Абсолютный рентный доход установлен
в размере 12 руб. с 1 га, поскольку эту сумму
ежегодно дотирует государство.
Определяется расчетный рентный
доход с 1 га сельскохозяйственных
угодий субъекта РФ путем суммирования
дифференциального и абсолютного рентных
доходов:
Расчетный рентный доход = ДРД
+ Абсолютный рентный доход.
Расчет удельных
показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных
угодий в границах субъектов РФ
Кадастровая стоимость 1 га
сельскохозяйственных угодий в среднем
по субъекту РФ определяется умножением
расчетного рентного дохода на срок его
капитализации.
Срок капитализации расчетного
рентного дохода принимается равным 33
годам.
Кадастровая стоимость = Расчетный
рентный доход х 33.
продолжение
--PAGE_BREAK--
В таблице 7.1 приведены результаты
I этапа кадастровой оценки сельскохозяйственных
угодий в границах субъектов РФ.
Код региона
Субъект РФ
Кадастровая стоимость руб./га
1
Республика Адыгея
23 960
2
Республика Алтай
3 270
3
Республика Башкортостан
10 100
4
Республика Бурятия
4 090
5
Республика Дагестан
12 080
6
Республика Ингушетия
9410
7
Кабардино-Балкарская Республика
19 600
8
Республика Калмыкия
2 380
9
Карачаево-Черкесская Республика
13 270
10
Республика Карелия
5510
11
Республика Коми
4 090
12
Республика Марий Эл
12 140
Код региона
Субъект РФ
Кадастровая стоимость руб
/га
13
Республика Мордовия
10 990
14
Республика Саха
400
15
Республика Северная Осетия
19 040
16
Республика Татарстан
11 020
17
Республика Тува
1 550
18
Удмуртская Республика
8 580
19
Республика Хакасия
2 900
20
Чеченская Республика
Нет данных
продолжение
--PAGE_BREAK----PAGE_BREAK----PAGE_BREAK--
Свердловская область
9 740
67
Смоленская область
9 830
68
Тамбовская область
16 200
69
Тверская область
9 540
70
Томская область
5 080
71
Тульская область
15 310
72
Тюменская область
7 260
73
Ульяновская область
10 030
74
Челябинская область
9 370
75
Читинская область
3 300
76
Ярославская область
12 310
79
Еврейская АО
3 890
80
Агинский Бурятский автономный
округ
4 190
81
Коми-Пермяцкий АО
400
82
Корякский АО
400
83
Ненецкий АО
400
84
Таймырский АО
85
Усть-Ордынский Бурятский АО
5 410
86
Ханты-Мансийский АО
400
87
Чукотский АО
88
Эвенкийский АО
400
89
Ямало-Ненецкий АО
400
На сельскохозяйственных землях,
где отсутствует дифференциальный рентный
доход, кадастровая стоимость устанавливается
на основе только абсолютного рентного
дохода в размере 400 руб. за 1 га (Мурманская
и Магаданская области, Ненецкий, Коми-Пермяцкий,
Ханты-Мансийский и некоторые другие автономные
округа).
Последовательность проведения
государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных
угодий в Российской Федерации на I этапе
представлена ниже.
Определение оценочной продуктивности
1 га сельскохозяйственных угодий.
продолжение
--PAGE_BREAK--
Определение оценочных затрат
на использование 1 га сельскохозяйственных
угодий.
Расчет цены производства и
рентного дохода.
Расчет средней кадастровой
стоимости 1 га сельскохозяйственных угодий
по субъекту РФ.
Этап 2. Государственная
кадастровая оценка сельскохозяйственных
угодий в субъекте РФ1. Кадастровая
оценка сельскохозяйственных угодий в
субъекте РФ проводится на основании базовых
оценочных показателей продуктивности
и затрат, установленных на первом этапе
государственной кадастровой оценки земель,
обеспечивающих сопоставимость ее результатов
на всей территории Российской Федерации
(приложение по результатам).
При наличии природно-экономической
зональности территории субъекта РФ базовые
оценочные показатели по продуктивности
сельскохозяйственных угодий и затратам
на их использование, рассчитанные в среднем
по субъекту РФ на первом этапе государственной
кадастровой оценки, дифференцируются
по земельно-оценочным районам. Для этих
целей по земельно-оценочным районам определяется:
фактическая продуктивность
1 га сельскохозяйственных угодий на основании
урожайности основных сельскохозяйственных
культур и сенокосов за 1971 — 1999 гг., а также
рассчитываются фактические затраты на
использование 1 га сельскохозяйственных
угодий на основании данных за 1992—1999 гг.
Расчеты показателей продуктивности и
затрат по земельно-оценочным районам
проводятся в соответствии с п. 2.1, 2.2 Методики
государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных
угодий на уровне субъектов РФ;
рассчитываются по земельно-оценочным
районам коэффициенты дифференциации
базовых оценочных показателей продуктивности
и затрат, установленных для субъекта
РФ по результатам первого этапа государственной
кадастровой оценки, путем отнесения указанных
показателей продуктивности и затрат
по земельно-оценочным районам к аналогичным
показателям, сложившимся по субъекту
РФ;
базовые оценочные показатели
продуктивности и затрат по земельно-оценочным
районам определяются умножением аналогичных
базовых оценочных показателей, установленных
по субъекту РФ на первом этапе государственной
кадастровой оценки, на коэффициенты дифференциации
продуктивности и затрат, рассчитанные
по земельно-оценочным районам.
Государственная кадастровая
оценка сельскохозяйственных угодий включает:
определение интегральных характеристик
объектов оценки по плодородию почв, технологическим
свойствам и местоположению;
определение расчетного рентного
дохода и кадастровой стоимости сельскохозяйственных
угодий объектов оценки.
Информационной основой государственной
кадастровой оценки служат:
данные почвенных обследований,
материалы IV тура и внутрихозяйственной
оценки земель (материалы бонитировки
почв и характеристики технологических
свойств земельных участков);
показатели оценочной продуктивности
сельскохозяйственных угодий (по выходу
кормовых единиц и валовой продукции),
затрат на их использование, расчетного
рентного дохода (дифференциального и
абсолютного) и кадастровой стоимости
сельскохозяйственных угодий на уровне
субъектов РФ (результаты этапа 1 государственной
кадастровой оценки) и земельно-оценочных
районов.
Государственная кадастровая
оценка сельскохозяйственных угодий проводится
в границах колхозов и совхозов, по которым
проводился IV тур оценки земель. Земельно-оценочная
информация объектов оценки обобщается
по административным районам, земельно-оценочным
районам и субъекту РФ.
Определение интегральных
значений показателей земельных участков
по плодородию почв, технологическим свойствам
и местоположению
Интегральными показателями
являются:
по плодородию почв — балл бонитета
(совокупный почвенный балл), который характеризует
природные свойства почвы;
по технологическим свойствам
— индекс технологических свойств земельных
участков;
по местоположению — эквивалентное
расстояние до пунктов реализации сельскохозяйственной
продукции и баз снабжения материально-техническими
ресурсами (километров).
Определение балла
бонитета почв земельного участка Определение балла бонитета
почв включает:
установление методами статистического
анализа признаков и свойств почв, существенно
влияющих на их плодородие;
расчет средних физических
значений отобранных признаков и свойств
почв;
пересчет на основе корреляционно-регрессионного
анализа физических значений признаков
и свойств почв в зависимости от их влияния
на урожайность сельскохозяйственных
культур в относительные величины — баллы;
расчет среднегеометрического
балла по совокупности признаков и свойств
по разновидностям (группам) почв;
расчет совокупного почвенного
балла путем корректировки среднегеометрического
балла на негативные свойства, снижающие
плодородие почв (переувлажненность, эродированность,
засоленность и т.д.). Совокупные почвенные
баллы по оценочным группам почв имеются
в материалах IV тура оценки земель (представлены
в виде оценочных шкал).
Балл бонитета г-го земельного
участка (Б,) определяется взвешиванием
баллов бонитета j-xпочвенных
разновидностей или оценочных групп почв
г-го земельного участка (Б) на их площади
(5),)
Балл бонитета почв сельскохозяйственных
угодий административного района (земельно-оценочного
района, субъекта РФ) определяется взвешиванием
баллов бонитета почв сельскохозяйственных
угодий объектов оценки (административных
районов, земельно-оценочных районов)
на их площади.
Определение индекса
технологических свойств земельного участка Технологические свойства сельскохозяйственных
угодий объектов оценки не зависят от
плодородия и рассчитываются с учетом:
энергоемкости почв (измеряемой
сопротивлением почвообрабатывающим
орудиям);
рельефа;
каменистости;
контурности;
удаленности полей и фермерских
участков от хозяйственного центра;
высоты над уровнем моря (для
горных и предгорных зон).
Физические значения технологических
свойств для конкретного объекта оценки
переводятся в баллы и коэффициенты по
соответствующим шкалам. Шкалы приведены
в Технических указаниях по кадастровой
оценке сельскохозяйственных угодий.
На основе шкал оценки отдельных
технологических свойств и зависимости
от них затрат вычисляется обобщенный
показатель — индекс технологических
свойств объектов оценки по отношению
к эталонным условиям.
За эталонные условия приняты
следующие базовые величины: балл контурности
и энергоемкости — 100; оценка рельефа и
каменистости — 1,00.
Индекс технологических свойств
сельскохозяйственных угодий административного
района (земельно-оценочного района, субъекта
РФ) определяется взвешиванием индексов
технологических свойств объектов оценки
(административных районов, земельно-оценочных
районов) на их площади.
продолжение
--PAGE_BREAK--
Определение эквивалентного
расстояния вне хозяйственных грузоперевозок
по земельному участку
Местоположение объекта оценки
характеризуется показателем эквивалентного
расстояния по удаленности от пунктов
реализации сельскохозяйственной продукции
и баз снабжения материально-техническими
ресурсами, объемов и классов грузов и
качества (групп) дорог. Компактность местоположения
самого хозяйства при кадастровой оценке
не учитывается.
Объемы разнородных грузов
переводятся в эквивалентные по коэффициентам:
зерно, картофель, овощи — 1,00 (I класс груза
— принимается за эквивалент); молоко,
скот в живом весе — 1,25 (II класс); шерсть
— 1,67 (III класс). Объемы перевозимых грузов
(в тоннах) в расчете на 1 га сельскохозяйственных
угодий определяются по фактическим данным
субъекта РФ (земельно-оценочного района)
за последние 3 года.
Дороги различного качества
переводятся в эквивалентные по коэффициентам:
первая группа (эквивалент)
— 1,0; вторая группа — 1,5; третья группа
— 2,5.
Эквивалентное расстояние от
объекта оценки до пунктов реализации
продукции вычисляется как средневзвешенная
величина из объемов грузов, их класса
и расстояний перевозки по разным группам
дорог по формуле
ЭР, =£г,К. (Р, + Р2Д2+PM/firjKj> i-\
i-\
где ЭР, — средневзвешенная
эквивалентная удаленность г-го объекта
оценки, км;
Г, — объем г-го вида
реализованной продукции в обшем объеме
товарной продукции субъекта РФ (земельно-оценочного
района),%; Pi, Р2, Р3 — расстояние перевозки j-го
вида продукции (груза) соответственно
по 1-й, 2-й и 3-й группам дорог, км; Д2, Дз — коэффициенты
перевода, соответственно, 2-й и 3-й групп
дорог в эквивалентные;
Kj— коэффициент пересчета 7-го
вида продукции в эквивалентные грузы I класса.
Стоимостная оценка
сельскохозяйственных угодий
Стоимостная оценка в границах
объектов оценки заключается в определении
расчетного рентного дохода и кадастровой
стоимости сельскохозяйственных угодий
и включает:
дифференциацию базовых по
субъекту РФ нормативов продуктивности
сельскохозяйственных угодий и затрат
на их использование по объектам оценки
согласно их индивидуальным рентообразу-ющим
факторам — плодородию почв, технологическим
свойствам и местоположению;
определение по объектам оценки,
на основе полученных индивидуальных
нормативов продуктивности и затрат, расчетного
рентного дохода и кадастровой стоимости
1 га сельскохозяйственных угодий.
Определение расчетного
рентного дохода
Расчетный рентный доход складывается
из дифференциального и абсолютного рентных
доходов.
Дифференциальный рентный доход
объектов оценки определяется по формуле
Р,- = (В,- — 3, Н) + ДРТ, + Д Р
где Р,- — дифференциальный
рентный доход 1-го объекта оценки,
руб./га;
В,- — валовая продукция,
обусловленная плодородием почв г-го объекта
оценки, руб./га;
3,- — затраты
на использование г-го объекта оценки
при индивидуальной оценочной продуктивности
и при среднем в субъекте РФ (земельно-оценочном
районе) индексе технологических свойств
и местоположении земель, руб./га; Н— минимально
необходимый для воспроизводства нормативный
коэффициент рентабельности по отношению
к затратам (Н— 1,07);
(В, — 3, Н), — рентный
доход, обусловленный соответственно
плодородием ДРг, и ДРМ1почв, технологическими
свойствами и местоположением г-го объекта
оценки, руб./га.
Валовая продукция объекта
оценки (В,) определяется путем дифференциации
базовой оценочной продуктивности сельскохозяйственных
угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному
району) пропорционально баллам бонитета
почв объектов оценки по формуле
продолжение
--PAGE_BREAK--