Договор аренды

Введение

Актуальность темы исследования. Аренда естественным образом дополняет средства и способы социального, экономического и производственного развития. Уникальность аренды в том, что она фактически сопровождает и восполняет систему отношений собственности, в известной степени гармонизирует экономические отношения в случаях, когда жесткая конструкция собственности (права собственности) не позволяет успешно и оперативно распорядиться производственными ресурсами.

В юридическом аспекте  арендные отношения опосредованы прежде всего нормами правового института договора аренды.

 Здесь достаточно сослаться  на некоторые типичные для  всего мирового сообщества усилия  в поиске форм экономического  сотрудничества, которые бы гармонизировали  дисбаланс между собственниками  и несобственниками, между капиталом  и энергией по его использованию,  между богатством и нищетой.  Форма договора аренды, как думается, выступает тем самым средством,  которое и позволяет активно  действующим субъектам преодолеть  изначальное экономическое неравенство. 

Отмечается также тенденция  к усложнению и расширению внутренней структуры    института    аренды;    достаточно    ярким    примером   является появление лизинга, бурное развитие которого сопровождается появлением ряда проблем юридического характера.

Предмет исследования - гражданско-правовой институт аренды и сопряженные нормы  гражданского и иного законодательства, судебная практика.

 Объект исследования - общественные отношения, возникающие в связи с договором аренды.

 Целью настоящей работы является исследование договора аренды, оценка современного состояния системы и структуры правового регулирования, соответствующих отношений и выявление общих тенденций, внесение на этой основе законодательных предложений, уточнение толкования норм законодательства об аренде, а также выработка рекомендаций по заключению, исполнению и прекращению договора аренды.

Для реализации данной цели поставлены следующие задачи:

• проанализировать состав объектов, способных быть объектом арендных отношений;
• исследовать договор аренды
• выявить и охарактеризовать существенные условия договора аренды;
• следует ли  признать  арендные  отношения  вещными,  и  каково соотношение обязательственных и вещных прав при аренде;
• провести оценку современного состояния системы и структуры правового регулирования арендных отношений.

 

Методология исследования. В работе использовались различные методы исследования: диалектический (основной способ объективного познания действительности), исторический и сравнительно-правовой (при выяснении особенностей развития законодательства об аренде), формально-логический (при оценке соотношения отдельных норм, в том числе норм различных отраслей права), системно-функциональный анализ (для определения социально-экономического и хозяйственного эффекта) и др.

В курсовой работе применены материалы научной литературы ведущих специалистов в области гражданского права: Алексеева В.А.¹, Витрянского В.В.², Кабатова Е.В.³; нормативно-правовые акты Российской Федерации: Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон от 8 августа 2001 г. №129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»; научно-практические комментарии к нормативным актам, специальная литература и периодика (см. раздел «Список используемой литературы»).

 

Структура работы.  Курсовая работа состоит из введения, двух глав,  практических ситуационных задач, заключения.  Во вступлении обосновывается актуальность темы, определяются цели и задачи курсовой работы, методы исследования. Главы посвящены анализу поставленной проблемы. В заключении сформулированы основные результаты курсового исследования.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1. Договор аренды

1.1.Понятие договора аренды

Хозяйственная деятельность может опираться на различные  социально-экономические способы  вовлечения орудий и средств труда в производственный процесс. Безусловно, обладание ими на праве собственности предпочтительно и часто выгодно с точки зрения экономического эффекта (нет  затрат на платежи собственнику), но не всегда удобно или возможно. Именно поэтому существовал и существует арендный тип хозяйствования; при этом он не должен противопоставляться хозяйствованию собственника ни с точки зрения прибыльности, ни с позиций комфортности управления производственным процессом, ни в плане социального значения возникающих отношений.

Ситуация, когда начало всякой деятельности обеспечено достаточными средствами, обычно не соответствует  действительности, и на практике почти  всякий производственный, а равно  и непроизводственный, процесс опирается  на привлечение постороннего имущества  или капитала.

Добавим, что потребность  в имуществе (как в предпринимательских, так и в иных отношениях) может  быть временной, приобретение его на праве собственности в таком  случае не оправдано экономически. В конкретной экономике могут  встречаться и иные ситуации, когда  приобретение в собственность не целесообразно. Такой пример. Нижегородская  авиакомпания «Волга-Авиа», контрольный  пакет которой принадлежит местным  властям, заинтересована в том, чтобы  принадлежащие ей самолеты Ту-134 так  и остались в собственности. Однако сама авиакомпания не имеет ни надлежащих свидетельств эксплуатации данных воздушных  судов, ни требуемого технического состава, ни соответствующих летчиков. Оптимальный  выход из ситуации - сдача лайнеров в аренду⁴.

Потребность в аренде возникает  также в случаях, когда экономико-технические  характеристики используемой техники  требуют определенных условий, например, большегрузные автомашины-тягачи экономически выгодно использовать только на «длинном плече», и если таких перевозок  нет, то лучше всего сдать их в  аренду.

Что же касается и земли (земельных  участков). Обладание землей на праве  собственности не всегда и не во всех отношениях благо. Так, по мнению современных экономистов, «собственность надолго фиксирует ситуацию, не позволяя принимать оперативные решения», поэтому оптимальной является схема, когда часть земли у производителя  сельхозпродукции находится в собственности, а часть - в аренде ⁵.

Акт аренды также есть акт  обмена стоимостями и подчиняется общей экономической логике товарообмена, но с учетом фактора времени, структуры формирования прибыли и возможности придания надлежащей эффективности обмениваемым благам (здесь обычным критерием выступает ликвидность, т.е. легкость превращения в деньги); в силу этого рынок аренды ограничен, но столь же необходим как, и рынок товаров, услуг в составе всякого народного хозяйства.

Экономическим отношениям такого типа хозяйствования соответствует  правовой институт аренды, нормы которого (сегодня это гл. 34 Гражданского кодекса  РФ — далее ГК РФ) регламентируют имущественные отношения по поводу предоставления вещей в пользование; «по договору аренды арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату  во временное владение и пользование  или во временное пользование» (часть  первая ст. 606 ГК РФ). Содержащиеся в гл. 34 ГК РФ параграфы расположены по неоднократно используемой законодателем схеме: в первом параграфе размещены общие положения об аренде, а во 2-5 параграфах - специальные нормы (о прокате, аренде транспортных средств, аренде зданий и сооружений, аренде предприятий и лизинге); в соответствии со ст. 625 ГК РФ общие правила подлежат применению лишь в случае отсутствия специального регулирования.

Для целей настоящего исследования в центре внимания остается фактически закрепленная в законе структура  регулирования. Что же касается выбора разновидностей договора аренды, привлекаемых к специальному анализу (главы 2-4 работы), то он предопределен особой актуальностью  проблем (финансовая аренда).

Обычное определение договора аренды. Этот договор консенсуальный, возмездный и взаимный ⁶. Обычно его относят к той группе договоров, которые принято именовать договорами о передаче имущества⁷.  Как для арендатора, так и для арендодателя основной целью является вовсе не передача, а те процессы и их результаты, которые следуют за передачей (арендатор намерен эксплуатировать вещь и получить ожидаемый от этого эффект, а арендодатель планирует получить денежные средства). Законодатель отказался использовать слово «передача» применительно к аренде, он ясно говорит о «предоставлении». Договор аренды есть соглашение о предоставлении в пользование, и эта уникальная его характеристика не позволяет смешивать с договорами о передаче имущества.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате 
использования    арендованного    земельного    участка    в    соответствии    с 
договором, являются его собственностью, если законом, иным правовым 
актом  или  договором  не  предусмотрено  иное  (ст.   136  ГК РФ). 

 

 

 

 

1.2 Определение  договора  найма

Договор найма жилого помещения  законодателем выделен в отдельный, самостоятельный договорный тип, правовое регулирование которого осуществляется в соответствии с нормами главы 35 ГК РФ. Договор найма жилого помещения  характеризуется ярко выраженным социальным характером — возможностью удовлетворять  основную потребность человека в  помещении для проживания; поэтому  нормы главы 35 ГК РФ, регулирующие отношения  найма жилья, предоставляют нанимателю большую защищенность (по сравнению  с арендатором). Конечная цель законодателя, предусмотревшего специальный режим  для найма жилых помещений, состоит  в предоставлении усиленной защиты нанимателю.

Обычно выделяют следующие  квалифицирующие признаки договора найма жилого помещения:

• имеет своей конечной целью предоставление возможности нанимателю удовлетворить основную потребность любого человека в жилом помещении;
• единственно возможный способ пользования жилым помещением — проживание в нем (это касается и случаев, когда первичным нанимателем выступает юридическое лицо, которое должно заключить с гражданином - например, работником - другой договор найма);
• договор найма жилого помещения носит потребительский характер в целом, что дает возможность применения к возникающим отношениям норм законодательства о защите прав потребителя; именно поэтому юридические лица-арендаторы не вправе заключать с гражданами-пользователями договор субаренды, так как это ущемляет жилищные права граждан в сравнении с жилищными правами нанимателя;
• договор найма жилого помещения характеризуется наличием особенного субъектного состава. В соответствии с п.1 ст. 677 ГК РФ нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин - на стороне же наймодателя выступает представитель государственного или муниципального органа — в договоре социального найма жилья, либо иное физическое или юридическое лицо - собственник (управомоченное им лицо) - в договоре найма жилого помещения.

Названные выше признаки не затрагивают какие-либо сущностные параметры договора (например, вопросы  срочности или платности), касаются лишь отдельных аспектов взаимоотношений, и тем самым остается открытым вопрос о возможности применения к жилищным правоотношениям ряда общих норм об аренде. Действительно, особенности жилищных отношений, их социальная роль, накладывают свой отпечаток на регулирование отношений  по договору найма жилого помещения. Но, вместе с тем, не достаточно обоснованной представляется позиция законодателя, полностью исключившего возможность  применения к отношениям договора найма  норм, распространяющихся на арендные отношения. Жилое помещение характеризуется  родовыми признаками объекта недвижимости, поэтому представляется более рациональным применение к отношениям найма жилого помещения тех правил об аренде зданий, которые не противоречат его жилищной специфике.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 1.3.Право аренды и вещные права

Договор аренды относят к  категории вещных, реальных договоров. Вещное право, называемое также абсолютным, предоставляет человеку непосредственное господство в той или иной форме  над вещью, т.е. объектом вещного  права является вещь. Обязательственное  право дает одному лицу право требовать  от другого совершения определенного  действия, которое и является объектом права. Это право называют еще  относительным.

Вещное право абсолютно  и устанавливается независимо от воли субъектов. Например, право собственности, составляющее наиболее значимую часть  категории вещных прав, может приобретаться  по рождению. Что касается обязательственного права, то для его возникновения  необходима воля субъектов, которая  и выражается в виде договора, заключенного на определенных условиях по обоюдному  согласию контрагентов.

В нормах советского законодательства просматриваются элементы вещно-правовых отношений: за нанимателем (арендатором) был признан статус титульного владельца; безо всяких исключений действовало правило о том, что для нового собственника вещи договор аренды, заключенный прежним собственником, становится обязательным⁸. «Предоставление арендаторам вещно-правовой защиты и признание за правом пользования арендованным имуществом права следования дает известные основания отнести это право к числу вещных ... к числу вещных можно отнести только те права, которые в законе прямо названы вещными. Остальные же права являются обязательственными. И при любых обстоятельствах к числу вещных не может быть отнесено право пользования арендованным имуществом, не сопровождающееся владением, поскольку такое право не пользуется вещно-правовой защитой, необходимой с точки зрения п.4 ст. 216 ГК РФ»⁹.

Главное отличие между  вещным правом и арендой (наймом) - в  волевом аспекте, «собственник занимает свою квартиру, не спрашивая согласия на это кого-либо, ему никто не может запретить это сделать. Наниматель же вселяется в квартиру наймодателя только по воле последнего и никак не вопреки его желанию»¹⁰. Правильно, но надо различать две разных ситуации: до и после вселения нанимателя. Разве наймодатель имеет право (именно право!) занять фактически сданную квартиру!?

Отношения из договора найма  представляют собой не смешанные (вещно-обязательственные), а существующие самостоятельно по отношению  друг к другу (обязательственное  правоотношение, складывающееся между  нанимателем и наймодателем, и  вещное правоотношение, складывающееся между нанимателем и всеми  третьими лицами), включая собственника переданной вещи».