Отчет об определении рыночной стоимости земельного участка промышленного назначения

Улучшения земельного участка¹

Улучшениями оцениваемого земельного участка являются следующие здания и сооружения:

 Таблица 2

Перечень объектов недвижимого имущества, находящегося на участке

Техническое состояние подлежащего  оценке производственного имущественного комплекса, в целом, можно охарактеризовать как удовлетворительное. Все здания и сооружения, перечисленные выше, построены в период с 1988 по 1995 годы и имеют соответствующий сроку эксплуатации уровень физического износа, за исключением здания бригадного домика №3, находящегося в аварийном состоянии.

Другая существенная информация

Зверохозяйство не работает с декабря 1998 года. Из всех зданий и сооружений, находящихся на оцениваемом участке, эксплуатируются: капустохранилище, гаражи, контора, проходная, трансформаторная подстанция, артезианская скважина (летом). В настоящее время базу готовят к продаже. Предполагаемый покупатель –сельхозпредприятие крестьянское хозяйство «Север». Возможные виды использования – кролиководство, овцеводство.

Описание окружения Объекта

Местоположение оцениваемого Объекта: Вологодская обл., Вологодский р-н, Сосновский с/с, вблизи с.Погорелово.

Географическая характеристика местоположения Объекта: ближайшим к Объекту  значимым населенным пунктом является г.Вологда – административный центр  Вологодской области. Ближайшая транспортная магистраль – автодорога федерального значения Вологда – Новая Ладога.

Транспортная доступность Объекта: автомобильная дорога. Подъезд к Объекту от г.Вологда по автодороге Вологда – Новая Ладога 20 км (участок дороги между основными городами области: Вологдой и Череповцом), далее поворот на с.Погорелово и 2,5 км асфальтированной дороги. Железной дороги и судоходных рек в окружении Объекта нет. Ближайшие железнодорожная станция и речной порт находятся в г.Вологда на расстоянии 25 км от Объекта.

Краткая характеристика инфраструктуры земель окружения: земли сельскохозяйственного  назначения – инфраструктура не развита.

Процедура оценки стоимости недвижимости

В соответствии со Стандартами оценки [4], проведение оценки включает в себя следующие этапы:

• определение цели и задачи оценки, заключение с Заказчиком договора об оценке;
• осмотр и идентификация объекта оценки;
• установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;
• анализ рынка, к которому относится объект оценки;
• выбор методов оценки в каждом из подходов к оценке (затратном, сравнительном, доходном) и осуществление необходимых расчётов;
• обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
• составление и передача Заказчику отчёта об оценке.

2. Социально-экономический  анализ и анализ рынка производственной  недвижимости

Общий анализ социально-экономического положения

Вологодская область находится  в Северо-Западном Федеральном округе Российской Федерации. Граничит с Ярославской, Тверской, Новгородской, Ленинградской, Архангельской, Кировской, Костромской областями и с республикой Карелия. Областной центр – г.Вологда. Наиболее крупные города области – Череповец, Сокол, Великий Устюг.

По итогам переписи населения РФ 2002 г. численность постоянного населения  Вологодской области 1270 тыс.чел. Всего  в Вологодской области городских  поселений – 27, в том числе  с численностью постоянного населения  свыше 100 тыс. человек – 2 (г.Вологда – 292,8 тыс. чел., г.Череповец – 312,2 тыс. чел.). Сельских населенных пунктов – 8001, в том числе с численностью постоянного населения свыше 100 человек – 719.

Через территорию Вологодской области  проходят транспортные магистрали, соединяющие Центральную Россию с северными и восточными районами, благодаря чему, область располагает удобными выходами к основным российским рынкам. Транспортная сеть включает в себя мощные железнодорожные узлы в Вологде и Череповце, достаточно разветвленную автодорожную сеть, аэропорты. По территории области проходит Волго-Балтийский канал, что позволяет в течение шести месяцев навигации отправлять грузы в порты Балтийского, Белого, Каспийского, Черного и Средиземного морей.

Доминирующие отрасли промышленности: черная металлургия (ОАО "Северсталь", г.Череповец – 14-е место в рейтинге российских предприятий информационного агентства "AK&M", или 65% доля на рынке продукции России), химическая (ОАО "Аммофос", ОАО "Азот", коксохимическое производство ОАО "Северсталь" – все расположены в г.Череповец), машиностроение, металлообработка (г.Вологда), лесная, дерево-обрабатывающая (районы области) и целлюлозно-бумажная (г.Сокол).

Легкая промышленность представлена предприятиями по первичной обработке  льна, двумя крупными льнокомбинатами (ОАО "Северлен" и ОАО "Вологодский текстиль"), кружевным, швейным, трикотажным, меховым, валяно-войлочным, кистещеточным производствами.

Основу агропромышленного комплекса  составляет сельское хозяйство, ориентированное  на природные ресурсы, благоприятствующие ведению молочного животноводства, льноводства, картофелеводства. Область находится в зоне рискованного земледелия. Около половины посевов составляют кормовые культуры.

Для анализа экономической ситуации в Вологодской области по итогам 2003 года были использованы материалы, размещенные на официальных сайтах Вологодского областного комитета государственной статистики  и администрации Вологодской области в интернете.

Объем промышленного производства за 2003 год оценивается в 134 686 миллионов рублей, что составляет 103% к 2002 году. Рост наблюдался только в пяти основных отраслях промышленности: стекольной (167% к уровню 2002 года), пищевой (112%), машиностроении и металлообработке (107%), легкой (106%) и черной металлургии (104%).

В черной металлургии увеличилось производство стального проката: из низколегированной стали – наполовину, сортового холоднотянутого – более чем на треть. Вообще, предприятия черной металлургии являются одним из основных источников формирования валового регионального продукта Вологодской области.

Физический объем производства продукции машиностроения и металлообработки возрос за счет увеличения выпуска  технологического оборудования для  легкой промышленности в 1,9 раза, молокоцистерн  – на треть.

Стекольная промышленность области, используя благоприятную конъюнктуру, постепенно пошла в рост, обгоняя в этом движении остальные отрасли. Прирост объемов в 67% здесь обеспечен высокими темпами производства бутылок, в т.ч. пивных. Одной из причин роста объемов производства стекольной промышленности является включение ООО "Чагодощенский стеклозавод и К" (создан в 1999 году и является крупнейшим предприятием отрасли) и ОАО "Покровский стеклозавод" в областную инвестиционную программу с предоставлением налоговых льгот. Коэффициент обновления основных средств на предприятиях стекольной промышленности превышает аналогичный показатель по промышленности почти в 6 раз, а коэффициент износа в отрасли меньше в 3 раза. Это явилось результатом инвестиций в отрасль, объем которых в 2003 году составил 519 миллионов (107% к уровню 2002 года).

В легкой промышленности выпуск продукции  возрос, в основном, за счет увеличения производства льняных тканей на две  трети. Льнотекстильное производство является ведущей отраслью легкой промышленности в Вологодской области. В остальных отраслях легкой промышленности объемы производства ежегодно снижаются, вместе с тем, что мощности комбинатов загружены в среднем на 30-40%. Снижение объемов производства швейных фабрик – следствие падения спроса на их продукцию, в связи с растущей конкуренцией со стороны иностранных производителей одежды. Крупными и средними предприятиями легкой промышленности получено в 2003 году 18 млн. рублей сальдированной прибыли; при этом 16 организаций получили прибыль 30 млн. рублей, 8 организаций убыток 12 млн. рублей. Ключевым фактором развития отрасли являются инвестиции. В 2003 году в основной капитал крупных и средних предприятий легкой промышленности направлен 41 млн. рублей инвестиций, что в 3 раза больше, чем в 2002 г.

Высокие темпы роста в пищевой промышленности обеспечены увеличением выпуска водки и ликероводочных изделий, плодоовощных и мясных консервов, животного масла и сыра, мяса и колбасных изделий.

В других отраслях промышленности отмечено снижение объемов производства от 1% (промышленность строительных материалов) до 45% (цветная металлургия). Объемы производства в химической и нефтехимической промышленности снизились на 3% за счет сокращения выпуска лакокрасочных материалов (на 36%) и минеральных удобрений  
(на 2%). Предприятия лесного комплекса сократили объемы производства на 6%: снизилась вывозка древесины (на 13%), производство древесноволокнистых плит (на 4%), бумаги  
(на треть).

Положительные тенденции наметились в строительном производстве. В жилищном строительстве за 2003 год сдано 854 жилых дома (3170 квартир) общей площадью 246,3 тысяч квадратных метров, что на 3% выше, чем в 2002 году. Основное строительство велось в городах и поселках городского типа, в сельской местности построена четверть жилья. Жителями области за свой счет и с помощью кредитов построено 768 жилых домов общей площадью 84 тысячи квадратных метров или 34% общего ввода жилья. Средняя фактическая стоимость строительства одного квадратного метра площади жилых домов в 2003 году составила 6173 рубля, в том числе в городской местности 7139 рублей, в сельской 3083 рубля.

Наряду с жилищным строительством в области введены в строй  объекты соцкультбыта, трассы инженерных коммуникаций, построены новые дороги, мосты.

Крупными и средними организациями  промышленности за январь-ноябрь 2003 года использовано 792 миллиона рублей инвестиций в основной капитал, что выше соответствующего периода 2002 года на 15%. Произошли изменения и в структуре инвестиций: доля инвестиций в основной капитал в отрасли, производящие товары, увеличилась, а в отрасли, оказывающие рыночные и нерыночные услуги, уменьшилась. Главным источником инвестиций в основной капитал являлись привлеченные средства предприятий и организаций.

На территории области зарегистрировано 198 коммерческих организаций с иностранными инвестициями. Накопленный иностранный капитал в экономике области составил 69,9 млн. долларов США, из которых прямые инвестиции составили 21,4%, портфельные инвестиции – 5%, кредиты – 73,6%. В том числе 82% иностранного капитала приходится на черную металлургию.

По характеру инвестиционного  климата Вологодская область  входит в число регионов с наименьшим интегральным инвестиционным риском. В 2003 году по степени инвестиционного  риска область заняла 9-е место  из 89-ти регионов (в 2002 году 11-е место), по социальному риску – 2-е в (2002 году – 3-е)².