Оценка объекта недвижимости, расположенного в населенном пункте

Министерство образования  Российской Федерации

 

Государственное бюджетное  образовательное учреждение

высшего профессионального  образования

«Тульский государственный  университет»

 

Кафедра геоинженерии и кадастра

 

 

 

 

 

 

Отчет

 по дисциплине «Исследовательские работы»

на  тему:

«Оценка объекта недвижимости, расположенного в населенном пункте»

 

 

 

 

 

 

    

Выполнил:                                                                                                                               ст.гр. 321691

                                                                                                                   Молчанов И.А.

Проверил:                                                                                                         доктор тех.наук, проф.

                                                                                      Басова И.А.                                                         

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Тула, 2013

 

Содержание

1. Введение………………………………………………………………………...3

2. Территориально-экономическое (оценочное или ценовое) зонирование населенных пунктов……………………………………………………………....5

3. Городская рента и рентообразующие факторы……………………………..15

4. Массовая оценка недвижимости……………………………………………..16

5. Кадастровая оценка земли……………………………………………………22

6. Заключение…………………………………………………………………….24

7. Список используемой  литературы…………………………………………..25

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает  в качестве средств производства ( земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления ( земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).      

Недвижимость выступает  основой личного существования  для граждан и служит базой  для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций  всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка  недвижимости и все большее число  граждан, предприятий и организаций  участвует в операциях с недвижимостью. Недвижимость является главным предметом  обсуждения при приватизации государственной  и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при  покупке и продаже жилых помещений.                                                      

Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости. Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых важное значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов. Изменилось налоговое законодательство и появились новые для большинства граждан России налоги: налог на имущество физических лиц и налог на имущество, преходящее в порядке наследования и дарения. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости.

Не вызывает сомнения, что  только знание действующей правовой базы в этой сфере позволяет принимать  юридически обоснованные и экономически грамотные решения. Отклонения от существующих правовых норм, которые покупатели и продавцы в момент совершения сделок с недвижимостью считают несущественными, в любой момент могут привести к сложным ситуациям и тяжелым последствиям. Именно поэтому, очень важно уметь правильно оценивать объекты недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Территориально-экономическое (оценочное или ценовое) зонирование населенных пунктов

 

В современном обществе кадастровая  оценка земель используется в следующих  целях:

. в фискальных целях  для налогообложения недвижимости, установления ставок земельного налога и величины арендной платы;

. для информационной поддержки  рынка земли, фондового рынка  ценных земельных бумаг и ипотеки;

. для оценки эффективности  существующего функционального использования территории, расчетной поддержки проектных разработок генерального плана города и в планировании крупномасштабных мероприятий общегородского характера;

. для информирования широкого  круга заинтересованных лиц о  стоимости городских земель для  осуществления их прав и обязанностей  в отношении принадлежащей им  недвижимости и планируемых сделок  с недвижимостью.

Кадастровая оценка городских  земель является массовой оценкой, которая  одновременно выполняется на всей территории города и может включать следующие  основные этапы:

Этап 1 —подготовительные  работы, сбор и обработка исходной рыночной и нормативной информации;

Этап 2 — функциональное зонирование территории города;

Этап 3 — исчисление стоимостных  показателей кадастровой оценки земель;

Этап 4 — ценовое зонирование  территории города;

Этап 5 — оформление результатов  кадастровой оценки городских земель(цифровых и графических).

Результатом кадастровой  оценки является кадастровая стоимость  земли оценочной зоны, определяемая как рыночная стоимость единицы  площади типичного для данной зоны земельного участка, установленная по уровню текущих рыночных цен на аналогичные земельные участки.

На стоимость земель влияют характеристики объектов недвижимости, расположенных на соответствующих  земельных участках, место расположения, соседство, экология, обременения и  ограничения, физические характеристики грунтов и многие другие факторы.

Кадастровая оценка земли  проводится одновременно по всем землям административно-территориального образования.

Показатели кадастровой  стоимости не должны превышать уровня рыночных цен или предельных значений базовой стоимости на земельные  участки аналогичного целевого использования, устанавливаемых органами власти субъекта Федерации по оценочно-территориальным  зонам, различным городам и поселкам.

Основные этапы проведения кадастровой оценки земель населенных пунктов:

Этап 1. Подготовительные работы, сбор и обработка исходной рыночной и нормативной информации.

Подготовительные работы включают:

— сбор общих сведений о  городе, климате, гидрографии, экологии, инженерно-геологических характеристиках  территории;

— определение городской  черты в соответствии с генеральным  планом развития города;

— классификацию земель по землепользователям города, правовому  режиму;

— классификацию земель по функциональному использованию;

— классификацию земель по градостроительной ценности, типам  объектов недвижимости и основным видам  текущего использования с выделением оценочных микрозон;

— оценку текущего использования  и прогноз наиболее эффективных  направлений развития земель отдельных  оценочных микрозон с уточнением их границ и площадей;

— определение типичных земельных участков, входящих в состав оценочных микрозон;

— сбор, проверку достоверности  и группировку данных рынка земельных  участков по оценочным микрозонам.

Этап 2. Функциональное зонирование  территории города.

Территория городов, поселков, сельских населенных пунктов дифференцируется на отдельные зоны, в зависимости  от функционального использования  земли. При этом выделяют следующие  основные зоны:

— Селитебная зона, которая  включает жилую застройку всех видов, учреждения культурно-бытового обслуживания, бульвары, скверы и другие виды зеленых  насаждений, а также улицы и  площади, обслуживающие зону, спортивные сооружения. В селитебной зоне выделяется общегородской общественный центр.

— Промышленная и коммунально-складская  зона, состоящая из земель, занятых  предприятиями промышленности, транспорта, энергетики, связи, складами, базами, объектами  коммунального хозяйства, а также  земель других землепользователей сферы  производства;

— Сельскохозяйственная зона, объединяющая земли предприятий, организаций, садоводческих и огороднических некоммерческих объединений граждан, используемые для сельскохозяйственного производства;

— Транспортная зона — зона железнодорожного, водного, внешнего автомобильного транспорта, а также система городского транспорта, включающая улично-дорожную сеть, автобусные парки и т.п.;

— Зона отдыха, включающая лесные массивы, расположенные на территории города, имеющие почвозащитное, водоохранное, санитарно гигиеническое и рекреационное значение;

— Прочие земли, объединяющие другие категории земель, не вошедшие в вышеуказанные зоны, например, земли обороны, запаса и другие.

Территории выделенных функциональных земельных зон, в свою очередь, подразделяются на отдельные оценочные микрозоны в зависимости от их использования и расположенных на них видов, а в необходимых случаях и подвидов объектов недвижимости.

Например, на землях жилой  застройки, занимающих, как правило, значительную часть территории поселения, выделяются в отдельные оценочные  микрозоны земли, застроенные жилыми однотипными домами:

— малоэтажной усадебной  жилой застройки;

— малоэтажной жилой застройки  без приусадебных земельных участков;

— многоэтажной секционной застройкой (3—5 этажей),

— многоэтажной секционной застройкой (6—9 этажей);

— многоэтажной секционной застройкой (10—12 этажей) и т.д.

Земельные участки с малоэтажными благоустроенными или не полностью благоустроенными жилыми домами можно подразделить на следующие виды объектов недвижимости: земельные участки с жилыми кирпичными, рубленными, щитовыми, панельными и другими домами.

— малоэтажной усадебной  жилой застройки;

— малоэтажной жилой застройки  без приусадебных земельных участков;

— многоэтажной секционной застройкой (3—5 этажей),

— многоэтажной секционной застройкой (6—9 этажей);

— многоэтажной секционной застройкой (10—12 этажей) и т.д.

Земельные участки с малоэтажными благоустроенными или не полностью благоустроенными жилыми домами можно подразделить на следующие виды объектов недвижимости: земельные участки с жилыми кирпичными, рубленными, щитовыми, панельными и другими домами.

Земельные участки с жилыми многоэтажными домами можно подразделить на оценочные микрозоны по видам объектов недвижимости, то есть участки с многоквартирными пятиэтажными домами, панельными, кирпичными, улучшенного качества, элитными домами-новостройками и т.д. Количество микрозон определяется с учетом плотности инженерных и транспортных магистральных сетей, насыщенности социально-культурными объектами, капиталовложений в инженерную подготовку территории, наличия историко-культурных и архитектурно-ландшафтных ценностей. В качестве границ оценочных микрозон принимаются:

— естественные рубежи (ярко выраженные элементы рельефа — реки, озера, овраги, обрывы и т.п.);

— границы крупных инженерных сооружений (железные дороги, эстакады, трубопроводы, насыпи, мосты и т.п.);

— улицы, площади, проезды;

— границы (заборы) предприятий  и объектов производственного и  непроизводственного назначения;

— границы лесных, сельскохозяйственных и иных угодий. В границах оценочных  микрозон устанавливаются параметры типичных земельных участков по общей площади, площади застройки, форме, уровню инженерного обустройства и местоположению относительно границ кварталов, автомагистралей, улиц.

Этап 3. Исчисление стоимостных  показателей кадастровой оценки земель.

На основе анализа данных, полученных различными методами оценки земельных участков, в каждой оценочной  микрозоне определяется кадастровая стоимость земли как усредненная величина по конкретному виду использования или максимальное значение из возможных видов использования. Основными методами обработки исходной рыночной информации являются регрессионный корреляционный анализ и статистический метод группировок.

Рыночные цены в расчете  на единицу площади земли типичных земельных участков устанавливаются:

— по незастроенным земельным  участкам с учетом рыночных цен на аналогичные участки, скорректированных на время продажи;

— по земельным участкам, застроенным объектами недвижимости с применением затратного метода, предусматривающего вычитание восстановительной  стоимости за минусом износа из текущей  рыночной цены конкретного объекта  недвижимости, а также техники  остатка дохода, приходящегося на земельный участок.