Правовое положение о земле

 

Государственный фонд данных кадастровой  оценки формируется органом кадастрового учета на основе сбора, обработки, учета и хранения документированных материалов кадастровой оценки объектов недвижимости, а также сведений о рынке недвижимости, в том числе о сделках с недвижимостью, и сведений о значениях факторов, оказывающих влияние на их стоимость, и является неотъемлемой частью государственного кадастра недвижимости.

 

Государственный фонд данных кадастровой  оценки формируется органом кадастрового учета в целях:

 

формирования базы данных, необходимой  для проведения кадастровой оценки объектов недвижимости;

 

проведения кадастровой оценки в отношении отдельных объектов недвижимости в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

 

Материалы и сведения, содержащиеся в государственном фонде данных кадастровой оценки, используются органом  кадастрового учета, уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, оценщиками при рассмотрении (участии в рассмотрении) заявлений, а также при проведении кадастровой оценки объектов недвижимости.

 

Сведения о сделках с объектами  недвижимости и значениях факторов, оказывающих влияние на их стоимость, могут быть получены из любых не запрещенных законодательством Российской Федерации источников. Состав факторов, оказывающих влияние на рынок недвижимости и кадастровую стоимость объектов недвижимости, утверждается органом правового регулирования. Порядок создания и ведения государственного фонда данных кадастровой оценки определяется Правительством Российской Федерации.

 

Глава 4. Методика проведения работ  по оценке земель

 

1.   Кадастровая оценка проводится  в отношении учтенных в государственном кадастре недвижимости объектов недвижимости. Определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками, привлекаемыми органами государственной власти субъектов Российской Федерации в отношении объектов недвижимости, расположенных на территории соответствующего субъекта Российской Федерации, в порядке, установленном законодательством о закупках для государственных и муниципальных нужд.

 

2.    Кадастровая оценка  проводится в соответствии с  федеральными стандартами оценки (далее - стандарты) и методическими указаниями по проведению работ по государственной кадастровой оценке, утверждаемыми органом правового регулирования (далее - методические указания).

 

3.   Очередная кадастровая  оценка проводится по решению  представительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации не чаще одного раза в три года и не реже одного раза в пять лет со дня утверждения результатов последней кадастровой оценки.

 

4.   Для целей определения  кадастровой стоимости орган  кадастрового учета предоставляет уполномоченному органу исполнительной власти субъекта Российской Федерации содержащиеся в государственном кадастре недвижимости сведения об объектах недвижимости, расположенных на территории соответствующего субъекта Российской Федерации, в объеме, необходимом для проведения государственной кадастровой оценки, в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона.

 

5.   Результаты работ по  определению кадастровой стоимости  принимаются комиссией по кадастровой  оценке (далее - комиссия) в порядке, установленном статьей 26 настоящего Федерального закона. 

 

6.   В течение одного месяца  после принятия результатов работ  по определению кадастровой стоимости  комиссией исполнительный орган  государственной власти субъекта  Российской Федерации публикует сведения об окончании работ по определению кадастровой стоимости и о порядке ознакомления с их результатами в порядке, установленном для официального опубликования нормативных правовых актов органов государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации.

 

7.   Органы государственной  власти субъектов Российской  Федерации, а также органы местного  самоуправления обеспечивают возможность  любому заинтересованному лицу  безвозмездно ознакомиться с  результатами работ по определению кадастровой стоимости.

 

8.   Результаты определения  кадастровой стоимости могут  быть обжалованы собственником  недвижимости в комиссию. Рассмотрение  заявлений об обжаловании результатов  определения кадастровой стоимости  (далее - заявление) является досудебным порядком урегулирования споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае неразрешения споров в досудебном порядке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в судебном порядке.

 

9.   После завершения работ  по определению кадастровой стоимости, проверки их результатов и урегулирования в досудебном порядке споров результаты кадастровой оценки утверждаются органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации. После утверждения результатов кадастровой оценки сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости вносятся органом кадастрового учета в государственный кадастр недвижимости на основании решения об утверждении результатов кадастровой оценки. Сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости могут использоваться для целей налогообложения и иных целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, после их внесения в государственный кадастр недвижимости.

 

10. В случае, если в период  между датой проведения последней  кадастровой оценки и датой проведения очередной кадастровой оценки на государственный кадастровый учет был поставлен ранее не учтенный объект недвижимости и (или) в государственном кадастре недвижимости были учтены изменения качественных и количественных характеристик объекта недвижимости, определенных статьей 5 настоящего Федерального закона, влекущие изменение его кадастровой стоимости, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации обеспечивает определение кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии с установленным настоящей главой порядком с использованием методов, моделей и алгоритмов определения кадастровой стоимости, содержащихся в отчете об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости, выполненном в ходе последней кадастровой оценки. При этом о кадастровой стоимости объекта недвижимости уведомляются обладатели вещных прав на указанный объект, которые вправе обжаловать результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в трехмесячный срок со дня его уведомления в порядке, установленном статьей 27 настоящего Федерального закона.

 

4.1 Расчет баллов бонитета почв  по их естественным свойствам

 

 

На основании данных, характеризующих  естественное свойства земли составляется шкала бонитировки в относительных  показателях (баллах). Шкала строится по 100-бальной системе. 100 баллов присваивается почвенной разновидности, имеющий максимальную величину признака. Баллы остальных почв по каждому признаку определяются по формуле:

 

 

,

 

где Б – искомый балл бонитета по данному признаку; П – значение признака почвы, балл по которой определяется; П мах – максимальное значение признака данной почвы.

 

4.2 Определение степени корреляции  естественных свойств почв с  урожайностью культур

 

 

По заданию преподавателя студент  определяет коэффициент корреляции одного из естественных признаков земли с урожайностью культуры или группы культур по всем почвенным группам.

 

Коэффициент парой корреляции (r) определяется по формуле:

 

 

,

 

 

где х – величина признака, влияющая на величину у.

 

Все предварительные расчеты по решению уравнению и определению коэффициента корреляции ведутся в приложении 7, где в графу 1 записываются группы почв. В графу 2 вносятся данные урожайности (величину у), а в графу 3 – показатели свойств почв, влияющих на урожайность (величина х).

 

В графе 4 вычисляются произведения величин х и у, а в графах 5 и 6 – квадраты х и у. По графам 2,3,4,5.6 подсчитываются суммы, которые и используются для решения уравнения (2).

 

Значение коэффициенты корреляции определяется с точностью до 0,001, обязательно указывая его знак (+или-), характеризующий прямую или соответственно, обратную связь.

 

Если значение коэффициента корреляции находится в пределах до 0,500, то связь  следует считать слабой, от 0,500 до 0,700 – средней. Если же связь коэффициента более 0.710, то связь можно признать тесной. Для оценки достоверности (существенности) коэффициента корреляции необходимо вычислить отношение этого коэффициента корреляции к среднеквадратической ошибке, которая определяется по формуле (3):

 

 

(3)

 

 

где mr – среднеквадратическая ошибка коэффициента корреляции; n – число пар наблюдений (переменных).

 

Достоверность коэффициента корреляции по критерию Стьюдента определяется по формуле (4):

 

 

. (4)

 

 

Если t больше или равен 2,5, то коэффициент  корреляции считается достоверным и прямолинейная связь между урожайностью и выбранным признаком – доказанной.

 

4.3 Расчет показателей экономической  оценки земель

 

 

Расчет производится по культуре по культуре своего варианта приложение 9.

 

Стоимость ВП рассчитывается по кадастровым  ценам приложения 10, как произведение цены на урожайность культуры:

 

ВП = Кц У, (5)

 

 

где ВП – стоимость валовой продукции; Кц – кадастровая цена; У –  величина урожайности.

 

В основу расчета кадастровой цены положена стоимость продукции, которая  определяется общественно – необходимыми, экономически обусловленными затратами в худших условиях производства. Это затраты в худших почвенно-климатических зонах, где при среднем уровне интенсивности ведения сельского хозяйства, фонда вооруженности и квалификации работников производится столько же прибавочного продукта в расчете на 1 чел.час живого труда, сколько в целом материальном производстве страны при том же уровне фонда вооруженности труда. Показатели оценки земель, вычисленные по кадастровым ценам, обеспечивают сравнимость качества земель в пределах с/х предприятия, между предприятиями.

 

Окупаемость затрат рассчитывается как  частное от деления стоимости  ВП на понесенные затраты:

 

 

ОЗ = ВП / З, (6)

 

 

где ОЗ – окупаемость затрат; З  – величина понесенных затрат.

 

Чистый доход определяется как  разность между стоимостью ВП и понесенными  затратами:

 

 

ЧД = ВП – З, (7)

 

 

где ЧД – величина чистого дохода.

 

Дифференциальный доход – это  доход, обеспечиваемый более высокой  производительностью труда на землях лучшего качества. ДД рассчитывается как нормированная величина через долю стоимости дополнительной продукции в валовой:

 

 

ДД = ВП  d, (8)

 

 

где ДД – дифференциальный доход; d – доля стоимости дополнительной продукции в ВП.

 

Доля определяется по формуле:

 

 

d = (ОЗ – 1,35)/ОЗ, (9)

 

 

где 1,35 – приятный коэффициент, обеспечивающий расширенное воспроизводство.

 

4.4 Методика составления оценочных  шкал

 

4.4.1 Составление оценочной шкалы  пахотных земель по урожайности  сельскохозяйственных культур

 

На основании данных приложения 8 составляется шкала оценки в относительных показателях (баллах) шкала строится по 100 – балльной системе. 100 баллов присваивается лучшей группе почв, имеющий наивысшую урожайность. Баллы остальных групп определяются по формуле (1). Баллы записываются приложения . В этой же таблице указывается цена балла по каждой культуре, цена балла при среднем уровне производства получается путем деления наивысшей урожайности на 100. В общем виде формула расчета цены балла имеет вид:

 

 

Цбi= Уi/ Бi, (10)

 

где Цбi – цена балла; Уi – урожайность с/х культур на i группе почв; Бi – оценка в баллах i группы почв.

 

4.4.2 Составление шкалы частной  оценки по сельскохозяйственной  культуре

 

На основании приложения 9 производится расчет баллов по формуле (1) и определяется цена балла по формуле (10). Расчеты ведутся в приложения 12.

 

4.4.3 Составление структурной шкалы  оценки пашни

 

Расчеты производятся в таблице  приложения 13, исходными данными  являются показатели урожайности с/х  культур в кормовых единицах (приложение 8) и данных о структуре посевных площадей (приложение 14).

 

Выход продукции на 1 га к.е. по группам  почв с учетом средне – районной структуры посевов определяется по формуле (11):

 

 

 

 

где Ке – выход продукции в  к.е. по группам почв; Ук – урожайность  в к.е. по группам почв; ВП – удельный вес посева группы культур в общей посевной площади района.Далее группе имеющий наивысший показатель по выходу продукции присваивается балл 100. Балл групп определяются по формуле (1).

 

Глава 5. Государственная кадастровая  оценка сельскохозяйственных угодий

 

 

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в субъекте РФ проводится на основании базовых  оценочных показателей продуктивности и затрат, установленных на первом этапе государственной кадастровой  оценки земель, обеспечивающих сопоставимость результатов на всей территории РФ. Для этих целей по земельно-оценочным районам определяются:

 

– фактическая продуктивность 1 га сельскохозяйственных угодий на основании  фактической урожайности основных сельскохозяйственных культур и сенокосов за 1971-1999 годы, а так же фактические затраты на использование 1 га сельскохозяйственных угодий на основании данных за 1991-1999 год;