Договор аренды в гражданском праве России

ВВЕДЕНИЕ

Данная работа посвящена  рассмотрению договора, который  относится  к числу классических договорных институтов известных цивилистике  со времен римского права. Выбор данной темы не случаен, в обосновании этому  следует привести ключевые и насущные примеры.       Во-первых, договор аренды (имущественного найма) широко применяется как в предпринимательской, так и в иных сферах, включая бытовую.             Во-вторых, актуальность выбранной темы подтверждается тем, что в современной России возрос спрос на применение договора аренды, в частности, аренды зданий и сооружений, нежилых помещений.      В условиях перехода к рынку в регулировании отношений по передаче имущества во временное пользование произошли большие изменения. Они связаны, прежде всего, с расширением круга объектов, передаваемых по таким договорам в наем. Такие объекты как земля, недвижимость в виде зданий, сооружений, производственных комплексов, находившихся ранее (в том числе исключительной) собственности государства, не допускались в хозяйственный оборот. С устранением исключительной собственности государства в отношении недр, земли, лесов с введением в оборот предприятий (производственно-хозяйственных комплексов) ставших объектами договоров аренды, коренным образом изменили правовое регулирование арендных отношений. Поэтому в представленной работе следует дать полную характеристику основным видам договора аренды. Перед тем как сказать о предмете и объекте исследования, дадим четкое понятие, чтоб понять разницу между ними.  Объект исследования – эта крупная, относительно самостоятельная часть объектной области, в которой находится объект исследования. Предмет исследования – это конкретная часть объекта. Другими словами, объект исследования -  это более широкое понятие, чем предмет.

Итак, объектом данного исследования являются права и обязанности  субъектов договора аренды (имущественного найма), правовое положение объектов данного договора, безусловно, общие  положения об аренде, а также отдельные  виды договора аренды, исходя из выбранной  тематики данной курсовой работы.          Предметом исследования выступает такой вид гражданско-правового договора, как договор аренды. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное пользование.     Цель работы заключается как в рассмотрении теоретических аспектов договора аренды и его видов, а так же вопросов, касающихся его отдельных видов, их содержания, так и практическое применение данного гражданско-правового договора, получения максимальных знаний в области договора аренды и его видов. Указанная цель определяет задачи исследования:   1) Анализ понятия договора аренды и отдельных его видов;   2) Рассмотрение общих положений об аренде, а также его существенных условий объектов и субъектов;         3) Раскрыть содержание отдельных видов договоров аренды, в частности, договора проката, аренды транспортных средств, зданий и сооружений, предприятий, финансовой аренды;        Как показывает анализ современной юридической литературы, проблема договора аренды и его видов была предметом внимания известных Российских ученых, среди которых следует назвать имена: М. И. Брагинский, В. В. Витрянский, А. Кабалкин, Калачева С.А. 

ГЛАВА 1. ПОЯВЛЕНИЕ ИНСТИТУТА ДОГОВОРОВ, КАК ПРАВОВОЙ КАТЕГОРИИ 

1.1 Развитие договора аренды в римском праве

Договор аренды (имущественного найма) относиться к числу классических договорных институтов, известных цивилистике со времен римского права. В римском праве наем вещей рассматривается в качестве отдельного вида договора найма. Римское право признавало три различных вида найма: наем вещей, наем услуг, наем работы, или подряд. Общее между всеми тремя видами найма состояло в том, что одна сторона обязывалась предоставить другой стороне пользование соответствующим объектом, а последняя – уплатить первой стороне за пользование определенное денежное вознаграждение.           Различие между наймом и куплей-продажей римские юристы видели в том, что по договору купли-продажи покупатель получал постоянное обладание вещью, а договор найма имел иную цель: предоставить нанимателю вещь, услугу, работу во временное пользование за определенное вознаграждение, исчисляемое пропорционально времени пользования соответствующим объектом.¹ Прототипом современного договора аренды (имущественного найма) в римском праве являлся договор найма вещей.²  В наем могли передаваться как недвижимые, так и движимые вещи, вернее те из них, которые относились к числу непотребляемых. Признавалась римским правом и возможность поднайма вещи, т. е. когда наниматель, не являясь собственником вещи, сдавал указанную вещь внаем третьему лицу. Допускалась возможность передачи вещи внаем без указания срока найма,   т.е. на неопределенный срок. В этом случае договор найма мог быть прекращен по заявлению каждой из сторон в любое время.

2. Развитие договора аренды в российском дореволюционном праве

Имущественным наймом признавался договор, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывалась предоставить другой свою вещь во временное пользование. Предмет найма, срок пользования и вознаграждение за него составляли существенные принадлежности этого договора (Свод законов Российской империи, т.X, ч.1, ст.1691).³  Субъектами являлись с одной стороны хозяин (лицо, отдающее имущество внаем), с другой – наниматель (лицо, нанимающее имущество). От обоих субъектов договора найма требовалось наличие общей правоспособности и дееспособности. Применительно к нанимателю имущества законодательство не предъявляло никаких дополнительных требований; в качестве нанимателя могло выступать любое физическое или юридическое лицо, признаваемое субъектом гражданских прав. От лица, отдающего имущество внаем, требовалась еще способность распоряжаться вещью. В качестве предмета найма признавалось нанимаемое имущество. И законодательство, и доктрина того периода исходили из положения, что внаем могли передаваться только непотребляемые вещи.⁴           По общему правилу, договор найма движимых вещей совершался словесно (т.е. в устной форме). Исключение составлял договор найма речных и морских судов (по дореволюционному законодательству они признавались движимым имуществом), для заключения которого требовалась письменная форма. Письменная форма являлась необходимым условием, если договоры найма городских строений и земельных участков в  городских поселениях заключались на срок от трех до двенадцати лет на сумму свыше 300 рублей. Договор найма недвижимости, предусматривающий выплату наемной платы вперед более чем за год, подлежал засвидетельствованию крепостным актом, а при нарушении этого требования договор признавался недействительным. Содержание договора имущественного найма определялось, исходя из того, что указанный договор порождает правоотношение, суть которого состоит в предоставлении нанимателю пользования нанятым имуществом. В этом дореволюционные цивилисты видели отличие договора найма от иных гражданско-правовых договоров.⁵

ГЛАВА 2. ДОГОВОР  АРЕНДЫ В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ РОССИИ

2.1 Понятие, субъекты и объекты договора аренды

Статья 606 ГК РФ гласит: «По  договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.           Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Комментируемая статья исходит из того, что по договору аренды имущество предоставляется не только в пользование, но и может быть предоставлено во владение и пользование. По договору аренды передается только имущество.           Договор аренды - возмездный договор. Имущество по нему передается только за плату. Форма платы может быть любой (денежной, натуральной). Анализ статьи 606 ГК РФ показывает, что сторонами в договоре аренды, могут являться как граждане, так юридические лица, к ним применяются различные правила о дееспособности и правоспособности (ст. 21-35, 49 ГК РФ).   С точки зрения общей характеристики гражданско-правовых обязательств, договор аренды относится к двусторонним, консенсуальным, возмездным, взаимным договорам. Договор аренды является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору. Договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель за использование своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего встречное предоставление в виде внесения арендной платы. Договор аренды является двусторонним, поскольку каждая из сторон этого договора (арендодатель и арендатор) несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать.⁶   Субъектами (сторонами) договора аренды (имущественного найма) являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель). Арендодателем имущества по договору аренду может быть его собственник либо иное лицо, правомочное законом или собственником сдавать имущество в аренду. Арендодателем выступает тот, кто вправе распоряжаться соответствующим имуществом. В первую очередь этим правом наделен собственник, поскольку субъективное право собственности включает в себя в качестве одного из основных элементов правомочие по распоряжению имуществом. Ст. 608 ГК РФ.В роли арендодателя как юридического лица может выступать государство, национально-государственное, административно-территориальное и (или) муниципальное образование, а также коммерческие или некоммерческие организации. Усложненная система правоотношений выстраивается при сдаче в аренду государственного и муниципального имущества, ибо управление   госсобственностью - это функции исполнительной власти.        Следует иметь в виду, что если государственному, муниципальному или бюджетному предприятию разрешено заниматься коммерческой деятельностью, то они вправе сдавать имущество в аренду без ограничений. Если фигура арендодателя представлена в ГК РФ отдельной статьей - 608⁷, то ГК РФ не дает отдельной правовой нормы об арендаторе и не определяет этого понятия. Поэтому закон не предъявляет к арендаторам особых требований. По общему правилу ими могут быть физические и (или) юридические лица, заинтересованные в получении имущества в пользование. Но есть исключения. Арендатором жилых помещений вправе выступать только юридическое лицо (п. 2 ст. 671 ГК РФ), при аренде предприятия и финансовой аренде - лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью (п. 1 ст. 656, п. 1 ст. 665 ГК РФ), по договору проката - лицо, которое использует имущество для потребительских целей (п. 1 ст. 626 ГК РФ). Однако при аренде отдельных видов имущества, например природных ресурсов или вещей, ограниченных в обороте, арендатор должен иметь лицензию на занятие соответствующей деятельностью.           Говоря об арендных правоотношениях, стоит отметить, что законодатель придерживается идеи о придании им устойчивого характера: договор аренды сохраняет силу при изменении сторон (ст. 617 ГК РФ). Кроме того, перемена собственника в лице арендодателя, вызванная переходом права собственности или иного вещного права на сданное в аренду имущество к другому лицу, не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Объектом аренды может быть любое имущество (вещи), которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств: земельные участки, природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и т.п. Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (п.1 ст. 607 ГК РФ).    Некоторые ограничения для сдачи в аренду природных объектов    установлены ст. 11 ФЗ «О недрах»⁸  устанавливает, что участки недр могут предоставляться в пользование на основании лицензий, выдаваемых уполномоченными государственными органами. Аналогичные требования установлены и Водным кодексом РФ (ст. 46-61).⁹ Участки лесного фонда предоставляются в аренду по результатам лесных конкурсов. Предоставление участков лесного фонда в аренду должно осуществляться гласно с учетом интересов населения, проживающего на соответствующей территории. (ст. 34 Лесного кодекса РФ).¹⁰         Объектом договора аренды не может выступать имущественное право, которое по определению не может быть передано кому-либо во владение. Так же исключена возможность передачи в аренду и денежных средств, поскольку весь смысл пользования ими состоит в их употреблении. Объект недвижимости должен соответствовать требованиям п. 3 ст. 607 ГК РФ, а именно, в договоре аренды недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

2.2 Форма и государственная регистрация договора аренды

Договор, по которому арендодателем или арендатором выступает юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме. Если же сторонами по договору аренды являются граждане, обязательная письменная форма требуется только в том случае, когда договор заключается на срок более одного года. Договор аренды недвижимого имущества, как и любая сделка с недвижимостью подлежит государственной регистрации. Договор аренды недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, а если предметом продажи выступает предприятие, к договору должны быть приложены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс.¹¹          К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты    (ст. 130 ГК РФ).

2.3 Существенные условия договора аренды

Одним из существенных условий  договора аренды является срок. Как  правило, договор аренды заключается  на срок, определенный сторонами договора (ст.610 ГК РФ). Если срок договора аренды в договоре не определен, договор  считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае  каждая из сторон вправе отказаться от исполнения условий  договора и тем самым расторгнуть  его, предупредив об отказе другую сторону  в установленные гражданским  законодательством сроки. Подобный срок для движимых вещей составляет минимум один месяц, для недвижимых вещей – три месяца. Законом  или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении  договора аренды, заключенного на неопределенный срок.           В отношении срока договора аренды законодатель устанавливает важные положения для арендатора. По истечении договора аренды преимущественное право на заключение договора аренды (т.е. на новый срок) имеет тот арендатор, который надлежащим образом выполнял свои обязательства. В случае, когда арендатор намерен продолжить договорные отношения, он должен уведомить арендодателя о своем желании заключить такой договор. Уведомление должно быть в письменной форме направлено арендодателю в срок, установленный договором аренды, или в срок не менее одного месяца до окончания действия прежнего договора. За арендатором признается право обращения в суд, когда арендодателем нарушено преимущественное право добросовестного арендатора.            Срок исковой давности составляет один год. В судебном порядке он может потребовать от арендодателя перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды и возмещения убытков либо только возмещения убытков, вызванных отказом повторного заключения договора аренды. Если по истечении срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом без письменного уведомления о своем намерении продлить срок договора и подобные действия не влекут за собой возражения арендодателя, то договор аренды считается вновь заключенным на прежних условиях на неопределенный срок.¹²       Вторым условием считается ответственность за нарушение договора аренды.              1) За просрочку платежа Арендатор уплачивает Арендодателю штраф в размере  от суммы договора и пени из расчета от суммы договора за каждый день просрочки.            2) Меры ответственности сторон, не предусмотренные в настоящем договоре, применяются в соответствии с нормами гражданского законодательства, действующего на территории России.     3) Уплата неустойки не освобождает стороны от выполнения лежащих на них обязательств или устранения нарушений.       4) Отсутствие вины за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды доказывается стороной, нарушившей обязательства. Сторона договора аренды, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая свои обязательства по договору аренды, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение обязательств оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы.   

ГЛАВА 3. ОТЕЛЬНЫЕ ВИДЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

3.1 Прокат

Прокат представляет собой  краткосрочный наем имущества, при  котором предмет проката (найма) многократно используется различными нанимателями. Основной признак договора проката – арендодатель всегда должен являться предпринимателем. Это означает, он осуществляет сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности. Арендодателем может быть как коммерческая организация, так и индивидуальный предприниматель. В то же время объектом арендных отношений договора проката всегда должны быть движимые вещи. Как правило, они передаются арендатору для потребительских целей, но в договоре может быть предусмотрено иное. Договор проката является разновидностью договора аренды, и поэтому к отношениям по прокату применяются общие положения договора аренды. Однако специальными нормами может быть установлено иное.¹³ Так, п.2 ст.626 ГК РФ предусматривает, что договор проката должен быть заключен в письменной форме, т.е. необходимо наличие письменного документа, выражающего содержание условий договора. Арендодатель при передаче имущества обязан в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества, а также ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества либо выдать ему письменные инструкции о пользовании этим имуществом. Разъяснения арендодателя о правилах пользования движимой вещью должны быть достоверными, полными и доступными. Признак достоверности означает, что данные должны соответствовать действительности, полнота подразумевает совокупность информации, необходимой для использования, а доступность сведений заключается в предоставлении арендатору данных в понятной для понимания форме.

3.2 Договор аренды транспортных средств

Договор аренды (фрахтования  на время) транспортного средства - гражданско-правовой договор, по которому арендатору за плату предоставляется  транспортное средство во временное  владение и пользование с оказанием  услуг по управлению им и его технической  эксплуатации или без оказания такого рода услуг (ст.632,642 ГК).       В юридической  литературе высказывалась такая точка зрения относительно правовой природы договора аренды (фрахтования на время) транспортного средства: этот договор можно рассматривать как комплексный, устанавливающий обязательства: а) непосредственно связанные с предоставлением транспортного средства в аренду, и б) по оказанию арендатору услуг, связанных с управлением и его технической эксплуатацией. Договор, не предусматривающий предоставления таких услуг, носит чисто арендный  характер...”¹⁴   При таком подходе вся специфика договора аренды транспортного средства с экипажем сводится к тому, что он является смешанным договором, включающим в себя элементы обязательств аренды и оказания услуг. Что же касается договора аренды транспортного средства без экипажа, то он представляется автору обычной арендой, смысл специального регулирования которой состоит лишь в необходимости учета особенностей арендуемого имущества.