Автор работы: Пользователь скрыл имя, 09 Февраля 2015 в 07:21, курсовая работа
Цель исследования: изучить договор аренды.
Задачи:
Дать понятие договора аренды зданий и сооружений
Выявить элементы договора аренды зданий и сооружений
Рассмотреть исполнение и прекращение договора аренды зданий и
сооружений.
Без установления подобного положения договор аренды здания и иного сооружения не мог бы состояться вовсе, так как пользоваться зданием и не иметь прав на земельный участок невозможно.
Особого внимания заслуживает проблема аренды нежилых помещений. В действующем Гражданском кодексе Российской Федерации не содержится специальных правил, регулирующих эти отношения. Следовательно, аренда нежилых помещений регулируется общими правилами об аренде.
Вряд ли можно согласиться с мнением тех авторов, которые считают, что нежилые помещения уже объединены под общим значением "здание". Понятия "здание" и "помещение" не равнозначны. В толковом словаре русского языка помещение определяется как внутренность здания. Существует и иное определение помещения как "единицы комплекса недвижимого имущества, выделенной в натуре и предназначенной для самостоятельного использования для жилых и нежилых целей". Из приведенных определений можно сделать вывод, что здание и помещение относятся друг к другу как форма и содержание. "Во взаимоотношении содержания и формы содержание представляет подвижную, динамичную сторону целого, а форма охватывает систему устойчивых связей предмета". Действительно, здание состоит из множества помещений, но по своей сути оно нечто большее, не ограниченное простой совокупностью этих помещений, здание - это системный "организм". В рамках одного здания можно изменять помещения, перестраивать их, создавая тем самым совершенно иные объекты, но здание (как форма) останется неизменным. Таким образом, определение помещения как простой части здания и применение к нему норм об аренде зданий и сооружения невозможно.
С высказыванием о том, что понятие "нежилое помещение" как часть понятия "здание" употребимо, но к отношениям с ним нормы параграфа 4 применяются лишь в случае, если стороны об этом специально договорятся, нельзя согласиться, поскольку закон не предусматривает распространение норм параграфа 4 главы 34 ГК РФ на иные объекты, кроме зданий и иных сооружений.
Что касается природы нежилых помещений, то в юридической литературе подразумевается недвижимый характер этих объектов. Однако отсутствуют попытки обосновать данный тезис. Одним из критериев недвижимости Закон (ст. 130 ГК РФ) называет прочную связь с землей и отсутствие возможности перемещения без несоразмерного ущерба. Подобный критерий вполне применим к нежилым помещениям. "Привязка" нежилого помещения к определенному земельному участку носит опосредованный характер - через то здание, которое представляет собой форму существования данного нежилого помещения и непосредственно находится на данном земельном участке. Изменяя нежилое помещение, мы создаем новый объект в рамках той же формы, но с другими индивидуализирующими признаками.
С одной стороны, уничтожить нежилое помещение без ущерба для самого здания невозможно. Более того, полное уничтожение помещения (включая несущие стены) приводит к разрушению самого здания, а, следовательно, к уничтожению основного объекта недвижимости.
С другой стороны, нежилое помещение нельзя возвести вне земельного участка.
В ГК РФ (ст. 130) непосредственно нежилые помещения не рассматриваются в качестве недвижимости. В то же время Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" нежилые помещения отнесены к числу недвижимых объектов, сделки с которыми подлежат государственной регистрации. Подобное несоответствие на практике привело к парадоксальной ситуации, когда договор аренды здания подлежит государственной регистрации только в том случае, если срок этого договора превышает один год (ст. 651 ГК РФ), а договор аренды нежилого помещения, находящегося в этом здании, подлежит государственной регистрации независимо от срока.
Для разрешения указанного противоречия можно предложить два способа:
1) исключить статью 651 ГК РФ и
установить правило, согласно которому
договоры аренды зданий и
2) распространить правила статьи 651 ГК РФ (и только этой статьи, а не всего параграфа 4) на отношения, объектом которых служат нежилые помещения.
2.2. Изменение, расторжение договора аренды зданий и сооружений.
Важной гарантией прав кредиторов является требование об их обязательном письменном уведомлении до передачи предприятия о продаже или аренде последнего (ст.562, 657 ГК), а также при возврате арендованного имущественного комплекса арендодателю (ст.664 ГК). Данное правило корреспондирует норме Общей части Гражданского кодекса РФ о допустимости перевода долга с согласия кредитора (п.1 ст.391), а также положению п. 1 ст.563 ГК о содержании передаточного акта (в передаточном акте должны указываться в том числе данные об уведомлении кредиторов о продаже предприятия). При купле-продаже исследуемая обязанность должна быть исполнена любой из сторон договора*(3); при аренде - она возлагается на арендодателя. Интересы кредиторов арендодателя ни в коей мере не будут нарушены, если уведомление об аренде зданий и сооружений будет сделано арендатором, в связи с чем редакция п.1 ст.657 ГК должна быть уточнена и может быть следующей: "1. Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть до его передачи арендатору письменно уведомлены арендодателем или арендатором о передаче предприятия в аренду". Анализ ст.562 и 657 ГК позволяет говорить об урегулированное™ законодателем трех потенциально возможных ситуаций, которые могут возникнуть в связи с необходимостью исполнения обязанности по уведомлению кредиторов:
1) кредитор получил уведомление
и письменно сообщил о своем
согласии на перевод долга;
Во втором и третьем случаях закон предоставляет кредиторам дополнительные гарантии получения удовлетворения от должника. Так, письменно уведомленный кредитор вправе в течение трех месяцев заявить должнику требование о прекращении или досрочном исполнении
обязательства и возмещении причиненных этим убытков, а при продаже предприятия может также предъявить альтернативное требование - иск о признании договора купли-продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части.
Наличие у кредитора права на заявление требования о признании договора продажи предприятия недействительным вызывает необходимость определения вида недействительности такой сделки. Как известно, Гражданский кодекс РФ в отношении ничтожной сделки говорит о возможности предъявления иска о применении последствий недействительности (признания сделки недействительной не требуется, так как она недействительна независимо от признания ее такой судом, - п.1 ст. 366);
Когда же речь идет об оспоримой сделке, то предъявляется иск о признании ее недействительной и применении последствий недействительности (ст. 12, п.2 ст. 166).
Из этого формально вытекает, что сделка, совершенная с нарушением требований ст.562 ГК, является оспоримой. Тем не менее, Высший Арбитражный Суд РФ исходит из того, что, поскольку Гражданский кодекс не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.
Заключение.
Весьма специфическими особенностями по сравнению с общими положениями об аренде имущества обладает правовое регулирование договора аренды предприятий.
По форме договор аренды зданий и сооружений должен представлять собой единый документ, подписанный сторонами. Всякий договор аренды зданий и сооружений подлежит государственной регистрации. Нарушение этих требований влечет недействительность договора аренды зданий и сооружений. В связи с тем, что сдача предприятия в аренду сопровождается переводом на арендатора долгов арендодателя по обязательствам, относящимся к этому предприятию, Кодекс проявляет заботу о дополнительной защите прав кредиторов по таким обязательствам (ст. 657).
Так же на основании рассмотрения проблемных моментов данного вопроса можно сделать следующие выводы.
Список используемой литературы.