Право собственности. Порядок и последствия реализации земель иностранным организациям

 

5. Порядок и  последствия реализации земель  иностранным организациям.

 

В соответствии с современными законодательными правилами, приобретение земельного участка в России может происходить двумя способами: на первичном, либо на вторичном рынке. Первичный рынок означает, что права собственности или права аренды на землю приобретаются у государства (федеральных или муниципальных органов власти). Вторичный рынок – это приобретение земли у частных собственников (юридических или физических лиц).

В таблице 1 представлена текущая структура земель по формам собственности в Российской Федерации.

 

Таблица 1

Форма собственности  Гектары Доля от всех земель (в %)	Форма собственности  Гектары Доля от всех земель (в %)	Форма собственности  Гектары Доля от всех земель (в %)
В государственной и муниципальной собственности	1 577 620 400	92,3
В собственности граждан	125 084 500 7,3	125 084 500 7,3
В собственности юридических лиц	7 119 300	0,4

 

Источник: Сайт Федерального агентства кадастра объектов недвижимости http://www.kadastr.ru

 

Из приведенных выше данных видно, что более 90% всех земель в России принадлежит государству. Среди крупнейших владельцев  - федеральные ведомства и организации, такие как: Министерство обороны, Федеральная служба охраны, Министерство внутренних дел, высшие учебные заведения.

Вместе с тем, наиболее активными участниками оборота земель в нашей стране остаются муниципальные органы власти и городские администрации. По сути, продажа ликвидных земельных участков под жилищную и коммерческую застройку является наиболее распространенным способом пополнения городского бюджета.

Согласно Земельному и Градостроительному кодексам РФ приобретение городских и муниципальных земель может производиться двумя способами:

1. Через участие в  торгах, когда Мэрия города, на территории которого планируется выделение участка, проводит инвестиционный конкурс, выставляя на нем свободные от застройки земли. Формально выигрывает тендер тот, кто согласится отдать большую долю от построенного объекта в собственность города.

2. Через процедуру  предварительного согласования  места размещения объекта.

 

В обоих случаях требуется проведение работ по формированию

земельного участка  и его государственный кадастровый учет. В остальном эти процедуры отличны. Например, при предварительном согласовании места размещения объекта инициатором предоставления участка является

гражданин или юридическое  лицо, заинтересованное в этом и  обратившееся в уполномоченный орган  государственной власти или местного самоуправления с соответствующим  заявлением. Напротив, процедура предоставления без предварительного согласования места размещения объекта предполагает инициативу уполномоченного органа власти по формированию земельного участка и проведению торгов. Еще одним отличием является то, что предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, а ограниченному кругу лиц - в постоянное (бессрочное) пользование. Через торги земельные участки предоставляются как в собственность, так и в аренду.

Однако помимо основных законов, регулирующих функционирование первичного рынка земельной собственности в России (а именно Земельного и Градостроительного кодексов РФ), существует множество федеральных законов и нормативных актов, содержание которых зачастую остается неизвестным широкому кругу лиц, участвующих в сделках на рынке земли. Так произошло и с № 137-ФЗ «О введение в действие Земельного Кодекса РФ» от 25.10.2001 г. В ст. 3 п. 14 этого закона указано следующее: «С 1 января 2010 года при отсутствии правил землепользования и застройки предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не осуществляется». Фактически этот пункт связан с тем, что у городов муниципальных образований не осталось свободных участков, которыми они могли бы торговать. В настоящее время готовится поправка к этому закону о том, что срок начала его действия переносится на 1 января 2012 года.

Это связано с тем, что практически ни в одном из регионов не существует указанных в законе и уже утвержденных правил землепользования и застройки. Например, в Москве правила землепользования и застройки появятся только с 1 января 2010 г. Если эта поправка не будет принята до Нового года, то на практике это означает, что покупка земельных участков на первичном рынке станет более невозможной. Если сделки будут происходить только на вторичном рынке, то цены на земельные участки возрастут многократно.

Вторичный рынок представляет из себя совокупность частной собственности на землю граждан и юридических лиц. В России имеется

порядка тридцати крупных частных землевладельцев, юридических лиц, наиболее активно осуществляющих сделки на вторичном рынке, выступая продавцами земельных массивов крупным иностранным инвесторам. В таблице 2 приведены наименования основных из них.

 

Таблица 2

Крупнейшие землевладельцы – продавцы земельной собственности  на российском вторичном рынке.

 

 

                                                               Кол-во                 

  Землевладелец                                  земель            Ориентировочная 

                                                                тыс. га           стоимость, млрд долл.

1      Истлайн                                          30                     9,6

2      RDI Group                                       29                      8,7

3      «Абсолют»                                      33                      7,6

4      Банк «Платина»                             22                      6,2

5      «Ведомство»                                   33                        4,9

6      «Маринс Групп»                            50                       4

7       «Масштаб»                                     13                       3,7

8      “Centre Capital”                               60                       3,4

9       НАПКО                                          30                       3

10    «ПромСвязьНедвижимость»          60                      2,6

 

Источник: сайт Росбизнеконсалтинг – www.rbc.ru

 

Рассмотрим основные способы приобретения земельной  собственности на вторичном рынке, применяемые как российскими, так и иностранными инвесторами. Покупка земельного участка на вторичном рынке может происходить путем покупки как самого участка (в данном случае происходит перевыпуск свидетельства о собственности, в котором фигури- рует уже новый субъект права), так и путем покупки акций/долей юридического лица, на балансе которого находится приобретаемый объект. В случае если приобретается право собственности на сам земельный актив, то продавец обязан оплатить налог на прибыль в размере 20% от цены продажи. Однако, если продавцом выступает физическое лицо, то налог на прибыль заменяется подоходным налогом – 13%. Если же продавцом выступает индивидуальный предприниматель, то налог на прибыль снижается до 6%, а если оффшорная

компания - то никакие  налоги не оплачивают-ся. В случае если покупателемприобретаются акции/доли юридического лица, на балансе которого находится покупаемый участок, то налоги отсутствуют вообще (в соответствии с российским законодательством). Именно поэтому данный способ приобрел широкую популярность. Физически покупка долей компании представляет из себя смену ее учредителя. На практике эти фирмы представляют из себя так называемые владельческие компании то есть специально созданные общества с ограниченной ответственностью, не ведущие никакой побочной хозяйственной деятельности, кроме владения участком. Учредителем данного общества может выступать как российское юридическое или физическое лицо, так и иностранное. Причем «иностранное» зачастую означает, что им является резидент какой-либо оффшорной зоны. В данном случае все расчеты также производятся в оффшоре, без участия российских банков. Таким образом, российские налоговые органы не имеют никакой информации о том, кому и в каком объеме были реализованы земельные массивы на территории России. Этот способ приобретает особую популярность в связи с тем, что в соответствии с российским законодательством иностранным гражданам, равно как и иностранным юридическим лицам, запрещено владеть в России землями сельскохозяйственного назначения, как стратегически важным ресурсом,

обеспечивающим национальную безопасность государства.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Вывод.

 

Основным фактором, влияющим на функционирование первичного рынка земельной собственности в России являются установленные законом правила и процедуры приобретения земельных участков. Они призваны сделать их максимально понятными и прозрачными как для российских, так и для иностранных покупателей. Поскольку российское земельное законодательство содержит в себе множество нормативных актов, очень

сложных и зачастую противоречащих друг другу, наилучшим способом привлечения иностранного капитала явилось бы создание единой

бы доступны и понятны (в том числе переведены на английский язык) широкому кругу международных  инвесторов, желающих приобрести земельную  собственность в России.

Основополагающим фактором для вторичного рынка земли в России является наличие инвестиционно привлекательных объектов. Это означает, что собственники земельных участков должны максимально повышать качество, а следовательно, и ликвидность продаваемых активов: изменять категорию и разрешенные виды использования участков на требуемые инвесторам, обеспечивать участки удобными подъездными путями и инженерными коммуникациями, проводить геодезические изыскания и другие работы. Такие объекты стали появляться все чаще. Именно этим объясняется стабильно высокий спрос на земельные участки в России со стороны иностранных инвесторов. Другим важнейшим фактором для вторичного рынка являются правила налогообложения сделок с землей. В

настоящее время российское налоговое законодательство предоставляет сторонам возможности для минимизации налогообложения и сокрытия самого факта сделки. Эти пробелы должны быть устранены. Повышая инве стиционную привлекательность российского земельного рынка, мы не должны забывать о сохранении национальной безопасности нашей страны, ведь земля является невозобновляемым стратегическим ресурсом государства, обеспечивающим жизнедеятельность его населения.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список литературы:

 

 

1. Украинцев Ю.О., Учебное пособие «Земельное право» – М., 2009.
2. Налоговый кодекс РФ с изм. И доп. На 1 декабря 2011 г.

3. Корнеев А.Л. Сделки с земельными участками. - М.: ОАО «Издательский Дом «Городец», 2006 г.

4. С.А.Бартенев «История экономических учений» - М.: Экономисть, 2005 г.

5. Трутнев Э.К., Бандорин Л.Е. Противоречия ЗК РФ.// Экономическая газета – Юрист, 27 апреля 2007 г.

6.  Земельный  кодекс РФ с с изм., внесенными Федеральным Законом от 07.12.2011 N 417-ФЗ)

7. Короткова И.Г., «Российский внешнеэкономический вестник», 2010, № 1