Договор аренды здания или сооружения

 

 

Введение.

Анализ норм об аренде показывает, что сущность аренды заключается в основанном на договоре о возмездном владении и пользовании землей, иными природными ресурсами, предприятиями (организациями) и другими имущественными комплексами, а также иным имуществом с целью самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности. Теперь в аренду могут быть переданы предприятия и имущественные комплексы. Установлен порядок передачи имущества в аренду. Практически не ограничен, за исключением строго определенных законодательством случаев, объектный состав аренды; допускается аренда имущества всех видов собственности; не ограничен и круг арендаторов - от отечественных физических и юридических лиц до иностранных; изменился субъект отношений: при аренде предприятий трудовой коллектив был вправе образовать организацию арендаторов с правами юридического лица. Законодательством закреплено право собственности арендатора на продукцию и доходы, полученные от использования арендованного имущества. Право арендатора на имущество обеспечивается защитой наравне с правами собственника: имущество арендатора может быть изъято только по решению арбитража или суда; он может потребовать возврата арендуемого имущества из чужого незаконного владения, устранения препятствий в пользовании имуществом, возмещения ущерба, причиненного любым лицом. Кроме того, арендное предприятие рассматривалось в качестве правопреемника, взятого им в аренду предприятия. За пределами исполнения обязательств по договору аренды арендатор свободен в своей хозяйственной деятельности. Аренда, как правило, должна носить долгосрочный характер -от 5 лет - и арендатор по окончании срока аренды имеет право на возобновление договора. Все перечисленные выше положения свидетельствуют о передаче арендатору правомочий, близких к правам собственника, т.е. «вещных прав», хотя, с юридической точки зрения, аренда

 

 

представляет собой разновидность договора имущественного найма, имеющего ряд особенностей в правовом регулировании.

Актуальность темы. Наряду с обязательствами по передаче имущества в собственность или в иное вещное право, Гражданский кодекс предусматривает обязательства по передаче имущества в пользование. Эти обязательства составляют самостоятельную группу правоотношений, особенностью которых является их срочный характер и сохранение за первоначальным владельцем права собственности или иного вещного права на предмет обязательства. Именно в этом заключается их существенное отличие от обязательств, возникающих в связи с заключением договора купли-продажи и других договоров по отчуждению имущества.

Специфичен и сам предмет данных обязательств. Предметом их могут быть индивидуально-определенные и непотребляемые вещи, подлежащие возврату первоначальному владельцу по окончании срока договора. Такого рода обязательства порождаются договорами аренды: прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг).

Предмет исследования: договор аренды зданий и сооружений.

Цель исследования: изучить договор аренды.

Задачи:

1. Дать понятие договора аренды зданий и сооружений
2. Выявить элементы договора аренды зданий и сооружений
3. Рассмотреть исполнение и прекращение договора аренды зданий и 
   сооружений.

Методы исследования: анализ, синтез, индукция, дедукция, диалектический метод, сравнительный

 

1. Особенности  правового регулирования договора  аренды зданий и

сооружений.

Статья 606 ГК РФ гласит: «По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанемателго) имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Можно выделить два общих принципа, на которых основывается ГК РФ при регулировании вопросов аренды недвижимости.

Во-первых, это принцип свободы договора, который проявляется, в частности, в том, что число императивных норм, связанных с содержанием договора аренды недвижимости, крайне незначительно. Они в основном относятся к форме договора и к необходимости его государственной регистрации.

Во-вторых, при регулировании аренды недвижимости не проводится идея защиты «слабой стороны», как это сделано в отношении жилищного найма, а последовательно осуществляется принцип защиты прав кредитора в обязательстве, в качестве которого может в конкретной ситуации выступать как арендодатель, так и арендатор. Такой подход позволяет установить справедливый баланс интересов сторон договора, не предписывая в то же время жестких рамок содержания их договорных отношений.

Аренда зданий и сооружений впервые была выделена в ГК РФ в самостоятельную разновидность договора аренды (параграф 4 гл. 34).

Легальное определение договора аренды зданий, сооружений содержится в п.1 ст. 650 ГК РФ: «по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение».

Итак, если предметом договора аренды являются здание или сооружение, ряд общих положений об аренде не применяется, поскольку они замещаются специальными правилами.

 

 

Нельзя не заметить некоторого сходства положений об аренде зданий и сооружений, и содержащихся в ГК РФ норм о купле-продаже, что представляется совершенно оправданным. Тем самым обеспечивается единообразный правовой режим объектов недвижимости в имущественном обороте.

Аренде зданий и сооружений посвящены положения §4 главы 34 ГК РФ. Данный параграф состоит из шести статей: ст.650 («Договор аренды здания и сооружения»), ст.651 (Форма и государственная регистрация договора аренды здания и сооружения»), ст.652 («Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения»), ст.653 («Сохранение арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже»), ст.654 («Размер арендной платы»), ст.655 («Передача здания или сооружения»).

Специальные требования к форме договора аренды здания (сооружения) состоят в том, что такой договор должен быть заключен в виде единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этих требований влечет недействительность договора. ГК РФ не требует нотариального удостоверения договора аренды здания или сооружения, впрочем, как и любой другой сделки с недвижимостью, за исключением случаев, установленных законом.

Однако в юридической литературе продолжаются попытки критики Гражданского кодекса в связи с отсутствием в нем положений об обязательной квалифицированной форме всякой сделки с недвижимостью, в том числе и договора аренды здания (сооружения). Авторы таких работ утверждают, что новый ГК РФ отменил обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. Так, Н.А. Сыродоев пишет: «Замена нотариального удостоверения на регистрацию сделок не может быть безоговорочно оправдана. Помимо того, что регистрация сделки сложнее нотариального   удостоверения, она   не   сопряжена   с   консультационными

 

 

функциями, которые осуществляет нотариус. А это влечет за собой необходимость привлечения адвокатов для подготовки договоров».1

По договору аренды передается только имущество. Договор аренды - 
возмездный договор. Имущество по нему передается только за плату. Форма 
платы может быть любой (денежной, натуральной). Анализ статьи 606 ГК РФ показывает, что сторонам в договоре аренды, могут являться как граждане, так и юридические лица, к ним применяются различные правила о дееспособности и правоспособности (ст. 21-35, 49 ГК РФ).

Право пользование арендованным имуществом может включать в качестве своего компонента и право выкупа этого имущества (ст. 624 ГК). В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Такой договор аренды включает некоторые элементы купли - продажи, однако не относится к числу смешанных. В отличии от купли - продажи при аренде с выкупом право собственности на арендованное имущество не может перейти к арендатору в момент заключения договора.

«Право пользования арендатора пользуется вещно - правовой защитой и в этой плоскости приравнено к праву собственности и иным вещным правам (ст. 305 ГК РФ). Однако такую защиту оно получает только тогда, когда арендатор наряду с правом пользования наделен и правом владения вещью (ч.1 ст. 606 ГК). Если же речь идет о праве пользования (без владения), то вещно - правовой защитой оно не пользуется».2

Договор аренды является консенсуальным, взаимным и возмездным. Это один из классических видов договоров, чья история насчитывает многие

1Новоселова Л.А. Гражданский кодекс Российской Федерации о расчетах // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2014. №10.

2Мисник Н.Н. Правовая природа общей собственности// Правоведение. 2011. №1.

 

тысячелетия, на протяжении которых они в основных своих чертах не изменились.

Цель договора аренды - обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодатель же преследует цель извлечения прибыли из передачи имущества во временное пользование другому лицу. Последний признак позволяет отличать договор аренды от других обязательств по передаче имущества в пользование, в частности, от договора безвозмездного пользования имуществом (договора ссуды).

Договор аренды зданий и сооружений подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Если иное не предусмотрено договором аренды зданий и сооружений, арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды зданий и сооружений. Указанный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

Если иное не предусмотрено договором аренды зданий и сооружений, арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав

арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.

Арендатор предприятия обязан в течение всего срока действия договора аренды зданий и сооружений поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществление его текущего и капитального ремонта.

На арендатора возлагаются расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, если иное не предусмотрено договором, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества.

Арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды зданий и сооружений.

Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

 

1.1. Основные положения договора аренды зданий и сооружений.

В связи с этим прежде всего необходимо указать на фактическую неточность, допускаемую сторонниками всеобщего и обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью. ГК никак не мог отменить обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью либо заменить его государственной регистрацией таких сделок в силу отсутствия в ранее действовавшем законодательстве каких-либо норм, предусматривающих обязательную нотариальную форму для всех сделок с недвижимостью.

Однако введение всеобщего и обязательного порядка нотариального удостоверения всех сделок с недвижимым имуществом, включая и договоры аренды зданий и сооружений, вряд ли целесообразно. По этому поводу можно высказать следующие соображения:

Во-первых, при обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью обязательная нотариальная форма этих сделок ляжет дополнительным бременем на участников имущественного оборота. Речь идет о неоправданных затратах времени и средств. Ведь с точки зрения функциональных задач и юридического значения обязательный порядок нотариального удостоверения соответствующих сделок идентичен (в этой части) системе обязательной государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, призванной решать те же задачи (в числе многих иных), которые ставятся и перед обязательным нотариальным удостоверением сделок: проверка законности совершаемых сделок, обеспечение их публичной достоверности и т.д.