Договор аренды в гражданском праве России

Обязанности арендатора представлены в следующем виде:     1) Он обязан в течение всего срока действия договора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт (п. 1 ст. 661 ГК РФ).     2) Относительно расходов, связанных с эксплуатацией арендованного предприятия. Арендатор, конечно, несет их, но договором может быть предусмотрено иное. В то же время обязанность арендатора уплачивать платежи по обязательному страхованию арендованного имущества является категоричной, но обязанность по добровольному страхованию имущества может быть возложена на арендатора только путем прямого указания на это в тексте договора аренды предприятия.        3) При прекращении (или расторжении) договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть во всех случаях возвращен арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных ст. 656, 657 и 659 ГК РФ, для передачи этого же комплекса арендодателем арендатору (ст. 664 ГК РФ). Иными словами, в данном случае действует демократический принцип - как предприятие было передано, так оно должно быть и возвращено. Учитывая специфику договора аренды предприятия как имущественного комплекса (его сложно и долго передавать, принимать и возвращать, его компоненты могут навсегда (или стойко) утрачиваться, стоимость его может таким образом уменьшаться), законодатель сконструировал специальную норму (ст. 663 ГК РФ), в силу которой правила ГК о последствиях недействительности сделок, об изменении и расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре с одной стороны (или обеих сторон), применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам. Поэтому критерий общественного (публичного) интереса доминирует над приоритетом частного интереса, что является исключением из указанного общего правила, допустимого в силу ч. 2 п. 2 ст. 1 ГК РФ.

 

3.5 Договор финансовой  аренды (лизинг)

 

Для некоторых предприятий  вступление в арендные правоотношения является основным источником прибыли. Вследствие развития предпринимательской  деятельности договор аренды претерпевает правовые новшества. Одним из них  является договор финансовой аренды, называемый также договором лизинга.        Отношения между сторонам по договору финансовой аренды регулируются двумя основными документами – ГК РФ и ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)».²³           За лизингом признается совокупность экономических правоотношений, которые возникают вследствие реализации договора финансовой аренды, в том числе приобретения предмета договора. Непосредственно же сама лизинговая деятельность представляет собой разновидность инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его на основании договора финансовой аренды физическим и юридическим лицам за определенную плату.   По договору финансовой аренды одна сторона (арендатор) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование. Выгодным для обеих сторон договор будет в том случае, когда сумма арендной платы будет близкой к стоимости передаваемого в аренду имущества. Договором может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем или переход арендованного нежилого помещения в собственность арендатора по истечении срока аренды или до истечения такового при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.²⁴   Предмет договора финансовой аренды – любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, за исключением земельных участков и других природных объектов (ст.666 ГК РФ). Предметом договора финансовой аренды могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средств и др. движимое и недвижимое имущество, которое будет использоваться в предпринимательской деятельности. Передаваться это имущество может и физическим, и юридическим лицам.       Договор финансовой аренды имеет специфический состав субъектов-участников. Их трое: продавец, арендодатель и арендатор. Все три субъекта связаны правоотношениями, причем арендодатель имеет деловые отношения прежде всего с продавцом, а затем с арендатором (лизингополучателем). Продавец и арендатор в договорных отношениях не состоят, однако за арендатором сохраняется право предъявить непосредственно продавцу имущества требования, вытекающие из договора купли-продажи заключенного между продавцом и арендодателем.²⁵ Требования могут носить разный характер, например, в отношении качества и комплектности имущества, сроков его поставки, а также в других случаях ненадлежащего исполнения продавцом обязательства договора.        Арендатор имеет права и исполняет обязанности покупателя. Это означает, что арендатор признается субъектом договора купли-продажи. Арендатор не может без согласия арендодателя расторгнуть договора купли-продажи. Оба субъекта договора непосредственно аренды выступают как солидарные кредиторы. По общему правилу арендодатель не отвечает перед арендатором за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи, за исключением случаев, когда ответственность за выбор продавца лежит на арендодателе. Арендатор вправе по своему выбору предъявить требования, вытекающие из договора купли-продажи как непосредственно продавцу, таки арендодателю, которые несут солидарную ответственность.            В начале вступления в правоотношения подобного характера арендодатель, приобретая имущество для арендатора, должен уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в аренду определенному лицу. Это требование императивно: продавец должен знать о возлагающейся на него ответственности. Что же касается риска случайной гибели имущества или его случайной порчи, то он переходит к арендатору в момент передачи ему арендованного имущества. Однако договором финансовой аренды может быть предусмотрено иное.     Договор финансовой аренды может быть долгосрочным (срок – более 3 лет), среднесрочным (от 1,5 до 3 лет) и краткосрочным (до 1,5 лет).

Законодательством предусмотрены  следующие виды лизинга:    1. Финансовый – предмет договора выбирает лизингополучатель, а покупает его лизингодатель; по истечении срока договора предмет лизинга переходит в собственность лизингополучателя.      2. Оперативный – предмет договора финансовой аренды при его покупке выбирает лизингодатель, право собственности у лизингополучателя не возникает, уступка им своих прав третьему лицу не допускается.    3. Возвратный – собственник имущества продает его лизинговой компании на условии, что последняя будет сдавать его в аренду только ему.  

                  

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Организации, которые не имеют возможности приобрести в  собственность здание, помещение, транспортное средство, вынуждены арендовать их. Аренда является одним из видов всех гражданских договоров, которые  широко распространены в предпринимательской  деятельности.  По договору аренды (имущественного найма) арендодатель(наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Собственником имущества остается арендодатель. Аренда носит всегда временный характер и по окончанию срока аренды имущество должно быть возвращено арендодателю, исключение составляют случаи выкупа арендованного имущества (лизинг).       Договор аренды всегда:          1) возмездный договор, арендатор обязан платить за пользование имуществом в размере и в порядке, которые предусмотрены в договоре.  2) двухсторонний договор, т.к. права и обязанности возникают у обеих сторон.              3) Консенсуальный, т.е. обязательственные отношения между сторонами устанавливаются с момента достижения ими соглашения и оформления договора.           Гражданский кодекс предусматривает следующие виды договора аренды: 1) Прокат             2) Аренда транспортного средства с экипаже      3) Аренда транспортного средства без экипаж      4) Аренда зданий и сооружений        5) Аренда предприятий          6) Финансовая аренда (лизинг)

Объектами аренды может выступать  как движимое, так и недвижимое имущество (земельные участки, комплексные  жилые и нежилые помещения, транспортные средства, инвентарь, инструменты). Главное, что эти объекты являются непотребляемыми, индивидуальные вещами.     При составлении договора аренды стороны должны указать полные сведенья об объекте аренды, которые позволяют определению установить имущество, которое подлежит передаче арендатору. Если такие данные отсутствуют, то договор считается незаключенным. Условия о предмете (объекте) аренды является существенным условием для всех видов договора аренды. Для некоторых видов установлены дополнительные условия, которые также относятся к существенным: арендная плата, ее порядок и размер внесения по договору аренды зданий, сооружений. Плоды продукции, доходы получения в результате пользования имуществом становится его собственностью, они не являются частью предмета аренды и не подлежат передаче арендодателю по истечению срока аренды. Но это правило действует, если имущество используется для целей, предусмотренных договором. Но это правило действует, если имущество используется для целей, предусмотренных договором. При использовании имущества с нарушением договора арендодатель вправе потребовать от арендатора не только досрочного прекращения договорных отношений, но и возмещения убытков и передачи соответствующих доходов.         Сдача имущества в аренду является способом распоряжения имуществом, поэтому этим правомочием, прежде всего, обладает собственник, т.е. арендодателем может быть гражданин или юридическое лицо, имеющие статус собственника имущества.  Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Форма договора:          Для большинства видов договора аренды предусматривается обязательная письменная форма, согласно статье 609 ГК РФ, это договоры аренды на срок более 1 года, а, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока.       В устной форме могут заключаться только между гражданами сроком не более года. Договор проката, аренда транспортных средств, аренда предприятий, зданий сооружений должны быть заключены только в письменной форме независимо от срока действия договора. Несоблюдение простой письменной формы не влечет его недействительность, но усложняет защиту, т.к. стороны, в случае возникновения спора, не могут ссылаться на показания свидетелей.          Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Договоры аренды транспортных средств и прочего имущества в государственной регистрации не нуждаются в не зависимости от срока. Если предметом является сооружение и срок меньше года, то также договоры не подлежат государственной регистрации. Сроки аренды соглашаются сторонами. Если срок аренды не определен, он считается заключенным на неопределенный срок и в этом случае каждая из сторон в любое время может отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц, при аренде недвижимости за 3 месяца.

 

 

 

 

 

 

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

 

Нормативные акты и официальные документы

 

1. Конституция Российской  Федерации от 12 декабря 1993 года.  2.Федеральный закон от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)"(с изменениями и дополнениями)        
3.ФЗ РФ  «О недрах» от 21.02.1992г. в ред. от 22.08.2004 с изм. вступившими в силу 01.01.2005г.        
4. Водный кодекс РФ от 16.11.1995 в ред. от 29.12.2004г.   
5. Лесной кодекс РФ от 29.01.1997г. в ред. от 29.12.2004г. с изм. вступившими в силу 05.01.2005г.   
6. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 10 марта 2008 года.   
7. Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30.04.1999 N 81-ФЗ.   
8. Воздушный кодекс Российской Федерации от 19.03.1997 N 60-ФЗ. 

 

2. Специальная  литература

 

9.  Римское частное право: Учебник. / Под ред. проф. И. Б. Новицкого и проф. И. С.Перетерского. М., 1996. С. 445-446.   
10. Римское частное право: Учебник. С. 446.   
11. Мейер Д. И. Русское гражданское право: ч. 2. М., 1997. С. 260.   
12. Гражданское право. Учебник/Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч.II.-М.: «Проспект», 2008 г. – 657 с.   
13. Гражданское право. Том II. Полутом 1 / Под ред. Доктора юридических наук, профессора Е.А. Суханова.М.: «Волтерс Клувер», 2008 г. – 562 с.   
14. Калачева С.А. Арендные сделки. - М.: «Приор», 2009 г. – 344 с.   
15. Гражданское право. Часть вторая. / Под ред. А.Г. Калпина. - М.: «Юрист», 2009 г. – 544 с.   
16. Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право. О.Н. Садиков. М., 1997.   
17. Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций. С 214.   
18. Осипова Ю. Гражданско-правовая природа аренды // Право и жизнь. – 2009 г. - №11. – С. 40-49.   
19. Литовкин В.Н. Аренда зданий и сооружений М.: Юрайт, 2007 , с. 16-25.  
20. Дозорцев В.А. Принципиальные черты права собственности в Гражданском кодексе // Юридический мир. 1997. N 9. С. 33.   
21. Витрянский В.В. Аренда // Договорное право России. (Книга 2) М.: Издательство "Статут", 2002 С. 540 - 541.  
22. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика. М., 1998. С. 280-281.   
23. Правоведение: Учебник/Под ред. З. К Крыловой. – М.: Высшая Школа.,2003.   
24. Сенчищев В. Государственное регулирование прав на недвижимость и сделки с ней. М.: Приор, 2009г. – 215 с.

¹ Римское частное право: Учебник. / Под ред. проф. И. Б. Новицкого и проф. И. С.Перетерского. М., 1996. С. 445-446.

² Римское частное право: Учебник. С. 446.

³ Мейер Д. И. Русское гражданское право: ч. 2. М., 1997. С. 260.

⁴ Гражданское право. Учебник/Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч.II.-М.: «Проспект», 2008 г. – 657 с.

⁵ Гражданское право. Том II. Полутом 1 / Под ред. Доктора юридических наук, профессора Е.А. Суханова.М.: «Волтерс Клувер», 2008 г. – 562 с.

⁶ Калачева С.А. Арендные сделки. - М.: «Приор», 2009 г. – 344 с.

⁷ Ст.608 ГК РФ: Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

⁸ ФЗ РФ  «О недрах» от 21.02.1992г. в ред. от 22.08.2004 с изм. вступившими в силу 01.01.2005г.

⁹ Водный кодекс РФ от 16.11.1995 в ред. от 29.12.2004г.

¹⁰ Лесной кодекс РФ от 29.01.1997г. в ред. от 29.12.2004г. с изм. вступившими в силу 05.01.2005г.

¹¹ Гражданское право. Часть вторая. / Под ред. А.Г. Калпина. - М.: «Юрист», 2009 г. – 544 с.

¹² Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право. О.Н. Садиков. М., 1997.

¹³ Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 10 марта 2008 года.

¹⁴ Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций. С 214.

¹⁵ Осипова Ю. Гражданско-правовая природа аренды // Право и жизнь. – 2009 г. - №11. – С. 40-49.

¹⁶ Кодекс торгового мореплавания.

¹⁷ Воздушный кодекс Российской Федерации.

¹⁸ В торговом мореплавании договор фрахтования судна без экипажа.

¹⁹ Литовкин В.Н. Аренда зданий и сооружений М.: Юрайт, 2007 , с. 16-25.

²⁰ Дозорцев В.А. Принципиальные черты права собственности в Гражданском кодексе // Юридический мир. 1997. N 9. С. 33.

²¹ Витрянский В.В. Аренда // Договорное право России. (Книга 2) М.: Издательство "Статут", 2002 С. 540 - 541.

²² Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика. М., 1998. С. 280 - 281.

²³ Федеральный закон от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" (с изменениями и дополнениями)

²⁴ Правоведение: Учебник/Под ред. З. К Крыловой. – М.: Высшая Школа.,2003.

²⁵ Сенчищев В. Государственное регулирование прав на недвижимость и сделки с ней. М.: Приор, 2009г. – 215 с.