Порядок приватизации земельных участков

Примером может являться дело, рассмотренное в кассационном порядке ФАС Западно-Сибирского округа. Фабула дела следующая. ЗАО «Мега-Актив» обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением к Главному управлению по земельным ресурсам Омской области о признании незаконным бездействия Управления, выразившегося в неподготовке проекта договора купли-продажи земельного участка. Из материалов дела следует, что ЗАО "Мега - Актив" на праве собственности принадлежит автозаправочная станция. Арбитражный суд исходя из смысла статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" установил, что спорный земельный участок расположен на землях общего пользования и на территории, предусмотренной для использования в интересах жителей города, зарезервирован для строительства транспортного комплекса "Мост тысячелетия", и пришел к выводу об отсутствии оснований для приватизации данного земельного участка по воле землепользователя. Земельный участок, находящийся в государственной собственности и относящийся к зоне инженерно-транспортной инфраструктуры, не подлежит отчуждению, следовательно, не может быть передан в собственность арендующему его лицу.15

 

 

Глава 2. Порядок приватизации земельных участков

 

§1 Административный порядок

 

Право собственника здания приобрести государственный или муниципальный земельный участок, на котором оно находится, является исключительным, что подчеркивается ст.36 ЗК РФ. Из исключительной природы права собственника здания на приватизацию земельного участка следует несколько важных выводов.

Во-первых, поскольку никто, кроме собственника здания, не вправе приобрести занятую зданием землю, нормы ст.36 ЗК РФ имеют приоритет перед нормой ст.5 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», запрещающей юридическим лицам, в уставном капитале которых доля публично-правового образования (РФ, субъекта РФ или муниципального образования) превышает 25 %, приобретать государственное или муниципальное имущество. Таким образом, даже если собственником здания является такое юридическое лицо, оно вправе приобрести земельный участок под зданием.16

В практике известны ситуации, когда земельный участок принадлежит на праве аренды или постоянного (бессрочного) пользования одному лицу, однако на этом участке находится здание, принадлежащее другому лицу. Представляется, что в таком случае владелец земельного участка не может требовать приватизации всего земельного участка, поскольку собственник здания имеет исключительное право приобретения в собственность той части земельного участка, которая занята зданием и необходима для его нормального использования. Это подтверждается Постановлением Президиума ВАС РФ от 05.07.2005 г. № 15524/04: "При названных условиях приватизация земельного участка субъектом права постоянного (бессрочного) пользования этим участком в той его части, которая необходима для использования собственником (третьим лицом) объекта недвижимого имущества, на нем расположенного, не основана на законе, поскольку нарушает исключительное право последнего на приватизацию данного земельного участка".17

Исключительное право собственника здания на приватизацию земли действует вне зависимости от того, каким образом возникло право собственности на здание: в результате приватизации, постройки, приобретения у третьего лица и т.д.

В соответствии с ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" отчуждение имущества в собственность физических и (или) юридических лиц осуществляется исключительно на возмездной основе. Однако возможна приватизация земельных участков на безвозмездной основе. Если возмездная приватизация осуществляется путем заключения договора купли-продажи, то при бесплатной приватизации заключение договора необязательно. Право частной собственности на земельный участок возникает на основании административного акта полномочного органа. Федеральный законодатель не требует помимо такого акта о предоставлении земельного участка обязательного оформления во всех случаях соответствующей гражданско-правовой сделки. Вместе с тем, бесплатное приобретение земельного участка может быть оформлено в договорной форме.

Земельным законодательством предусмотрены следующие случаи предоставления земельных участков в собственность бесплатно:

1. Граждане, уже владеющие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, которые были им предоставлены для индивидуального жилищного строительства, подсобного хозяйства, дачного, огороднического хозяйства вправе переоформить имеющийся титул на право собственности.
2. Граждане, имеющие в фактическом пользовании земельные участки в связи с тем, что на них расположены жилые дома, приобретенные в результате сделок до вступления в силу Закона СССР "О собственности в СССР" (т.е. до 1 июля 1990 г.), вправе зарегистрировать право частной собственности на такие земельные участки.
3. Лица, владеющие помещениями в жилом доме или сооружениями, входящими в состав общего имущества многоквартирного дома, вправе приобрести право общей долевой собственности на земельный участок в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
4. Религиозным организациям, имеющим в собственности здания, строения, сооружения религиозного и благотворительного назначения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
5. Общероссийские организации инвалидов, организации, единственным учредителем которых является Общественная организация инвалидов

Земельное законодательство (п.2 ст.15 ЗК) закрепляет право граждан и юридических лиц на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность, т.е. равное право на приватизацию земельных участков.

Продажа земельных участков осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Цена земельных участков не может превышать их кадастровую стоимость.

Земельный участок может быть приватизирован на следующих правах: единоличная собственность, долевая или совместная собственность. Согласно п.2 и п. 3 ст. 36 ЗК РФ земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома или если здание, находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, данные земельные участки предоставляются в общую долевую собственность.

Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, с заявлением о приобретении прав на земельный участок. На уровне субъекта РФ ( например в Республике Татарстан) – в Министерство земельных и имущественных отношений РТ, на муниципальном уровне – в МО г. Казань – Комитет земельных и имущественных отношений.

Перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок:

1. Копия документа, удостоверяющего личность заявителя (заявителей), являющегося физическим лицом, либо личность представителя физического или юридического лица;
2. Копия свидетельства о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя (для индивидуальных предпринимателей), копия свидетельства о государственной регистрации юридического лица (для юридических лиц) или выписка из государственных реестров о юридическом лице или индивидуальном предпринимателе, являющемся заявителем, ходатайствующим о приобретении прав на земельный участок;
3. Копия документа, удостоверяющего права (полномочия) представителя физического или юридического лица, если с заявлением обращается представитель заявителя (заявителей);
4. При наличии зданий, строений, сооружений на приобретаемом земельном участке - выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) о правах на здание, строение, сооружение, находящиеся на приобретаемом земельном участке;
5. Выписка из ЕГРП о правах на приобретаемый земельный участок;
6. Кадастровый паспорт земельного участка, либо кадастровая выписка о земельном участке в случае, если заявление о приобретении прав на данный земельный участок подано с целью переоформления прав на него;
7. Сообщение заявителя (заявителей), содержащее перечень всех зданий, строений, сооружений, расположенных на земельном участке, в отношении которого подано заявление о приобретении прав, с указанием (при их наличии у заявителя) их кадастровых (инвентарных) номеров и адресных ориентиров.18

Исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления не вправе требовать от заявителя представления дополнительных документов.

В месячный срок со дня поступления заявления, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

В случае, если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка, орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо обращения исполнительного органа государственной власти в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости".19

Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в двухнедельный срок со дня представления кадастрового паспорта земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка гражданам или юридическим лицам и направляет им копию такого решения с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка. Эти требования, касающиеся приватизации земельных участков, относятся как к российским, так и к иностранным гражданам и юридическим лицам и лицам без гражданства.20

 

 

 

 

 

§2 Рассмотрение споров о приватизации земельных участков в судебном порядке

 

 

 

1 Данилова Н. В. «Экологическое право: Конспект лекций». - Томск: изд- во ТГУ, 2001.

2 Основы Законодательства Союза ССР и союзных республик о земле от 28 февраля 1990 г. // Ведомости Верховного Совета СССР. 1990 г. N 10. Ст. 129-130

3 Закон РСФСР от 23 ноября 1990 г. № 374-1 "О земельной реформе" // Ведомости Совета народных депутатов Российской Федерации и Верховного совета Российской Федерации. 1990. № 26. Ст. 327

4  Ведомости Совета народных депутатов Российской Федерации и Верховного совета Российской Федерации. 1990. № 26. Ст. 324.

5 Земельный Кодекс РСФСР от 25 апреля 1991 г. № 1303-1 // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР. 1991 г. № 22. Ст. 768.

6 Закон РФ от 23 декабря 1992 г. № 4196-1 “О праве граждан на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства”// Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993 г. № 1. Ст. 26

7 Пащенко Е.Г., Нахтаров В.В. Земельные отношения в современном мире / "Закон". 2007. № 1.С. 30

8 Конституция РФ., принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года// Российская газета. 1993, 25 декабря. Ст. 9.

9 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 02.11.2013) "Собрание законодательства РФ", 05.12.1994, N 32, ст. 3301

10 Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ (ред. от 02.11.2013) "О приватизации государственного и муниципального имущества", "Российская газета", N 16, 26.01.2002

11 "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 28.12.2013), "Собрание законодательства РФ", 29.10.2001, N 44, ст. 4147. Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 23.07.2013) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", "Собрание законодательства РФ", 29.10.2001, N 44, ст. 4148.

12 Постановление Президиума ВАС РФ от 13.03.2007 N 15355/06 по делу N А62-1807/2006

13 Крассов О.И. Земельное право: Учебник. - М.: Юристъ, 2007. - С. 146 - 147

14 Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ (ред. от 02.11.2013) "О приватизации государственного и муниципального имущества", "Российская газета", N 16, 26.01.2002

15 Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 13.08.2008 N Ф04-4590/2008(8802-А46-37) по делу N А46-8222/2007

 

16 Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ (ред. от 02.11.2013) "О приватизации государственного и муниципального имущества", "Российская газета", N 16, 26.01.2002

17 Постановление Президиума ВАС РФ от 05.07.2005 N 15524/04 по делу N А19-4030/04-48

18 Приказ Минэкономразвития РФ от 13.09.2011 N 475 «Об утверждении перечня документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок»