Земельная рента как экономическая категория

Начав реформы, правительство России взяло на вооружение тезис, что рынок сам установит справедливый паритет цен. Оно не позаботилось об обеспечении равных стартовых возможностей для эволюционного становления рыночных отношений во всех сырьевых отраслях. Однако стихийное сближение цен внутреннего и мирового рынка с помощью эквивалентного выравнивания цен на все товары через цены на энергоносители и топливо привело к неоправданному росту цен в других сырьевых отраслях (рыболовство, лесозаготовки, сельское хозяйство), снижению их конкурентоспособности и свертыванию объемов производства. Получение явных финансовых преимуществ одних за счет других сократило внутренние ресурсы для перестройки экономики на принципах устойчивого развития. Такие принципы формирования цен вошли в противоречие и с задачами охраны природы, поскольку цены на товары сегодня не включают полновесную экологическую компоненту.

Одной из важнейших задач защиты национальных интересов и восстановления российской экономики должно стать исключение межотраслевого диспаритета цен на природное сырье внутри страны.

По этому поводу имеет смысл напомнить, что экономисты классической школы для определения рентных доходов в качестве универсального измерителя принимали цены на зерно. Риккардо вел исчисление ренты с ориентацией на цены хлебного рынка. Вопрос о едином измерителе для расчета природно-ресурсной ренты в теории возникал и возникает с завидным постоянством. Представляется, что в решении этой проблемы в мире, где не устранена угроза смерти от голода, нельзя равнодушно созерцать то, как судьбу голодных людей и живой природы решают нефтяные короли.

Так почему бы сырьевым странам с разнообразным природно-ресурсным потенциалом не поменять вектор рыночных приоритетов и не принять взамен энергоносителей другие ориентиры для выравнивания цен на товары? Иными словами, почему бы не сделать хлеб, лес, ресурсы флоры и фауны, генетические ресурсы, запасы пресной воды и, наконец, саму землю существительными, а газ и нефть прилагательными? Такой подход более всего соответствует формуле финансового обеспечения проблемы наполнения продовольственной, социальной и экологической «корзин» в устойчивой экономике, поиском которой занято мировое сообщество.

 

3.2 Проблема рентных отношений

 

Спецификой Российской Федерации является наличие на ее территории регионов, богатых природными ресурсами федеральной и мировой значимости («сырьевых регионов»). Все эти регионы имеют, как правило, большую протяженность и расположены в северной части страны. Сочетание факторов исключительной ценности и народнохозяйственной значимости добываемых в них ресурсов и сложных условий их добычи и эксплуатации, а также условий жизни населения ставят неординарную задачу государственного регулирования развития сырьевых территорий и формирования адекватной системы недропользования с учетом особенностей федеративного государственного устройства России. А также существует проблема государственной поддержки коренных народов Севера, на территории компактного проживания которых организуется крупномасштабная добыча природных ресурсов.

Наличие в России крупных месторождений полезных ископаемых, с одной стороны, «спровоцировало» кризисные явления в экономике, «посадив страну на иглу нефтедолларов» и сформировав «уродливую» отраслевую структуру экономики, с другой – позволило все-таки выстоять в исключительно сложных кризисных условиях.

Новые российские сырьевые компании, ориентируясь на мировую конъюнктуру цен, сумели существенно нарастить производство и стать реальными инвесторами, что было уже недостижимо в условиях плановой централизованной экономики. В то же время этот рост сопровождался формированием беспрецедентных финансовых потоков и личного состояния новых российских олигархов, проходящих вне государственной казны, в результате чего российский бюджет в огромной мере стал зависеть от успехов развития сырьевого сектора экономики.

После прихода к власти В.В. Путина произошли серьезные изменения в восстановлении функций государственного регулирования экономики при декларируемом соблюдении интересов и прав частного бизнеса. Эти реформы не могли не затронуть важнейший сегмент Российской Федерации и ее экономики – сырьевой сектор и сырьевые регионы, и имеющиеся здесь изменения были весьма существенны. Эти изменения коснулись как процедур контроля за добычей природных ресурсов, так и четко обозначенных стремлений федерального Центра к централизации сверхприбылей («ренты»), возникающих в нефтегазовом секторе.

До сих пор в соответствие с Конституцией Российской Федерации и с федеральным законодательством в контроле за недрами действовало правило «двойного ключа», когда при выдаче лицензий на разработку полезных ископаемых решение должно быть одобрено как Министерством природных ресурсов Российской Федерации, так и руководством соответствующего субъекта Федерации. Рекомендации Комиссии Д. Козака и очередная редакция нового закона о недрах фактически ликвидируют эту практику и предполагается, что в ближайшее время весь контроль за лицензированием и налогообложением ценных полезных ископаемых целиком перейдет в руки федерального Центра. В ведении регионов останутся лишь

 

Земельная рента как экономическая категория

природные ресурсы местного значения (песок, щебень и т.д.). Вместо совместного с федеральным Центром пользования и контроля за природными ресурсами, регионам делегируется лишь процедурное право «согласования» фактически принятых решений.

Тем самым регионы и их население фактически исключаются не только из участия в реальном процессе совместного владения государственным фондом недр, но также в формировании путей и направлений решения принципиальных проблем социально-экономического развития данных регионов».

Существует еще одна важная проблема в сфере управления недропользованием, связанная с изъятием сверхприбылей у крупных компаний, эксплуатирующих топливно-энергетические и другие природные ресурсы на основе тезиса «справедливого перераспределения природной ренты».

Крупные ресурсодобывающие компании действительно сосредоточили в своих руках колоссальные «сверхдоходы», которые систематически выводятся из налогообложения и уходят, как правило, за рубеж. Поэтому для решения важных народнохозяйственных задач, целесообразно часть этих сверхдоходов изъять в пользу государства.

Во-первых, наиболее важным представляется не вопрос, «изымать или не изымать доходы рентного характера», а то, каков будет механизм этого изъятия: или эти доходы напрямую будут поступать в федеральный бюджет и будут «растворены» в нем, создавая определенный «запас прочности» федеральному правительству, или эти доходы должны иметь строго целевой характер их использования с ориентацией, в том числе, на поддержку сырьевых, северных и восточных регионов страны.

Во-вторых, с одной стороны, действительно, учет рентной составляющей в цене на продукцию топливно-энергетических и других сырьевых отраслей нуждается в серьезном совершенствовании, с другой, целесообразно увеличить долю рентных доходов, остающихся на территории. Исходя из практики федеративных государств, рентный доход должен делиться между федеральным Центром, субъектами Федерации и компаниями – недропользователями, причем, как правило, почти в равной пропорции.

 

3.3 Рынок земли в г. Кургане и перспективы

 

В Кургане рынок земли в основном представлен землей предоставляемой под строительство. Отвод земельных участков под строительство жилья сегодня осуществляется в городе по двум направлениям: строительство многоквартирных домов и индивидуальное жилищное строительство.

Так в 2006 г. в Кургане возникла необходимость провести аукционы по продаже права аренды на земельные участки под строительство в городе многоквартирных жилых домов общей площадью не менее 300 тыс. кв. м и отвода на территории города не менее 200 земельных участков под индивидуальное жилищное строительство.

По информации Департамента развития городского хозяйства к настоящему времени проведены торги на право аренды земельного участка под комплексную застройку 4 микрорайона поселке Заозерный. Площадь жилья, которое там планируется построить, составляет примерно 200 тыс. кв. м. Подготовлены к аукционам по продаже права аренды под строительство земельные участки в районе улиц Кирова-Станционная, Гагарина-Парижской коммуны, ул. 9 Мая. На этих площадках будет возведено 10,3 тыс. кв. м жилья. Готовятся документы для проведения аукционов по продаже права аренды на земельные участки в 3 и 5 микрорайонах поселке Заозерный и на бульваре Солнечный общей площадью 106 тыс. кв. м. На очереди, как сообщил директор ДРГХ Александр Якушев, проработка вопроса застройки 7 микрорайона поселке Заозерный.

В 2007 году в Кургане было проведено 50 аукционов по продаже земельных под индивидуальную жилую застройку.

В 33 случаях площадки были переданы в собственность покупателя, в 17 – на землю заключен договор аренды. Финансовая «отдача» от торгов составила 7 миллионов 199,2 тысячи рублей. В ходе аукционов участники значительно увеличивали стартовую стоимость лотов. Например, цена квадратного метра участка в поселке Теплый Стан с 76 рублей подскочила до 256, а в Рябково – с 84 до 335 рублей. Стоит отметить, что в 2006 году в столице Зауралья прошло 26 аукционов, принесших организаторам 2,1 миллиона рублей.

Данные представим в виде таблицы и построим график, по которому сможем визуально судить о варьировании цены на участки.

 

Таблица 1 – Стоимость земли на проведенных торгах в Кургане (2007 г.)

Наименование района	Цена за квадратный метр, р.
	начальная	конечная
Теплый Стан	76,0	256,0
Рябково	84,0	335,0

 

Рисунок 1 – Гистограмма стартовой и конечной цены на участки

 

Благодаря представленному рисунку, мы видим, что в результате проведенных аукционов цена на землю увеличилась в 3–4 раза от начальной стоимости лота. Исходя из этого, можно сделать вывод, что цену на землю очень тяжело определить теоретически, в основном только на практике выявляется ее истинная стоимость.

По данным Федеральной службы государственной статистики РФ, доля малоэтажного (индивидуального) строительства в Российской Федерации лишь в первом квартале 2007 года достигла 49%. По словам заместителя министра регионального развития России Юрия Тыртышова, в 1990е годы доля малоэтажного строительства составляла от 4 до 6% общего объема вводимого в стране жилья, тогда как за весь 2006 год эта доля составила 40%.

Активное развитие малоэтажного строительства в регионах Уральского федерального округа обусловлено растущим спросом на коттеджное жилье. В 2006 году в УрФО было построено 4 млн. 177 тыс. м2 жилья, в том числе 1 млн. 375 тыс. м2 индивидуальных домов. Развитию индивидуального и малоэтажного домостроения в регионах УрФО уделяется особое внимание. Правительством РФ и властями регионов УрФО индивидуальная застройка отнесена к приоритетам жилищного строительства. В первом квартале 2007 года в регионах округа введено в эксплуатацию 1009,9 тыс. м2 жилья, что на 30,6% больше, чем за тот же период 2006 года. За четыре месяца текущего года построено 11437 квартир, что на 22,8% превышает прошлогодний показатель. Причем, индивидуальные застройщики возвели 527,1 тыс. м2 жилых площадей – по отношению к аналогичному периоду 2006 года рост составил 68,6%.

В Курганской области в 2006 году был разработан проект долгосрочной программы развития пригородной зоны Кургана до 2015 года, где предполагается строительство большого количества малоэтажных домов. В администрации Кургана создано муниципальное учреждение «Городская инспекция по земельным отношениям и охране окружающей среды», которое занимается оформлением и согласованием разрешительной документации для малоэтажного строительства.

В настоящее время малоэтажное строительство в Кургане осуществляется на территориях поселков Керамзитовый (площадь 20 га; 180 участков), Чистое Поле (площадь 70 га, 500 участков), Левашово (площадь 54 га. 365 участков), Радужный (13 га, 86 участков), «Теплый Стан» (площадь 130 га, 520 участков). При средней площади одного коттеджа 150 м2 ожидаемый ввод индивидуального жилья составит более 247 тыс. м2.

Данные по участкам сведем в таблицу 2 и построим круговую гистограмму.

 

Таблица 2 – Участки под малоэтажное строительство в Кургане

Наименование района	Площадь, га	Количество участков
Теплый Стан	130	520
Чистое Поле	70	500
Левашово	54	365
Керамзитовый	20	180
Радужный	13	86

 

Рисунок 2 – Участки под малоэтажное строительство в Кургане

 

По данным таблицы и рисунку хорошо видно, что наибольшим спросом под малоэтажное строительство пользуются участки поселка Теплый Стан 45%, а так же участки поселков Чистое поле (24%) и Левашово (19%).

В Министерство регионального развития РФ направлены материалы для участия Курганской области в реализации «пилотного» проекта массового строительства быстровозводимого малоэтажного жилья в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России».

В качестве «пилотных» предложены три земельных участка: Заозерный планировочный район, микрорайон по ул. Галкинская города Кургана и микрорайон в пос. КГСХА Кетовского района. Планируемый ввод жилья может составить примерно 200 тыс. м2. Только в Заозерном планировочном районе на площади 122 га можно разместить до одной тысячи жилых домов коттеджного типа. При себестоимости одного кв. м жилья 18 тыс. руб. ориентировочная стоимость строительства в Заозерном планировочном районе составит 2700 тыс. руб. Для обеспечения данного района инженерной инфраструктурой необходимо около 800 млн. руб. (30% от общей стоимости строительства).

Отсутствие инженернотехнического обеспечения земельных участков и социальной инфраструктуры власти Зауралья считают основной причиной, сдерживающей развитие малоэтажного строительства в регионе. В рамках Областной целевой программы «Развитие ипотечного жилищного кредитования на территории Курганской области в 2004–2010 годах и на перспективу» предоставляются льготные ипотечные кредиты на строительство индивидуальных жилых домов и приобретение квартир в строящихся домах. Согласно программе, преимущественным правом на получение кредита пользуются граждане, нуждающиеся в жилье в соответствии с действующим законодательством. На 1 января 2007 года в районах области было выдано 105 жилищных кредитов, из них 57 кредитов – на строительство индивидуальных жилых домов. В бюджете региона предусмотрены расходы на обеспечение жильем молодых семей в размере 8 млн. руб. и на строительство жилья в сельской местности в рамках программы «Социальное развитие села до 2010 года». В первоочередном порядке ипотечные кредиты предоставляются на завершение строительства жилых домов.