Основания возникновения и прекращения прав на землю. Права и обязанности правообладателей

Права на земельный участок и сделки с ним подлежат государственной регистрации. Целью государственной регистрации прав на недвижимость является обеспечение гарантий устойчивости оборота недвижимого имущества со стороны государства путем применения элементов публично-правового регулирования. Средством достижения этой цели служит создание специальной единой для всей страны информационной системы о зарегистрированных правах на недвижимость.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2 ОСНОВАНИЯ ПРЕКРАЩЕНИЯ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ

 

Прекращение прав на земельный участок является одним из наиболее значимых земельно-правовых институтов для защиты прав собственников и иных титульных владельцев земельных участков. Именно поэтому законодательством установлен четкий перечень оснований прекращения прав на землю, не допускающий двусмысленного толкования.

Глава 7 Земельного кодекса РФ определяет основания, условия  и порядок прекращения прав на землю.

Основания прекращения права собственности на земельные участки:

- при отчуждении  собственником своего земельного  участка другим лицам;

- при отказе  собственника от права собственности  на земельный участок;

- в силу принудительного  изъятия у собственника его  земельного участка в порядке,  установленном гражданским законодательством [1](ст. ст. 235, 237 - 239, 242, 243; п. 2 ст. 272; ст. ст. 278 - 282, 284 - 286).

Указанный перечень соответствует основаниям прекращения права собственности в целом, закрепленным в ст. 235 ГК РФ, за исключением лишь такого основания, как гибель или утрата имущества, которое не может быть применено к земельному участку вследствие невозможности его полной утраты даже в результате ненадлежащего использования, в силу наличия особых свойств земли, являющейся одновременно и объектом недвижимости, и природным объектом. Однако в отличие от ст. 235 ГК РФ ст. 44 ЗК РФ содержит закрытый перечень оснований прекращения права собственности на земельный участок, являющийся исчерпывающим.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным  участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются, так же как и право собственности при отказе землепользователя, землевладельца от принадлежащего им права на земельный участок, на условиях и в порядке, которые предусмотрены ст. 53 ЗК РФ. При отказе лица от права пожизненного наследуемого владения земельным участком, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком распоряжение данным земельным участком осуществляется компетентным исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно:

1) при использовании  земельного участка не в соответствии  с его целевым назначением  и принадлежностью к той или  иной категории земель;

2) при использовании  земельного участка способами,  которые приводят к существенному  снижению плодородия сельскохозяйственных  земель или значительному ухудшению  экологической обстановки;

3) при неустранении  совершенных умышленно следующих  земельных правонарушений:

- отравление, загрязнение,  порча или уничтожение плодородного  слоя почвы вследствие нарушения  правил обращения с удобрениями,  стимуляторами роста растений, ядохимикатами  и иными опасными химическими  или биологическими веществами  при их хранении, использовании и транспортировке, повлекшие за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

- нарушение установленного  соответствующими нормами ЗК  РФ режима использования земель  особо охраняемых природных территорий, земель природоохранного, рекреационного назначения, земель историко-культурного назначения, особо ценных земель, других земель с особыми условиями использования, а также земель, подвергшихся радиоактивному загрязнению;

- систематическое невыполнение  обязательных мероприятий по  улучшению земель, охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв;

- систематическая неуплата  земельного налога;

4) при неиспользовании  в случаях, предусмотренных гражданским  законодательством, земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение 3 лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

5) при изъятии земельного  участка для государственных  или муниципальных нужд;

6) при реквизиции земельного  участка.

Согласно ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Поскольку договор аренды любого имущества, в том числе  земельного участка, предусматривает  его передачу во временное пользование, ГК РФ закрепляет общее правило о том, что срок аренды определяется по соглашению сторон в договоре.

ГК РФ допускает заключение договора аренды без указания срока  его действия. В этом случае он считается  заключенным на неопределенный срок. При заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимого имущества - за 3 месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии с ГК РФ допускается  установление в законе максимальных (предельных) сроков для отдельных  видов аренды и для аренды отдельных  видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Одним из важнейших принципов  регулирования арендных отношений  является правило ст. 617 ГК РФ о сохранении договора аренды в силе при изменении сторон. Так, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

ГК РФ содержит норму, гарантирующую права граждан-наследников. В случае смерти гражданина - арендатора недвижимого имущества (земельного участка) его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Однако права  и обязанности по данному договору не могут перейти к лицу, которое  в установленном порядке лишено права на получение наследства. Если есть несколько наследников, то вопрос о переходе прав арендатора может быть решен ими по взаимному соглашению, а при недостижении его - в судебном порядке. Арендодатель не вправе отказать наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, кроме случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Договор аренды земельного участка может, быть досрочно расторгнут судом по требованию арендатора в случаях, когда арендатор: пользуется земельным участком с существенным нарушением условий договора либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает земельный участок; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Согласно ГК по требованию арендатора договор аренды земельного участка может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: арендодатель не предоставляет земельный участок в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию участком в соответствии с условиями договора или целевым назначением земельного участка; переданный арендатору земельный участок имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра участка при заключении договора; земельный участок в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию как арендодателя, так и арендатора.

ЗК РФ предусматривает  дополнительные к указанным выше основания расторжения договора аренды земельного участка по инициативе арендодателя. К ним относятся, например, случаи использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и использования земельного участка таким образом, что это приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или к значительному ухудшению экологической обстановки.

К числу особенностей прекращения договора аренды относится  правило, согласно которому прекращение  договора аренды не допускается в  период полевых сельскохозяйственных работ, а также в иных случаях, предусмотренных федеральными законами (пока таких случаев не предусмотрено), если использование земельного участка приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или к значительному ухудшению экологической обстановки, т.е. при наличии основания, предусмотренного подп. 2 п. 2 ст. 46 ЗК РФ.

Земельный кодекс допускает прекращение права  безвозмездного срочного пользования  по решению того лица, которое предоставило земельный участок в пользование, или при наличии соглашения сторон о прекращении договора в следующих  случаях. В первом случае таким основанием может быть истечение срока, на который был заключен договор. Во втором случае основаниями прекращения права пользования земельным участком могут быть отказ землепользователя от права на земельный участок или прекращение права пользования в принудительном порядке, т.е. случаи, предусмотренные в п. п. 1 и 2 ст. 45 ЗК РФ.

Статья 48 ЗК РФ содержит перечень оснований прекращения  сервитута. Так, частный сервитут может  быть прекращен по основаниям, предусмотренным  гражданским законодательством. В соответствии с ГК РФ по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен. В случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии со своим назначением, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.

Публичный сервитут может быть прекращен в случае отсутствия общественных нужд, для  которых он был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута.

 

 

 

 

 

3 ПРАВА ЗЕМЛЕОБЛАДАТЕЛЕЙ

 

Наиболее  массовыми и главными участниками  земельных отношений являются граждане и юридические лица, обладающие соответствующим правовым статусом, т.е. правами и обязанностями в области использования и охраны земель.

 

3.1 Права собственников на использование участков

 

Собственник земельного участка имеет право использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, закрытые (обособленные) водоемы.

Согласно ст. 19 Закона о недрах землеобладатели вправе осуществлять без применения взрывных работ добычу песка, глины, торфа и других общераспространенных полезных ископаемых, не числящихся на государственном балансе, а также строительство подземных сооружений для своих нужд на глубину до 5 м.

В соответствии с региональным законодательством землеобладатель может сооружать, устраивать и эксплуатировать бытовые колодцы и скважины на первом водоносном горизонте, не являющемся источником централизованного водоснабжения.

Собственник участка  вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения и сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

В соответствии с разрешенным  использованием можно проводить оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные закрытые водоемы согласно установленным в законодательстве специальным требованиям. Эти требования предусматриваются, прежде всего, в ФЗ о мелиорации. Специальные требования в области охраны окружающей среды при мелиорации земель содержатся в ст. 43 ФЗ об охране окружающей среды. Это, в частности, принятие мер по обеспечению водохозяйственного баланса и экономному использованию вод, охраны земель, почв, лесной и иной растительности, животных и других организмов.

 

3.2 Иные права собственников

 

Собственник земельного участка имеет право собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, за исключением случаев когда он передаёт зёмельный участок в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение либо безвозмездное срочное пользование.

Эта норма, как и многие другие нормы ЗК, имеет гражданско-правовой характер, обусловленный представлением о земле не только как о природном ресурсе, но и как о недвижимом имуществе, объекте права собственности и иных прав на землю. Согласно ст. 261 ГК право собственности распространяется на находящиеся в границах участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения, если иное не установлено законом.