Оборотоспособность земельных отношений

 

Введение 

ГЛАВА 1.ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

§1. Понятие оборотоспособности земельного участка

§2. Земельный  участок как объект прав на землю

 

ГЛАВА 2. ХАРАКТЕРИСТИКА ОБОРОТОСПОСОБНОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

§1. Ограничение  оборотоспособности земельных участков

§2. Особенности  регулирования отношений в области  оборота земель сельскохозяйственного  назначения

 

Заключение

Список использованной литературы

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение 
Самым надежным правом на землю является собственность. Важность полноценных прав собственников недвижимости была известна первым реформаторам постсоветской России. Конституция 1993 г. закрепила право граждан иметь в частной собственности землю, свободно осуществлять владение, пользование, распоряжение землей и другими природными ресурсами, не нанося ущерба окружающей среде и не нарушая прав и законных интересов иных лиц ¹. 
 

  
 
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Понятие оборотоспособности земельного участка

Оборот земельных  участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством  и положениями ЗК РФ.

Согласно ГК РФ объекты гражданских прав могут  свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке  универсального правопреемства (наследования, реорганизации юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте². Таким образом, под оборотоспособностью подразумевается возможность свободно распоряжаться объектами гражданских прав путем их передачи другим лицам. Понятие оборотоспособности применимо и к сфере земельных отношений.

Необходимо  исследовать землю как объект вещного права, т.к. она в этом плане имеет свои особенности  и специфические признаки.  
 
Во-первых, в соответствии с ЗК РФ³ все земли РФ делятся на семь категорий и включают: 

•  
  земли сельскохозяйственного назначения - земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей;
•  
  земли населенных пунктов - земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов;
•  
  земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения - земли, которые расположены за чертой поселений и используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, объектов для обеспечения космической деятельности, объектов обороны и безопасности, осуществления иных специальных задач и права, на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, Земельный Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации;
•  
  земли особо охраняемых территорий и объектов - земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим;
•  
  земли лесного фонда - лесные земли и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли;
•  
  земли водного фонда - земли, занятые водными объектами, земли водоохранных зон водных объектов, а также земли, выделяемые для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений, объектов;
•  
  земли запаса - земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам или юридическим лицам, за исключением земель фонда перераспределения земель, формируемого в соответствии со статьей 80 Земельного Кодекса.

 
Кроме того, различные категории  земель подразделяются еще на «подкатегории», в зависимости от целевого назначения. Так, например, земли сельскохозяйственного  назначения, как земельная категория, в зависимости от целевого назначения могут использоваться для сельскохозяйственного производства, ведения садоводства и огородничества, ведения дачного хозяйства и жилищного строительства (в некоторых случаях), ведения фермерского хозяйства, ведения личного подсобного хозяйства. 
 
Во-вторых, объектом реальных земельных правоотношений выступают земельный участок, доля в праве общей собственности на земельный участок либо часть земельного участка. 
 
Земельный участок — это юридически и физически индивидуально обособленная часть земель, на которую распространяются права и обязанности конкретных субъектов. 
 
Земельный участок ⁴— часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.  
 
В-третьих, земля юридически является также недвижимым имуществом. При совершении действий с землей как недвижимым имуществом, объектом отношений выступают уже не сам земельный участок, либо доля в праве общей собственности из категории земель сельскохозяйственного назначения, а юридические права на них. 
 
Земельному участку, выступающему в качестве объекта права собственности, присущи признаки объекта, установленные гражданским правом: 
 
1) оборотоспособность - т.е. земельный участок может свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства; 
 
2) земельный участок как объект гражданского права является недвижимым имуществом. На основании этого положения право собственности на земельный участок, а также его ограничение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре Министерства экономического развития Российской Федерации; 
 
3) земельный участок в зависимости от того, возможен ли его раздел без ущерба для его хозяйственного назначения или нет, может быть признан либо делимой, либо неделимой вещью. Этот признак существен в том случае, когда земельный участок находится в общей собственности и возникает вопрос о выделе части земельного участка одному из собственников.  
 
Земельный участок крестьянского хозяйства, именно в соответствии с законодательством является неделимым имуществом. На то же обстоятельство указывает и ГК РФ, установивший, что земельный участок при выходе одного из членов хозяйства разделу не подлежит. Вышедший из хозяйства имеет право на получение денежной компенсации; 
 
4) следующим признаком земельного участка как объекта гражданского права (как, впрочем, и земельного, если участок используется гражданами или юридическими лицами) является то, что плоды, продукция, доходы, полученные в результате использования земельного участка, принадлежит использующему этот участок на законном основании. 
 
Еще одним признаком следует считать то, что объектом права собственности земля выступает в качестве ограниченного в пространстве земельного участка. 
 
Для него характерно то, что границы участка и его местоположение устанавливаются в порядке, закрепленном законодательством о землеустройстве. 
 
С точки зрения оборотоспособности, земельные участки могут быть оборотоспособными, ограниченными в обороте и изъятыми из оборота. В соответствии с п.3 ст.129 ГК РФ, регулирующей оборотоспособность объектов гражданских прав, земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Исходя из этого, можно сделать вывод о том, что перечень земель, изъятых из оборота и ограниченных в обороте, должен устанавливаться Земельным кодексом РФ.

Земельные участки  могут быть делимыми и неделимыми. Делимым признается земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Неделимым соответственно является земельный участок, не обладающий признаками делимого. Неделимым земельный участок может быть признан законом.  
 
Земельный участок относится к недвижимому имуществу, что определяет специфику его оборота. 

 

§2. Земельный участок как объект прав на землю

Если речь идет об имущественных правах на землю, то объектом таких прав выступает конкретный земельный участок или его часть.   

 Определение  земельного участка как объекта  земельных отношений приведено в ст. 11 ЗК РФ: это часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Установление границ земельных участков на местности производится в процессе землеустройства, описание и индивидуализация земельных участков — в порядке ведения государственного земельного кадастра.    

 Согласно  ст. 130 ГК РФ земельные участки  относятся к недвижимым вещам,  или, иными словами, недвижимому  имуществу, недвижимости. Это влечет  особый порядок регистрации прав  на них⁵, предусмотренный Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»⁶.     

 Земельные  участки образуются:

• —   из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности;
• —   при разделе земельного участка, когда из него образуется несколько земельных участков, а первоначальный земельный участок по общему правилу прекращает свое существование;
• —    выделе земельных участков в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности;
• —   объединении смежных земельных участков, при котором образуется один земельный участок, а существование таких смежных земельных участков прекращается;
• —  перераспределении нескольких смежных земельных участков, в результате которого образуется несколько других смежных земельных участков, а существование изначальных смежных земельных участков прекращается.

Не допускается  образование земельных участков:

• —   границы которых пересекают границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов;
• — если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости;
• —   если при разделе, перераспределении или выделе земельных участков сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием;
• —   если их образование приводит к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушает требования, установленные ЗК РФ и другими федеральными законами.

Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков определяются: градостроительными регламентами для участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются такие регламенты; ЗК РФ и иными федеральными законами — для остальных земельных участков.

Минимальный размер земельных  участков, например, сельскохозяйственного назначения в соответствии с Федеральным законом от 10 января 2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»устанавливается законами субъектов Российской Федерации.

Как объект права  земельный участок имеет целевое  назначение и разрешенное использование, которые устанавливаются при  предоставлении земельного участка  и не подлежат самовольному изменению. Целевое назначение – это установленные  законодательством порядок и условия использования земель для конкретных целей в соответствии с их категорией. Разрешенное использование – это условия и порядок использования земельного участка с учетом целевого назначения и установленных ограничений, обременений. Так, наиболее часто в градостроительной деятельности встречаются следующие виды ограничений, обременений: проведение дренажных работ, создание инженерно-защитных сооружений на земельном участке, возведение зданий, сооружений определенной высоты и др. Деление земель на категории по целевому назначению предусматривается п.1 ст.7 ЗК РФ. 

 

Статья 261 ГК РФ регламентирует статус земельного участка  как объекта права собственности. Пункт 1 статьи 261 ГК РФ предусматривает, что территориальные границы  земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основании документов, выдаваемых собственнику земельного участка государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству. 
 
Сведения о территориальных границах земельного участка содержатся в едином государственном реестре земель (ЕГРЗ), который представляет собой документ, предназначенный для проведения государственного кадастрового учета земельных участков. Органы, осуществляющие деятельность по ведению государственного земельного кадастра, обязаны предоставлять сведения государственного земельного кадастра заинтересованному лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме. 
 
В соответствии с п.1 ст.17 Федерального закона от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, является план земельного участка с указанием его кадастрового номера. Он представляет собой карту, на которой в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. 
 
Пункт 2  статьи 261 ГК РФ определяет объем правомочий собственника земельного участка в отношении находящихся в границах этого участка поверхностного (почвенного) слоя, замкнутых водоемов и находящихся на нем леса и растений.

Итак, можно  отметить, что земельный участок как объект права собственности должен быть индивидуально-определенным, соответствовать целевому назначению и разрешенному использованию.

 

 

§1. Ограничение  оборотоспособности земельных участков

Статьей 27 ЗК РФ определяются понятие и перечень земельных участков, изъятых из оборота и ограниченных в обороте. 
 
Трактовки изъятия из оборота и ограничения оборотоспособности, данные Земельным кодексом РФ и Гражданским кодексом РФ, отличаются друг от друга. 
 
В п.2 ст.129 ГК РФ под объектами, изъятыми из оборота, подразумеваются объекты гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается, т.е. те объекты, которые не могут свободно отчуждаться, переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (например, наследования) либо иным способом (п.1 ст.129 ГК РФ). 
 
В соответствии с п.2 ст.27 ЗК РФ земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. 
 
Таким образом, понятие изъятых из оборота земельных участков, определяемое Земельным кодексом РФ, предусматривает не только запрет перехода от одного лица к другому изъятых из оборота земельных участков в порядке правопреемства, но и запрет предоставления их в частную собственность. 
 
В соответствии с п.2 ст.129 ГК РФ виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается, должны быть прямо указаны в законе. Из этого следует, что перечень изъятых из оборота земельных участков, предусмотренный Земельным кодексом РФ, носит исчерпывающий характер. 
 
В соответствии с п.4 ст.27 ЗК РФ из оборота изъяты земельные участки, занятые следующими находящимися в федеральной собственности объектами: 
- государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных ст.95 ЗК РФ); 
 
- зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, войска Пограничной службы РФ, другие войска, воинские формирования и органы; 
 
- зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды; 
 
- объектами организаций федеральной службы безопасности; 
 
- объектами организаций федеральных органов государственной охраны; 
 
- объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ; 
 
- исправительно-трудовыми учреждениями и лечебно-трудовыми профилакториями соответственно Минюста России и МВД РФ; 
 
- воинскими и гражданскими захоронениями; 
 
- инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы РФ.