Правовой режим земельного участка в РФ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СОДЕРЖАНИЕ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

В данной работе рассмотрен вопрос правового режима земельных участков в РФ.

Действительно, вопрос собственности на землю и ее купли-продажи  актуален и сейчас во многих странах мира, в свете того, что рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого государства. В развитых странах принимаются законы, которые стоят на защите любых прав собственности, в том числе и земельной.

В самом общем виде под земельными правоотношениями понимаются общественные отношения, урегулированные нормами земельного права, участники которых имеют соответствующие субъективные права и юридические обязанности в сфере использования и охраны земель. Безусловно, далеко не все отношения по поводу земли являются земельными и регулируются нормами земельного права. Существует целый спектр вопросов, которые регламентируются смежными отраслями, например, платы за землю; территориального планирования и градостроительного зонирования; охраны государственной границы, административно-территориального устройства и т.д.

Земельные участки, как объект правового режима, имеют тройственную правовую характеристику; общий объект (часть земельного фонда), на который распространяется общий правовой режим использования земли; родовой объект (категория земель земельного фонда), на который распространяются правила особого правового режима; а также непосредственным объектом, на который распространяется действие норм земельного, финансового, хозяйственного, водного и иных отраслей права.

Особенности земельных участков, классифицированные по перечисленным трем уровням, позволяют построить целостную систему правового режима этих участков. Регулирование правового режима земельных участков, его возникновение, изменение и дифференциация осуществляются исполнительными органами государственной власти.

 

1. Понятие земельного участка.

 

В ст. ст. 6 и 11.1 ЗК РФ "земельный участок" упоминается как родовое понятие, которое конкретизируется применительно к отдельным категориям земель (например, "участок лесного фонда") либо разрешенному использованию земельного участка (например, "садовый участок"). Земельное законодательство часто использует различные синонимы понятия "земельный участок", например, "полоса отвода" (п. 2 ст. 90 ЗК РФ) означает земельный участок вдоль железнодорожной магистрали. Важной составной частью земель сельскохозяйственного назначения являются сельскохозяйственные угодья (ст. 79 ЗК РФ). В других федеральных законах упоминаются водно-болотные угодья, охотничьи угодья и т.д. Такая дополнительная терминология уточняет правовой режим конкретного земельного участка.

Нахождение на участке объекта недвижимости обусловливает вопрос о соотношении правового режима земельного участка и такого объекта.

Классическое определение земельного участка содержится в ст. 11.1 ЗК РФ: земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральным законом.

В настоящий момент существуют десятки доктринальных определений земельного участка, большинство из которых достаточно стандартны, и обращают внимание на две особенности земельных участков как объектов недвижимости - наличие границ и прохождение кадастрового учета. Вместе с тем нормативное и доктринальное определения земельного участка не раскрывают вопрос о принадлежностях земельного участка, включая насекомых и мелких зверей, общераспространенные полезные ископаемые и т.д.

 

Один из таких дискуссионных вопросов исследовала в своих научных трудах Т.Н. Малая. Речь в данном случае идет о собственности на такую принадлежность земельного участка, как животный мир, обитающий в гумусном слое, селящийся на земельном участке, принадлежащем частному лицу. По мнению автора, при рассмотрении этого вопроса следует исходить из того, насколько те или иные представители животного мира являются составной, неотъемлемой частью почвы как плодоносящего слоя земли. При этом таких животных, как кроты, суслики, хомяки, хотя и имеющих устойчивую популяцию на определенной территории, нельзя признать принадлежностью данного земельного участка. Собственник земельного участка должен получать право на изъятие их из объектов животного мира любым способом, не наносящим ущерб природе. Что же касается животных, для которых средой обитания является не конкретный земельный участок, то признавать указанные права за собственником участка на них вряд ли возможно.

 

При всей, на первый взгляд, привлекательности такого подхода следует заметить, что полностью с ним согласиться не представляется возможным. На сегодняшний день законодатель четко различает охотничьих животных, особо охраняемых (краснокнижных), и всех остальных, в отношении которых не устанавливается особого режима охраны. Последнее сделано не столько по недосмотру законодателя, сколько по соображениям здравого смысла - невозможно требовать от собственника участка, чтобы он получал разрешение на изъятие из гумусного слоя дождевых червей, а с поверхности земли кузнечиков, лягушек и иных обитающих там мелких животных и насекомых. Из этого следует, что на таких мелких животных и насекомых (не охотничьих и не краснокнижных) у собственника земельного участка возникает право собственности и они являются такой же принадлежностью земельного участка, как и почва либо водные объекты (пруды), расположенные на участке. При этом менять сложившийся правопорядок едва ли будет оправданным.

Не менее сложный вопрос заключается в установлении границ между земельным участком и недрами, а также иными природными объектами. По общему правилу, граница между землей и недрами составляет 5 метров (ст. 19 Федерального закона "О недрах"). С таким нормативно установленным правилом не соглашается С.П. Гришаев. Он считает, что глубина земельного участка (нижняя граница) определяется, прежде всего, толщиной почвенного слоя, который может различаться даже в пределах одного земельного участка. Введение нижних границ приведет к необходимости проводить соответствующие замеры, что усложнит процедуру индивидуализации и межевания земельного участка и сделает ее еще более дорогостоящей.

 

Действительно, установление точной и универсальной границы между землей и недрами в ряде случаев бывает затруднительно, особенно когда имеет место выход на поверхность земли месторождений полезных ископаемых. Решение этой проблемы может быть только децентрализованным.

На это обстоятельство обращает внимание О.Г. Шестакова, отмечая, что правовое регулирование использования подземного пространства при осуществлении застройки на землях городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга требует разработки и включения в градостроительные регламенты положений об использовании подземного пространства. Положения градостроительных регламентов об использовании подземного пространства должны разрабатываться с учетом природных, техногенных, социальных, экономических факторов и закреплять допустимые показатели плотности и глубины подземной застройки. Таким образом, решение вопроса о границе между землей и недрами в городах (а также на иных территориях, на которые распространяется действие градостроительных регламентов) должно осуществляться в документах градостроительного зонирования, в связи с чем в Градостроительный кодекс РФ должны быть внесены изменения.

 

Сформулируем наше доктринальное определение земельного участка.

Земельный участок - это часть поверхности земли, характеризующаяся наличием площади, границ, кадастрового номера и целевого назначения, параметры и виды разрешенного использования которой, включая все то, что находится над и под ее поверхностью, определяются правилами землепользования и застройки и/или иными нормативно-правовыми актами.

 

2.Правовые характеристики земельного  участка как средства его индивидуализации.

 

Для земельных участков установлены особые правовые средства индивидуализации как объекта прав - это установление границ участка,  кадастровый учет.

 

Согласно п. 2 ст. 6 ЗК РФ границы земельного участка должны быть описаны и удостоверены в установленном законом порядке. В соответствии со ст.7 ФЗ «О государственном земельном кадастре» земельные участки, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков подлежат государственному кадастровому учету. Согласно ч.2 ст.7 указанного закона государственный кадастровый учет земельных участков, проводившийся в установленном порядке на территории Российской Федерации до вступления в силу настоящего Федерального закона, является юридически действительным.

 

В соответствии с п.7 ст.36 ЗК РФ в случае отсутствия кадастровой карты (плана) земельного участка орган местного самоуправления на основании заявления гражданина на основании дежурной кадастровой карты (плана), содержащей сведения о местоположении земельного участка, и градостроительной документации в месячный срок со дня поступления указанных заявления либо обращения обеспечивает изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и утверждает проект его границ. Границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

 

3. Категории земель и вид разрешенного  использования земельного участка  как основные характеристики  его земельно-правового режима.

 

Любой земельный участок характеризуется принадлежностью к определённой категории и имеет установленный вид использования. Согласно Земельному кодексу РФ (ст.7), все земли делятся на семь категорий, определяющих вид целевого назначения земли, а именно земли:

-сельскохозяйственного  назначения (для выращивания сельскохозяйственной продукции, животноводства и т.п.);

-населённых пунктов (городов, деревень, сёл т.д.)

-промышленности, энергетики, транспорта, связи и  т. д.

-особо охраняемых  территорий и объектов (например, пограничные земли);

-лесного фонда;

-водного фонда;

-запаса.

     Все  земли, помимо целевого назначения  имеют определённый, документально  закреплённый, вид разрешённого  использования, определяющий, какую  деятельность на них можно  осуществлять. Причём, вид разрешенного  использования может быть одинаковым для земель разных категорий, например, личное подсобное хозяйство может быть разрешено и на сельскохозяйственных землях и на земле населённого пункта.

     Видов  разрешённого использования земельных  участков очень много. Земли, находящиеся  в частной собственности, в большинстве случаев используются под:

-сельскохозяйственное  производство,

-личное подсобное  хозяйство (полевой или приусадебный  участок),

-садоводство  или огородничество,

-дачное строительство,

-крестьянско-фермерское  хозяйство,

-индивидуальное жилищное строительство.

     На  первый взгляд, некоторые виды  разрешённого использования очень  близки, однако каждый имеет принципиальные  отличия. Так, земля для дачного  строительства может быть использована  для возведения жилого строения  с правом или без права регистрации проживания в нем. На этой земле можно выращивать различные сельскохозяйственные культуры для собственного потребления. Тогда как на земле с разрешением садоводства или огородничества так же можно выращивать сельхозкультуры «для себя», можно построить жильё, но право регистрации в нём не предусмотрено.

     А  вот участки под индивидуальное  жилищное строительство (предусматривающие  регистрацию, прописку) обязательно  должны быть застроены, нельзя  просто развести там огород  или организовать сад.

     Личное  подсобное хозяйство подразумевает, что на участке выращиваются  сельскохозяйственные культуры, сады. Разрешение на строительство  на такой земле не предусмотрено, хотя можно получить его, если  земля относится к категории  «земли населённых пунктов».

     На  земле крестьянско-фермерского хозяйства  собственник обязан (в других  видах пользования – это не  обязанность, а право) вести сельскохозяйственную  деятельность (сажать овощи, выращивать  фрукты, разводить скот т.п.), он  должен быть зарегистрированным частным предпринимателем и ежеквартально отчитываться о доходах в налоговых органах.

     Имеющий  в собственности землю, может  изменить вид её разрешённого  использования. Для этого требуется  обратиться в местную администрацию  с ходатайством, пояснить причину изменения целевого назначения земельного участка предоставить:

-документы, удостоверяющие  личность;

-кадастровый  план и правоустанавливающие  документы на землю.

     Далее  вопрос изменения вида использования  земли подлежит обсуждению на  публичных слушаниях (не позднее месяца со дня обращения), по результатам которых местная администрация либо разрешает, либо отказывает в выборе данного вида целевого использования земли.