Особенности залога земельных участков

ОСОБЕННОСТИ ЗАЛОГА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

 

Вопросы, связанные с ипотекой земельных участков, активно обсуждались учеными и практиками еще с 90-х гг. XX века. Однако в Кодексе Республики Беларусь о земле (далее – КоЗ) 1999 г. не содержалось термина «ипотека». Действующий же КоЗ в ст. 50 определяет, что земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут являться предметом ипотеки, а также подробно описывает особенности залога земельных участков наряду с особенностями залога права аренды земельных участков [6; с.1].

Правовые отношения, складывающиеся по вопросам залога земельных участков, регулируются следующими нормативно-правовыми актами:

1.  залог земельных участков регулируется законодательными актами об ипотеке, в частности Законом Республики Беларусь «Об ипотеке» № 345-З от 20.06.2008 (далее – Закон об ипотеке);
2. общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском Кодексе Республики Беларусь (далее – ГК РБ), применяются к ипотеке в случаях, когда законодательными актами об ипотеке не установлены иные правила;
3. залогу земельного участка посвящена ст. 50 Кодекса о земле.
4. Указ Президента Республики Беларусь от 2 июня 2009 г. № 276 «Об отдельных вопросах ипотеки земельных участков и признании утратившими силу некоторых Указов Президента Республики Беларусь» и другие нормативные акты.

Предметом ипотеки по договору могут быть земельные участки, находящиеся в частной собственности граждан Республики Беларусь. Причем, земельные участки граждан могут стать предметом залога, если они предоставлены для: строительства и обслуживания жилого дома; дачного строительства; коллективного садоводства; личного подсобного хозяйства.

Земельные участки, находящиеся в частной собственности граждан Республики Беларусь, могут являться предметом ипотеки только в качестве обеспечения обязательства по кредитному договору, заключенному с банком (ч.1 ст. 43 Закона об ипотеке).

Следует иметь в виду, что на земельные участки, находящиеся в общей долевой или совместной собственности, ипотека может быть установлена только в отношении принадлежащего гражданину земельного участка, выделенного в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности. Часть земельного участка, находящегося в частной собственности гражданина Республики Беларусь, может стать предметом залога, если эта часть в установленном порядке предварительно выделена в самостоятельный земельный участок.

Граждане, имеющие в частной собственности земельный участок и пожелавшие сдать его в залог для получения кредита, могут это сделать при условии, что право частной собственности гражданина на этот участок удостоверено государственным актом на земельный участок.

Предметом ипотеки или залога не может быть земельный участок или право аренды земельного участка с расположенным на земельном участке капитальным строением (зданием, сооружением), если на это строение в соответствии с гражданским процессуальным законодательством не может быть обращено взыскание по исполнительным документам [2].

Право аренды земельного участка может являться предметом залога, если за право заключения договора аренды земельного участка взималась плата [2].

Таким образом, в качестве залогодержателя могут быть лица, у которых земельные участки находятся в частной собственности, а залогодержателями права аренды земельных участков — арендаторы земельных участков, за право заключения договоров аренды которых взималась плата.

Залогополучателями земельных участков выступают банки, перечень которых определяется Президентом Республики Беларусь. К их числу отнесены: ОАО «Белагропромбанк», ОАО «Сберегательный банк «Беларусбанк», ОАО «Белвнешэкономбанк», ОАО «Белпромстройбанк», ОАО «Белорусский банк развития и реконструкции «Белинвестбанк», ОАО «Приорбанк» [3].

Как правило, в кредитном договоре и договоре залога земельного участка, которые заключаются между банком и залогодателем, определяются: размер, порядок выдачи и погашения кредита, взыскания процентов, ответственность сторон, включая момент наступления права реализации банком от имени залогодателя земельного участка, и решение других вопросов, связанных с выдачей кредита под залог земельного участка, находящегося в частной собственности. При этом, стоит отметить, что стоимость принимаемого в залог земельного участка не может быть ниже его кадастровой стоимости (ч.1 ст. 10 Закона об ипотеке).

Для того, чтобы договор залога был признан действительным, он должен содержать: надлежащее обозначение предмета ипотеки; оценку этого имущества; существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. При этом изменения в договоры об ипотеке или залоге не вносятся.

Также к договору об ипотеке земельного участка должны быть приложены копия земельно-кадастрового плана (части плана) с нанесенными границами земельного участка или копия плана границ земельного участка, выданные организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним [2].

Если залогодателем земельного участка является гражданин, то договор об ипотеке должен быть удостоверен нотариально либо регистратором территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним по месту нахождения земельного участка [4]. По общему правилу, местом его нотариального удостоверения является место нахождения недвижимого имущества. Аналогичным образом государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения земельного участка.

При государственной регистрации ипотеки в регистрационную книгу заносятся стоимость обеспеченного ипотекой обязательства, или данные о порядке и условиях ее определения, если иное не предусмотрено законодательными актами Республики Беларусь об ипотеке.

Одновременно с нотариальным удостоверением договора залога земельного участка налагается запрет на его отчуждение в случае, если это предусмотрено этим договором.

Несоблюдение формы договора об ипотеке и (или) требований о его государственной регистрации влечет за собой недействительность договора об ипотеке [1].

В течение всего срока, когда действуют условия договора залога земельного участка, он остается у залогодателя и используется им в соответствии с целевым назначением и условиями его предоставления.

В случае неисполнения залогодателем обеспеченного залогом обязательства банк вправе от имени залогодателя реализовать принятый в залог земельный участок при сохранении его целевого назначения. При этом до момента продажи земельного участка банк может предоставить залогодателю право выкупить заложенный им земельный участок по цене, равной сумме невозвращенной части кредита и процентов за пользование им.

Если залогодатель не воспользовался предложением банка, то банк письменно предлагает выкупить земельный участок соответствующему исполнительному и распорядительному органу или юридическому лицу Республики Беларусь, или гражданину Республики Беларусь, которые в соответствии с законодательством Республики Беларусь могут быть собственниками такого участка.

При получении банком за проданный земельный участок суммы, превышающей задолженность залогодателя банку и расходы по реализации участка, банк в течение двух недель перечисляет сумму превышения залогодателю, а в случаях, предусмотренных законодательством Республики Беларусь, − соответствующему исполнительному и распорядительному органу.

Если вырученных средств от реализации земельного участка недостаточно для погашения кредита и процентов, то банк может возместить недостающую сумму из имущества залогодателя в установленном законом порядке.

В случае смерти гражданина − залогодателя земельного участка, право пользования полученным им кредитом и обязательства по погашению этого кредита переходят к его наследникам после оформления ими права собственности на заложенный земельный участок в порядке, установленном законодательными актами Республики Беларусь.

В случае изъятия у залогодателя для государственных или общественных нужд заложенного земельного участка и предоставления ему в частную собственность другого земельного участка право залога переходит на предоставленный земельный участок, если договором о залоге земельного участка не предусмотрено иное.

Так же в нашем законодательстве разрешается достаточно сложный вопрос: о соотношении залога земельного участка с залогом находящихся на нем зданий, строений, сооружений. В соответствии со ст. 321 ГК РБ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится здание или сооружение, либо части этого участка, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. При передаче в ипотеку земельного участка, на котором расположено капитальное строение (здание, сооружение), незавершенное законсервированное капитальное строение, одновременно в ипотеку передается это капитальное строение (здание, сооружение), незавершенное законсервированное капитальное строение или изолированное помещение [2].

Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу, то при обращении взыскания на этот участок и его продаже с публичных торгов к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель.

Порядок осуществления действий по залогу недвижимости в Республике Беларусь может быть представлен следующим образом.

1. Собственник обращается в банк с заявлением о предоставлении ссуды, выплату которой он согласен обеспечить определенным недвижимым имуществом.

Ипотечный банк проверяет документы, удостоверяющие право собственности на недвижимость в соответствующих органах, уточняет, не находится ли недвижимое имущество в другом залоге, затем оценивается стоимость закладываемого имущества.

Банк согласовывает с собственником имущества условия ипотечного кредита, сумму кредита.

Залогодатель страхует за свой счет имущество, зачастую банк страхует недвижимость за свой счет. Ипотечный банк может застраховаться от риска невозврата кредита.

Залогодатель и ипотечный банк оформляют кредитный договор, в том числе и договор о залоге (залоговое свидетельство).

Договор о залоге регистрируется органами регистрации залогов по месту нахождения недвижимости, чтобы не допустить перезалог (или продажу) этого имущества без согласия залогодержателя.

7. В случае невозвращения ссуды банк реализует недвижимость (земельный участок) [7; с. 120-122]

Особая привлекательность залога как способа обеспечения обязательств в том, что он позволяет проще произвести принудительное взыскание.

Земельные участки  являются особым недвижимым имуществом, поэтому реализация банком такой недвижимости связана с рядом особенностей. Так, в законодательстве установлен перечень земельных участков, которые могут быть предметом ипотеки, а также круг земель, не подлежащих ипотеке. Законодательство не допускает ипотеки земель, находящихся в государственной собственности, предметом ипотеки не может быть земельный участок с расположенными на нем капитальными строениями (зданиями, сооружениями), если на эти строения в соответствии с гражданским процессуальным законодательством не может быть обращено взыскание по исполнительным документам.

Еще раз подчеркну, что банк-залогополучатель вправе реализовать при сохранении целевого назначения земельный участок только соответствующему сельскому (поселковому), городскому (городов областного подчинения и города Минска), районному исполнительному и распорядительному органу, гражданину, но при условии, что он может быть собственником земли. Такая реализация осуществляется на основании решения суда. Из вырученной суммы банк-залогодержатель удовлетворяет свои претензии к залогодателю в пределах его долга по кредиту, а остальную часть возвращает залогодателю.

Законодательством Республики Беларусь определены цели такого кредита: улучшение качества земельного участка и повышение плодородия почвы, строительство жилого дома, производственных построек, приобретение техники, семян, удобрений и другие нужды, приобретение дополнительного земельного участка в размерах, установленных действующим законодательством [7; с. 123].

При несогласии залогодателя с требованием банка о досрочном расторжении указанных договоров и возврате кредита вопрос решается в судебном порядке.

 

Передача в залог права аренды происходит в следующем порядке:

-получение согласия арендодателя на передачу в залог права аренды;

-составление сторонами договора об ипотеке и его нотариальное удостоверение;

-регистрация залога права аренды в государственном земельном кадастре;

-государственная регистрация залога права аренды в специально уполномоченном органе регистрации.

Для получения согласия на передачу в залог права аренды земельного участка залогодателем (арендатором) подается в исполнительный и распорядительный орган по месту нахождения земельного участка (арендодатель) заявление произвольной формы о получении согласия на залог права аренды. К заявлению прилагается проект договора об ипотеке.

Арендодатель рассматривает заявление в месячный срок со дня его подачи и принимает решение о согласии или несогласии на передачу в залог права аренды. Решение арендодателя о согласии на передачу в залог права аренды является неотъемлемой частью договора об ипотеке.

Право аренды не может быть предметом договора об ипотеке в следующих случаях:

-при изъятии земельного участка в случаях, установленных законодательством Республики Беларусь;

-если срок залога превышает срок аренды земельного участка;

-если земельный участок или права на него не могут быть переданы в залог в соответствии с законодательством Республики Беларусь.

Залог права аренды земельного участка подлежит регистрации в Государственном земельном кадастре.