Право частной собственности на землю

Необходимо отметить, что с 01.10.2005 года действует ст. 30-1 ЗК РФ, согласно которой земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

Пункт 2 ст. 30 ЗК РФ содержит важнейшее положение, согласно которому предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах), общие положения о порядке проведения которых содержатся в статьях 38, 38-1, 38-2 ЗК РФ.

Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, а определенным категориям юридических лиц - в постоянное (бессрочное) пользование. Кроме того, религиозные организации вправе иметь земельные участки для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения на праве безвозмездного срочного пользования на срок строительства этих объектов.

Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

- проведение работ по формированию земельного участка, включающего в себя следующие стадии:

- подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности;

- определение  разрешенного  использования  земельного участка;

- определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы   за   подключение   объектов   к   сетям   инженерно-технического обеспечения;

- принятие   решения   о   проведении  торгов   (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

- публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков  без проведения торгов  (конкурсов, аукционов);

- государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными ЗК РФ и специальными федеральными законами;

- проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного  участка.  Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка;

- подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов). Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

- выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 ЗК РФ, решения о предварительном согласовании места размещения объекта;

- проведение работ по формированию земельного участка;

- государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными ЗК РФ и специальными федеральными законами;

- принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 ЗК РФ.

Решение соответствующего исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием для:

- государственной регистрации права постоянного  (бессрочного) пользования при предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование;

- заключения договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок при предоставлении земельного участка в собственность;

- заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.

Решение или выписка из него о предоставлении земельного участка для строительства либо об отказе в его предоставлении выдается заявителю в семидневный срок со дня его принятия. В случае отказа в предоставлении земельного участка для строительства соответствующее решение об отказе может быть обжаловано заявителем в суд.

Следует помнить, что предварительное согласование места размещения объекта не проводится при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий), а также в случае предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйственного производства или лесного хозяйства либо гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства.

Необходимо также отметить, что с 01.10.2005 года вступила в силу ст. 30-2 Земельного кодекса РФ, которая определяет особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Комплексное освоение земельных участков в целях жилищного строительства включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования. Такие земельные участки предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

3 Приобретательная давность

Право собственности на земельный участок может быть приобретено на основании норм, содержащихся в ст. 234 ГК РФ и регулирующих вопросы приобретательной давности. Эта статья закрепляет правило, по которому гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества (земельного участка), но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее им как собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Для приобретения права собственности на земельный участок на основании приобретательной давности необходимо выполнение следующих условий:

• владение земельным участком, на который у соответствующего лица не было никаких прав, оформленных в установленном законодательством порядке;
• владение земельным участком должно быть добросовестным;
• фактическое владение земельным участком должно быть основано на законных действиях владельца. Например, невозможно приобрести право частной собственности на основании  приобретательной давности  на  земельный участок, который был незаконно самовольно занят фактическим владельцем (самозахват земельного участка).
• владение земельным участком должно быть открытым. Это означает, что о факте такого владения должны быть осведомлены любые другие лица.
• владение должно бытъ непрерывным, т.е. в течение сроков, установленных законом.

Следует отметить, что на данном основании можно приобрести право собственности только на те земельные участки, которые находятся в частной собственности и которыми лицо владеет при соблюдении указанных выше условий.

Право собственности возникает из юридического состава, но моментом возникновения  права собственности на земельный участок по давности владения является момент  государственной регистрации права. Факт возникновения права собственности устанавливается  судебным решением.8

4 Прекращение  права собственности

Добровольная передача права собственности на земельный участок.

Право собственности на землю может быть прекращено по воле самого собственника земельного участка в результате отчуждения его другим лицам, т.е. совершения различных сделок, например, продажи, дарения, мены и т.д.

В соответствии со ст. 52 ЗК РФ, отчуждение земельного участка его собственником другим лицам осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством, с учетом предусмотренных некоторых ограничений оборотоспособности земельных участков. Отчуждение земельного участка представляет собой его передачу собственником собственность иным лицам, способ осуществления собственников правомочия распоряжения. Отчуждение земельных участков происходит в форме совершения различных сделок с землей. На основании сделок происходит переход права собственности на земельный участок, его отчуждение, порядок которого регулируется гражданским законодательством. В то же время при отчуждении земельных участков должны учитываться ограничения оборота земли, предусмотренные в ст. 27 ЗК РФ, а также особенности совершения сделок с земельными участками, которые содержатся в ЗК РФ. 

Добровольный отказ от права собственности на земельный участок.

Основанием прекращения права собственности на земельный участок является также отказ собственника от своего права на земельный участок (ст. 53 ЗК РФ). Согласно ст. 236 ГК РФ, гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие об его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество. Отказ от своего права собственности должен быть выражен в заявлении об отказе, причем это заявление должно быть подано или в орган государственной власти субъекта, или в орган местного самоуправления. При отказе лица от права собственности на земельный участок последний принимает режим бесхозяйной недвижимой вещи (п. 2 ст. 53 ЗК РФ), а порядок прекращения прав на такую вещь определяется на основании ст. 225 ГК РФ. Бесхозяйной считается вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен, либо вещь, от права собственности на которую собственник отказался. Условия приобретения в собственность бесхозяйных земельных участков являющихся недвижимым имуществом, указаны в п. 3 ст. 225 ГК РФ и заключаются в следующем. Земельный участок ставится на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого он находится. Следует помнить, что до вынесения судом соответствующего решения право собственности сохраняется за отказавшимся от земельного участка лицом, и оно может снова взять его во владение, пользование и распоряжение. Земельный участок может быть приобретен в этот период и на основании приобретательной давности. Установлен годичный срок, в течение которого бесхозяйная недвижимая вещь может снова вернуться к собственнику или перейти к другим лицам на основании приобретательной давности. Лишь по истечении этого срока суд на основании иска органа, управомоченного управлять муниципальным имуществом, может признать бесхозяйное недвижимое имущество муниципальной собственностью со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Гибель или уничтожение земельного участка как основание прекращения права собственности.

Гибель или уничтожение имущества-земельного участка в результате действия непреодолимой силы, как основание прекращения права собственности на земельный участок, представляет собой особый случай1. Несмотря на то, что земля как пространственный базис не может быть уничтожена, возможны случаи уничтожения или порчи земельного участка как объекта права собственности, например, в результате размыва его водой, вследствие оползня, обвала и т.п.

К принудительному прекращению права частной собственности на земельный участок относятся: изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд; конфискация земельного участка; реквизиция земельного участка; обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника и некоторые другие.

Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд

Общие положения и порядок изъятии участков для указанных нужд регулируется ст.ст. 279-283 Гражданского кодекса РФ, ст.ст. 49,55 и некоторыми другими Земельного кодекса РФ.

Земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа, причем в зависимости от того, для чьих нужд изымается участок, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием (п. 1 ст. 279 ГК РФ).

В развитие данного положения ст. 49 ЗК РФ указывает, что изъятие земельных участков для указанных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с:

- выполнением международных обязательств Российской Федерации;

- размещением   следующих   объектов   государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов: объекты  федеральных  энергетических  систем  и  объекты энергетических систем регионального значения; объекты использования  атомной энергии;  объекты  обороны  и безопасности; объекты федерального транспорта, путей 
сообщения,   информатики   и   связи,   а  также   объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;  объекты,  обеспечивающие космическую деятельность; объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы Российской Федерации; линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий; объекты электро-, газо-, тепло- и  водоснабжения   муниципального   значения;   автомобильные дороги общего пользования в границах населенных пунктов и между населенными пунктами, мосты и иные транспортные инженерные сооружения местного значения в границах населенных пунктов и вне границ населенных пунктов;