Жылжымайтын мүлик

КІРІСПЕ………………………………………………………….

БӨЛІМ I. ҚАЗАҚСТАНДА НЕСИЕЛІК ЖҮЙЕНІҢ ҚАЛЫПТАСУЫ....

 

1. Қазақстанда ақша-несиелік саясатты мемлекеттік реттеу мен даму кезеңдері…….

1.2 Қазақстан Республикасының несиелік жүйесі: мәні, қызметтері және құрылымы……………….

1.3 Несиелер: формалары, түрлері және олардың классификациясы……

 

БӨЛІМ II. КОММЕРЦИЯЛЫҚ БАНКТЕРДЕ ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІКТІ БАҒАЛАУ …………………………. 

 

2.1 Жылжымайтын мүліктің нарықтық құнын бағалау әдістері мен салыстырмалы сату әдісін тәжірибеде қолдану……

2.2 Алматы қаласындағы жылжымайтын мүлік нарығының маркетингісі……………………….

2.3 Жылжымайтын мүлік құнына әсер ететін факторлар және оларды жою жолдары  ……………..

 

БӨЛІМ III. НЕСИЕЛІК ЖҮЙЕНІ ЖӘНЕ БАҒАЛАУ ҚЫЗМЕТІНІҢ НОРМАТИВТІ НЕГІЗДЕРІН ЖЕТІЛДІРУ

 

1. Қазақстан Республикасында несиелеу жүйесін дамыту бағыттары
2. Бағалау қызметінің нормативті негіздерін жетілдіру………

 

ҚОРТЫНДЫ………………………………………………………….

 

ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ.......................................

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

КІРІСПЕ

 

Қазақстан Республиксында соңғы 2-3 жылда  тұрақты экономикалық өсу байқалады, ол әрине біздің еліміздің әртүрлі нарықтарына өзінің әсерін тигізеді. Бұл жерде қозғалмайтын мүлік нарығы да қарастырылады. Және де, инвестициялық белсенділікьің төмендеуіне байланысты экономикалық өсудің біртіндеп баяулауына қарамастан, қозғалмайтын мүлік нарқы өзінің қызметін жалғастыруда. Және оның әрі қарай дамуына тек қана жақсы инвестициялық ахуал, мемлекеттің білімді экономикалық саясаты және тұрақты экономикалық өсу, соныменен қатар ішкі тұрақтылық және анықтылық сияқты жағымды алғышарттардың болуы жеткіліксіз.  Соңғысына жетуге болады, егер де заңды негізде және нарықтағы жеке субъектілердің деңгейінде нарықтың объектілері мен субъектілеріне дұрыс анықтама берген жағдайда ғана.

Соңғысына жетуге болады, заңды түрде, сондай-ақ нарықтың жеке қатысушыларының деңгейінде де нарық субъектілері мен объектілеріне дұрыс анықтама берген жағдайда ғана. Қозғалмайтын мүлік объектілерінің тізімі Қазақстан Республикасы азаматтық Кодексінің 130-шы бабында көрсетілген. Қозғалмайтын заттарға (қозғалмайтын мүлікке) жер учаскілері, жер қойнаулары, оқшауланған су объектілері және жермен тікелей байланыстының барлығы, яғни бірден жерден екінші жерге ауыстыруға келмейтін объектілер, соның ішінде ормандар, көп жылдық көшеттер, ғимараттар, үйлер жатады. Қозғалмайтын заттарға жататындар мемлекеттік тіркеуге жататын әуе және теңіз кемелері, ішкі жүзу кемелері, космостық объектілер. Заңмен қозғалмайтын заттарға басқа да мүліктерді жатқызуға болады. Мысалы, кәсіпорын толығыменен мүліктік кешен ретінде қозғалмайтын мүлік болып табылады.

Бұл көзқарастан басқа қозғалмайтын мүлікке басқа да көзқарас бар, ол қозғалмайтын мүлікті тауар ретінде  емес, табыс әкелетін материалдық  формадағы капитал ретінде де қарастырады. Қозғалмайтын мүлік нарқы  бағалар механизмі арқылы қозғалмайтын мүлікке сатушылар мен сатып алушылардың меншік құқық тарын бірге қарастыратын мәліметтер қызметін көрсетеді. ол дамудың үлкен перспективасына ие, өйткені қозғалмайтын мүлікпен операциялар перспективті бағалыққа ие, өйткені уақытына қарай үлкен берілімділкке ие.

Осы дипломдық жұмыс  қозғалмайтын мүлік объектілерін бағалау технологиясына үздіксіз байланысты кәсіпорын мүлкін бағалау принциптері мен нарықтық құнына түсініктемені анықтауға  арналған. Бағалау қызметінің негізі болып табылатын осы түсініктерді анықтағаннан кейін, қазіргі уақытта Қазақстанда қандай да бір түрде қалыптасқан қозғалмайтын мүлік нарығының қызмет етуінің барлық жүйесін түсінуге болады.

Бағалаудың кәісби нормалары –  бұл кәсіби ұйымдар мен мемлекеттің  өз мүшелерінің қызметіне бақылау жасау үшін құрылған бағалаудың кәсіби тәжірибесінің стандарттары. Стандарттарды білу бағалаушыларға бірдей сөздікті, түсініктемелік аппаратты және бағалау әдіснамасын қолдануға мүмкіндік береді.

Мүлікті бағалау классикалық  және қазіргі экономикаға жүгінеді. ХХ ғасырдың 40 жылдарында көптеген елдерде негізінен бір-біріне ұқсас бағалау әдістемесі мен принциптері құрылған болатын, бірақта ХХ ғасырдың тек екінші жартысында ғана бағалау түсінігіне кәсіби пән ретінде көзқарастар дами бастады¹.

60-70 жж. бірқатар ұлттық  бағалаушылар ұйымы өз мүшелері  үшін кәсіби тәжірибелік қызмет  стандарттарын құрды және жарыққа  шығарды. Осы мысалға басқалары  да ерді. Стандарттардың мазмұны  нарықтың тәжірибелік қажеттіліктерімен  кәсіби тәртіптегі ойлар үйлестірілді. Бірқатар елдерде стандарттар толығымен немесе біртіндеп ұлттық заңдарға және нормативті актілерге айналды. Кейбір ұйымдар ұйым мүшесі стандарттарды немесе соған байланысты этикалық нормаларды бұзған кезде оны кәсіби мәртебесінен айыру немесе сөгуге мүмкіндік беретін бақылау және атқарушы процедураларын шығарды.

Осылай, жоғарыда айтылғандардың барлығы дипломдық жоба тақырыбын  таңдауды күнібіұрын анықтады және оның өзектілігін бейнелейді. Дипломдық  жоба өзінің құрылымы бойынша келесідей  бөлімдерден тұрады: кіріспе, үш негізгі бөлім, қортынды және қолданылған әдебиеттер тізімі.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

БӨЛІМ 1. ҚАЗАҚСТАНДА НЕСИЕЛІК ЖҮЙЕНІҢ ҚАЛЫПТАСУЫ

 

1.  Қазақстанда ақша-несиелік саясатты мемлекеттік реттеу мен даму кезеңдері

 

Қазіргі мемлекеттің  қаржылық және ақша-несиелік саясаттарын қалыптастыру ғылыми-теориялық базаларға және нақты экономиканы терең зерттеуге негізделеді.

Осыған байланысты өтпелі кезеңдегі Қазақстанның қаржылық және ақша-несиелік қатынастарына талдау жүргізуге болады. Талдау толық болмайды, егер де нарыққа өту кезеңінде республикада жүріп өткен объективті экономикалық жағдайлар мен нақты өзгерістерді есепке алмаса. Олар немен мінезделеді?

Бірінші кезең (1986-1989 жж.) өткен жылдардағы экономиканың дамуына сындық талдаумен, экономикалық дамудың тездетілуне бет алумен, өндірістерді шаруашылық есеп пен өзін-өзі қаржыландыруға интенсификациялау (1986-1987 жж.), еңбек ақының өсуіне тосқауылды алумен, өндірістік-техникалық бағыттағы өңімдер мен тұтынушылық тауарлардың кең шеңберіне келісімідік бағаларға көшумен байланысты.

 Екінші  кезең (1990-1991 жж.) республикада нарықтық қатынастарды енгізуге бет алу мен қаржылық тұрақтандыру бойынша төтенші шаралар бағдарламаларын қабылддаумен мінезделеді. Халыққа төленетін ақшалай қаражаттардың бақылаусыз өсуін тоқтату, өндірістік құрылысқа мемлекеттік бюджеттен қаражаттарды ассигнациялауды қысқарту, өнеркәсіптің қорғаныстық салаларына конверсиялау бойынша шешімдер қабылданды.

1990 жылдан бастап республикада  өндірілген ұлттық табыс он  екі бес жылдықта бірінші рет 1989 жылмен солыстырғанда 4,4 пайызға қысқарды. өндірістің құлдырауы экономиканың барлық сферасын қамтыды, ол халықтық тұтыну тауарларына ғана емес, соныменен қатар өндіріс құрал-жабдықтарына тотальды тапшылықты тудырды.

Үшінші кезең (1992 жылдан бастап, одан кейінгі жылдар). 1992 жылдың 2-ші қантарында Қазақстан Республикасында нарықтық экономикаға нақты өту бойынша бірінші қадам жасалды: көптеген халықтық тұтыну тауарларына және өндіріс құрал-жабдықтары бағалар еркін жіберілді, бағаны әрі қарай ұстап тұру мүмкін болмады, өйткені, әсіресе үлкен өнеркәсіптік орталықтар мен қалалардағы 1991 жылдың аяғындағы жағдайлар соншалықты қиын болды, баспаларды ТМД-ның барлық елдерінде, соның ішінде Қазақстанда да аштық қаупі туралы статьялар шыға бастады.

Ссудалық қарыздардың көлемінің қысқаруы бағалардың жоғарлауы есебінен кәсіпорындардың (сондай-ақ шаруашылық есепке көшу мен өзін-өзі қаржыландыруға байланысты) қаржылық жағдайлары біршама жақсаруымен, аяқталмаған өндіріс шығындарымен подрядтық ұйымдарға несиелер беруді қысқартумен, несиелеу әдістерінің өзгеруімен, меншіктік айнымалы құралдар мен нормативтері өсімніің жетіспеушіліктерін уақытша толтыруға ертеректе берілген ссудалардың, соныменен қатар өнеркәсіп пен ауыл  шаруашылығындағы жартылай мерзімі созылып кеткен несиелердің өтелуімен жүргізілді. Саудада несиелердің қысқаруы бөлшек тауар айналымын бір уақытта жоғарлауы кезінде тауарлық қорлардың қалдықтарының төмендеуі нәтижесінде жүрді.

Соныменен бірге, толығыменен  республика бойынша қысқымерзімді  ссудалар бойынша қарыздардың қысқаруы халық шаруашылығы жұмысының жақсаруы мен оның қаржылық жағдайының күрделенуі есебінен болған жоқ, оларды жабдықтаушылардың борышына аудару нәтижесінен қысқарды (1991 жылдың басында 1985 жылмен салыстырғанда 3,7 есеге өсті және Республикамыздың Ұлттық банкінің деректері бойынша 2,5 млрд. теңгені құрады).

Несиелік ресурстардың негізгі бөлігі банктердің ссудалары  бойынша уақыты өткен борыштарына  жатқызылды. Банктер мен жабдықтаушыларға неғұрлым үлкен қарыздарға ие болған  совхоздар, колхоздар, өндірістік-техникалық қызмет көрсету бойынша кәсіпорындар және құрылыстық ұйымдар. Республиканың халық шаруашылығындағы қаржылық жағдайлар мен төлемдік тәртіптердің нашарлауы меншіктік айнымалы құралдарды пайдалану мен сақтауды қамтамасыз етуде меншік иесінің болмауынан, істі тиімді жүргізуге экономикалық уәждің болмауынан қалыптасты. Несиелік ресурстардың әрбір төртінші рублі өндірістік мақсаттарға емес, бюджеттік тапшылықты жабуға жұмсалды.

Орталықтандырылған несиелік ресурстарды қолдануда да жағымсыз көріністер қалыптасыт. Орталықтандырылған ресурстар есебінен  1991 жылы берілген несиелерден шамамен 36 пайызы мемлекеттік қарызға келді. Ақшалай қаражаттардың тиімсіз орналастырылуы 1992 жылдың 1-ші қаңтарында Қазақстанның бұрыңғы КСРО мемлекеттерімен есеп айырысуы бойынша сальдосын дебеттік қылып, тапшылқты тудырды, оны жою үшін басқа егеменді мемлекеттерден белгіленген сомаға қарыз алғанын білдіреді.

1992 жылдың 1-ші қаңтарында  толығымен республика бойынша  несиелік салымдардың көлемі  шамамен 206 есеге өсті. Несиелік салымдардың өсуі халық шаруашылығының барлық салаларында жүрді.

1991 жылы несиелік салымдардың  құрылымында мәнді өзгерістер  жүрді. Осылай, азық-түліктік бағдарламаларды  шешумен байланысты шараларға  бағытталған барлық несиелердің үлес салмағы 49,0 пайыздан 26,8 пайызға, әлеуметтік бағдарламаларға 19,2-ден 14,2 пайызға, соныменен қатар халықтық тұтыну тауарлары өндірісінің жоғарлауымен және халыққа көрсетілетін қызметтің кеңеюімен сәйкесінше 6,6-дан 6,3 пайызға және 1,5-нан 1,1 пайызға қысқарды, бұл республикадағы несиелік қатынастардың жеткіліксіз тиімділігі туралы куәландырады.

1991 жылмен салыстырғанда  1992 жылы Қазақстанның үкіметіне  берілген несиелік салымдар үлесінің  бірден салыстырмалы төмендеуі  (24,0-тен 3,5 пайызға), бағаның тез өсуімен шақырылған салықтық салым қиындығын күшейті есебінен мемлекеттің қаржылық жағдайының бірқатар жақсаруымен түсіндіріледі, бірақ бұл мемлекеттік кәсіпорындардың қаржылық жағдайына бірден теріс әсерін тигізді, өйткені бағалардың өсуі олардың пайдасының өсуінен тез жүргізілді.

Осыған байланысты Қазақстан  экономикасының басты мәселелерінің  бірі тек несиелік эмиссияның жалпы  көлемінде ғана емес, сондай-ақ эмиссияланған  несиелердің негізгі бөлігі несиенің экономикалық табиғатына қайшы келетін  мақсаттарға берілді: мемлекеттік кәсіпорындардың және үкіметтік бюджеттің   қаржылық тапшылықтарын жабуға жіберілді. 1992 жылы әрбір сегізінші кәсіпорын шығынмен жабылды, әрбір екіншісі – тұрмыстық қызмет көрсетуде, әрбір үшіншісі – сауда мен коммуналдық шаруашылықта. Кәсіпорындарға берілген несиелердің мәнді бөлігі бірнеше мыңдық еңбек ақы қарызын өтеуге жіберілді. Мысаля, 1993 жылдың басында жұмысшылар мен қызметкерелердің жалақысына төлемдер Ұлттық банктің ақша эмиссиялауы есебінен қамтамасыз етілді.

Соңғы жылдары бағаларды ырықтандыру мен экономикадағы дағдарыстық құбылыстар жағдайында банктік несиелер беруге рұқсатқа республиканың Ұлттық банкіне мемлекеттік сектор кәсіпорындары мен үкімет жағынан қысым күшейді, оның өзі жеңілдетілген негізде жасалсын делінген. Осындай жағдай экономиканың тұрақтандырылуына және республиканың қаржы-несиелік жүйесінің тұрақты қызмет етуін қамтамасыз етуге тосқауыл болды.

Республикада экономикалық және қаржылық тұрақтылық қажіргі жағдайда тиімді қаржы-несие саясатын шығару мен стратегияларды іздестірумен байланысты болды, ол ақша мен несие эмиссиясын тұрақтандыру мен шектеуге бағытталуы керек болды. Қатаң қаржы-несие саясатын жүргізу өндірістік және айналым сферасындағы пропорцияның бұзылуының жоғарлауымен, бағалардың және инфляцияның өсуімен байланысты болды.

Осы жағдайларда Ұлттық банк пен үкімет тұрақтандыру кезеңіне өзінің саясатының негізгі бағыттарын дұрыс таңдап алды деуге болады: өндірістің төмендеу қарқындарын және инфляция қарқындарын қысқарту, ұлттық валютаның сатып алушылқ қабілеттілігін тұрақтандыру және т.с.с. Белгіленген бағыттар негізінен республиканың Ұлттық банкі мен үкіметтің жүргізген белсенді монетарлы саясатты көмегімен айналымдағы ақшаны реттеуге бағытталды.

Толығымен ақша-несие  жүйесінде және ұлттық валютаны тұрақтандыру саясатын бірден шешу мүмкін емес. Көрсетілген сферадағы тұрақтылық экономикалық даму деңгейімен байланысты. Ішкі нарықты жақын уақытта тауарлар және қызметтермен толтыру, күшті экспорттық потенциалды құру, төлем қабілетті сұранысты қолдау, салықтық реформаны іске асыру, бағалар реформасы мен бюджетті сауықтандыру қажет болды. Осынң бардығына уақыт керек. Сондықтанда оны енгізу кезеңділікпен жүргізілу керек. Сонда, әрбір келесі кезеңге өтуге болады, егер де алдыңғы кезеңде нақты экономикалық нәтижелерге жеткен жағдайда ғана.