Понятие, формы и виды права собственности на землю в РФ

Земельный участок, в соответствии как с земельным, так и гражданским  законодательством, может находиться как в индивидуальной частной  собственности, так и в общей  собственности. Поскольку он считается  объектом гражданских прав, недвижимым имуществом, на него в полной мере распространяются и положения Гражданского кодекса  об общей собственности (глава 16).

Общая собственность на земельный  участок может быть двух видов - долевой  и совместной. Общей совместной собственностью, например, станет земельный участок, приобретенный супругами, если брачным  контрактом либо иным договором между  ними не установлен иной режим этого  участка (ст.256 ГК и ст.33, 34 Семейного  кодекса РФ).

Еще один пример – земельные участки  кондоминиумов, которые являются общей  долевой собственностью домовладельцев в силу закона (ст.1 Федерального закона "О товариществах собственников  жилья").

В соответствии как гражданским, так и земельным законодательством, право собственности бывает следующих  видов:

-                            частная собственность, когда земля принадлежат гражданам и юридическим лицам (ст. 15 ЗК);

-                            федеральная собственность, когда земля находится в собственности Российской Федерации (ст. 17 ЗК);

-                            собственность на землю субъектов Российской Федерации (ст. 18 ЗК);

-                            муниципальная собственность (ст. 19 ЗК).

На содержание правомочий собственника оказывает определенное влияние  форма собственности на землю. Если правомочие распоряжения граждан и  юридических лиц, имеющих землю  на праве частной собственности, находится в соответствии с цивилистическим понятием распорядительных сделок, в результате которых происходит отчуждение земли, передача ее в аренду, залог, по наследству и т. д., то правомочие распоряжения государственной собственностью на землю осуществляется в процессе деятельности государственных органов по управлению землей в форме принятия административного акта предоставления (передачи) земли, определения целевого назначения, условий, формы использования земли 1.

Теперь о вещных правах, являющихся по своей сути производными от права  собственности. 

Право постоянного (бессрочного) пользования. Содержание правомочий этого вида права  содержится в гражданском законодательстве, где сказано, что лицо, которому земельный  участок предоставлен на указанном  виде права осуществляет владение и  пользование им в пределах установленных  законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка  в пользование. Какое бы то ни было право распоряжения у землепользователя  в этом случае отсутствует. Даже сдать в аренду часть неиспользуемой земли он не имеет право без разрешения собственника. Круг субъектов, которые имеют право на получение земельных участков на этом виде права приводится в земельном законодательстве. В частности, в ст. 20 ЗК указан исчерпывающий перечень этих субъектов. Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются вовсе. К тому же все юридические лица, за которыми закреплены земельные участки на этом виде права, но не входящие в перечень ст. 20 ЗК, в соответствии со статьей 3 Федерального закона «О введении в действие земельного кодекса РФ» обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования в аренду, либо выкупить их в собственность.

Теперь о праве пожизненного наследуемого владения.  На этом виде права земельные участки  иметь  могут только граждане. Здесь землевладелец  имеет право не только право владения и пользования, но и очень ограниченного  распоряжения – он имеет право  сдать его в аренду или безвозмездное  срочное пользование по своему усмотрению.

Еще одной разновидностью вещных прав являются сервитуты.

Сервитутное право ограниченного пользования земельным участком возникло в российском законодательстве недавно. Само это право известно со времен Древнего Рима и почти без изменений было затем реципировано многими последующими правовыми системами. Римское право знало свыше 40 личных и земельных сервитутов. Смысл сервитута заключается в том, что субъект сервитута (сервитуарий) вправе был пользоваться чужой вещью, особенно если она неразлучно связана с земельным участком.

Упоминание о сервитутах встречается  также в ряде действующих норм ГК и в других правовых актах. Так, в соответствии с Федеральным  законом "О товариществах собственников  жилья" данное товарищество может  предоставить сервитут какому-либо лицу (причем такое предоставление составляет исключительную компетенцию общего собрания членов товарищества), а застройщик при образовании товарищества вправе установить строительный сервитут на объекты общего имущества для  осуществления своих прав на застройку. При этом сервитуарием могут быть как юридические лица, так и граждане. Упомянут сервитут и в Указе Президента РФ от 28 февраля 1996 года N 293 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования".

Следует отметить, что сервитуты  бывают двух видов: частные и публичные. Частные устанавливаются гражданским  законодательством, на что имеется  прямая ссылка в п.1 ст. 23 ЗК. Устанавливается  он в интересах частных лиц, как  правило, чаще всего соседями, которым  необходим доступ на соседский участок. Основанием к нему может служить  договор между заинтересованной стороной и владельцем обременяемого  земельного участка. В случае отсутствия соглашения между ними, при необходимости  установления сервитута по одному из оснований предусмотренных законом, данное обременение земельного участка  – сервитут может быть установлен по решению суда.

Публичный же сервитут устанавливается  земельным законодательством (ст. 23 ЗК) для обеспечения интересов  государства, местного самоуправления или местного населения. Основанием к нему может служить издание  соответствующего закона (например, о  защитных или охранных полосах) либо издание соответствующего нормативного акта органа государственной или  муниципальной власти.

Теперь об обязательственных правах на земельные участки. Участники  обязательственных правоотношений могут вступать в сделки, как предусмотренные  законом, так и не предусмотренные  законом, но не противоречащие ему. Из обязательственных прав при отводе земельных участков нам наиболее интересны два: право аренды и  право безвозмездного срочного пользования  земельными участками.

Определение права безвозмездного срочного пользования земельным  участком дано в статье 24 ЗК РФ. Основанием для возникновения этого вида права может служить акт государственного или муниципального органа власти, на основании договора, на основании  ведомственных актов юридических  лиц. При этом закон ограничивает круг субъектов этого вида права. В частности в комментируемой статье говорится, что из государственных  и муниципальных земель земельные  участки могут быть предоставлены  только государственным и муниципальным  учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам  государственной власти и местного самоуправления на срок не более года.

Не устанавливается срок для  земель, находящихся в собственности  граждан и юридических лиц. В  этом случае земельные участки могут  быть предоставлены в безвозмездное срочное пользование на основании договора.

На праве аренды земельные участки  могут быть предоставлены их собственниками в соответствии с гражданским  законодательством. Общие принципы аренды приводятся в главе 34 ГК РФ. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество  за плату во временное владение и  пользование или во временное  пользование. Дополнения и ограничения  прав арендатора приводятся в ст. 22 ЗК. Следует отметить, что аренда земельных участков по своей сути и объему прав арендатора довольно сильно приближается к вещному праву. Так в соответствии со ст. 22 ЗК арендатор, при соблюдении ряда условий, имеет  право передать арендованный земельный  участок в пределах срока аренды в субаренду. Так, например, если арендодатель государство или орган местного самоуправления, а договор аренды заключен сроком свыше пяти лет то для такой передачи не требуется  согласия собственника. Если же арендодатель иной собственник, то арендатор может  это сделать при любом сроке  аренды, если договором аренды не предусмотрено  иное. Кроме того договора аренды земельных  участков, как объекта недвижимости, в соответствии со ст. 130 ГК подлежат государственной регистрации. Еще  одним доводом к сказанному может  служить принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных  с ними объектами (п. 5, ст. 1 ЗК). Например, при отводе земельных участков для  строительства жилых домов приводит к тому, что по окончании строительства  и вводе дома в эксплуатацию указанный  земельный участок невозможно использовать по другому назначению. И хотя собственник  здания (строения, сооружения) обладает только правом аренды на занимаемый им земельный участок, его права  пользования им защищены законом  почти так же, как если бы он был  собственником данного участка. Например, жилые дома практически  невозможно снести, так как перечень случаев сноса жилых домов  строго ограничен жилым законодательством, в перечень которых не входит истечение  права аренды на занимаемый им земельный  участок. По окончании договора аренды владелец земельного участка не имеет  право требовать его освобождения (сноса жилого здания). Отношения  сторон при этом регулируются ст. 272 ГК РФ, где сказано, что если снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в  соответствии с законодательством (жилые дома, памятники истории  и культуры и т. д.), либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению стоимости здания или сооружения со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может признать право собственника на приобретение в собственность земельного участка под объектом недвижимости, либо установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

Еще один вид права – право  залога на земельные участки, который  является как вещным, так и обязательственным.

Являясь составной частью правовой системы России, земельное право  находится в тесной взаимосвязи  с другими отраслями права. В  свете последних реформ явилось  установление множество форм земельной  собственности и включением земли  в систему рыночных отношений. Это, в свою очередь привело к тому, что были внесены существенные изменения  не только в методы регулирования  самих земельных отношений, но и  поставили по-новому вопрос о соотношении  земельного права с другими отраслями  права.

Земельное право имеет тесную связь  с конституционным правом, нормы  которого определяют  основополагающие принципы всех отраслей правовой системы. Также имеется связь с административным правом, в сфере управления земельным  фондом, привлечению к административной ответственности виновных в нарушении  земельного законодательства. Тесная связь существует между земельным  правом, с одной стороны, водным, горным (недренным) и лесным правом, с другой стороны.

Особая связь у земельного права  с гражданским, которое мы рассмотрим более подробно. Эта связь предопределяется общностью социально-экономической  природы земельных и гражданских  отношений. Фундамент этих отношений  зиждется на вещных правах на землю (прежде всего праве собственности), их общность по своему характеру является имущественной, ибо именно здесь сильнее всего  проявляется соприкосновение земельного права и гражданского. Право на земельный участок тесно связано  с правом на плоды, приносимые ею, насаждения, строения на земельных участках. Это  проявляется в праве ограниченного  пользования чужим участком, в  возмещении убытков, причиненных нарушением земельного законодательства. В самом земельном законодательстве очень много норм, как регулирующих гражданские правоотношения, так и отсылающих к нему. Так же немало норм и в гражданском законодательстве, регулирующих имущественные правоотношения на землю. Например, Гражданским кодексом земельные участки отнесены к недвижимому имуществу (п.1 ст.130). уже одно это предполагает, что их оборотоспособность предполагает наличие у граждан самых разнообразных вещных и обязательственных прав на указанные земельные участки.

Но в то же время следует отметить, что земля и другие природные  ресурсы могут отчуждаться или  переходить от одного лица к другому  иными способами лишь в той  мере, в какой их оборот допускается  законами о земле и других природных  ресурсах (п.3 ст.129 ГК).

В самом тексте нового Земельного кодекса очень много ссылок на гражданское законодательство. Например, принцип единства судьбы земельных  участков и прочно связанных с  ними объектов, которые следуют судьбе земельных участков, за изъятиями, установленными федеральными законами (ст. 1 ЗК). Тесная связь и в определении объема вещных прав на землю и их субъектов. Например, понятие права постоянного (бессрочного) пользования дано как  в гражданском, так и в земельном  кодексе. Однако в земельном кодексе  четко очерчен круг субъектов, которым  это право может быть предоставлено. В данном случае, в соответствии со ст. 20 ЗК, это могут быть только государственные и муниципальные  учреждения, федеральные казенные предприятия, а также органы государственной  власти и органы местного самоуправления.

Понятие права пожизненного наследуемого владения приводится как в гражданском  кодексе (ст. ст. 216, 265 ГК), так и Земельном  кодексе, но последний четко говорит  о том, данный вид права хотя и  сохраняется, тем не менее, больше в  пожизненное наследуемое владение земля гражданам не предоставляется (ст. 21 ЗК).

Однако в земельном кодексе  четко очерчен круг субъектов, которым  это право может быть предоставлено. В данном случае, в соответствии со ст. 20 ЗК, это могут быть только государственные и муниципальные  учреждения, федеральные казенные предприятия, а также органы государственной  власти и органы местного самоуправления.

Понятие права пожизненного наследуемого владения приводится как в гражданском  кодексе (ст. ст. 216, 265 ГК), так и Земельном  кодексе, но последний четко говорит  о том, данный вид права хотя и  сохраняется, тем не менее, больше в  пожизненное наследуемое владение земля гражданам не предоставляется (ст. 21 ЗК).