Другим вариантом межотраслевых  связей, возникающих по поводу земельного участка, является взаимодействие норм различной отраслевой принадлежности, определяющих правовой режим земельного участка и находящихся на нем (под ним) других природных ресурсов. Для выявления данной динамики необходимо сформулировать определение земельного участка.

Классическое определение  земельного участка содержится в ст. 11.1 Земельного Кодекса РФ: земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральным законом.

В настоящий момент существуют десятки доктринальных определений  земельного участка, большинство из которых достаточно стандартны, и обращают внимание на две особенности земельных участков как объектов недвижимости - наличие границ и прохождение кадастрового учета <5>. Вместе с тем нормативное и доктринальное определения земельного участка не раскрывают вопрос о принадлежностях земельного участка, включая насекомых и мелких зверей, общераспространенные полезные ископаемые и т.д.

--------------------------------

<5> См., например: Аносов В.И. Правовой режим земельного участка как объекта недвижимости и особенности его реализации для подразделений ОВД РФ: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. СПб., 2004. С. 7; Виноградов П.Н. Правовое регулирование природной и рукотворной недвижимости: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2008. С. 10; и т.д.

Один из таких дискуссионных  вопросов исследовала в своих  научных трудах Т.Н. Малая. Речь в  данном случае идет о собственности  на такую принадлежность земельного участка, как животный мир, обитающий  в гумусном слое, селящийся на земельном участке, принадлежащем частному лицу. По мнению автора, при рассмотрении этого вопроса следует исходить из того, насколько те или иные представители животного мира являются составной, неотъемлемой частью почвы как плодоносящего слоя земли. При этом таких животных, как кроты, суслики, хомяки, хотя и имеющих устойчивую популяцию на определенной территории, нельзя признать принадлежностью данного земельного участка. Собственник земельного участка должен получать право на изъятие их из объектов животного мира любым способом, не наносящим ущерб природе. Что же касается животных, для которых средой обитания является не конкретный земельный участок, то признавать указанные права за собственником участка на них вряд ли возможно <6>.

--------------------------------

<6> Малая Т.Н. Право  собственности на животный мир:  Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 1996. С. 17.

При всей, на первый взгляд, привлекательности такого подхода  следует заметить, что полностью  с ним согласиться не представляется возможным. На сегодняшний день законодатель четко различает охотничьих животных, особо охраняемых (краснокнижных), и всех остальных, в отношении которых не устанавливается особого режима охраны. Последнее сделано не столько по недосмотру законодателя, сколько по соображениям здравого смысла - невозможно требовать от собственника участка, чтобы он получал разрешение на изъятие из гумусного слоя дождевых червей, а с поверхности земли кузнечиков, лягушек и иных обитающих там мелких животных и насекомых. Из этого следует, что на таких мелких животных и насекомых (не охотничьих и не краснокнижных) у собственника земельного участка возникает право собственности и они являются такой же принадлежностью земельного участка, как и почва либо водные объекты (пруды), расположенные на участке. При этом менять сложившийся правопорядок едва ли будет оправданным.

Не менее сложный вопрос заключается в установлении границ между земельным участком и недрами, а также иными природными объектами. По общему правилу, граница между  землей и недрами составляет 5 метров (ст. 19 Федерального закона «О недрах»). С таким нормативно установленным правилом не соглашается С.П. Гришаев. Он считает, что глубина земельного участка (нижняя граница) определяется, прежде всего, толщиной почвенного слоя, который может различаться даже в пределах одного земельного участка. Введение нижних границ приведет к необходимости проводить соответствующие замеры, что усложнит процедуру индивидуализации и межевания земельного участка и сделает ее еще более дорогостоящей <7>.

--------------------------------

<7> Гришаев С.П. Гражданско-правовой режим земельных участков // Цивилист. 2006. N 4.

Действительно, установление точной и универсальной границы  между землей и недрами в ряде случаев бывает затруднительно, особенно когда имеет место выход на поверхность земли месторождений  полезных ископаемых. Решение этой проблемы может быть только децентрализованным.

На это обстоятельство обращает внимание О.Г. Шестакова, отмечая, что правовое регулирование использования  подземного пространства при осуществлении  застройки на землях городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга требует разработки и включения  в градостроительные регламенты положений об использовании подземного пространства. Положения градостроительных  регламентов об использовании подземного пространства должны разрабатываться  с учетом природных, техногенных, социальных, экономических факторов и закреплять допустимые показатели плотности и  глубины подземной застройки <8>. Таким образом, решение вопроса  о границе между землей и недрами  в городах (а также на иных территориях, на которые распространяется действие градостроительных регламентов) должно осуществляться в документах градостроительного зонирования, в связи с чем в Градостроительный кодекс РФ должны быть внесены изменения.

--------------------------------

<8> См. подробнее: Шестакова О.Г. Правовое регулирование использования и охраны земель городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2009. С. 7 - 8.

 Итак, сформулируем доктринальное определение земельного участка.

Земельный участок - это часть поверхности земли, характеризующаяся наличием площади, границ, кадастрового номера и целевого назначения, параметры и виды разрешенного использования которой, включая все то, что находится над и под ее поверхностью, определяются правилами землепользования и застройки и/или иными нормативно-правовыми актами.