Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения

— о существенных условиях договора купли-продажи. К таким условиям относятся условия о предмете договора купли-продажи, условия, предусмотренные  в качестве существенных законом, условия, по которым (по настоянию хотя бы одной  из сторон) должно быть достигнуто соглашение.

Упомянутое выше извещение должно быть вручено под расписку (соответствующему работнику органа государственной  власти или органа местного самоуправления) или направляется заказным письмом  по почте с уведомлением о вручении. Несоблюдение этих требований означает, что продавец ненадлежащим образом  известил орган государственной  власти субъекта РФ (либо орган местного самоуправления).

Продавец земельного участка сельскохозяйственного  назначения вправе продать земельный  участок любому третьему лицу при  условии, что:

а) орган государственной власти субъекта РФ (либо орган местного самоуправления — если это предусмотрено законом  данного субъекта Федерации):

— либо прямо откажется от покупки  земельного участка (т.е. от реализации своего преимущественного права. При  этом причина отказа роли не играет (например, цена участка, по мнению органа государственной власти (органа местного самоуправления), завышена и т.д.);

— либо не уведомит (письменным извещением) продавца о намерении приобрести земельный участок сельскохозяйственного  назначения. При этом уведомление (о  покупке либо, наоборот, об отказе в  покупке земельного участка) должно быть направлено продавцу в течение одного календарного месяца со дня поступления извещения. Отсчет месячного срока начинается со следующего дня после даты, указанной в уведомлении о вручении извещения органу государственной власти Российской Федерации (либо органу местного самоуправления);

б) такая продажа произошла в  течение одного календарного года. Этот срок по общему правилу также  отсчитывается со следующего дня  после дня поступления извещения  в орган государственной власти Российской Федерации (или орган  местного самоуправления). После истечения  календарного года (если продавец не воспользовался правом продать земельный участок  третьему лицу) продавец (если он намерен  продать земельный участок) опять  должен направить извещение о  намерении продать свой земельный  участок в высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ (либо орган местного самоуправления);

в) по цене, не ниже указанной в извещении. Иначе говоря — запрещено продавать  земельный участок сельскохозяйственного  назначения третьему лицу по более  низкой (чем это было сообщено в  извещении органу государственной  власти Российской Федерации, органу местного самоуправления) цене.

Если продавец не может продать  земельный участок по цене, указанной  в извещении (но зато есть возможность  продать участок третьему лицу по более низкой цене), то продавец обязан направить в орган государственной  власти Российской Федерации (орган  местного самоуправления) новое извещение, с указанием новой цены (при  этом орган государственной власти Российской Федерации, орган местного самоуправления получают вновь преимущественное право покупки земельного участка). ⁷

Аналогично решается вопрос и в  случаях, если изменяются (при продаже  третьему лицу земельного участка) существенные условия договора: необходимо (в  новом извещении) сообщить органу государственной  власти Российской Федерации (либо органу местного самоуправления) новые существенные условия договора купли-продажи.

Переход прав на проданный земельный  участок сельскохозяйственного  назначения подлежит государственной  регистрации.

При продаже земельного участка  с нарушением преимущественного  права, указанного выше, орган государственной  власти Российской Федерации (орган  местного самоуправления) может потребовать  перевода на себя прав и обязанностей покупателя по такому договору купли-продажи. При этом такое требование предъявляется:

а) в судебном порядке. Решение суда будет основанием для государственной  регистрации перехода прав к органу государственной власти Российской Федерации (органу местного самоуправления);

б) в течение одного года с момента  государственной регистрации права  собственности на земельный участок  к третьему лицу.

В статье 9 указанного закона говориться об аренде земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. В аренду могут быть переданы прошедшие  государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного  назначения, в том числе земельные  участки, находящиеся в долевой  собственности. В случае передачи в  аренду находящегося в долевой собственности  земельного участка из земель сельскохозяйственного  назначения договор аренды земельного участка заключается или с  участниками долевой собственности, или с одним из них, действующим  на основании доверенностей, выданных ему другими участниками долевой  собственности. Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного  назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет.

В договоре аренды земельного участка  из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в  собственность арендатора по истечении  срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

В случае, если иное не предусмотрено  законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший  свои обязанности, по истечении трети  срока договора аренды имеет при  прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается.

Аренда таких земель является самостоятельным  видом сделок по обороту земельных  участков из земель сельскохозяйственного  назначения.

В аренду могут быть переданы:

а) как самостоятельный (т.е. отдельный) земельный участок сельскохозяйственного  назначения (принадлежащий, например, на праве собственности только одному лицу);

б) так и земельный участок, находящийся  в долевой собственности;

Необходимой предпосылкой передачи земельного участка в аренду является то, что:

а) этот участок прошел государственный  кадастровый учет;

б) этому участку присвоен государственный  кадастровый номер;

Если земельный участок сельскохозяйственного  назначения передается в аренду лицом, которому единолично принадлежит этот участок, то такое лицо и указывается  в качестве арендодателя. Если лицом, которому принадлежит лишь доля в  праве общей собственности участок, то договор аренды заключается:

— либо со всеми участниками долевого права собственности на земельный  участок (т.е. все они подписывают  этот договор как участники сделки непосредственно);

— либо одним из участников долевой  собственности (а остальные выдают последнему доверенности на совершение такой сделки). И в том, и в  другом случае — на стороне арендодателя выступают несколько лиц (т.е. участники  права общей долевой собственности  на земельный участок сельскохозяйственного  назначения).⁸

Необходимо обратить внимание на следующие  обстоятельства:

1) условие о сроке действия  договора аренды земельного участка  из земель сельскохозяйственного  назначения является обязательным  условием данного вида договоров  (т.к. это условие, прямо предусмотренное  в законе);

2) срок договора аренды земельного  участка не может превышать  49 лет.

3) само по себе включение в  договор аренды земельного участка  условия о сроке, который превышает  предельный срок, предусмотренный  Законом об ОСЗ, не означает, что данный договор не заключен. Наоборот, он считается заключенным  на срок, равный предельному. Таким  образом, наличие такого условия  в договоре аренды земельного  участка сельскохозяйственного  назначения не является основанием  для отказа в государственной  регистрации этого договора.

Закон заинтересован в стабильности арендных отношений на земельные  участки сельскохозяйственного  назначения. Также рассматриваемый  Закон стимулирует надлежащее исполнение арендатором своих договорных обязанностей (в т.ч. и в части правильного  и бережного использования земельного участка с учетом его назначения).

По общему правилу (если только иное не предусмотрено в законе либо в  договоре аренды земельного участка), арендатор, надлежащим образом исполнявший  свои обязанности по договору, имеет:

а) преимущественное перед любыми третьими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (после  того, как срок действия договора —  истек);

б) такое право лишь при прочих равных условиях (т.е. если он принимает  те же условия, что арендодатель предлагает и третьим лицам, в т.ч. и условие  о размере арендной платы). При  этом необходимо учитывать правила  ст. 621 ГК о том, что:

— арендатор обязан письменно уведомить  арендодателя о желании заключить  такой договор в срок, указанный  в договоре аренды, а если в договоре аренды не указан в разумный срок до окончания действия договора;

— при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут  быть изменены по соглашению сторон;

— если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения  срока договора он заключил договор  аренды с другим лицом, арендатор  вправе по своему выбору потребовать  в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить  с ним дог вор аренды, либо только возмещения таких убытков.

В договоре аренды земельного участка  сельскохозяйственного назначения наряду с другими условиями могут  быть предусмотрены:

1) условия о том, что земельный  участок сельскохозяйственного  назначения (предмет аренды) передается  в собственность арендатора:

а) по общему правилу — по окончании  срока аренды. Однако в договоре аренды может быть предусмотрено, что  такой переход может иметь  место и до окончания срока  аренды (если соответствующая сумма  будет уже уплачена);

б) в той мере, в какой арендатор  внесет обусловленную договором  аренды выкупную цену (она может  превышать арендную плату, может  быть равной ей, может устанавливаться  отдельно от арендной платы, и может  включаться в ее состав и т.д.);

2) условия о том, что арендатор  может выполнить дополнительные  обязанности (по сравнению с  «обычными») в целях выкупа арендованного  земельного участка сельскохозяйственного  назначения;

3) условия о необходимости соблюдения  требований:

а) ст. 8 Закона об ОСЗ (о праве преимущественной покупки земель сельскохозяйственного  назначения субъектом РФ и о необходимости  извещать о намерении осуществить  продажу такого земельного участка);

б) ст. 10 Закона об ОСЗ (о том, что  арендатор вправе приобрести земельный  участок, но по рыночной стоимости по истечении трех лет с момента  заключения договора аренды при условии  надлежащего использования такого земельного участка).

Площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения одновременно находящихся в аренде у одного арендатора — не ограничивается.

Договор аренды между гражданами на срок более одного года или договор  аренды, когда одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Такой договор подлежит государственной  регистрации в соответствии с  Законом о недвижимости.

По истечение срока договора аренды земельного участка его арендатор  имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных  в:

а) п. 3 ст. 35 ЗК, предусматривающий, что  собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном  участке имеет преимущественное право его аренды, которая осуществляется в порядке, установленном гражданским  законодательством для случаев  продажи доли в праве общей  собственности постороннему лицу;

б) п. 1 ст. 36 ЗК, устанавливающий, что  исключительное право аренды земельных  участков имеют граждане и юридические  лица — собственники зданий, строений сооружений в порядке и на условиях, которые установлены ЗК и федеральными законами;

в) ст. 46 ЗК (об основаниях прекращения  договора аренды, в т.ч. при ненадлежащем использовании земельного участка, включая и нарушение целевого назначения земельного участка сельскохозяйственного назначения и т.п.;

Существует право арендатора земельного участка передавать свои права и  обязанности по договору третьему лицу (т.е. т.н. перенайме) и право сдавать  земельный участок в субаренду.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной  собственности, на срок более пяти лет  арендатор может передать свои права  и обязанности по договору другому  лицу без согласия собственника (т.е. арендодателя) земельного участка (но при условии его уведомления). Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании  решения суда и только при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором;