Земельные отношения в России

После постройки, по статистике, основной вред загородной недвижимости наносится вследствие пожаров и краж: эти случаи составляют примерно две трети общего числа обращений в страховые компании. Существует и ряд других факторов, которые следует учитывать. Например, страхование от проседания грунта под домом и др. Можно застраховать дом по полному перечню рисков, а можно выбрать наиболее реальные и актуальные. В некоторых компаниях предлагается страхование довольно редкого объекта – ландшафтных сооружений. Дорогие цветники, газоны, искусственные водоемы, дорожки и т.д. – все это иногда стоит дорого и может быть застраховано на случай противоправных действий третьих лиц, стихийных бедствий или пожара.

Стандартный полис комплексного страхования загородной недвижимости предполагает выплату компенсации  при повреждении коттеджа в результате пожара и мер по его тушению, стихийных  бедствий (наводнения, урагана, паводка, оползня и пр.), удара молнии, падения  деревьев, взрыва газа, противоправных действий третьих лиц и т.д.

Страхование производится с  оценкой объекта с осмотром на месте. Однако многие компании предлагают клиентам программы страхования  загородных домов без осмотра при условии, что страховая сумма не будет превышать 10–50 тыс. долларов (у компаний лимит разный). Страхование "без осмотра" и без посещения офиса компании пользуется большим спросом у петербуржцев и жителей Ленобласти. Нередко страховщики доверяют распространение типовых полисов своим "сервисным агентам", функции которых могут выполнять банки или Всероссийское общество садоводов. Между тем страхование "на скорую руку" может  заведомо занизить оценку недвижимости с согласия его владельца.

Размер страховых тарифов  у всех компаний примерно одинаков. Страховка каменной постройки обходится  в 0,4–0,5% страховой суммы в год, деревянного дома – 0,8–1,6%. При этом на ценообразовании сказываются  такие факторы, как год постройки, степень горючести материалов, наличие  систем безопасности, размер и вид  франшизы (предусмотренное в договоре страхования освобождение страховой  компании от обязательств по возмещению убытков, не превышающих заранее  оговоренную сумму). В зависимости  от степени риска к тарифам  могут применяться повышающие либо понижающие коэффициенты. Так, стоимость  страхового полиса обычно уменьшают, если клиент оборудует на объекте систему  сигнализации или обзаводится прочной  входной дверью с противовзломной  фурнитурой. И наоборот, при страховании  дома, забраться в который просто (особенно если стены деревянные), тариф  взлетит до максимума. Возможен также  вариант отказа страховой компании заключать договор по не внушающему доверия объекту. Страховщики предлагают различные бонусы и скидки. Чаще всего "послабления" предоставляются  постоянным "безубыточным" страхователям (от 10 до 40%). Скидками 5–10% нередко поощряются клиенты, страхующие в одной компании сразу несколько объектов – например, дачу, квартиру и автомобиль. Страхование  дачи, коттеджа может обойтись дешевле, если страхуется целый дачный кооператив или садовое товарищество. Практически  все компании предлагают сезонные и  праздничные скидки.

1.5. Страхование финансовых рисков в долевом строительстве.

При инвестировании в строительство  средства передаются на стадии, когда  объект недвижимости не достроен, или  строительство еще и не начиналось, объективно присутствует риск не получить обещанное в силу различных обстоятельств: остановки строительства из-за ошибок проектирования, отсутствия достаточных  средств у генерального инвестора, несогласованности в действиях  подрядчика и субподрядчиков, "двойной  продажи" квартир и др.

Страховым случаем является факт невозврата денежных средств, вложенных в строительство жилья, при отсутствии своевременной регистрации права собственности, т.е. квартира не предоставлена, денег не вернули. Возможные ситуации, в которых имеется риск не получить ни квартиры, ни денежного взноса:

• Строительство дома растягивается на неопределенный срок по различным причинам (недостаток финансирования, ошибки проекта, выявившиеся при строительстве проблемы, возражения местных жителей против строительства, пр.).
• Построенный дом не пригоден для проживания (трещины вследствие ухода грунта, санитарные, экологические факторы, пр.).
• После постройки дома может выясниться, что на одно и то же жилье претендуют несколько лиц.
• Проблемы с выполнением инвестиционного проекта вследствие изменений в руководстве генерального инвестора, подрядчика либо администрации города,  района, в связи с террористическими актами и пр.
• Ошибка в экономическом расчете (дом не достроен, деньги закончились, темп финансовых поступлений от дополнительной продажи квартир в недостроенном доме не достаточен для завершения строительства; начинается паника, люди, которые раньше внесли деньги, требуют вернуть их назад, новых покупателей в такой ситуации практически нет; денег нет и квартир нет);
• Низкое качество строительства (был случай, когда рухнул подъезд в уже почти построенном доме);
• Ошибка в проектировании, особенно это касается геологической экспертизы строительного участка (под землей много пустот, в некоторых районах возможен высокий уровень грунтовых вод и др.);
• Спорные моменты по выделению земельного участка под строительство;
• Случайные неприятности с первыми лицами фирмы (часто успех и возможности фирмы в значительной степени зависят от ее руководителей);
• Мошенничество;
• Возникновение прочих непредвиденных обстоятельств, которые могут помешать стать собственником жилья.

Все указанные выше обстоятельства, если им сопутствует также невозможность  вернуть инвестированные деньги, подпадают под действие договора страхования, предусматривающего покрытие следующих рисков: банкротство должника; ликвидация должника; действие непреодолимой силы (чрезвычайные и непредотвратимые обстоятельства); умышленные действия (бездействия) должника.

Страхование финансового  риска, связанного с инвестированием в строительство объекта недвижимости, используется на начальном этапе строительства, если строительство законно и договорные отношения участников инвестиционного проекта корректны. Данный вид страхования используется для минимизации рисков финансовых институтов, связанных с кредитованием населения. На сегодняшний день уже разработаны схемы страховой защиты финансовых интересов кредиторов для различных вариантов кредитования. Эти направления интенсивно развиваются. Как правило, срок действия кредитного договора перекрывает срок строительства, поэтому страховая защита включает два этапа. На первом этапе — этапе строительства — осуществляется страхование финансового риска инвестора-заемщика на случай неполучения объекта недвижимости в установленный срок и оформляется залог права требования на результат инвестирования. Стоимость страхования — в пределах 1% от страховой суммы в год. На втором этапе, когда объект недвижимости возник де-факто и де-юре, то есть на него оформлено право собственности, осуществляется залог (ипотека) объекта и комплексное ипотечное страхование. В любом случае расходы на страхование при приобретении жилья в новостройке для заемщика будут ниже, чем на вторичном рынке. Стоимость страхования зависит от этапа строительства на момент заключения договора страхования, формы инвестиционного договора, суммы инвестиций, других факторов и составляет в среднем 1 % - 1,5 % от страховой суммы в расчете на один год страхования.

В размер страхового возмещения, как правило, не включаются: убытки, возникшие вследствие каких-либо недостатков (скрытых и других) объекта недвижимости; убытки в виде упущенной выгоды, хотя они вызваны страховым случаем; убытки, возникающие вследствие пользования  чужими денежными средствами;  неустойка, моральный вред. Следует отметить неутешительный прогноз, что качество новостроек вряд ли улучшится, т.к. технические стандарты и нормы носят рекомендательный характер, и при приемке объекта многие существенные недостатки (как, например, пустые полости в стенах) заметить практически невозможно.

1.6. Страхование при ипотечном кредитовании.

Ипотека - это получение  целевого кредита под залог приобретенной  квартиры (недвижимости) кредитному учреждению. Риски, связанные с историей квартиры при приобретении ее на вторичном  рынке, никуда не пропадают, но теперь они ложатся как на покупателя, так и на банк-кредитор.

Есть две разновидности  ипотечного страхования, - классическая ипотека, когда жилье приобретается  на вторичном рынке, и когда ипотечный  кредит выдается под строящееся жилье. Классическая ипотека предполагает страхование жизни и здоровья заемщика, предмета залога и права собственности на квартиру (титульное страхование). Страховой тариф по всем трем видам страхования составляет от 0,98% до 1,2% в год. В случае кредита на рынке строящегося жилья, когда объект еще не построен и не зарегистрировано право собственности на квартиру, заемщик заключает договор страхования инвестиций на срок строительства и страхования на случай потери трудоспособности и смерти в течение срока действия договора. Кроме того, уже после окончания строительства банк потребует заключить договор страхования предмета залога от гибели и повреждений до момента погашения кредита. Во всех этих случаях выгодоприобретателем по договору выступает банк. На стадии строительства страхование жизни и здоровья заемщика и страхование инвестиций обойдется клиенту в 1,74- 2% от стоимости объекта, а после получения жилья (до момента погашения кредита) тариф составит 0,8-1% в год. Перечень страховых компаний, полисы которых он готов принять, предоставляет банк. Среди страховщиков уже наметилась жесткая конкуренция за право близости к банкам. При этом порой сотрудничество страховщиков и банков не строится на основе оценки качества услуг, на учете стабильности страховщика, а определяется либо размером депозита, вносимого страховщиком в банк, либо отношениями соучредительства. Западный же опыт свидетельствует о преимуществах другого способа работы. Например, обязанность страховать кредиты можно вменить банку, а не заемщику. Таким образом, банк станет самостоятельно страховать собственные риски. Как профессиональный участник рынка он сумеет объективно выбрать страховщика и следить за его устойчивостью.

Обязательным (по закону) является только страхование покупаемой в кредит недвижимости. Но банки стараются  обезопасить себя и настаивают на страховании не только залога, но и  жизни, и здоровья заемщика, и "титула" на случай утраты заемщиком права  собственности на недвижимость.

Страховые пакеты, которые  обязаны приобретать получатели ипотечных кредитов, защищают интересы банков, а не заемщиков. Стоит такой пакет,  включающий 4 вида страхования: жизни, трудоспособности, титула (права собственности) и конструктивных элементов квартиры до 1,5% от суммы кредита, увеличенной на 10%. Все расходы по страхованию несет заемщик, однако при наступлении страхового случая все выплаты будут производиться только в пользу банка. Единственная выгода заемщика от этой страховки в том, что его освободят от долговых обязательств. Например, если застрахованная квартира разрушена и непригодна для проживания, ее владелец освобождается от кредитных обязательств, но при этом теряет первоначальный взнос, а также деньги, которые он успел выплатить по кредиту. Или другой пример: в случае когда заемщик утратит право собственности по суду (если объявится обделенный наследник или несовершеннолетний, отбывающий срок, или служивший родственник продавцов квартиры), страховая компания выплатит только долг заемщика банку, а самому заемщику потери не возместит никто. Именно поэтому так опасно занижение официальной стоимости квартиры в договоре купли-продажи — чаще всего банки настаивают только на том, чтобы цена была не меньше суммы кредита.

Комплексный договор ипотечного страхования заключается, в зависимости от срока действия кредитного договора, на срок от 1 до 20 лет в обеспечение выполнения Заемщиком обязательств по возврату кредита. Страховая сумма по договору комплексного ипотечного страхования определяется в размере выданного ипотечного кредита (по согласованию с банком-кредитором она может быть увеличена на величину процентной ставки по кредиту) и уменьшается в соответствии с графиком погашения кредита. Стоимость страховки при ипотеке может колебаться в пределах - 1,0-1,7% от страховой суммы и зависит от включенных в договор видов страхования, вида страхуемого имущества, порядка установления страховой суммы и других факторов. Одни компании принимают в расчет оценочную стоимость квартиры, другие берут процент от общей суммы кредита, третьи - процент от суммы кредита плюс 10%, а четвертые - остаток ссудной задолженности. Получается, что тариф может быть один, а платежи - разные.

1.7. Страхование при залоге недвижимости.

Объекты недвижимости являются распространенным предметом залога при осуществлении банками кредитования юридических и физических лиц  для различных целей. Закладывается  квартира, в которой проживает  заемщик или приобретаемая квартира (при инвестициях в строительство). Кредитные организации выдвигают заемщику требование страхования предмета залога, чтобы исключить ситуацию его утраты и невозможности обращения на него взыскания. В данном случае банк является выгодоприобретателем в части остатка задолженности заемщика по кредитному договору. В качестве предмета залога могут выступать различные объекты недвижимости — жилые помещения, нежилые помещения, земельные участки.

В соответствии с законом, заемщик, который одновременно выступает  залогодателем по договору об ипотеке  жилого дома или квартиры, вправе застраховать также риск своей ответственности перед кредитором за невозврат кредита. Залогодатель же обязан за свой счет страховать заложенное имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения. Поскольку заемщик получает право пользования приобретенной на средства кредита квартирой, появляется риск возникновения пожара, взрыва газа, причинения ущерба третьим лицам, которые кредитные организации обязывают заемщика страховать.

Как правило, годовой полис страхования недвижимости в рамках ипотечных программ сегодня стоит примерно 0,3-0,4% от суммы страховки.

1.8. Страхование при потере прав на недвижимое имущество в будущем (титульное страхование).

Недвижимость можно потерять, потеряв право собственности  на нее. Титульный тип страхования - это страхование недвижимости на случай утраты прав собственности. Данный вид страхования применяется в случае приобретения объекта недвижимости на "вторичном" рынке. Страхование потери имущества в результате утраты права собственности имеет смысл, если оно осуществляется, "от всех рисков", т.е. страховым случаем является утрата права собственности по любой причине, не зависящей от страхователя.