Нормативная урожайность сельскохозяйственной культуры
(5—7 основных культур) определяется плодородием
земельного участка, измеряемым в баллах
бонитета. В качестве показателя нормативной
урожайности может использоваться величина
нормальной урожайности, определенная
в материалах четвертого тура земельно-оценочных
работ.
Кроме того, на основе статистической
отчетности по области можно рассчитать
среднюю фактическую урожайность за последние
пять лет.
Этап 3. Определение
величины земельной ренты по основным
возделываемым сельскохозяйственным
культурам, выбранным для расчета:
Земельная рента = Валовой доход
— Затраты (с учетом прибыли); Валовой
доход = Цена продажи х Нормативная урожайность.
Для проведения расчетов используется фактическая информация по
административному району, в котором проводится
оценка.
Цена продажи сельскохозяйственных продуктов
выступает в качестве общественно необходимых
затрат и определяется по рыночным ценам типичных
продаж оптовых партий.
Индивидуальные
затраты устанавливаются на основе
данных бухгалтерской отчетности. Для
более точного определения затрат можно
использовать зональные технологические
карты возделывания и уборки культур,
в которых расписаны все технологические
операции и нормативные затраты семян,
горюче-смазочных материалов, удобрений
и затраты труда по каждой операции. Расчет
издержек в денежном выражении осуществляется
исходя из рыночных цен, сложившихся в
районе расположения земельного участка.
Затраты на производство сельскохозяйственной
продукции включают: заработную плату,
затраты на семена, горюче-смазочные материалы,
удобрения, автотранспорт, амортизацию,
текущий ремонт, общехозяйственные и общепроизводственные
затраты. Также при расчете издержек учитывают
уровень инженерного обустройства земельного
участка, в том числе плотность дорожной
сети, классность дорог, близость к транспортным
магистралям, пунктам переработки сельскохозяйственного
сырья и центрам материально-технического
снабжения.
Прибыль предпринимателя может быть рассчитана на основе
среднеотраслевой рентабельности сельскохозяйственного
производства.
Отсутствие ренты при расчетах
по какой-либо сельскохозяйственной культуре
свидетельствует о том, что данную группу
почв нецелесообразно использовать для
выращивания этой культуры, а оценку необходимо
проводить после перевода земельного
участка в более низкую категорию пригодности.
Например, если в качестве пашни земельный
участок не дает ренты, то его стоимость
оценивают при использовании под сенокос.
Все сельскохозяйственные земли
подразделяются на три категории
пригодности:
земли, пригодные под любое
сельскохозяйственное использование,
в том числе под полевые культуры (пашня,
многолетние насаждения);
продолжение
--PAGE_BREAK--
земли, малопригодные под полевые
культуры, но пригодные под кормовые угодья
(сенокосы, пастбища);
земли, не пригодные для использования
в сельском хозяйстве без коренной мелиорации
(болота и т.п.).
Залежь оценивается методом предполагаемого
использования с учетом экономической
целесообразности ее перевода в иной вид
сельскохозяйственных угодий.
При расчете валового дохода сенокосов и пастбищ следует
исходить из нормативной урожайности,
которая определяется пересчетом в центнеры
кормовых единиц (1ц кормовых единиц равняется
1 ц овса) на основе рыночной цены овса.
При расчете валового дохода многолетних насаждений рекомендуется
исходить из периодичности их плодоношения
и нормативной урожайности плодово-ягодной
продукции.
Этап А. Определение рыночной
стоимости селъскохозяйственных угодий. Рассчитывается
рыночная стоимость сельскохозяйственной
земли путем деления полученной величины
земельной ренты на коэффициент капитализации.
Коэффициент капитализации рассчитывается
методом кумулятивного построения.
Пример
Исходные данные
Объект оценки — земельный
участок (кадастровый № X) площадью 3063
га.
Местоположение — Московская
область, Рузский район. Земельный участок
располагается на Клинско-Дмитровской
гряде. В этом районе распространены дерновые,
сильно- и средне-подзолистые почвы.
Оцениваемые права — право
собственности.
Категория земель — земли сельскохозяйственного
назначения, разрешенное использование
— для сельскохозяйственного производства.
Цель оценки — определение
рыночной стоимости земельного участка.
Процедура оценки
После анализа состояния сельскохозяйственных
угодий Московской области и основных
тенденций их использования для оценки
был составлен севооборот культур — из
набора культур, традиционно возделываемых
в месте расположения земельного участка,
с учетом особенностей сельскохозяйственного
районирования территории оценки, неистощительного
и наиболее эффективного использования
сельскохозяйственных земель. Севооборот
включает четыре года и состоит из следующих
культур:
Год
Сельскохозяйственная
культура
1-Й
Ячмень с подсевом
многолетних трав
2-й
Картофель
3-й
Картофель
4-й
Многолетние травы
Показатели нормативной урожайности,
закупочных цен и затрат, характерные
для культур, представленных в севообороте:
Сельскохозяйственная культура
Нормативная урожайность, ц/га
Закупочная цена, руб./ц
Затраты на производство, руб.
/га
Ячмень с подсевом многолетних
трав
21
250
3 620
Картофель
120
400
25 700
Многолетние травы
44
115
2 580
Затраты на производство сельскохозяйственной
продукции определяются на основе технологических
карт, устанавливающих нормативные издержки
семян, горюче-смазочных материалов, удобрений
и т.п. в натуральном выражении. Расчет
затрат в денежном выражении осуществляется
исходя из сложившихся в районе расположения
земельного участка рыночных цен.
В соответствии с Методическими
рекомендациями по определению рыночной
стоимости земельных участков, при определении
затрат на производство должна учитываться
прибыль предпринимателя, которая исходя
из «Технических указаний по государственной
кадастровой оценке сельскохозяйственных
угодий на уровне субъекта Российской
Федерации» может быть принята в размере
20% от материальных издержек.
Расчет коэффициента
капитализации
Для целей настоящей оценки
безрисковая ставка принимается равной
ставке дохода по рублевым депозитам по
выборке банков высшей категории надежности,
которая на дату оценки составляет 10% годовых.
Определение величины
премии за риск
Факторами, определяющими величину
премии за риск, являются:
продолжение
--PAGE_BREAK--
риск инвестиций в сельскохозяйственные
угодья; риск низкой ликвидности.
Расчет премии за риск инвестиций
в сельскохозяйственные земли:
Фактор риска
Величина премии за риск,%
Обоснование величины премии
за риск
Риск инвестиций в сельскохозяйственные
угодья
6
В Московской области доход
от сельскохозяйственного производства
значительно ниже, чем в строительстве,
промышленности и других отраслях экономики
области
Низкая ликвидность
5
В настоящее время рынок сельс
кохозя йственных
земель в Московской области
не сложился, поэтому ликвидность оцениваемого
земельного участка низкая, рассчитанная
исходя из срока экспозиции в шесть месяцев
Итого 11
Премия за низкую ликвидность
рассчитана по формуле
Безрисковая ставка х Срок экспозиции
(месяцев): 12 = — 10% хб: 12 = 5%.
Таким образом, коэффициент
капитализации составляет 10 + + 11 = 21%.
Расчет
стоимости земли
Расчет стоимости 1 га произведен
в следующем виде:
Показатель
Ячмень с подсевом
Картофель
Многолетние травы
Среднее значение
Урожайность, ц/га
21
120
44
Цена продажи, руб./ц
250
400
115
Валовой доход, руб./га
5 250
48 000
5 060
Затраты, руб./ га
4 344
30 840
3 096
Стоимость объекта оценки =
3063 х 44 273,81 = 135 610 680 (руб.)
КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ
Почему для оценки сельскохозяйственных
земель используют метод капитализации
земельной ренты?
Какие виды ренты существуют
в рыночной экономике?
В чем заключаются отличия арендной
платы от земельной ренты?
В чем состоят отличия дифференциальной
ренты I от дифференциальной ренты II?
Какие виды сельскохозяйственных
угодий различают при оценке земли?
По какой формуле рассчитывается
земельная рента?
Почему при расчете земельной
ренты используется показатель нормальной
урожайности (средний показатель по области),
а не фактическая урожайность конкретного
производителя сельскохозяйственных
культур?
Какие этапы включает процедура
оценки рыночной стоимости сельскохозяйственных
угодий?
Каким методом рассчитывается
коэффициент капитализации при оценке
рыночной стоимости сельскохозяйственных
земель?
ТЕСТЫ
Тест 1. Дополнительный доход,
возникающий в результате интенсификации
производства на лучших по плодородию
землях, называется:
а) абсолютной рентой;
б) дифференциальной рентой
I по плодородию;
в) дифференциальной рентой
II;
г) дифференциальной рентой
I по местоположению;
д) монопольной рентой.
продолжение
--PAGE_BREAK--
Тест 2. Какие из нижеперечисленных
факторов не оказывают существенного
воздействия на оценочную стоимость земельного
участка сельскохозяйственного назначения:
а) местоположение;
б) плодородие почвы;
в) величина доходов населения;
г) величина земельного налога;
д) все факторы существенно
влияют на оценочную стоимость?
Тест 3. Какой из нижеперечисленных
методов наиболее широко используется
для оценки сельскохозяйственных земель
в настоящее время:
а) метод сравнения продаж;
б) метод капитализации земельной
ренты;
в) метод остатка для земли;
г) метод распределения;
д) все ответы верны?
Тест 4. Каким методом рассчитывается
коэффициент капитализации при оценке
рыночной стоимости сельскохозяйственных
угодий:
а) по модели оценки капитальных
активов;
б) по модели средневзвешенной
стоимости капитала;
в) методом кумулятивного построения;
г) используется коэффициент из
методики кадастровой оценки;
д) все ответы верны?
ПРАКТИЧЕСКИЕ ЗАДАНИЯ
Задание 1. Имеются три одинаковых
по площади и местоположению сельскохозяйственных
участка.
Затраты на производство 1 ц
сельскохозяйственной культуры составили:
на первом участке — 14 ден. ед.; на втором
— 18 ден. ед.; на третьем — 22 ден. ед.
Цена производства одного центнера
сельскохозяйственной культуры включает
затраты и 20% дохода от величины затрат.
Урожайность сельскохозяйственной
культуры составила: на первом участке
— 35 ц/га; на втором — 28 ц/га; на третьем — 20 ц/га.
Цена продажи на рынке одного
центнера сельскохозяйственной культуры
равна 25 ден.ед.
Определите, на каких участках
образуется рента и какова ее величина
при ставке капитализации в 23%?
Задание 3. Два фермерских хозяйства
имеют по 20 га посевов зерновых. Их земли
одинаковы по плодородию, но расположены
на разном расстоянии от места сбыта продукции.
Первое хозяйство в 10 км, второе в 25 км.
Перевозка 1 т зерна на расстояние в 1 км
обходится в 18 руб.
Какая форма ренты образуется
в данном случае?
Определите ее величину, если
известно, что урожайность в этих фермерских
хозяйствах одинакова — 25 ц/га.
6. КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА
ЗЕМЕЛЬ РАЗЛИЧНОГО ЦЕЛЕВОГО НАЗНАЧЕНИЯ
6.1 КАДАСТРОВАЯ
ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ ПОСЕЛЕНИЙ
Землями поселений признаются
территории, используемые и предназначенные
для застройки и развития городских и
сельских поселений и отделенные их чертой
от земель других категорий. Земли поселений
используются в соответствии с генпланом
и проектом планировки и застройки и выполняют
культурно-бытовые, рекреационные, оздоровительные
и другие функции.
Кадастровая оценка проводится
по всем категориям и видам использования
городских земель независимо от форм собственности.
Порядок использования земель поселений
определяется в соответствии с зонированием
их территорий.
Основные территориальные зоны
следующие:
жилые;
общественно-деловые;
инженерной и транспортной
инфраструктуры;
производственные;
продолжение
--PAGE_BREAK--
рекреационные;
сельскохозяйственного использования;
военных объектов и специального
назначения.
Под кадастровой оценкой городской
земли понимается совокупность административных
и технических действий по установлению
кадастровой стоимости земельных участков
административно-территориального образования
в границах кадастровых кварталов (кластеров).
Кадастровая оценка городских
земель осуществляется на основе комплексного
использования доходного, сравнительного
и затратного подходов, основывающихся
на информации о сделках на рынке земли
и иной недвижимости, уровне арендной
платы и доходности использования земельных
участков.
Рыночной информационной базой
кадастровой оценки городских земель
являются массовые данные о продажах земельных
участков для индивидуального жилищного
и гаражного строительства, коллективного
садоводства и приусадебного хозяйства,
о ставках арендной платы за земельные
участки, а также о продаже и аренде квартир,
гаражей и различных объектов доходной
недвижимости.
Нормативная информация включает
данные государственного земельного кадастра,
нормативы затрат на строительство, инженерное
обустройство территории, а также систему
коэффициентов, учитывающих относительную
градостроительную ценность отдельных
территорий городов.
Источниками этих данных являются
Регистрационные палаты, БТИ, Земельные
комитеты, Государственный фонд имущества,
городские строительные организации,
Комитет по архитектуре, оценочные и риэлторские
фирмы и другие организации.