Правовое регулирование сделок с земельными участками

 

 

Введение

 

В современном  российском земельном праве посредством  Земельного кодекса решается главный вопрос о соотношении частно – правовых и публичных начал: приоритета охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества; свободного распоряжения собственников землей, если это не наносит ущерба окружающей среде.

Иные концептуальные положения Земельного кодекса РФ также имеют большое значение для развития земельного права.

Стимулируются третейские суды в области земельных  отношений. Сохраняются "административные" традиции российских земельных отношений и в то же время повышается современная роль суда в условиях развивающейся судебной реформы.

Целью контрольной работы является изучение сделок с землей как оснований возникновения прав на землю.

Объектом исследования становятся сделки, совершаемые с  земельными участками.

Основной вопрос, который следует изучить это - виды сделок с земельным участками как купля-продажа, ипотека, мена, дарение, рента, а также односторонние сделки, связанные с принятием наследства и специфика ограничения совершения тех или иных сделок с земельными участками в РФ.

 

 

 

 

1. Правовое регулирование сделок с земельными участками.

 

Сделки занимают особое место в системе гражданского права. Гражданские права и обязанности возникают, изменяются и прекращаются главным образом в результате сделок. Для большей части субъективных прав и обязанностей сделки служат средством и основанием приобретения (возникновения). Именно сделкам принадлежит в таких случаях значение факта, соединяющего поведение (волю) лица с авторитетом закона.

Согласно ст.153. ч 2. Гражданского кодекса РФ под сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Основополагающий признак  сделки - правомерность, под которой  прежде всего понимается соответствие условий, на которых совершается  сделка, требованиям закона и иных нормативных актов.

Вместе с наличием у всех сделок общих признаков, это  не исключает их подразделения на виды: односторонние, двусторонние и  многосторонние; возмездные и безвозмездные; условные и безусловные; реальные и консенсуальные; каузальные и абстрактные. Не все виды сделок могут быть применимы для совершения сделок с земельными участками.

Односторонние, двусторонние и многосторонние сделки. Для совершения односторонних сделок достаточно волеизъявления одной стороны. Завещание земельного участка - односторонняя сделка, поскольку для ее возникновения достаточно изъявления воли завещателя.

В двусторонней сделке воля изъявляется двумя сторонами, каждая из которых может быть представлена как одним, так и несколькими субъектами. Сделки с землей могут быть возмездными и безвозмездными.

Возмездной называется сделка, в которой обязанности  одной стороны совершить определенные действия соответствует встречная обязанность другой стороны по предоставлению материального и другого блага.

В безвозмездной сделке обязанность предоставления встречного удовлетворения другой стороной отсутствует. Поэтому возмездными могут быть только двусторонние сделки. Односторонние сделки всегда безвозмездны.

Условной называется сделка, стороны которой ставят возникновение  или прекращение прав и обязанностей  в зависимость от какого-то обстоятельства, которое может наступить или не наступить.

Реальные сделки с землей.

Консенсуальные сделки – это такие сделки, которые порождают гражданские права и обязанности с момента достижения их сторонами соглашения, например, сделки с куплей-продажей. Реальными называются сделки, в которых соглашения между ее сторонами недостаточно. Необходима передача имущества или  совершение иного действия. Сделки с земельными участками всегда предполагают передачу земельного участка или в собственность или в пользование, при этом сторонами сделки совершается определенные действия.

Действительные и недействительные сделки с землей.

В ч.2 ст. 166 ГК РФ определяется недействительность сделок по основаниям, в силу признания их таковыми судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительность сделки означает не наступление того результата, который имели в виду лица, совершавшие сделку, а наступление результата, предусмотренного законом.

Оспоримыми являются сделки, в которых закон предоставляет возможность лицу самому решать, прибегать ли к судебной форме защиты своего права либо найти другие пути урегулирования отношений с лицами, связанными с ним.

Ничтожными являются сделки, не соответствующие закону или иным правовым актам.

2. Виды сделок с земельными участками

 

2.1 Купля-продажа земельных  участков

 

Купля-продажа земельных участков регулируется ст. ст. 450 - 490 ГК РФ, а также ст. 37 Земельного кодекса РФ.

По договору купли-продажи  земельного участка продавец обязуется  передать в собственность покупателя земельный участок, а покупатель обязуется принять земельный  участок и уплатить за него определенную денежную сумму.

Стороны договора не вправе изменять целевое назначение земельного участка, являющегося предметом договора. Также не подлежат самовольному изменению такие условия использования земельного участка, как охранные зоны и обременения участка.

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях в использовании земельного участка. Договор купли-продажи земельного участка признается недействительным, если в договоре устанавливается право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию, ограничивается дальнейшее распоряжение землей, ограничивается ответственность продавца в случае, если третьи лица предъявят права на земельный участок.

Существенным условием договора купли-продажи земельного участка является цена за участок (п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации). Цена земельных участков не может превышать их кадастровую стоимость. Право собственности на земельный участок переходит от продавца к покупателю с момента государственной регистрации территориальным органом Министерства юстиции договора купли-продажи.

2.2 Ипотека (залог) земельных участков

 

Нормативной базой ипотеки  является главы 23 ГК РФ и ФЗ № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г. (далее - Закон об ипотеке).

Согласно п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке, по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвовавшее в этом обязательстве (третье лицо). При этом имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Предметом ипотеки может  быть любой земельный участок, который  принадлежит залогодателю на праве  собственности (п. 1 ст. 6 Закона об ипотеке), за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 Закона об ипотеке, которая запрещает залог земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также участков, размеры которых меньше установленных минимальных предельных размеров. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких земельных участков.

Договор ипотеки должен быть заключен в письменной форме, нотариально удостоверен и зарегистрирован в регистрационной палате.

Возникновение ипотеки  на основании закона возможно при  купле-продаже земельного участка  в рассрочку или в кредит, если право собственности переходит с момента заключения сделки.

Как правило, в случае купли-продажи в рассрочку или кредит право собственности переходит к покупателю с момента внесения последнего платежа. Ипотека же возникает при переходе права собственности к покупателю с момента государственной регистрации, при этом продавец до получения последнего платежа обладает правом залога на предмет сделки - земельный участок.

Особо определяется предмет  ипотеки земельных участков, предназначенных для жилищного строительства и комплексного освоения в целях жилищного строительства. В этом случае предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена. Данные земельные участки передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Решения об ипотеке земельных  участков, находящихся в муниципальной собственности, принимаются органами местного самоуправления. Решения об ипотеке земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, принимаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, наделенными полномочиями на распоряжение указанными земельными участками в соответствии с законодательством Российской Федерации.

 

 

2.3 Аренда земельных участков

 

Аренда - это предоставление какого-либо имущества, в данном случае земельного участка, во временное пользование за определенную плату на основе договора аренды. Это одна из самых распространенных и наиболее эффективных форм использования земли во всем мире.

Земельные участки могут быть предоставлены  их собственниками в аренду в соответствии с Гражданским и Земельным кодексами.

Основными признаками аренды земель являются:

- срочность, т.е. аренда - право,  действующее определенный период  времени, определяемый в договоре (в отличие, например, от бессрочных прав, таких как собственность, постоянное (бессрочное) пользование и др.);

- платность, т.е. возмездность  арендных отношений, проявляющаяся  в арендной плате, выплачиваемой арендатором арендодателю;

- возвратность, т.е. по истечении срока аренды арендованное имущество - земля - подлежит возврату арендодателю, т.е. собственнику земельного участка.

Действующим федеральным земельным  законодательством сроки договора аренды не установлены.

Арендные отношения  оформляются договором аренды.

Данный договор составляется в письменной форме, за исключением краткосрочной аренды на срок до одного года, который может быть заключен в устной форме и не подлежит государственной регистрации.

По истечении срока  договора аренды земельного участка  его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

Размер арендной платы  определяется договором аренды.

Арендатор земельного участка  вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

При аренде земель, находящихся  в государственной или муниципальной собственности, применяются следующие правила определения арендной платы:

- органы государственной  власти Российской Федерации  устанавливают ставки арендной платы для земель, находящихся в федеральной собственности;

- органы государственной  власти субъектов Российской  Федерации устанавливают ставки арендной платы для земель, находящихся в региональной собственности, а также для земель неразграниченной государственной собственности;

- органы местного самоуправления  устанавливают ставки арендной  платы для земель, находящихся  в муниципальной собственности.

Арендная плата может  взиматься в денежной или натуральной  форме, отдельно или в составе общей аренды за все арендуемое имущество, когда, кроме земли, в аренду переданы строения, сооружения и другие материальные и природные ресурсы.

В тех случаях, когда объектом аренды является не только земля, но и строения, сооружения и иные объекты недвижимости, арендная плата за земли может взиматься как отдельно, так и в составе общей арендной платы за все арендуемое имущество при одном обязательном условии: та часть общей арендной платы, которая приходится на землю, должна перечисляться на бюджетные счета соответствующих органов местного самоуправления. Это обстоятельство должно быть оговорено в договоре аренды. Сдача земельного участка в аренду не прекращает и не отменяет прав третьих лиц на него (права залога, права сервитута, преимущественных прав перед другими лицами т.п.).