Рынок земли в России

Тем не менее, предложение  конкретных участков земли может  меняться в зависимости от действия следующих факторов.

1. Величины рентного дохода, приносимого земельными участками.  Очевидно, что его снижение при  прочих неизменных условиях способствует  росту предложения земли и  наоборот.

2. Величины банковского  процента; увеличение, которого стимулирует  собственников к росту предложения  земли.

3. Затрат землевладельцев  на изменение целевого назначения  земельного участка. Сельскохозяйственные угодья достаточно легко предложить под жилищное строительство. Однако приспособить уже застроенный участок под выращивание какой-нибудь культуры непросто.

1.4. Цена земли

Важной особенностью земли  как экономического ресурса является то, что она не создана трудом человека, и, следовательно, ее цена на рынке не имеет под собой рациональной основы в виде стоимости, т.е. трудовых затрат на ее производство. Поэтому цена земли является величиной иррациональной и возникает она либо как результат конкретной заинтересованности сторон в купле- продаже участка, либо как результат оценки будущего или прошлого дохода с участка земли.

Земля, являясь товаром, обладает полезностью и стоимостью.При  определении цены спроса покупателем учитывается полезность. При определении цены предложения продавец учитывает стоимость товара.

Полезность земли заключается  в ее способности удовлетворять  самые разнообразные потребности, в том числе и получать ренту, которая является совокупным проявлением  полезности земли, так как ее размеры  должны оправдать расходы покупателя (арендатора) на приобретение земли. Поэтому цену имеет даже невозделанная земля, не имеющая стоимости, которая продается благодаря её способности приносить ренту своему владельцу.

Согласно классической теории земельной ренты К. Маркса земля  стоимости не имеет, а покупная цена участка земли это цена "…земельной ренты, которую она приносит, исчисленная в соответствии с обычной процентной ставкой".⁶

С учетом того, что земля  является вечным активом, цена спроса определяется в соответствии с формулой

          

где   - цена спроса на землю;   - рентная оценка земли (величина арендной платы);   - ставка процента. Из нее следует, что цена, предлагаемая покупателем (арендатора) за землю, не должна превышать размеры рентного дохода, соотносимого с нормой банковского процента по вкладам. Или же, что при известной процентной ставке, доход от получения предполагаемой ренты приобретаемой (арендуемой) земли должен превышать процент по банковскому вкладу средств, предназначенных для ее покупки (аренды).

Итак, полезность земли и  соответствующая цена спроса на нее  определяется покупателем через величину приносимой ею ренты.

Определяя цену предложения  продавец (собственник) учитывает затраты на улучшение продуктивности земли, издержки на реализацию услуг земли как фактора производства, а также ренту как часть стоимости продукции, производимой на земле, от которых он отказывается, продавая землю. Поэтому, для продавца, доход от получения ренты с продаваемой им земли (при известной процентной ставке) не должен превышать доход по банковскому вкладу вырученных от продажи земли средств.

Тогда цена предложения определяется следующим образом

,

где   - цена предложения земли.

Противоречие между продавцами и покупателями в определении  цены земли исчезнет, когда в условиях свободного, конкурентного рынка, при  равенстве спроса и предложения, установится такая равновесная цена земли, которая удовлетворит и тех и других (точка Ена Рис.1).

 

,

где   - равновесная цена земли.

При рентной ставке   количество востребованной земли будет соответствовать ее предложению  (Рис. 1).

Если рентная ставка (арендной плата) выше равновесной цены, то спрос  на услуги земли меньше существующего  объема предложения. В результате не все землевладельцы смогут продать (сдать в аренду) свою землю и будут вынуждены снизить ренту (арендную плату). В случае возникновения дефицита предложения рентная оценка (арендная плата) наоборот увеличится.

Определяющее значение при  установлении равновесной цены имеет  спрос, поскольку предложение в  целом ограничено. Чем выше спрос  на землю

( ), тем выше равновесная цена (рентная ставка  ) (Рис. 3). Это означает, что совокупное предложение земли не может быть увеличено даже в условиях значительного роста цен на землю.

В рыночной экономике земля  становится не только товаром, но и  важнейшей материально-вещественной и стоимостной частью основного капитала любого предприятия не зависимо от вида собственности. Как и всякий другой капитал, земля подчиняется принципу наиболее выгодного использования, т. е. максимизации дохода. При этом она может приносить доход не только вследствие хозяйственного использования, но и как объект собственности.

Поэтому почти во всех странах  существует устойчивая тенденция к  росту цен на землю. Данная тенденция  обусловливает то, что повышение  цен не ведет к сокращению спроса, так как вложенные в землю  деньги приносят дополнительный доход  не только в виде ренты, но и в  виде разницы в цене на землю в  момент ее покупки и на момент ее продажи. Земля, таким образом, становится не только средством сохранения стоимости, но и ее увеличения.

Кроме того, низкая цена на земельные  участки может не вести к росту  спроса на них, если они неудобно расположены, требуют больших затрат для своего использования. Также и высокая  цена на участки не обязательно предполагает увеличение их предложения, так как  покупка земли для многих является средством сохранения стоимости.

 

 Глава II.Понятие ренты и рентных отношений.

Рента является результатом  функционирования системы экономических отношений рыночного хозяйства. Любая монополия на землю дает исключительное право ее обладателю на дополнительный доход, который принимает экономическую форму земельной ренты.

Обладая монополией собственности  на землю, как на невоспроизводимый, ограниченный фактор производства, землевладелец (частный собственник, муниципалитет или государство) передает свое право использования его землепользователю (арендатору), который становится обладателем монополии хозяйствования на земле.

Монополия частной собственности  порождает абсолютную земельную  ренту, монополия хозяйствования на земле - дифференциальную земельную  ренту.

 

 

2.1 Абсолютная рента

Согласно марксистской экономической  теории источником ренты является неоплаченный прибавочный труд наемных рабочих в сельском хозяйстве⁷. Вследствие низкого технического строения сельскохозяйственного производства (высокой доли живого труда) стоимостью производимой на земле продукции оказывается значительно выше издержек производства. Однако, из-за монополии частной собственности на землю, получаемая в аграрном секторе высокая прибыль не может привлечь капитал из промышленности, где прибыль ниже; капитал надо приложить к земле, а ее предложение ограничено, т.к. она вся занята и является объектом собственности. Поэтому сельскохозяйственная отрасль не участвует в межотраслевой конкуренции, а ее продукция продается по стоимости, а не по цене производства, разница между которыми составляет абсолютную ренту. Рента является частью прибыли, получаемой землепользователями (арендаторами) и передаваемая ими землевладельцам в качестве сверхприбыли.

Если землепользователями  и землевладельцам представлены разными лицами, то рента включается в состав арендной платы. Если землевладелец  является одновременно и предпринимателем, то рента включается им в стоимость произведенного товара как часть внутренних издержек в виде платы за собственный производственный ресурс, вовлеченный в производство. После вычета всех издержек, включая нормальную прибыль, доход, полученный предпринимателем – землевладельцем не должен быть ниже рыночного уровня арендной платы. В противном случае землевладельцу выгоднее сдать землю в аренду.

В современных условиях техническая  оснащенность сельскохозяйственных отраслей повышается. В результате стоимость продукции этих отраслей снижается, что уменьшает абсолютную ренту и стимул землепользователей производить эту продукцию и обеспечивать ее предложение на рынке. Для того чтобы не происходило значительного сокращения производства из-за выбытия из оборота худших участков и роста цен на недостаточную (редкую) продукцию к полным издержкам производства на худших (предельных) участках землях добавляется надбавка в виде ренты редкости. В результате пользователи на худших участках также получают ренту и продолжают производить нужную потребителям продукцию. Поэтому абсолютная рента возникает на всех землях, используемых в качестве фактора производства.

2.2. Дифференциальная рента

Обладая монополией хозяйствования на земле землепользователь получает дополнительную прибыль в виде дифференциальной ренты, источником которой является разница между общественной и индивидуальной стоимостью продукта земли, вызванная различием в продуктивности и расположении земельных участков, а также повышением производительности земли за счет дополнительных затрат труда и капитала.

Общественная цена продукта земли на рынке определяется стоимостью его производства на худших землях (менее плодородных и хуже расположенных), на которых издержки производства выше, чем на лучших землях. Разница между полными издержками производства на худших и лучших землях, вовлеченных в производство данного продукта, обеспечивает пользователям лучших земель получение дополнительной прибыли - дифференциальной ренты I рода.

Землевладельцы знают  о преимуществах принадлежащих  им земель. Поэтому дифференциальная рента I рода учитывается при назначении арендной платы или при определении рентной оценки земли.

Однако, землепользователь (арендатор) в течение установленного срока пользования землей (аренды) имеет возможность повысить продуктивность используемой им земли путем совершенствования производства за счет дополнительных затрат капитала. Тем самым он снижает издержки производства (повышает качество земли) ниже установившейся рыночной цены (соответствующей условиям производства на худших землях) и получает новую разностную сверхприбыль - дифференциальную ренту II рода.

Эта сверхприбыль до окончания  срока пользования (аренды) присваивается землепользователем (арендатором) и служит для него стимулом для дальнейших улучшений. При перезаключении договора пользования (аренды) на новый срок землевладелец учтет, что его земля стала более продуктивной (без его участия) и назначит более высокую плату за пользование своей землей. Поэтому арендатор заинтересован в аренде на длительный срок, а собственник земли - в краткосрочной аренде.

2.3. Монопольная рента

В процессе хозяйствования на земле, в случае монополизации  производства (сбыта) какого-либо уникального продукта, возможно образование монопольной ренты, которая выступает как разность между монопольно высокой ценой уникального продукта и ценой конкурентного рынка.

Причем если абсолютная рента  отражает уникальность и редкость земли как фактора производства, то монопольная рента - уникальность отдельных участков земли.

2.4 Экономическая рента

Чистая экономическая  рента это разница между доходом, полученным от использования факторов производства (рентой) и той минимальной  прибылью, которая побуждает владельца этого ресурса его продавать (сдавать в аренду). В условиях рыночного равновесия она определяется как произведение рентной ставки на количество земли (площадь прямоугольника  на Рис. 1)

На условия спроса и  предложения не влияет разделение продукта на долю, составляющую ренту, и долю, необходимую для обеспечения  прибыльности затрат землепользователя. Размер ренты не является регулирующим фактором, а сам определяется плодородием земли, ценой продукта, предельным уровнем производства.

 

Глава 3. Рынок земли в России.

В настоящий момент Россия является крупнейшим в мире обладателем  земельных ресурсов. На территории России расположена почти половина мировых запасов угля, значительные запасы нефти и природного газа. Однако эти ресурсы, являясь национальным богатством страны, используется не достаточно эффективно.

Выходом из создавшегося положения  может стать дальнейшее вовлечение земли в регулируемые государством рыночные отношения, позволяющие посредством законного перераспределения земель между собственниками повысить эффективность ее использования с целью максимального удовлетворения потребностей граждан страны.

По сведениям о сделках  с землей, полученных на основании  материалов государственной статистической отчетности, земельный рынок России существует.

В Российской Федерации общая  площадь земельных участков, вовлеченных в рыночный оборот (сделки по аренде, купле-продаже, дарению, наследованию, залогу), составила около 4% от земельного фонда⁸.

В настоящее время, наиболее распространенной формой (свыше 90%) земельных  отношений в России является предоставление земли в аренду; в основном государственной  и муниципальной. Доля же проданной  и купленной земли, находящейся в частной, государственной или муниципальной собственности, составила 0,006 % от общего количества земель Российской Федерации.⁹

В основном, активный рыночный оборот земли происходит вокруг больших  населенных пунктов и на прилегающих  к ним территориях, где земля востребована под организацию индивидуального жилищного строительства и размещение объектов производства и торговли.

В качестве основного собственника, формирующего предложение на российском земельном рынке, выступает государство в лице региональных и муниципальных администраций. А спрос, на первичном рынке, предъявляется, в основном, со стороны крупных инвесторов.

3.1. Пути совершенствования российского земельного рынка.

Последующее государственное  регулирование рынка земли должно быть направлено на совершенствование  правового обеспечения земельных  отношений, дальнейшее развитие рыночной инфраструктуры, обеспечение субъектов  рынка объективной информацией, стимулирование поведения его участников.

Например, на организацию  и правовую поддержку ресурсного рынка, который позволит свести вместе субъектов земельных отношений, что повысит эластичности спроса и предложения и обеспечит эффективное ценообразование.