Ограничения и обременения в использовании земель

- доверительное управление;

- аренда;

- концессионное соглашение (форма  государственно-частного партнёрства, вовлечение частного сектора  в эффективное управление государственной  собственностью или в оказание  услуг, обычно оказываемых государством, на взаимовыгодных условиях);

- арест имущества и другие.

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Обременения (ограничения) прав:

- Сервитут

-Публичный сервитут

- Частный сервитут

- Арест

- Запрещение

В государственном кадастре недвижимости учитываются ограничения прав на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации и возникающие на основании:

- договора;

- акта органа государственной  власти;

- акта органа местного самоуправления.

Наиболее частыми случаями ограничений являются:

-право ограниченного пользования  чужим земельным участком;

- аренда недвижимого имущества.

Внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о правах и ограничениях прав на объект недвижимости, предусмотренные п. п. 8 и 9 ч. 2 ст. 7 Закона о кадастре, носят справочный характер. [13]

Согласно Земельному кодексу могут устанавливаться следующие ограничения прав на земельные участки:

Особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах/

Условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

3.2 Характеристика ограничений  и обременений в использовании  земель ИЖС

 

Индивидуальное жилищное строительство имеет место не только в случае долевого финансирования строительства, но и в случае, когда финансирование осуществляется одним участником, желающим, например, иметь в собственности коттедж для проживания своей семьи и располагающий необходимыми для этого средствами. В данном случае отсутствует один из признаков правоотношений, регулируемых Федеральным законом «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“, — долевое участие. Здесь можно вести речь только об участии, но не долевом, так как финансирует строительство только одно лицо. Однако по всем остальным показателям имеют место именно правоотношения в сфере строительства. Для них также свойственны практически все характеристики, предусмотренные названным Законом. [24, с. 175]

Понятие „индивидуальное жилищное строительство“ резко ограничивает круг субъектов рассматриваемых правоотношений. Так, со стороны заказчиков (участников) строительства здесь могут выступать только физические лица. Это дает дополнительные возможности для широкого применения законодательства о защите прав потребителей. Важна и цель правоотношений — приобретение жилья для личных, семейных нужд.

Что же касается упомянутого выше Федерального закона, то он имеет универсальное применение, так как регламентирует правоотношения и с участием юридических лиц, выступающих в качестве дольщиков.

Перечисленные признаки характеризуют индивидуальное жилищное строительство как разновидность жилищного строительства и позволяют отличать рассматриваемый вид. Говоря о понятии „индивидуальное жилищное строительство“, стоит отметить, что это одна из составляющих понятия „жилищное строительство“.

Участки ИЖС – земли, на которых допускается возведение объектов индивидуального жилищного строительства. Объекты индивидуального жилищного строительства – отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не боле чем три, предназначенные для проживания одной семья (п. 3 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ). Формулировка «отдельно стоящие» означает, что на одном участке может быть возведен только один жилой дом. Земли под индивидуальное жилищное строительство являются наиболее востребованными на рынке загородной недвижимости. В построенном на участке ИЖС доме возможна постоянная регистрация по месту жительства. Важное отличие земель ИЖС от участков в садовых товариществах состоит в том, что проект жилого здания в обязательном порядке выполнен имеющей гослицензию компанией-проектировщиком и согласован в контролирующих государственных инстанциях. Стоимость владения землей ИЖС выше по сравнению со стоимостью владения земельным участком в садоводческих или дачных некоммерческих объединениях. [19, с. 144]

Земельный участок для ИЖС - это земля, которую можно использовать только для строительства индивидуального дома, который не будет превышать 3х этажей. Законодательно прописано то, что на данном участке могут построить только один дом. При покупке земель для ИЖС нужно четко понимать, что необходимо построить на них дом в течение 3х лет.

Для строительства здания на участке под ИЖС необходимо заказать проект у специальной государственной строительной компании, которая имеет лицензию на проведение подобных работ, затем согласовать и собирать подписи во многих государственных учреждениях. После чего по окончанию строительства можно получить прописку после регистрации.

Для земель под ИЖС существуют ограничения по размерам участка. Норма разная для каждого населенного пункта.

Если норма будет меньше, чем ваш участок, то все равно не разрешат его разделить и построить два дома, ведь второй будет считаться нежилой пристройкой. [17, с. 21]

·  Фонд земель, выделяемых гражданину. Под ИЖС – только земли НП.

·  Обременения. Если на участок ЛПХ наложено обременение в виде запрета строительства, его можно использовать только для сельского хозяйства — независимо от фонда земель. Участок ИЖС данными обременениями обладать не может.

·  Налоги. Плата за использование ЛПХ существенно ниже, чем за ИЖС, размеры ставок зависят от месторасположения участка.

Общими условиями правомерности использования земельного участка является соблюдение его правообладателем требований о надлежащем оформлении своих прав и соблюдении целевого назначения земельного участка.

Законодательством РФ воспринято положение, выдвинутое доктриной советского земельного права, об основных и дополнительных целях использования земельных участков. Строительство и последующая эксплуатация жилого дома - основное целевое назначение земельного участка, выделенного для индивидуального жилищного строительства. При этом, строительство жилого дома, в свете положений пп. 4) п. 2 ст. 45, пп. 4) п. 2 ст. 46 ЗК РФ, ст. 284 ГК РФ, необходимо рассматривать как обязанность правообладателя усадебного земельного участка. [3]

Положение ч. 9 ст. 51 ГрК РФ обязывает правообладателя земельного участка, выделенного под цели индивидуального жилищного строительства, перед началом строительства или реконструкции жилого дома получать соответствующее разрешение, а после завершения, согласно ст. 55 ГрК РФ - разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. На строительство или реконструкцию жилых домов, расположенных на дачных земельных участках, указанные требования не распространяются (ч. 17 ст. 51 ГрК РФ).

 

Заключение

 

В настоящее время бурно развивающийся рынок земли и повсеместное жилищное строительство требуют от земельного права прозрачных норм, точных понятий и четкого регламентирования отношений, связанных с предоставлением земельных участков для жилищного строительства, выработки перечня исключительно законных и предсказуемых условий для предоставления земельных участков. Порядок предоставления земельного участка для жилищного строительства – процедура, направленная на защиту как публичных и общественных интересов, так и интересов застройщика, правообладателя земельного участка. Защита интересов проявляется в достаточно четкой регламентации, разбитой на стадии, предоставления конкретного земельного участка (формирование земельного участка, определение разрешенного использования, кадастровый учет, порядок проведения торгов и т. д.). Детально в работе рассмотрены основные термины и понятия, связанные с осуществлением предоставлением земельного участка для индивидуального жилищного строительства.

Земельными участками для жилищного строительства являются не только вновь предоставляемые земельные участки, но и земельные участки, которые уже используются под жилыми строениями. В связи с этим существует серьезная проблема, связанная с отселением граждан из жилых домов, находящихся на территории санитарно-защитных зон с недопустимым уровнем вредного воздействия на среду обитания и здоровье человека. В законодательстве закреплена необходимость такого отселения, но не выработана и не закреплена процедура ее осуществления. Помимо этого следует разработать и закрепить в законодательстве порядок и процедуру вывода промышленных предприятий за пределы городской черты. Процедура предоставления земельного участка для жилищного строительства, регулируемая действующим законодательством, представляется в настоящее время одной из самых сложных и запутанных. Ввиду значимости отношений в сфере предоставления земельных участков для жилищного строительства следует более детально определить в законодательстве процедуру предоставления и последующего использования земельных участков для жилищного строительства, провести четкое разделение на виды возможного предоставления земельных участков для жилищного строительства, определить наиболее характерные порядок и условия предоставления для каждого вида. Особенно это касается земельных участков, предоставляемых для индивидуального жилищного строительства, поскольку есть некоторая неопределенность с правовым режимом жилых строений и земельных участков под ними на садовом, дачном, огородном, приусадебном земельных участках, а также на земельных участках, на которых осуществляется строительство коттеджей.

Следует изменить порядок информирования населения о наличии свободных земельных участков, которые могут быть предоставлены для жилищного строительства, поскольку в настоящее время органы местного самоуправления эту норму не выполняют. В законодательство следует ввести преимущественно конкурсные процедуры предоставления земельных участков для жилищного строительства, которые уже соответствующим образом сформированы, а процедуру предоставления земельных участков с предварительным согласованием свести до исключительных случаев, специально оговоренных в законе.

В целом необходимо отметить, что развитие законодательства в сфере использования земельных участков для жилищного строительства имеет интенсивных характер, это вызвано ростом жилищного строительства, потребностью общества и государства в детальном и «прозрачном» правовом регулировании предоставления и последующего использования земельных участков для жилищного строительства.

 

 

 

Библиографический список

 

1. Конституция Российской Федерации (принятая на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.) // Российская газета. 25 декабря 1993 года.
2. Гражданский кодекс РФ. Часть первая.// СЗ РФ. 1994. № 32 ст. 3301.
3. Гражданский кодекс РФ. Часть вторая.//СЗ РФ. 1996. № 5 ст. 410.
4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (с изменениями от 30 июня 2003 г., 29 июня, 3 октября, 21, 29 декабря 2004 г., 7 марта 2005 г.). //СЗ РФ. 2001 г. N 44 ст. 4147.
5. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ //СЗ РФ. 2005 г. N 1 (часть I) ст. 16.
6. Часть первая Налогового кодекса Российской Федерации от 31 июля 1998 г. N 146-ФЗ.//СЗ РФ. 1998 г. N 31 ст. 3824.
7. Часть вторая Налогового кодекса Российской Федерации от 5 августа 2000 г. N 117-ФЗ, глава 31 Земельный налог // СЗ РФ, 2000 г. N 32 ст. 3340.
8. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ// СЗ РФ, 2005, № 1 (часть 1), ст. 14.
9. Федеральный закон от 7 июля 2003 г. N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве"// СЗ РФ, 2003 г. N 28 ст. 2881.
10. Федеральный закон от 10 января 2002 г. N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды".//СЗ РФ. 2002 г., N 2, ст. 133.
11. Федеральный закон от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"//СЗ РФ. 2001 г. N 44 ст. 4148.
12. Федеральный закон от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве".//СЗ РФ. 2001 г. N 26 ст. 2582.
13. Федеральный закон от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре"// СЗ РФ. 2000 г., N 2, ст. 149.
14. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".//СЗ РФ. 1997 г. N 30, ст. 3594.
15. Афанасьева Т. Градостроительное законодательство и инвестирование в недвижимость// Просто недвижимость. 2008. № 15;
16. Боголюбов С. А.//Комментарий к земельному кодексу Российской Федерации.//М. 2007.
17. Бриксов В. В. Безвозмездное приобретение земельных участков в частную собственность // Арбитражная практика. 2011. № 3. С. 21–25
18. Волков Г. А. Постатейный комментарий к Федеральному закону "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". - М.: Волтерс Клувер, 2009.
19. 4. Волкова Т. В. Правовые основы управления земельными ресурсами Российской Федерации/ Под ред. Пандакова К. Г. – Саратов, 2008 г.
20. Высоковецкий А. Правила землепользования и застройки: стратегия введения в действие//Городское управление. 2011. № 2.
21. Григорьева М. В. Правовой режим земель городов: некоторые вопросы теории и практики//Экологическое право России: Сб. материалов научно-практических конференций. М., 2010. С. 358.
22. Дмитриев А. В. Правовое регулирование городского землепользования в современных условиях. Учебное пособие. – М.: МИИГАиК, 2008.
23. Кайшева Е. В. Особенности предоставления земельных участков для строительства на землях, находящихся в государственной и муниципальной собственности// «Черные дыры» в Российском Законодательстве. Юридический журнал. №2. М., 2011. С. 449-454.
24. Квардонова Е. С. Правовые аспекты финансирования гражданами строительства жилья на долевой основе. М., 2008.
25. Комментарий к земельному законодательству Российской Федерации. - М.: Юрайт-Издат, 2007. (рук. авт. коллектива М. В. Бархатов).
26. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. Волков Г. А., Голиченков А. К., Козырь О. М. Под ред. Голиченкова А. К.- М.: БЕК, 2008.
27. Крассов О. И. Земельное право. Учебник. – 2-е изд. Переработ. и доп. – М.: Юристь, 2009.
28. Крассов О. И. Земельное право современной России: Учебное пособие.– М.: Дело, 2009.
29. Лисина Н. Л. Правовой режим земель поселений: Учеб.-практ. Пособие. – М.: Дело, 2010.
30. Можаровский В. Оборот земельных участков в свете нового земельного законодательства // Хозяйство и право. № 11. М., 2011. С. 42-48.
31. Смоляр И. М. Градостроительное право. Теоретические основы. – М., 2008.
32. Стрембелев С. В. Применение земельного законодательства // Право и экономика. 2011. № 7. С. 21–25;
33. Уткин Б. Права на землю: проблемы правоприменительной практики. М., 2009.