Особенности государственной регистрации земельно-правовых сделок

Объектами приватизации могут быть только те земельные участки, которые не изъяты из оборота в  соответствии со ст. 27 ЗК РФ, другими  федеральными законами и подзаконными актами.

К настоящему моменту  сложилось несколько способов приобретения прав на земельные участки, находящиеся  в государственной или муниципальной  собственности. В зависимости от условий приватизации и целевого использования приобретаемых земельных участков применяются следующие процедуры: 

• приватизация земель в порядке реорганизации колхозов и совхозов;
• приобретение прав на земельные участки гражданами для целей, не связанных со строительством;
• приобретение права собственности на земельные участки, предоставленные гражданам и организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования либо пожизненного наследуемого владения;
• приобретение прав на земельные участки, на которых расположены здания, строения, сооружения;
• приобретение прав на земельные участки для строительства.  

Приватизация  может быть платной или бесплатной.

Ипотека. По-гречески это слово обозначает залог. Тем  самым в современном русском  языке оказывается два термина  для обозначения залога. Но каждому  из них обычно придается свой, присущий только ему смысл.

Залогом обычно называют заклад вещи, т.е. ее передачу от должника к кредитору для обеспечения  долга. При этом должник именуется  залогодателем, а кредитор— залогополучателем (держателем). Должник должен быть собственником  заложенной вещи. Если долг не возвращается, то кредитор вправе продать вещь сам или через профессионального посредника. Из полученной суммы он имеет право удержать причитающийся ему долг с наросшими процентами. Остаток суммы (если он есть) возвращается залогодателю. На таких началах работают, например, ломбарды, которые дают ссуды частным лицам под залог (заклад) изделий из драгоценных металлов и других ценных вещей.

Заложить землю в обеспечение  своего долга может только ее собственник. Но при ипотеке, когда заложенная земля остается во владении и в собственности должника, это представляет известную опасность для кредитора. Ведь собственник имеет возможность продать землю, подарить ее, заложить вновь. И когда наступит срок уплаты долга, то у земли окажется другой собственник или другой взыскатель долга, так что первоначально сделанный долг окажется необеспеченным. При этом кредитор может и не получить обратно своих денег.

        Чтобы предупредить такую ситуацию, разработан порядок, по которому договор ипотеки подлежит обязательной государственной регистрации. Эта процедура охраняет права кредитора, ибо всякий, кому должник передал бы заложенную землю, уже не сможет сослаться на то, что не знал о залоге.

Ипотека сельскохозяйственных земель имеет свои особенности в  связи с тем, что земля в  сельском хозяйстве является лишь одним  из средств производства. Вместе с  землей в производстве участвуют  хранилища, сооружения для первичной  обработки и переработки полученной продукции, машинные и скотные дворы, сами машины, рабочий и продуктивный скот. Отдельный залог земли ставит все эти средства производства в неблагоприятное экономическое положение. Дело в том, что если должник окажется не в состоянии погасить свой долг и земля будет продана на сторону, то во многом обесценятся связанные с ней другие средства производства, которые остаются в руках должника. Это невыгодно не только для должника, но и для общества в целом.

Отсюда следует, что ипотека должна распространяться не только на землю, но одновременно и на сопряженные с нею средства производства, составляющие вместе с землей хозяйственный комплекс. В общем виде такую зависимость предусматривает часть 1 ст. 340 ГК РФ. Правда, если в хозяйстве есть излишки земли, то строгой связи между этими излишками и другими средствами производства нет. В этом случае ипотека может распространяться на часть принадлежащей хозяйству земли, не затрагивая других средств производства. В этих условиях, если долг не будет погашен, а заложенная земля отойдет от хозяйства и окажется проданной, не произойдет разрушения оставшегося хозяйственного комплекса.

Мена. Обмен  землями между соседями нередко  имеет специфическую цель— исправить  неудобства землепользования (эти неудобства вызваны нерациональным прохождением границ между участками и не имеют отношения к неудобьям— землям, которые неудобно использовать вследствие их физических свойств). Так, если для нужд соседа требуется проход или проезд к дороге, прогон скота на водопой через чужую землю, то такое взаимное неудобство в некоторых случаях можно преодолеть, если соседи совершат обмен землями между собой. При этом один из них получит полосу чужой земли, которая необходима ему для доступа к дороге или к воде, а взамен предоставит другую полосу, которая удовлетворит его контрагента.

С помощью обмена иногда удается ликвидировать взаимные вклинения земель, дальноземелье, чересполосицу  и другие неудобства землепользования. Многие такие обмены доступны для  самих заинтересованных соседей. Но есть случаи, когда для ликвидации неудобства землепользования требуется вовлечь в обмен не два, а более участков. Такие сложные обмены возможны только при участии специалистов-землеустроителей. Их помощь бывает тем более необходимой, когда меняются неравные площади, потому что в этом случае предлагаемая к обмену меньшая площадь по своему качеству должна быть выше, чем противостоящая ей большая площадь.

Аренда земли. Временное владение и пользование по договору чужой землей (аренда) есть нормальное рыночное отношение в земельном хозяйстве многих стран. Как правило, аренда оформляется письменным договором, который предусматривает определенный платеж в пользу собственника земли: денежный, натуральный, трудовой.

По правилам ст. 616 ГК РФ если на арендованной земле имеются защитные насаждения, мелиоративные каналы и иные подобные объекты, то текущий уход за ними осуществляет арендатор, капитальный же ремонт лежит на обязанности собственника. Но стороны могут внести в свой договор условия, изменяющие подобное распределение обязанностей.

Собственник не вправе самовольно расторгать договор  с арендатором, а тем более  изгонять его или мешать его нормальной деятельности. В то же время он не может удержать арендатора, если тот  решит прекратить арендные отношения раньше срока. Но в договоре с арендатором собственник может предусмотреть условие о неустойке, которую арендатор должен будет заплатить собственнику в такой ситуации.

Обычно договор  аренды подлежит государственной регистрации. Договор и его регистрация способны охранять права обеих сторон: собственника— на случай, если бы арендатор задумал присвоить ту землю, которой он владеет, арендатора— на случай, если бы собственник захотел изгнать его с земли. Кроме того, государственная регистрация охраняет арендатора от претензий со стороны третьего лица, если бы это лицо купило землю у собственника, а затем потребовало, чтобы арендатор удалился. В данном случае государственная регистрация договора аренды земли служит доказательством того, что, приобретая землю у собственника, покупатель знал о наличии арендатора или должен был знать об этом, если бы проявил нормальную предусмотрительность. Но если арендный договор заключен на срок в пределах одного года, то его государственная регистрация не обязательна.

Поскольку в  договоре фиксируется арендная плата, обе стороны имеют гарантию, что  она не будет изменена односторонним  решением кого-нибудь из них.

Если собственник  считает, что арендатор истощает переданную ему сельскохозяйственную землю, не вносит вовремя арендную плату, уклоняется от контакта с собственником, то все понудительные меры он может предпринять только через суд или через третейское разбирательство (если арендатор согласится на этот последний вариант). Собственник не вправе самовольно изгнать арендатора с земли или создать ему условия, при которых тот не может продолжать свою деятельность. Он не обладает также правом самовольно забрать у арендатора его инвентарь или урожай с земли в счет следуемого собственнику платежа.

Если арендатор  возводит постройки или проводит капитальное улучшение земли, то после окончания срока аренды он должен оставить в пользу собственника все неотделимые улучшения, получив от собственника компенсацию за них. Но если такие работы арендатор выполнял без согласия собственника, то последний вправе не компенсировать арендатора, поскольку закон не установил иное.

Следует иметь  в виду, что если по окончании  срока аренды арендатор захочет  его продлить, заключив новый договор, то собственник вправе поднять плату  за землю. При этом он получит возможность учесть те прочные земельные улучшения, которые арендатор произвел ранее. Поэтому обязанность собственника компенсировать арендатора за успешно выполненные тем мелиоративные и защитные работы имеет не только правовую, но также этическую сторону.

Выше упоминалось, что при наличии арендатора на частной земле государственные  и муниципальные налоги и повинности, относимые к земле, обычно падают не на собственника, а на арендатора. Такой порядок объясняется тем, что после сдачи земли в аренду собственник не всегда находится в том же месте, где располагается его земля. Поэтому государственным налоговым органам удобно (или даже необходимо) контактировать не с собственником, а с арендатором земельного участка. С него же им удобно получать падающие на землю налоги и сборы. Но выплаченные арендатором налоги и сборы будут учтены им при взносе арендной платы собственнику земли.

Особо хочется  отметить вопросы арендной платы. Арендная плата является обязательным условием любого договора аренды.

Как правило, арендная плата выражается в денежной форме  и отображается в двух ставках:

• единовременная— в расчете на год (обычно она утверждается арендодателем заранее), выплачивается за определенный период вперед;
• разовый (или месячный) взнос, который выплачивается равными долями на установленный договором срок.

Ст. 22 ЗК РФ разрешает  арендатору передавать целиком свое право аренды третьему лицу (перенаем) без согласия, но с уведомлением об этом собственника, если только договором аренды не было предусмотрено иное. При этом первый арендатор полностью порывает свои отношения с арендодателем. Если арендованный участок принадлежит государству или муниципальному образованию, то арендатор вправе передать его третьему лицу (и самому выйти из договора с собственником) только в том случае, если он сам арендовал его на срок свыше пяти лет.

При субаренде  землю в аренду сдает не собственник, а ее арендатор— по общему правилу  с разрешения собственника. При этом возникают трехуровневые отношения  между собственником земли, ее арендатором и субарендатором. Договор субаренды не может распространяться на время, выходящее за пределы договора аренды.

Договор пожизненного содержания с иждивением предусматривает, что получатель ренты передает в  собственность принадлежащий ему земельный участок плательщику ренты, который в свою очередь осуществляет пожизненное содержание с иждивением данного гражданина и (или) того, которого он укажет. Плательщик ренты вправе производить отчуждение земельного участка, который передан в обеспечение пожизненного содержания, только после того, как получатель ренты даст свое согласие.

Наследование  позволяет после смерти гражданина (наследодателя) обеспечить универсальное  правопреемство в принадлежащих  ему имущественных и некоторых  неимущественных правах.

Наследодателями земельных участков могут являться те лица, которые обладают правом пожизненного наследуемого владения, после смерти которых осуществляется наследственное правопреемство.

Юридическим фактом, служащим основанием открытия наследства, является не только смерть гражданина, но и объявление гражданина умершим. Временем открытия наследства считается день смерти наследодателя, а при объявлении гражданина умершим— день вступления в законную силу решения суда об объявлении его умершим, а если днем смерти признан день его предполагаемой смерти— день смерти, указанный в решении суда.

Местом открытия наследства признается место последнего постоянного  места жительства наследодателя, а  если оно неизвестно, то местом открытия наследства имущества является нахождение наиболее ценной части недвижимого имущества.

Наследниками являются лица (как физические, так и юридические, а также публичные образования), указанные в завещании, или лица, указанные в законе. Возможность стать наследником не зависит от гражданства или состояния дееспособности лица. Следует заметить, что когда наследником является иностранный гражданин, а также лицо без гражданства, а наследуемый земельный участок не может принадлежать этому лицу в силу закона (например, земельный участок располагается в приграничной территории), то иностранец или лицо без гражданства обязаны произвести отчуждение

принадлежащего им земельного участка. В отношении земель сельскохозяйственного  назначения в статьях 5, 11 ФЗ «Об обороте  земель сельскохозяйственного назначения» прямо закрепляется обязанность лица произвести отчуждение земельного участка. Юридические лица иностранного государства, лица без гражданства могут обладать такими участками исключительно на праве аренды, право собственности в подобных случаях исключено (ст. 238 ГК РФ). Правда, целесообразнее все же признать за вышеперечисленными лицами право выбора: возможность переоформить право собственности на право аренды (если оно допустимо в данном случае) или произвести отчуждение земельного участка в течение одного года.