Правовое регулирование сделок с земельными участками

Договорные отношения  имеют свободный характер, что  дает возможность сторонам договора изменить или расторгнуть его по взаимному соглашению. Существенным нарушением договора аренды земельного участка может считаться, например, несвоевременное внесение арендатором арендной платы (просрочка оплаты более двух раз подряд) (ст. 619 ГК РФ). Статьи 619 и 620 ГК РФ наделяют арендодателя и арендатора правом требовать досрочного расторжения договора аренды.

Договор аренды земельного участка  прекращается:

- по соглашению сторон;

- по решению суда;

- по истечении срока аренды  при наличии письменного заявления  арендодателя.

Статья 46 ЗК РФ предусматривает основания прекращения аренды земельного участка.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие условия расторжения договора по инициативе арендодателя. Часть 2 данной статьи предоставляет право расторжения договора одной из сторон при существенном нарушении условий договора другой стороной. Перечень этих условий зависит от содержания конкретного договора.

 

 

2.4 Переход прав на земельные  участки по наследству

 

Правоотношения по передаче земельных участков по наследству регулируются нормами гражданского, наследственного и семейного законодательства. С 1 марта 2002 г. вступила в силу часть третья ГК РФ, посвященная наследственным правоотношениям.

Наследование земельных  участков осуществляется по завещанию, а при его отсутствии - по закону (ст. 1111 ГК РФ).

Наследование представляет собой одностороннюю сделку, т.е. сделку, для совершения которой достаточно выражения воли одной стороны, в данном случае наследодателя.

Наследование есть вид  универсального правопреемства, субъектами которого в большинстве случаев выступают граждане (ст. 1110 ГК РФ).

К наследованию могут призываться граждане, находящиеся в живых в день открытия наследства, а также зачатые при жизни наследодателя и родившиеся живыми после открытия наследства. К наследованию по завещанию могут призываться также указанные в нем юридические лица, существующие на день открытия наследства (ст. 1116 ГК РФ).

К наследованию по завещанию  могут призываться: Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, иностранные государства и международные организации, а к наследованию по закону - Российская Федерация.

Все наследники по закону делятся на семь очередей. Очередность  наследования устанавливается ст. ст. 1142 - 1145 ГК РФ.

Статья 1181 ГК РФ регламентирует порядок наследования земельных участков. Принадлежавшие наследодателю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком входят в состав наследства и наследуются на общих основаниях.

2.5 Дарение, мена и  рента земельных участков

 

Сделки дарения и  мены совершаются по правилам гражданского законодательства. Особого порядка совершения данных сделок федеральным земельным законодательством не предусмотрено.

По договору дарения  земельного участка одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) земельный участок в собственность (п. 1 ст. 572 ГК РФ). Ничтожным является условие передачи земельного участка после смерти дарителя.

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой (п. 1 ст. 567 ГК РФ). В сущности, договор мены представляет собой модификацию договора купли-продажи, где каждая из сторон одновременно является продавцом и покупателем (п. 2 ст. 567 ГК РФ).

Отношения ренты введены сравнительно недавно. Особенности заключения договоров ренты земельных участков в настоящее время земельным законодательством не установлены. В настоящее время в связи с низкой ликвидностью земельных участков рента по поводу земельных участков не имеет такого распространения, как, например, рента по поводу квартир.

Рентные отношения регулируются главой 33 ГК РФ, в которой также учтены некоторые особенности обременения рентой недвижимого имущества (в том числе земли).

По договору ренты  одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК РФ).

 

Задача 3. Вопрос 3.1.

Домовладение № 13 принадлежит на праве общей долевой собственности F, W и N. До 1999 доля каждого из них составляла 1/3.

Земельный участок площадью 0,30 га при домовладении до 1996 г. находился  в пользовании F, W и N.

В 1996 г. F, W и N приватизировали земельный  участок в соответствии с долями в праве собственности на домовладение.

Соответственно, каждый из них стал собственником 1/3 доли в праве общей  долевой собственности на земельный  участок площадью.

В 1999 г. соотношение долей в праве  собственности на дом изменилось.

N на своем земельном участке построил жилую пристройку к дому и стал собственником 2/3 дома, следовательно F – 1/6 и W – 1/6. Такое соотношение долей в праве собственности на домовладение было признано решением суда. 

N обратился в суд с иском  о разделе земельного участка  в соответствии с долями в домовладении, так как F и W возражали против варианта раздела земельного участка, предложенного N.

3.1. Оцените правомерность  требований N. Если ситаете, что  прав N - составьте проект искового  заявления N, если считаете, что правы F и W – составьте проект их отзыва на исковое заявление N.

 

Решение:

Данные правоотношения между участниками  долевой собственности можно определить как длящиеся правоотношения земельно-имущественного характера. Рассмотрим правомерность постройки на участке N и владение долями всего участка F, N и W.  
Приватизация осуществляется в порядке, предусмотренном федеральными законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При этом понятие порядка приватизации имущества трактуется достаточно широко. Оно включает в себя также право Российской Федерации на определение органов государственной власти (в том числе и в субъектах РФ) и местного самоуправления, правомочных принимать решения о приватизации государственного и муниципального имущества, а также видов имущества, подлежащего приватизации.  
Соответственно статье 217 ГК РФ можно определить, что F, W и N получили права на земельный участок в соответствии со своими долями 1/3 для каждого. Общего закона о приватизации государственного и муниципального имущества не существует. Приватизация проводится по следующим основным направлениям: приватизация государственных и муниципальных предприятий, приватизация земельных участков, приватизация жилья и иных объектов социального, научного и культурного назначения.

По ряду из указанных направлений были приняты законы, например, Закон РСФСР "О приватизации жилищного фонда" от 4 июля 1991 г.

Но в большинстве процесс  приватизации государственного и муниципального имущества в настоящее время впредь до принятия соответствующих законов регулируется указами Президента Российской Федерации. 
Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.

Таким образом, N застроил свой земельный  участок жилой достройкой. Остальные же оставили земельные участки без застроек.  
Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).  
Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. В соответствии с этим, суд признал его право на постройку на этом земельном участке.

 

Задача 5. Вопрос 5.2.

Земельный участок площадью 0,10 га находится в муниципальной собственности. Орган местного самоуправления  передал этот земельный участок в аренду ЗАО сроком на 20 лет для обслуживания технического оборудования, находящегося на этом участке. ЗАО самовольно построило на этом участке здание и обратилось в суд с требованием о признании права собственности на самовольно возведенную постройку.

5.2. Разрешите дело  по существу. Составьте проект  решения суда.

 

Решение:

В пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса  РФ указано, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Таким образом, право собственности  на самовольную постройку не может быть признано в судебном порядке за лицом, обладающим земельным участком на праве аренды, субаренды, безвозмездного срочного пользования, а также за обладателем права ограниченного пользования чужим земельным участком. Указанные правообладатели являются ненадлежащими с точки зрения признания права на самовольную постройку в судебном порядке.

На указанной правовой норме основывается практика как судов общей юрисдикции, так и арбитражных судов. Суды отказывают в признании права собственности на самовольную постройку в связи с тем, что самовольно застроенный земельный участок не принадлежит истцу на праве собственности либо не находится в его наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании.

Для разрешения данной ситуации необходимо произвести выкуп земельного участка в порядке ст. 36 ЗК РФ. Однако выкупить земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, вправе лишь собственник расположенного на нем объекта недвижимости.

Следовательно, для выкупа земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, необходимо, чтобы хотя бы один объект недвижимости, расположенный на участке, имел легальный статус и право на него было оформлено в установленном законом порядке. в том числе внесена запись о таком праве в Единый Государственный Реестр Прав.

После оформления прав на земельный участок на надлежащем праве, лицо, осуществившее самовольную постройку, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности на нее.

 

 
 

 

 

Заключение

 

Согласно ст. 260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Вышеуказанные возможности собственника ограничены случаями, когда земельный участок изъят из оборота или ограничен в нем. Возможность изъятия земельных участков из оборота и ограничения их в обороте специально оговорена в п.3 ст.209 ГК РФ.

Ограниченное  вещное право на землю – сложная  юридическая конструкция, представляющая собой разновидность права на чужой земельный участок. В российском гражданском праве практически все ограниченные вещные права имеют объектом только землю и, будучи пережитком советской эпохи, являют компромисс между восприятием земли как народного достояния и как объекта прав частных субъектов гражданского оборота. Землевладение и землепользование на условиях ограниченного вещного права - по сути, детально регламентированный законом вариант использования земли другими лицами без лишения собственника земельного участка его права собственности.

Статус общего пользования имеют «не закрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка» (п.1 ст. 262 ГК РФ).

 

Список литературы

 

1.  Земельный кодекс Российской Федерации (с изм. от 19.07.2011 г.) // КонсультантПлюс;
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (с изм. от 01.10.2011 г.) // КонсультантПлюс;
3. Постановление Правительства Российской Федерации от 11 ноября 2002 года № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» // Информационно-правовой портал Гарант;
4. Постановление Правительства Российской Федерации от 30 мая 1993г. № 503 «Порядок купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков» // Информационно-правовой портал Гарант;
5. Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» № 101-ФЗ от 24 июля 2002 года (с изм. от 29.12.2010 г.) // КонсультантПлюс;
6. Федеральный закон «О землеустройстве» № 78-ФЗ от 18 июня 2001 года (в ред. от 20.10.2011 г.) // КонсультантПлюс.
7. Гражданское право. Суханов Е.А. Учебник. – М.: Бек, 1998 - 420 с.;
8. Земельное право. Сырых Е.В. Учебник для вузов. – М.: Юстицинформ, 2005 – 365 с.;
9. Земельное право. Жариков Ю.Г., Улюкаев В.Х., Чуркин В.Э. Учебник. – М.: Юрайт. 2003 – 214 с.;
10. Комментарии к Земельному законодательству Российской Федерации. Под ред. Е.Л. Забарчука. – М.: Юрайт, 2002 – 302 с.;