Оценка объекта недвижимости, расположенного в населенном пункте

- предварительно определяется  наиболее эффективное использование  объекта

- предварительный анализ  и описание объекта не ограничивается  указанными пунктами, они определяются, как правило, конкретной ситуацией  на рынке. Так, достаточно бессмысленно  описывать идущий на снос частный  дом, который покупают лишь  ради приобретения прилегающего  участка земли, в этом случае  основное внимание должно уделяться расположению объекта и насыщенностью инфраструктуры земельного участка.

3. Анализ рынка

Анализ рынка в массовой оценке имеет целью изучение всех факторов спроса и предложения, оказывающих  влияние на формирование и динамику цен.

Первый этап - качественный анализ рынка и выделение характеристик, которые влияют на цены, но количественную меру их влияния определить невозможно. Эти характеристики не войдут в модель оценки, хотя будут задавать внешние ограничения ее точности. Например - изменение политической ситуации или налоговой политики нельзя учесть в формуле, но они сильно влияют на рынок.

Второй этап - выделение  характеристик, по которым можно  собрать информацию и определить количественное влияние на цену. Качественный анализ проводится по группам факторов и уровням их влияния.

4. Сбор данных

Сбор данных и его стратегия  сильно зависит от поставленной задачи. Независимо от метода для оценки необходимыследующие характеристики объекта: адрес (местоположение), характеристики размеров (участка, дома, квартиры, помещения), характеристики качества (для участков - форма, глубина и т.п., для зданий - тип стен, этажность, возраст, планировка, ориентация окон и т.п.), характеристики сделки: дата, источник информации и т.п. В дополнение данных из рыночных источников, для сбора характеристик объекта используются регистрационные и учетные документы, а также визуальный осмотр.

Массовый сбор данных по всем объектам, подлежащим переоценке, планируется на основе изучения рынка  и источников информации о физических и правовых характеристиках объекта.

5. Построение и калибровка  модели

Построение модели основывается на анализе собранной информации и теории оценки. Конечным результатом является математическая формула в левой части которой располагается рыночная стоимость объекта на конкретный момент времени, в правой - выражение включающее в себя факторы определяющие эту стоимость. Содержание самой формулы определяется, в большей степени, методом оценки. Отметим, что существует три основных метода используемых в массовой оценке, это метод сравнения продаж, затратный метод и доходный метод (капитализации дохода).

Таким образом, на первом этапе, основываясь на анализе рынка  и объеме и характере информации, выбирается метод оценки и общий  вид модели (аддитивная, мультипликативная  или гибридная).

Следующим этапом является формирование первичных переменных модели на основе ценообразующих факторов (т.е. производится кодирование в цифровом виде качественных факторов и т.п.). Местоположение кодируется на основе системы координат с выбранной нулевой точкой. Дата сделки и год постройки могут быть преобразованы нелинейной функцией. Перевод качественных характеристик в коды и линеаризованные значения производится следующим образом (на примере материала стен): кирпичным стенам присваивается код 1, панельным - код 2 и т.д., эти коды преобразуются в линеаризованные значения путем расчета средней цены кв. м., нормированной к единице по группам сделок с соответствующими видами стен (например, значение для кирпичных стен - 1.06, для панельных - 0.94). На основе регрессионного анализа выясняется значимость первичных переменных, вводятся дополнительные комплексные переменные. Наконец, на заключительном этапе, когда определена структура модели - какие факторы и каким образом они в модель входят, производится калибровка коэффициентов модели, определяющая непосредственное влияние конкретных факторов на рыночную стоимость.

6. Контроль качества и  уточнение результатов оценки

Оценки, полученные по моделям, сравниваются с реальными ценами продаж данного рынка и производится анализ коэффициентов. Для уточнения модели оценщик проводит анализ с выездом непосредственно на объект.

Экспертный контроль качества модели состоит из сравнения модельных  результатов оценки с экспертными  оценками тех же объектов. Наиболее эффективна экспертная экспресс-оценка вызывающих сомнение объектов основной выборки с осмотром их на месте. При этом выясняются причины значимых расхождений, выделяются факторы "недоучитываемые" или "переучитываемые" моделью, вносятся необходимые поправки. Такой контроль может осуществляться в несколько этапов до момента достижения необходимой точности модельной оценки.

Кроме того, формируется  контрольная выборка из объектов, ранее не использованных при калибровке моделей, на основе которой проводится статистический анализ результатов оценки. В этом случае каждая версия проходит тестирование с использованием в качестве критериев Стандарта анализа относительных показателей оценки стоимости. При необходимости модель уточняется и калибруется вновь. Главный критерий - соответствие модельных результатов реалиям рынка.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

          5. Кадастровая оценка земли

 

Государственная кадастровая  оценка земель (ГКОЗ) - комплекс правовых, административных и технических  мероприятий, направленных на установление кадастровой стоимости земельных  участков по состоянию на определенную дату.

Государственная кадастровая  оценка земель проводится для определения  кадастровой стоимости земельных  участков различных видов разрешенного использования. Государственная кадастровая  оценка земель основывается на классификации  земель по виду функционального использования. Кадастровая оценка городских земель является массовой оценкой, которая  одновременно выполняется на всей территории города и может включать следующие  основные этапы:

Этап 1 —подготовительные  работы, сбор и обработка исходной рыночной и нормативной информации;

Этап 2 — функциональное зонирование территории города;

Этап 3 — исчисление стоимостных  показателей кадастровой оценки земель;

Этап 4 — ценовое зонирование  территории города;

Этап 5 — оформление результатов  кадастровой оценки городских земель (цифровых и графических).

Результатом кадастровой  оценки является кадастровая стоимость  земли оценочной зоны, определяемая как рыночная стоимость единицы  площади типичного для данной зоны земельного участка, установленная  по уровню текущих рыночных цен на аналогичные земельные участки.

На стоимость земель влияют характеристики объектов недвижимости, расположенных на соответствующих  земельных участках, место расположения, соседство, экология, обременения и  ограничения, физические характеристики грунтов и многие другие факторы.

Кадастровая оценка земли  проводится одновременно по всем землям административно-территориального образования.

Показатели кадастровой  стоимости не должны превышать уровня рыночных цен или предельных значений базовой стоимости на земельные участки аналогичного целевого использования, устанавливаемых органами власти субъекта Федерации по оценочно-территориальным зонам, различным городам и поселкам.

Государственная кадастровая  оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

Недвижимость-это наиболее фундаментальный, основательный товар  из всех существующих, его нельзя похитить, потерять или сломать. Другое дело, что можно лишиться собственного недвижимого имущества против своего желания. Недвижимость является одним  из немногих товаров, стоимость которых  может возрастать с течением времени. Очень важной особенностью недвижимости является необходимость постоянного управления ею.  
 В основе процесса оценки недвижимости лежат три основных метода:  
-метод сравнения,

-затратный метод, 

-метод капитализации  доходов.

 Методы оценки помогают  максимально выгодно распоряжаться  недвижимым имуществом, этим новым  ресурсом, который предприятия и  граждане получают в свое распоряжение.  
 Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости под воздействием различных факторов со временем. В зависимости от причин, вызывающих обесценивание объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа:

физический,

функциональный,

внешний,

устранимый, неустранимый  
 Основными факторами, негативно влияющими на рынок недвижимости являются: -политическая нестабильность, нестабильность финансового сектора, политика властей на первичном рынке, криминогенная обстановка на рынке, несовершенство механизма лицензирования, несовершенство законодательства.

Список используемой литературы

 

1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (с изменениями и дополнениями, вступающими в силу с 06.01.2012)//Российская газета №211-212, 30.10.2001.

2. Федеральный закон от 24.06.2007 №221-ФЗ «О государственном  кадастре недвижимости» (с изменениями  и дополенинями, вступающими в  силу от08.12.2011)//Российская газета  № 165, 01.08.2007.

3. Приказ Минэкономразвития  от 4.02.2010 №42 «Об утверждении порядка  ведения Государственного кадастра  недвижимости» (зарегистрировано  в Минюсте РФ 31.03.2010)//Российская  газета №76, 09.04.2010.

4. Варламов А. А., Гальченко  С. А. Земельный кадастр. –  М.: КосмосС, 2006. – 345с

5. http://www.zemvopros.ru/page_295.htm

6. http://www.nskdom.ru/proprietorship/544