Ограничения и обременения в использовании земель

 

 

Содержание

 

 

 

Введение……………………………………………………………………..3

 

Глава I: Характеристика субъекта права. Понятие субъекта, способ создания, учредительный документ, нормативно-правовая база деятельности субъекта……………………………………………………………………………5

 

Глава II: Правовой статус объекта………………………………………...11

2.1. Общая характеристика право на землю………………………………11

2.2. Основания возникновения право на землю…………………………..12

2.3. Права и обязанности субъекта при использовании земли…………..21

 

Глава III: Ограничения и обременения в использовании земель………..30

3.1. Общая характеристика в ограничении и обремени в использовании земель……………………………………………………………………………..30

3.2 Характеристика ограничений  и обременений в использовании  земель ИЖС……………………………………………………………………………....32

 

Заключение………………………………………………………………….35

Библиографический список………………………………………………..37

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Актуальность темы: Активно развивающийся рынок земли, повсеместная застройка земельных участков выявили ряд правовых проблем, связанных с этими отношениями. Важность таких вопросов подтверждают недавно принятые поправки к Земельному кодексу Российской Федерации, регламентирующие порядок и условия предоставления земельных участков для жилищного строительства. В этом правовом вопросе законодатель постарался защитить интересы граждан, которые инвестируют свои личные сбережения в жилищное строительство.

В исследовании отдельных видов предоставления земельных участков для строительства необходимо детально обозначить и раскрыть содержание основных элементов порядка предоставления.

Хотя и в меньшей степени, чем раньше, но все же встречаются нарушения в сфере предоставления земельных участков и особенно часто такие нарушения происходят в определении условий предоставления земельных участков для строительства. Нередко такие нарушения происходят из-за элементарного незнания чиновниками земельного законодательства. В связи с этим важным вопросом настоящей работы является выделение наиболее распространенных условий предоставления земельных участков для строительства.

Вопрос о правах и обязанностях лиц, осуществляющих застройку земельных участков, является сложным и интересным, поскольку его регулирование осуществляют нормы разной отраслевой принадлежности. Здесь необходимо проанализировать и очертить круг норм, из различных отраслей права, которые в комплексе накладывают определенные права и обязанности на правообладателей земельных участков, осуществляющих на них жилищное строительство.

На практике часто возникают споры относительно реализации правовых норм, регулирующих предоставление и дальнейшее использование земельного участка для жилищного строительства, поэтому субъектам жилищного строительства необходимо учитывать в своей деятельности практику разрешения судебных споров в судах Российской Федерации.

Степень научной разработанности проблемы. В настоящее время существует достаточно много исследований, посвященных общим вопросам предоставления и возникновения прав на земельные участки. Концептуальные вопросы, касающиеся порядка предоставления и использования земельных участков под цели строительства, а также правового режима отдельных категорий земель, были освещены в трудах Г.А. Аксененка, В.П. Балезина, С.А. Боголюбова, Г.Е. Быстрова, Г.А. Волкова, Е.А. Галиновской, Б.В. Ерофеева, Ю.Г. Жарикова, А.А. Забелышского, И.А. Иконицкой, А.А. Рябова. Н.А. Сыродоева и др.

Цель работы: Изучить правовой режим использования земель ИЖС.

Задачи работы:

• Дать характеристику субъекта права;
• Изучить понятие субъекта, способ создания, учредительный документ, нормативно-правовую базу деятельности субъекта;
• Дать общую характеристику права на землю;
• Изучить основания возникновения права на землю;
• Рассмотреть права и обязанности субъекта при использовании земли;
• Дать общую характеристику в ограничении и обремени в использовании земель;
• Дать характеристику ограничений и обременений в использовании земель ИЖС.

 

 

 

 

 

 

Глава I: Характеристика субъекта права. Понятие субъекта, способ создания, учредительный документ, нормативно-правовая база деятельности субъекта

 

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) – прежде всего, это вид разрешенного использования земельного участка, который определяет статус земли с юридической и правовой точки зрения.

Также индивидуальное жилищное строительство – это форма обеспечения граждан жильем путем строительства домов при непосредственном участии граждан или за их счет. Как правило, земельные участки для этих целей предоставляются в городах и поселках. Во многих случаях размер участка, предоставленного для целей ИЖС, позволяет не только поместить дом, но и использовать землю для производства сельскохозяйственной продукции. [27, с. 151]

Пункт 3 статьи 48 Градостроительного Кодекса РФ (Архитектурно-строительное проектирование) определяет объект индивидуального жилищного строительства, а именно: осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). [5]

Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства.

Среди основных преимуществ ИЖС:

• такие земли можно подвести под участие в самых различных государственных программах поддержки малоэтажного строительства;
• у владельца такой земли нет зависимости от других членов товарищества;
• соответственно, собственники, в чьих владениях находятся такие земельные участки, не нагружаются сборами на охрану, дороги и т. п. тратами;
• хозяин участка всегда имеет право на постоянную прописку на его территории;
• вполне можно пользоваться услугами местных государственных учреждений (например, школой или же поликлиникой);
• данная категория участка уже предназначена для строительства на нем жилья.

Таким образом, ИЖС оптимально для ведения самостоятельного, не зависящего от соседей, ведения хозяйства.

Субъектом права на земельный участок для ведения ИЖС и, соответственно, на возведенный жилой дом могут быть любые дееспособные физические лица. При этом если в период реформ начала 90-х годов прошлого века Закон Российской Федерации от 23 декабря 1992 года № 4196-1 «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства» одним своим названием запрещал иностранным гражданам получить такой участок в собственность, то ЗК РФ подобных ограничений не предусматривает (если только земельный участок не находится в приграничной полосе, размеры которой с момента вступления в силу ЗК РФ в октябре 2001 года и по сей день не определены). В качестве субъектов ИЖС никогда не были юридические лица, однако нерешенной в течение многих лет проблемой являлся земельно-правовой статус индивидуальных предпринимателей без образования юридического лица (далее – ИП), занимающих промежуточное положение между гражданами и юридическими лицами, часто пытавшихся получать «как граждане» участок для ИЖС и в том же порядке его приватизировать. [4]

Первоначально органы местного самоуправления, не различая правового статуса гражданина и ИП, нередко принимали решение о предоставлении последним земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения, в том числе и для ИЖС, в целях реализации индивидуальными предпринимателями конституционных прав (на жилище, достойный уровень жизни и т. д.), носителями которых они не являлись. В то же время в нарушение требований закона об осуществлении предпринимательской деятельности в специальной организационно-правовой форме (ИП или юридического лица) зачастую производилось выделение земельных участков гражданам для предпринимательской деятельности. [27, с. 156]

Впоследствии ЗК РФ предусмотрел возможность переоформления земельных участков, находящиеся у граждан на правах постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения, в частную собственность бесплатно; для коммерческих юридических лиц устанавливалась обязанность в срок до 1 января 2004 года (сейчас – до 1 января 2010 года) переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды или право собственности на платной основе. Отсюда возник практический вопрос, какие из этих правил следует применять в отношении ИП. Согласно первоначальному толкованию судами пункта 1 статьи 5 и пункта 5 статьи 20 ЗК РФ ни ЗК РФ, ни закон о введении его в действие не разграничивают виды граждан как субъектов земельных правоотношений, а потому действие пункта 5 статьи 20 ЗК РФ о бесплатной приватизации земельного участка распространяется и на ИП. [4]

Однако такое толкование противоречило принципу равенства субъектов предпринимательской деятельности, конкретизирующему конституционное правило о равенстве всех перед законом и судом и предполагающее формальное признание юридического равенства субъектов предпринимательской деятельности в рамках земельных и иных правоотношений. Дискриминация субъектов предпринимательской деятельности заключалась в неравных условиях безвозмездного приобретения в собственность земельных участков в зависимости от того, в какой разрешенной законом форме физические лица осуществляют предпринимательскую деятельность – в форме юридического лица или без образования юридического лица.

Проблема неравенства субъектов предпринимательской деятельности разрешилась в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в котором отмечалось, что при применении пункта 5 статьи 20 ЗК РФ следует иметь в виду, что согласно статье 23 ГК РФ к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, применяются правила ГК РФ, регулирующие деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями. Поскольку юридические лица в силу пункта 5 статьи 20 ЗК РФ не имеют права на безвозмездное приобретение земельного участка в собственность, то и граждане, имеющие статус индивидуального предпринимателя, владеющие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, также не вправе приобретать в собственность земельные участки, предоставленные им для осуществления предпринимательской деятельности, на безвозмездной основе. [28, с. 163]

Указанное разъяснение Пленума вызвало большой резонанс в научной среде, породив диаметрально противоположные точки зрения. Противники решения проблемы не в пользу ИП ссылались на невозможность распространения практики применения норм гражданского права к земельным отношениям. С таким подходом трудно согласиться, поскольку каждое физическое лицо в сфере земельных отношений обладает общим правовым статусом (гражданина Российской Федерации) и в тоже время может выступать специальным субъектом, быть носителем одного или нескольких специальных правовых статусов, включая правовой статус ИП. Поскольку правовая конструкция ИП является институтом гражданского права, то оно определяет его содержание и для других отраслей права, включая земельное право.

ГК РФ называет участниками гражданских отношений граждан и юридических лиц (п. 1 ст. 2 ГК РФ), не выделяя ИП в качестве особого субъекта. Согласно статье 23 ГК РФ ИП приравнивается к такому виду субъектов гражданского права, как юридические лица. Соответственно, нормы, касающиеся юридических лиц – коммерческих организаций, распространяются и на ИП. ЗК РФ, называя в пункте 1 статьи 5 ЗК РФ участниками земельных отношений граждан и юридических лиц, использует готовую конструкцию гражданского права, не конкретизируя виды юридических лиц, а устанавливая лишь особенности регулирования земельных отношений в зависимости от видов деятельности отдельных его субъектов (религиозные организации, объединения инвалидов, дачные, садоводческие объединения и т. д.). В связи с этим при разрешении вопроса о бесплатном оформлении права частной собственности на земельные участки необходимо определить, в каком правовом статусе выступает физическое лицо (как гражданин Российской Федерации или как ИП), и исходить из этого. Это обуславливает и цели предоставления участков: ИП и юридическим лицам – для реализации права на предпринимательскую деятельность, а гражданам – для реализации конституционного права на жилище, достойный уровень жизни и т. п. [2]

Другая группа специальных субъектов прав на земельный участок для ведения ИЖС – лица, обладающие особыми льготами. Так, пунктом 4 статьи 5 Закона Российской Федерации от 15 января 1993 года № 4301-I «О статусе Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров ордена Славы» (в редакции от 14 июля 2008 года) предусматривается бесплатное предоставление в собственность земельных участков для ИЖС, дачного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества в размерах, устанавливаемых в соответствии с ЗК РФ, но не менее чем 0,20 гектара в городах и поселках городского типа и 0,40 гектара в сельской местности.

В отношении других категорий льготников их права сформулированы менее четко. Например, согласно пункту 12 статьи 15 Федерального закона от 27 мая 1998 года № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих» (в редакции от 23 июля 2008 года) отдельным категориям военнослужащих органы местного самоуправления вправе (следовательно, не обязаны) в первоочередном порядке выделять земельные участки для строительства индивидуальных жилых домов. Реализовать это право рассматриваемым категориям гражданам затруднительно, поскольку у органов местного самоуправления нет в наличии сформированных земельных участков, которые пустовали бы в ожидании, когда гражданин, имеющий особую льготу, обратится с заявлением о бесплатном получении такого участка. Вследствие этого возникают такие сложности, как поиск подходящего участка, составление проекта границ и получение постановления органа местного самоуправления о его предоставлении.