Разрешение земельных споров

      Осветив в самых общих чертах тему работы, автор считает нужным обратиться к истории проблемы права на землю в России; ибо “через прошлое познается будущее”.  

Очерки  истории о земле  и правах на нее. 

      В настоящее время в нашей стране произошли и происходят метаморфозы  различных правовых институтов и  законодательных баз. Одной из актуальных проблем российской современности является вопрос земли - земли как источника существования, земли, как основы жизни, а также всего того, что характеризует землю как правовую категорию - законодательство о земле. Но отчего же так актуальна тема  земли в наше время? Для того, чтобы ответить на этот вопрос представляется необходимым показать (хотя бы и довольно кратко) историю правовой категории земли в России.

      Земельная собственность в России складывается в IX веке в двух основных формах: княжеский  домен и вотчинное землевладение. Правовыми основаниями для владения землей становятся: пожалование, наследование и купля. Помимо этого изначально имел место захват  пустующих и населенных земель. Позднее отношения по поводу владения землей были частично регламентированы Русской Правдой (1054) Ярослава Мудрого  через обозначение сделок  с недвижимостью - наследование, купля-продажа и порядок обращения по обязательствам.

      Более детальное рассмотрение этого вопроса  мы видим в Соборном Уложении 1649 г. Субъектом собственности на землю являлось государство, кроме случаев вотчинного землевладения - фактической собственности. Пожалование земли в поместье означало приобретение помещиком права пожизненного владения землей. Кроме вышеуказанных  случаев имела место приобретательная давность, которая устанавливалась в 40 лет. Применительно к теме, автор считает нужным указать на то обстоятельство, что свидетельские показания по земельным спорам (особенно в части доказательства права собственности)  по степени приоритетности уступают документальной обоснованности права землевладения. При этом документальное оформление прав на землю представляло собой сложный комплекс юридических действий, так пожалование земли заключалось в выдаче пожалованной грамоты, составлении справки, то есть записи в приказной книге определенных сведений о наделяемом лице, на которых обосновывалось его право на землю, обыске, проводимом п просьбе наделяемого землей и заключавшемся в установлении факта действительной назанятости передаваемой земли, вводе во владение, заключавшемся в публичном отмере земли, проводимом в присутствии местных жителей и сторонних людей.

      Помимо  поместья и вотчины, земля находила своего владельца и через договор, выраженный договорной грамотой. Ее подписывали  продавец и покупатель, но приобретала  она законную силу только после заверения в официальной инстанции, что выражалось в постановлении на ней печати. В некоторых случаях и этого было недостаточно. Иногда для обеспечения законности требовались дополнительные юридические действия, непосредственно не связанные с содержанием основного обязательства. К ним относились, например, передаточная запись на договоре (“кабале”), переводящая обязательство на третье лицо; составление справки и др.

      Далее права не землю то расширялись, то вновь ограничивались; так , Указом “О единонаследии” 1714 г. был существенно ограничен оборот земли - запрещался заклад земли, а также существенно ограничивалось право отчуждать землю через продажу, кроме как по ”нужде”, то есть при чрезвычайных обстоятельствах.  Право наследование земли принадлежало сыновьям, при отсутствии завещания землю наследовал старший сын (по принципу майората).

      Значительно расширился круг субъектов землепользования в 1861 г., когда право пользования  землей получают крестьяне, причем государственные  и удельные включительно. Крестьянин мог после заключения договора с помещиком выкупить полевой надел и стать собственником земли. Важной чертой Крестьянской реформы является то сопутствующее ей обстоятельство, что она вводила кадастровую дифференциацию категорий земель; земля в 34 губерниях делилась на три категории - нечерноземная, черноземная и степная. Каждая группа делилась на несколько местностей с учетом качества почвы, численности населения, уровня торгово-промышленного и транспортного развития. Для каждой местности устанавливались свои нормы (высшая и низшая) земельных наделов.

      Пиком детализации правоотношений, складывающихся по поводу земли, является Аграрная реформа 1906 г., идейным вдохновителем которой  был П.А. Столыпин, а так же его  указ “О дополнении некоторых постановлений действующего закона, касающегося крестьянского землевладения и землепользования” от 9 ноября 1906 г. Оставив в стороне все положения этой реформы, ибо они объемны и существенного интереса для рассматриваемой темы не представляют, следует, однако, отметить основную  ее цель - реформа была направлена против общины и ее общинного владения землей. Крестьянин мог выйти из общины, но без земли. Реформа же устраняля этот пункт и выделяющийся крестьянин сохранял за собой право пользования общинными угодьями. Интересна процессуальная форма выделения крестьянина из общины. Заявление о выделе земли доводилось через старосту до сельского общества, которое просты большинством голосов и в месячный срок было обязано определить крестьянину  его участок. В противном случае это осуществлял земский начальник. Уездный съезд был аппеляционной инстанцией в спорах о выделении.

      В мае 1911 г. был принят закон “О землеустройстве”, подробно регламентирующий порядок  землеустройства. В нем предусматривался порядок образования землеустроительных комиссий под руководством предводителей дворянства.   По этому закону, чересполосица крестьянских наделов могла быть ликвидирована “по необходимости”. Разверстанию не подлежали: усадебные земли, земли с жилыми постройками, фабриками и мельницами, искусственные леса и торфяники. Арендаторы земель не имели права возражать против их разверстания. Отсутствие соглашения о разверстании вело к выделению “действительно используемых участков”, при этом выдела мог требовать любой хозяин. Чересполосица мгла быть устранена и без согласия хозяев.

      Земским начальникам поручалось и вести  собрания, решающие вопросы о разверстке земель, споры решались в уездной  комиссии (аппеляция в губернской комиссии). Обжаловать их решения мог  Сенат.

      Закон “О землеустройстве” фактически подвел черту первому этапу становления  законодательства о земле и процессуальных формах его осуществления. Вторым этапом была Октябрьская революция 1917 г.  и ее законы.

      Одним из первых законов Советской власти был Декрет “О земле”, написанный В.И. Лениным в ночь  с 26 на 27 октября (с 8 на 9 ноября). По нему все помещичьи, царские, церковные и монастырские земли конфисковывались вместе с инвентарем и постройками и передавались крестьянским комитетам и Советам для распределения между крестьянами. Позже Конституция РСФСР 1918 г. закрепила  исключительную государственную собственность  на землю, оставив гражданам право  пользования землей.  Остальные  конституции ничуть не изменили право государственной собственности на землю, а еще более упрочили его положение как “генерального” собственника всех ресурсов (земельных включительно). 

      Помимо  конституций, имели место ряд  реформ, произведенных Советской  властью в Средней Азии и Казахстане в 1921-22 и 1925-29 г.г., они отражали положения Декрета “О земле”.  Что касается нормативных актов чисто земельной направленности, то среди них следует отметить  Земельный кодекс РСФСР  1922 г., а также  Основы земельного законодательства Союза ССР и союзных республик, принятых в 1968 г., а также соответствующие земельные кодексы союзных республик.   Земельные кодексы подтверждали право собственности на землю за государством, наделяя граждан право постоянного (бессрочного) пользования или временного пользования землей; регламентируя порядок наделения землей, устанавливали сроки наделения землей,  процессуальный порядок, органы, полномочные  на осуществление  этой деятельности, порядок рассмотрения споров, связанных с землей. В целом, они детально регулировали порядок земельных правоотношений, складывающийся в условиях государственной собственности на землю, правда при этом интересы государства зачастую ставились над интересам субъектов права на землю.

      Но  времена меняются. СССР сменяет СНГ, участников которого является уже Российская Федераций (Россия), а не Российская Советская Федеративная Социалистическая  республика. Исключительность государственной формы собственности  сменяет многообразие форм собственности, приоритетом среди которых пользуется частная собственность граждан.  Но вопрос о земле продолжает быть открытым. Наступление третьего этапа в развитии земельного законодательства ознаменовала Конституция России, принятая 12 декабря 1993 г. Она гарантировала право частной собственности граждан на землю³ и определила, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона⁴, который к сожалению, еще не принят Государственной Думой РФ. Отсутствие федерального закона сказывается и на ограничении действия главы 17 Гражданского кодекса - “Право собственности и другие вещные права на землю”.

      Сколько бы сложностей не существовало, сфера  земли не могла не остаться  без  законодательного урегулирования. Чтобы  исключить произвол с землей Государственная  Дума РФ⁵, Президент РФ⁶ и Правительство РФ⁷ приняли ряд нормативных актов, регулирующих эту сферу деятельности. А так как, возникновение спорных отношений связано с нарушением законных прав субъекта на землю со стороны других лиц (как физических, так и юридических), то представляется необходимым выяснить, какие же права на землю существуют на данный момент в России. 

“Сколько” прав на землю? 

      Из  вышеизложенного можно заключить  следующее: право на землю в России чрезвычайно вариабельно с точки  зрения истории права в России вообще. То ограничиваясь, то вновь  расширяясь права на землю постоянно изменялись, но все же некоторые из них оставались и остаются неизменными и по сей день - это право пользования землей. Оно оставалось неизменным со времен Киевской Руси до наших дней и даже СССР не смог отобрать его у граждан. Но все же возвращаясь к современному положению дел следует определить не только право пользования, но  и остальные составляющие института собственности - право владения и распоряжения и их варианты, а также институт собственности как таковой.

      Итак, Конституция России статьей 9 установила, что “земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности”. Частная собственность на землю означает, что субъектами ее могут быть граждане и юридические лица. При этом право граждан иметь в частной собственности землю дополнительно гарантируется статьей 36 частью 1 Конституции России - “граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю”. В соответствии с законодательством граждане могут иметь земельные участки для ведения крестьянского и личного подсобного хозяйства, садоводства, дачного и жилищного строительства, строительства гаражей, предпринимательской деятельности. В этих случаях собственником земельного участка является гражданин.

      Кроме того, граждане могут иметь земельные участки на праве общей собственности с определением  долей каждого из них (общая долевая собственность) или без определения долей (общая совместная собственность). Владение, пользование и распоряжение земельными участками, находящимися в общей совместной собственности, осуществляются по соглашению всех собственников, а при его отсутствии устанавливаются судом по иску любого из собственников. Участник общей долевой  собственности имеет право на выдел своей доли, а участник общей совместной собственности - на определение и выдел доли⁸.

      Помимо  этого, на праве общей долевой  собственности земельные участки  могут принадлежать гражданам, имеющим  в общей собственности дом, дачу или садовый домик.

      Следует отметить, что термин “пользование” может иметь два значения: а) осуществление любой хозяйственной деятельности, связанной с использованием земли, и б) осуществление права пользования как правомочия собственника. К термину “пользование” в его первом, более широком значении могут применяться такие понятия, как  “условия пользования” и “порядок пользования”. В этом случае под условиями пользования понимаются правовые основания (титулы) использования земли: собственность, аренда, постоянное (бессрочное) пользование, а также способы приобретения земельных участков на указанных титулах. Под порядком пользования понимается совокупность прав и обязанностей всех субъектов, использующих землю, независимо от правовых титулов. Под правом пользования как правомочием собственника понимается право на хозяйственную эксплуатацию земель, которое в земельном законодательстве охватывается системой конкретных действий (поведения) по отношению к земельному участку. Вместе с тем, законодательство налагает на собственника ряд существенных обязанностей, связанных с реализацией его правомочия пользования, и в этом смысле вся деятельность собственника по использованию земельного участка подпадает под порядок пользования.

      В соответствии с законодательством  собственники земельных участков могут, в частности, самостоятельно хозяйствовать на земле: возводить жилые, производственные и иные строения и сооружения; использовать в установленном порядке для своих нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, торф, лесные угодья, водные объекты, пресные подземные воды; проводить мелиоративные работы и др. Собственники обязаны: осуществлять комплекс мероприятий по охране земель; вести строительство по согласованию с соответствующими органами; не нарушать права других собственников, землепользователей и арендаторов, а также порядок пользования лесными угодьями, водными и другими природными объектами и др.