Договор аренды и его значение в предпринимательской деятельности

Договор лизинга является возмездным договором. Лизингодатель за исполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование лизингополучателю должен получить от последнего встречное предоставление в виде внесения лизинговых платежей (арендной платы). Своевременная и полная уплата лизинговых платежей – одна из основных обязанностей лизингополучателя (ст. 636 ГК).

ГК (§ 6 гл.34) не содержит каких-либо специальных правил о размере  арендной платы (общей сумме) и конкретных лизинговых платежах, порядке, условиях и сроках их внесения, полагаясь на то, что, если некоторые из этих условий не включены сторонами в договор, они будут урегулированы общими положениями об аренде, в частности, ст. 585 ГК. Однако некоторые специальные нормы в отношении лизинговых платежей закреплены в Положении № 1769 (п. 4-9).

Пункт 4 Положения № 1769 содержит понятие цены договора, под  которой понимаются лизинговые платежи. Цена договора лизинга определяется исходя из суммы инвестиционных расходов лизингодателя, связанных с исполнением данного договора и суммы его вознаграждения (дохода). Если по условиям договора предусмотрен выкуп, то цена состоит из совокупности лизинговых платежей и выкупной стоимости. Выкупная стоимость объекта лизинга – это стоимость выкупа объекта лизинга, которая может быть равна или меньше остаточной стоимости. Остаточная стоимость – это разность между стоимостью объекта лизинга и величиной амортизации, начисленный за срок договора лизинга.

Положение № 1769 исходит  из того, что лизинг по своему экономическому содержанию относится к прямым инвестициям, поэтому общая сумма лизинговых платежей должна определяться с расчетом на то, чтобы лизингодатель мог полностью возместить свои инвестиционные затраты и плюс к этому получить определенное вознаграждение. Поэтому лизинговые платежи состоят из двух частей: инвестиционные затраты лизингодателя и вознаграждение лизингодателя. К числу инвестиционных затрат относятся: первоначальная или восстановительная стоимость объекта лизинга; проценты, выплачиваемые лизингодателем по его договору займа, заключенного с заимодавцем (кредитодателем) для приобретения объекта лизинга; затраты на привлечение гарантии по договору с гарантом, если такой договор заключался; налоги и другие обязательные платежи, начисляемые на объект лизинга, если лизингодатель выплачивает такие налоги и платежи; затраты лизингодателя, связанные с осуществлением капитального ремонта объекта лизинга, если этот ремонт осуществляет лизингодатель; платежи по всем видам страхования объекта лизинга и рисков, если страхование осуществляет лизингодатель и если в договоре лизинга не оговорено иное. Вознаграждение (доход) лизингодателя представляет собой разность между общей суммой причитающихся (полученных) лизинговых платежей и суммой платежей, возмещающих инвестиционные затраты.

Статьей 585 ГК установлена  обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование  имуществом. Порядок, условия и сроки  внесения арендной платы определяются договором (ст. 585 ГК). В отношении  финансовой аренды порядок определения цены договора, состава лизинговых платежей предусмотрен Положением № 1769.

При установлении и исполнении обязанностей лизингополучателя по выплате лизинговых платежей следует  обратить внимание на следующее.

Во-первых, действующими законодательными актами (ст. 298 ГК; ст.11 Банковского кодекса Республики Беларусь) допускается выражение денежного обязательства в иностранной валюте или условных единицах с последующим исполнением в белорусских рублях. По-разному разрешается вопрос применения данной нормы к различным составляющим инвестиционных расходов.

Так, в соответствии с  пунктом 19 Положения № 1769 объект лизинга  не подлежит переоценке. Относительно других составляющих лизингового платежа  законодательство ничего не говорит. Исходя из этого, часть лизингового платежа, направляемая в погашение первоначальной (восстановительной) стоимости, не может корректироваться во время действия договора лизинга, при чем это не отрицает возможности сторон устанавливать переоценку прочих обязательств.

Во-вторых, Положением № 1769 допускается включение в состав инвестиционных расходов, возмещаемых лизингополучателем обязательных платежей, связанных с объектом лизинга. Последнее означает, что в состав инвестиционных расходов включаются налоги и сборы, объектом обложения для которых является само имущество - объект лизинга (налог на недвижимость, взносы по обязательному страхованию и т.п.), а не сделки с этим имуществом (целевые республиканский и местный сборы, налог на прибыль и т.п.) и прочие отчисления. Последние возмещаются за счет вознаграждения лизингодателя.

Лизинговые платежи  могут осуществляться в различных  формах, не запрещенных законодательством. Пункт 8 Положения № 1769 называет денежную и (или) натуральную и другие формы. Учитывая то, что § 1 главы 34 ГК применяется к договорам лизинга, то под «другими формами» понимаются виды арендной платы, предусмотренные ст. 585 ГК. Следует подчеркнуть, что приведенный перечень возможных форм арендной платы не является исчерпывающим либо императивным. Стороны вправе установить в договоре, как сочетание различных форм арендной платы, так и вовсе иные формы. При этом судебная практика исходит из того, что отсутствие в договоре условия о форме арендной платы не освобождает лизингополучателя от ответственности в случае просрочки.

В соответствии с законодательством  Республики Беларусь лизингодатель  имеет право осуществлять контроль за соблюдением лизингополучателем условий договора в части сохранности  объекта лизинга и поддержания  его в рабочем состоянии (п.14 Положения  № 1769). Не воспользовавшись предоставленным лизингодателю правом, на практике возможны некоторые казусы.

Для того, чтобы лизингодатель  имел возможность реализовать свое право по осуществлению контроля, лизингополучатель обязан обеспечить беспрепятственный доступ лизингодателя к предмету лизинга (п. 14 Положения № 1769).

В течение договора лизинга  лизингодатель вправе уступить права  по этому договору полностью или  частично третьему лицу. В этом случае необходимо получить письменное согласие займодавца (кредитодателя) и страховщика, если в договоре лизинга не установлено иное (п.16 Положения № 1769).

Пункт 13 Положения № 1769 предусматривает только один случай, в котором лизингодатель может  воспользоваться предоставленным  ему правом по передаче лизингового  имущества в залог – под обеспечение возврата кредита, привлекаемого для приобретения объекта лизинга.

Положение № 1769 не содержит каких-либо специальных правил о  распределении обязанностей сторон по содержанию объекта лизинга. Поэтому  применяются соответствующие положения договора аренды, изложенные в виде диспозитивных норм (ст. 587 ГК). Так, если иное не предусмотрено договором, лизингодатель обязан за свой счет производить капитальный ремонт. Такой ремонт должен производиться в срок, установленный договором лизинга, а если он не определен договором (что вряд ли возможно, поскольку п. 2 Положения № 1769 «условия эксплуатации и технического обслуживания объекта лизинга» отнесены к существенным) или вызван неотложной необходимостью - в разумный срок.

На лизингополучателя в процессе использования объекта лизинга возлагается обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (расходы, связанные с эксплуатацией, техническим обслуживанием), если иное не установлено законодательством или договором (п. 1 ст. 586, п. 2 ст. 587 ГК, п.12 Положения № 1769).

Договором лизинга отдельные  обязанности по обслуживанию лизингового  имущества и обеспечение его  надлежащей эксплуатации могут быть возложены на лизингодателя (например, осуществление монтажных и пусконаладочных работ). Перечень, объём и стоимость дополнительных услуг должны быть указаны в договоре лизинга.

По истечении срока  действия договора лизинга договор  не прекращается, поскольку не все обязательства сторон исполнены. Необходимо определить судьбу объекта лизинга и произведенных лизингополучателем улучшений.

По истечении срока  договора либо при его прекращении  по другим основаниям арендатор обязан возвратить лизинговое имущество в  том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии обусловленном договором лизинга (п. 1 ст. 593 ГК). Эта обязанность возникает у арендатора, только если он не использует свое право приобрести предмет договора в собственность или продолжить его лизинг на новый срок (п. 2 ст.9 Конвенции).

Если при заключении или в течение договора лизинга  стороны предусмотрели выкуп  лизингополучателем предмета договора, то у последнего возникает обязанность  приобрести предмет лизинга в  свою собственность на основании договора купли-продажи. В этом случае арендодатель имеет право требовать выкупа предмета лизинга. Разумеется, приобретение предмета лизинга в собственность может быть и правом арендатора. Тогда уже продать объект лизинга должен будет арендодатель. Условия будущей продажи могут устанавливаться по соглашению сторон.

Ни Оттавская Конвенция, ни ГК, ни Положение № 1769 не рассматривает  выкуп объекта лизинга как  неотъемлемый признак каждого договора лизинга. В Республике Беларусь, как  показывает практика, при заключении договора лизинга очень часто предусматривается выкуп лизингового имущества.

Судьба произведенных  лизингополучателем улучшений лизингового  имущества определяется в зависимости  от их характера. Параграф 6 главы 34 ГК не содержит каких-либо специальных правил по данному вопросу, поэтому применяются общие положения об аренде. В соответствии с пунктом 1 ст. 594 ГК все отделимые от арендованного имущества улучшения являются собственностью арендатора, если иное не предусмотрено договором. Таким образом, ГК не допускает установления иного законодательством. Однако пунктом 13 Положения № 1769 предусмотрено, что отделимые улучшения является собственностью лизингополучателя только если они произведены с согласия лизингодателя. Данная норма не подлежит применению, поскольку противоречит ГК, необоснованно ухудшая при этом положение лизингополучателя.

Неотделимые улучшения  имущества принадлежат арендодателю. Правда, стоимость таких улучшений, произведенных арендатором за счет собственных средств с согласия арендодателя, подлежат возмещению арендодателем. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя (п. 4 ст. 594 ГК).

Договор лизинга исполняется посредством реализации принадлежащих арендатору и арендодателю прав и обязанностей. Совокупность прав и обязанностей сторон, вытекающих из этого договора, составляют его содержание. Содержание договора лизинга во многом схоже с содержанием договора аренды. Однако главной особенностью и необходимый элемент лизинга состоит в том, что в пользование сдается оборудование, специально приобретенное арендодателем с целью передачи в аренду конкретному лицу. Присутствие в отношениях арендатора и арендодателя третьего участника – продавца вносит ряд особенностей в содержание договора лизинга.

Поскольку договору лизинга  присущи характерные черты, выделяющие его в отдельный вид договора аренды, то и правовое регулирование  должно учитывать эти особенности. Поэтому необходимо внести соответствующие изменения в специальное законодательство о лизинге, касающееся прав и обязанностей сторон.

Правовые нормы, регулирующие порядок заключения и исполнения договора финансовой аренды (лизинга) во многом аналогичны нормам о договоре аренды. Однако правовое обеспечение договорных отношений лизингодателя и лизингополучателя должно учитывать специфику имущественных отношений, опосредуемых договором лизинга.

3.3. Основания, порядок  прекращения и изменения договора аренды (лизинга)

Изменение и прекращение  договора аренды возможно по основаниям, которые предусмотрены в ГК и  Положении №1769, а также по обычным  для договора аренды основаниям, если это не противоречит специальным  нормам договора лизинга.

Договор лизинга прекращается по окончанию срока действия договора, что приводит к прекращению обязательств сторон по договору. В отличие от договора аренды, срок действия договора лизинга всегда известен, это одно из существенных условий договора лизинга. Срок данного договора не может быть неопределенным, поскольку расчет лизинговых платежей проводиться в зависимости от срока договора.

Как и любой гражданско-правовой договор, договор лизинга может  быть изменен или прекращен по соглашению сторон. Это общее правило  и наилучший способ изменения или прекращения договора, учитывая интересы обеих сторон.

Основания для прекращения  договора лизинга по инициативе лизингодателя  закреплены в ст. 590 ГК. Данная статья приводит перечень существенных нарушений  со стороны лизингополучателя, при которых договор лизинга может быть досрочно расторгнут судом:

1)      пользуется  имуществом с существенным нарушением  условий договора или назначения  имущества либо с неоднократными  нарушениями;

2)      существенно  ухудшает имущество;

3)     более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4)      не  производит капитального ремонта  имущества в установленные сроки,  а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех  случаях, когда в соответствии с договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Эти основания не являются исчерпывающими и стороны в договоре могут установить другие основания  в соответствии с пунктом 2 ст. 420 ГК.