Договор аренды и его значение в предпринимательской деятельности

Важным является соблюдение арендодателем досудебной процедуры урегулирования спора: арендатору должно быть направлено письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 590 ГК). Без соблюдения досудебного порядка урегулирования спора иск арендодателя, в случае предъявления его в хозяйственный суд, будет оставлен без рассмотрения (п. 4 ч. 1 ст. 96 ХПК) (5).

Не внесение предусмотренных  договором лизинговых платежей чаще всего является причиной досрочного расторжения договора финансовой аренды по требованию арендодателя.

Расторжение договора по инициативе лизингополучателя возможно в случаях, предусмотренных пунктом 2 статьи 639, пунктами 1, 3, 4 ст. 591 ГК причем только по обстоятельствам, которые  зависят от лизингодателя, но не то продавца. Досрочное расторжение договора лизинга по основаниям, предусмотренным пунктами 1, 3, 4 ст. 591 ГК возможно только по решению суда.

В случае, когда имущество  не передано арендатору в срок, указанный  в договоре, а если такой срок в договоре не указан, в разумный срок, лизингополучатель вправе при просрочке, допущенной по обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель, потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 2 ст. 639 ГК).

В отличие от пункта 1 ст. 591 ГК, в пункте 2 ст. 639 ГК не указано  такое основание для расторжения договора, как создание лизингодателем препятствий к пользованию предметом лизинга. Очевидно, это основание также применимо к договору лизинга.

Безоговорочно договор  лизинга может быть расторгнут и  согласно пункту 3 ст. 591 ГК: неисполнение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта в срок, установленный договором, а при его отсутствии - в разумный срок, когда это является его обязанностью.

Если лизинговое имущество  окажется в состоянии, непригодным  для использования, по обстоятельствам, независящим от арендатора (п. 4 ст. 591 ГК), то договор лизинга может быть расторгнут лишь при наличии вины арендодателя. Что касается случайных причин, то они находятся на риске арендатора (ст. 640 ГК). Причем утрата объектом лизинга своих функций не освобождает арендатора от его обязанностей по выплате лизинговых платежей в полном объеме (п.13 Положения № 1769).

Независимо от причин прекращения договора лизинга лизинговое имущество должно быть возвращено арендодателю в том состоянии, в котором арендатор его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Арендатор должен возвратить имущество после прекращения договора лизинга. Если арендатор не возвратил имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения лизинговых платежей за все время просрочки. Если эта плата не покрывает убытков, арендодатель вправе потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат имущества предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором (штрафная неустойка) (ст. 593 ГК).

Прекращение и изменение  договора лизинга регулируется правилами  договора аренды. Законодательство о  лизинге не содержит каких-либо специальных  норм. Хотя, в этом есть необходимость. Разработка специальной упрощенной процедуры изъятия объекта лизинга в случае нарушения лизингополучателем своих обязательств позволит сократить потери лизингодателя, как субъекта хозяйствования, связанные с затягиванием судебного разбирательства о расторжении договора лизинга. Нужно учитывать, что договор лизинга – это договор, заключаемый в процессе осуществления сторонами предпринимательской деятельности с целью получения прибыли, поэтому необходима четкая регламентация возможности одностороннего отказа лизингодателя от исполнения обязательств по договору в предусмотренных соглашением случаях серьезного нарушения лизингополучателем договора.

  3.4 Особенности ответственности сторон договора аренды (лизинга)

Содержание договора лизинга раскрывается через права и обязанности сторон, участвующих в лизинговой операции. Своеобразие содержания договора лизинга объясняется в основном тем, что возникшие из него обязательства сочетают типичные для договора аренды права и обязанности сторон, а также обязательства, возникающие из договора купли-продажи, а если договор заканчивается выкупом объекта лизинга, то еще и опциона на покупку 1. Следствием этого является возложение ряда обязанностей, присущих обычно арендодателю, как на лизингополучателя, так и на продавца. Рассмотрим теперь обязанности сторон подробно.

  Лизингодатель обязан приобрести в собственность имущество, избранное лизингополучателем у определенного им же продавца на основании договора купли-продажи (поставки) (по сути, договор лизинга в качестве компонента включает основные условия указанного договора купли-продажи). При заключении договора купли-продажи (поставки) лизингодатель согласно ст. 638 ГК должен письменно уведомить продавца о том, что приобретаемое имущество предназначено для передачи в лизинг определенному лицу. Однако договором лизинга аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца (поставщика) и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем (ч. 2 ст. 636 ГК).

 Одной из обязанностей  лизингодателя является предоставление объекта лизинга лизингополучателю - обеспечение передачи ему указанного имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. Согласно ч. 1 ст. 639 ГК, если иное не предусмотрено договором финансовой аренды, имущество, являющееся предметом этого договора, передается продавцом (поставщиком) непосредственно арендатору в месте нахождения последнего. Практика идет по тому пути, что предмет лизинга, как правило, передается лизингополучателю в месте нахождения продавца/

  Отдельно следует упомянуть о том, что, поскольку предметом договора лизинга выступает, как правило, дорогостоящее и технически сложное оборудование, особую важность, как свидетельствует практика, приобретает процесс передачи лизингового имущества лизингополучателю: «Несмотря на отсутствие специальных норм, регулирующих особенности этого процесса применительно к договору лизинга, практика идет по пути использования для оформления передачи лизингополучателю и соответственно принятия им объекта лизинга документов о передаче (передаточный акт, другие подобные документы), подписываемых лизингодателем и лизингополучателем. В случаях когда предмет договора лизинга передается продавцом непосредственно лизингополучателю, то документ о передаче подписывает и продавец» .

  Практика передачи лизингового имущества путем оформления передаточного акта представляется разумной, поскольку с момента передачи лизингового имущества лизингополучателю к последнему переходит риск случайной гибели лизингового имущества и тем самым четко фиксируется момент передачи. Более того, считаем необходимым в целях устранения возможных нарушений, связанных с уклонением контрагентов от подписания документа о передаче имущества, устанавливать в договоре лизинга правило о том, что передача имущества и принятие его лизингополучателем осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами договора лизинга и продавцом лизингового имущества.

  Лизингодатель также обязан принять объект лизинга от лизингополучателя по окончании срока действия договора лизинга, если объект не будет выкуплен последним.

  Таковы основные обязанности лизингодателя. Следует отметить, что его положение в данных отношениях несколько менее обременительное, чем положение арендодателя в договоре аренды. Лизингодатель, как правило, не принимает на себя многих присущих арендодателю обязанностей. Это обусловлено тем, что в лизинговой операции лизингодатель выступает лишь в роли посредника и конструкция построения договорных отношений такова, что в случае недостатков имущества лизингополучатель урегулирует претензии непосредственно с продавцом.

  Некоторым своеобразием отличается и содержание права собственности на имущество, приобретенное лизингодателем для передачи в лизинг. Получая это имущество в собственность, лизингодатель по общему правилу лишен таких традиционных правомочий, как право владения и право пользования. Право распоряжения этим имуществом также ограничено одной целью - лизингодатель должен передать его в пользование лизингополучателю.

  Тем не менее, в договор лизинга могут быть включены условия, согласно которым лизингодатель принимает на себя обязательства по техническому обслуживанию и ремонту оборудования (так называемый «полный» или «мокрый» лизинг).

  Лизингодатель вправе осуществлять контроль за условиями эксплуатации и целевым использованием объекта лизинга. Он также вправе в установленных законодательством или договором случаях требовать возврата объекта лизинга до истечения срока договора. Лизингодатель также может уступить свои права по договору лизинга третьему лицу. При этом Положение о лизинге связывает возможность такой уступки с согласием займодавца (кредитодателя), если объект лизинга приобретался за счета займа (кредита).

  Обязанности лизингополучателя гораздо обширнее, нежели обязанности арендатора по традиционному договору аренды. Это обусловлено тем, что обязательства, которые в обычном договоре аренды несет арендодатель, в лизинговых операциях перераспределяются между продавцом и лизингополучателем.

  Лизингополучатель обязан принять предмет лизинга в месте своего нахождения, если иное не определено договором. Он также несет обязательство использовать объект лизинга в соответствии с его назначением и условиями договора, содержать в исправном состоянии, соблюдать соответствующие стандарты, технические условия, правила технической эксплуатации.

  Одной из главных обязанностей лизингополучателя является своевременная и полная уплата лизинговых платежей. На практике лизинговые компании обычно приобретают передаваемое в пользование имущество за счет банковского кредита (банки устанавливают, как правило, плавающую процентную ставку по кредиту - она может изменяться банком в одностороннем порядке в зависимости от ставки рефинансирования и иных параметров), лизинговые компании включают подобные условия и в договор лизинга. Таким образом, в процессе действия договора размер лизинговых платежей может измениться. При этом в зависимости от условий договора он будет изменяться по соглашению сторон либо в одностороннем порядке. Учитывая, что согласно Положению о лизинге в цену договора лизинга входят инвестиционные расходы, включающие, в свою очередь, проценты, выплачиваемые лизингодателем по его договору займа (кредита), заключенному для приобретения объекта лизинга, вышеуказанные условия об изменении цены договора представляются вполне обоснованными. Досрочная же уплата лизинговых платежей, на наш взгляд, возможна только с согласия лизингодателя, если иное не предусмотрено договором. Следует также отметить, что согласно Положению о лизинге утрата объектом лизинга своих функций не освобождает лизингополучателя от его обязанностей по выплате лизинговых платежей в полном объеме.

  Необходимо также учитывать, что лизинговый платеж относится на себестоимость продукции (работ, услуг) лизингополучателя, а выкупная стоимость объекта лизинга не входит в состав затрат лизингополучателя, относимых на себестоимость (п. 9 Положения о лизинге).

  В обязанности лизингополучателя входит обеспечение сохранности объекта лизинга в течение срока действия договора, а также выполнение всех необходимых действий, направленных на поддержание его в рабочем состоянии, включая техническое обслуживание и ремонт, если иное не предусмотрено договором. Лизингополучатель несет расходы по содержанию объекта лизинга, по страхованию рисков лизинговой сделки, а также расходы, связанные с эксплуатацией, техническим обслуживанием и ремонтом этого объекта, если иное не предусмотрено договором.

  Лизингополучатель должен обеспечивать допуск лизингодателя к объекту в целях осуществления им контроля за соблюдением условий договора в части сохранности объекта лизинга и поддержания его в рабочем состоянии.

  Одна из обязанностей лизингополучателя - приобрести объект лизинга у лизингодателя, если такое условие согласовано сторонами. На практике, учитывая то, что объект лизинга необходим именно лизингополучателю (в случае его возврата у лизингодателя возникает проблема с его дальнейшим использованием), в договоре финансового лизинга закрепляют обязанность лизингополучателя выкупить имущество 1. Иногда стороны заключают отдельный договор - предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи либо договор купли-продажи под отлагательным условием.

  Лизингополучатель имеет право предъявить непосредственно поставщику (продавцу) объекта лизинга требования, вытекающие из договора поставки (купли-продажи), заключенного между поставщиком (продавцом) и лизингодателем в порядке, предусмотренном законодательством. В случае недопоставки, непоставки, нарушения сроков поставки или иных условий договора поставки объекта лизинга лизингополучатель вправе отказаться от объекта лизинга, потребовав замены ненадлежащего объекта на надлежащий, или в случае невозможности замены расторгнуть договор с лизингодателем. Однако расторжение договора в данном случае возможно только с согласия лизингодателя.

  При отказе лизингополучателя принять имущество из-за дефектов, исключающих его нормальное использование, должна быть произведена соответствующая запись в акте приемки. Кроме этого, лизингополучатель должен в письменной форме поставить об этом в известность лизингодателя (если представитель последнего не участвовал в приемке). При этом желательно подробно описать выявленные дефекты.