Ведение государственного земельного кадастра

Они служат резервом для  предоставления земель государственным  и муниципальным нуждам и для  дальнейшего развития хозяйственных  отраслей страны.

 

 

 

 

 

 

2. Осуществление сделки с земельным участком. Формирование земельного участка.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение  гражданских прав и обязанностей (ст. 53 Гражданского кодекса РФ).

Лица, имеющие в собственности  земельный участок, в праве продавать  его, дарить, сдавать в залог или  в аренду и распоряжаться им иным способом постольку, поскольку соответствующие  земли на основании закона не исключены  из оборота или неограниченны  а обороте (ст. 260 Гражданского кодекса РФ).

2.1. Сделки с земельными участками:

• купля- продажа;
• дарение;
• мена;
• наследование;
• аренда;
• рента;
• залог;
• ипотека.

Сделка - юридический факт возникновения, прекращения или изменения вещного права.

2.2. Межевание

Работы по проведению межевания – достаточно кропотливая и трудоемкая работа, которая требует большой ответственности и грамотного подхода. Каждый случай с земельным участком практически всегда индивидуален, поэтому надежней всего обращаться только к квалифицированным специалистам, которые способны решить все вопросы с землей и выполнить для Вас весь перечень услуг по межеванию от консультации до решения конкретной задачи.

Межевание — геодезический способ определения границ земельного участка в горизонтальной плоскости.

Межевание состоит  из комплекса работ:

1. подготовительные работы;
2. составление технического объекта. В техническом проекте отражается цель, основание, порядок и сроки выполнения работ по межеванию, а так же разбивочные чертежи. Технический проект утверждается заказчиком;
3. уведомление лиц, права которых могут быть затронуты при проведении межевания. Эти лица должны быть уведомлены  времени и месте проведения межевания не позднее, чем за 7 календарных дней до начала работ;
4. определение границ земельного участка на местности, их согласование и закрепление межевыми знаками;
5. определение координат межевых знаков;
6. определение площади земельного участка. Площадь рассчитывается по координатам поворотных точек – границ земельного участка. Расхождение между вычислимой площади земельного участка и площади, указанной в правоустанавливающем  документе на землю, не должна превышать величину допустимого расхождения;
7. составление карты (плана) границ земельного участка;
8. формирование землеустроительного дела;
9. утверждение землеустроительного дела в установленном порядке. Включенные в землеустроительное дело материалы межевания и карта- план границ земельного участка утверждаются территориальными органами федерального агентства кадастра объектов недвижимости. Подлинный экземпляр  землеустроительного дела после утверждения передается государственный фонд.

В состав землеустроительного  дела включаются материалы о межевании  в следующей последовательности:

1. Титульный лист.
2. Оглавление.
3. Пояснительная записка.
4. Сведения ГЗК о земельном участке в форме кадастровой карты.
5. Задание на выполнение работ.
6. Копии правоустанавливающих или правоудостоверяющих документов на землю.
7. Технический проект.
8. Документы, подтверждающие факт извещения лиц, права которых могут быть затронуты при проведении межевания.
9. Акт согласования границ земельного участка.
10. Координаты межевых знаков.
11. Карта (план) границ земельного участка.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Государственный кадастровый учет земельных участков

Федеральным законом от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ О государственном земельном кадастре в целях обеспечения рационального использования и охраны земель предусмотрено осуществление государственного кадастрового учета земель.

Государственный кадастровый учет земельных участков - описание и индивидуализация в едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки.

3.1. Присвоение кадастрового номера

Государственный кадастровый  учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

Согласно ст. 7 данного Закона государственному кадастровому учету подлежат земельные участки, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков.

Органы, осуществляющие государственную  регистрацию прав на недвижимое имущество  и сделок с ним, органы (организации), осуществляющие специальную регистрацию  или учет отдельных видов недвижимого  имущества, природных ресурсов и  территориальных зон, бесплатно  в десятидневный срок представляют информацию о зарегистрированных правах, наличии объектов недвижимого имущества  и территориальных зонах органам, осуществляющим деятельность по ведению  государственного земельного кадастра, в необходимом объеме.

3.2. Осуществление кадастрового учета земельных участков

Кадастровый учет земельных  участков осуществляется путем внесения записей в государственный земельный  кадастр, представляющий собой систематизированный  свод документированных сведений о  месте положения, целевом назначении, правовом положении земель, сведений о территориальных зонах и  наличии расположенных на земельных  участках объектов.

В ст. 19 указанного Закона говорится, что государственный кадастровый учет земельных участков проводится по месту их нахождения в обязательном порядке на всей территории Российской Федерации по единой методике.

Для его проведения органы государственной власти, органы местного самоуправления, заинтересованные правообладатели  земельных участков или уполномоченные правообладателями земельных участков лица подают в органы, осуществляющие деятельность по ведению государственного земельного кадастра, заявки, правоустанавливающие документы на земельные участки  и документы о межевании земельных  участков. Эти документы должны быть оформлены надлежащим образом.

Не подлежат приему для  проведения кадастрового учета земельных  участков документы, имеющие подчистки  либо приписки, зачеркнутые слова  или иные не оговоренные в них  исправления, документы, исполненные  карандашом, а также документы  с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.

Проведение государственного кадастрового учета земельных участков включает в себя проверку представленных заявителями документов, составление  описаний земельных участков в Едином государственном реестре земель, присвоение кадастровых номеров  земельным участкам, изготовление кадастровых  карт (планов) земельных участков и  формирование кадастровых дел.

Проводится такой учет в течение месяца со дня подачи заявки о проведении государственного кадастрового учета определенного  земельного участка.

Заявителям выдаются удостоверенные в установленном порядке кадастровые  карты (планы) земельных участков.

Плата за проведение государственного кадастрового учета земельных участков с заявителей не взимается.

Деятельность по проведению государственного кадастрового учета  земельных участков подлежит страхованию  в установленном порядке.

 

 

4. Государственная кадастровая оценка земель

Действовавшие ранее ставки земельного налога были разработаны  на основании IV тура оценки земель 1987-1990 гг. Ввиду существенных изменений  общей экономической ситуации в  стране возникла необходимость стоимостной  оценки сельскохозяйственных угодий. Поэтому Правительство Российской Федерации приняло постановление «О государственной кадастровой оценке земель» от 25.08.99 № 945. В постановлении отмечается, что проведение кадастровой оценки направлено на внедрение экономических методов управления земельными ресурсами и повышения на этой основе эффективности использования земель.

Государственная кадастровая оценка земель — совокупность административных и технических мероприятий направленных на определение кадастровой стоимости земель в границах административно-территориальных образований по состоянию на определенную дату. Государственная кадастровая оценка проводится для целей налогообложения и иных целей, установленных законом.

Организация и проведение оценочных работ в Российской Федерации были выполнены в соответствии с «Правилами проведения государственной  кадастровой оценки земель», утвержденными  постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.00 № 316.

4.1. Этапы сопоставимости результатов государственной кадастровой оценки

Для обеспечения сопоставимости результатов государственной кадастровой  оценки земель выполняется на основе единых методических подходов в два  этапа:

1. первый этап (межрегиональная оценка земель) – определение удельных показателей кадастровой стоимости в границах субъектов Российской Федерации и разработка базовых нормативов для проведения второго этапа оценки;
2. второй этап — определение удельных показателей кадастровой стоимости  в субъектах Российской Федерации в границах административных районов и землевладений (землепользований).

На 1 этапе определены базовые  оценочные показатели продуктивности и затрат, расчетный рентный доход  и кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий по субъектам Российской Федерации.

Второй этап кадастровой  оценки сельскохозяйственных угодий состоял  в дифференциации представленных базовых  нормативов по объектам оценки (землевладениям, землепользованиям и административным районам) в зависимости от плодородия почв, их технологических свойств и местоположения объектов оценки.

4.2. Кадастровая стоимость земельного участка

Определение кадастровой  стоимости земельного участка, занятого сельскохозяйственными угодьями, осуществляется в следующем порядке:

1. Определение  интегральных значений показателей  земельного участка, занятого сельскохозяйственными угодьями;
2. Определение удельных показателей кадастровой стоимости, земельного участка, занятого сельскохозяйственными угодьями;
3. Определение кадастровой стоимости земельного участка, занятого сельскохозяйственными угодьями.

Для определения кадастровой  стоимости земельного участка используются следующие интегральные показатели:

• По плодородию почв – балл бонитета (совокупный почвенный балл).
• По технологическим свойствам - индекс технологических свойств земельных участков.
• По местоположению - эквивалентное расстояние до пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально-техническими ресурсами, км.

Основной показатель, влияющий на кадастровую стоимость сельскохозяйственных угодий - это плодородие почв, количественные показатели которого зафиксированы  в шкале бонитировки почв (балл бонитета почв - Б_i). Но кадастровая стоимость согласно Правилам оценки определяется не по плодородию, а по доходу, получаемому с 1 Га сельскохозяйственных угодий.

4.2.1. Балл бонитета земельного участка

Бонитет — показатель, отражающий качество природных объектов, определяющий их экономическую ценность. Процесс оценки природного объекта и установления его бонитета называется бонитировкой.

Балл бонитета — это интегральный показатель продуктивности почв, при расчете которого учитываются как агрономические свойства почв, так и почвенно-климатические условия. 

Балл бонитета зависит  от разновидности почвы (ее типа), различия которых могут наблюдаться как  между участками, так и на разных территориях в границах одного участка. Бал бонитет не должен превышать 100, так как среднегеометрический балл за счет грансостава не бывает больше 100 и совокупный балл за счет pH, родовых признаков или гидроморфности часто снижен коэффициентом поправки. То есть, механическое снижение бонитета (на 3 - 5 единиц) может наблюдаться только, если имеются в виду автоморфные мощные черноземы, тучные и не имеющие родовых признаков.

Определение балла  бонитета земельного участка включает:

• установление методами статистического анализа признаков и свойств почв, существенно влияющих на их плодородие;
• расчет средних физических значений отобранных признаков и свойств почв;
• пересчет на основе корреляционно-регрессионного анализа физических значений признаков и свойств почв в зависимости от их влияния на урожайность с.-х. культур в относительные величины – баллы;
• расчет среднегеометрического балла по совокупности признаков и свойств по разновидностям (группам) почв;
• расчет совокупного почвенного балла путем корректировки среднегеометрического балла на негативные свойства, снижающие плодородие почв (переувлажненность, эрозированность, засоленность и т.д.).