Договор аренды

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

На основе проведённого  исследования можно  сделать следующие выводы:

 - приоритетами современного семейного права России являются защита прав членов семьи; правовое регулирование семейных отношений; охрана прав ребенка и установление разумного баланса между интересами личности, семьи и общества в целом;

- в российской правовой доктрине семья определяется как круг лиц, связанных личными неимущественными, а также имущественными правами и обязанностями, основанными на браке, родстве и принятии детей на воспитание;

- семейное право обеспечивает регулирование отношений собственности между членами семьи взаимодействуя с другими отраслями права (прежде всего с гражданским);

- Семейный  Кодекс Российской Федерации  предоставляет супругам возможность самим решать, как они будут определять свои имущественные правоотношения - на основе законного либо договорного режима имущества.

  - законный  режим имущества супругов - это  порядок, установленный непосредственно  в законе в отношении имущества  супругов приобретенного в браке  и действующий при отсутствии  брачного договора.

- договорный  режим имущества супругов - это  порядок, действующий в отношении  имущества, нажитого супругами  во время брака, который в  отличие от законного режима, установлен самими супругами  в договоре путем установления режима совместной, долевой либо раздельной собственности имущества.

- брачный  договор является разновидностью  гражданско-правовой сделки, направленной на изменение правового режима супружеского имущества (нажитого в браке, принадлежащего супругам на праве личной собственности, имущества, которое будет приобретено супругами в будущем);

- в совместной собственности супругов может находиться любое имущество, не изъятое из оборота (денежные доходы и иные выплаты, полученные каждым супругом в результате его трудовой, предпринимательской, интеллектуальной деятельности, а также пенсии и пособия);

- раздел общего имущества супругов чаще всего происходит вследствие расторжения брака. Раздел совместной собственности может быть произведен и в период брака, в том числе судом, по требованию супруга или по заявлению его кредиторов;

- обращение на имущество супругов возникает  в случае, когда один из них (либо оба супруга) имеют задолженность перед третьими лицами,  которую невозможно погасить в денежной форме;

- если имущества супруга недостаточно для удовлетворения требований кредиторов, то по его личным долгам взыскание может быть обращено на долю в общей собственности.

       Анализ целого ряда правовых источников, юридической практики и литературы позволил выявить ряд недостатков и предложить пути их решения:

         1.В законодательстве отсутствует  четкое разграничение сферы применения  норм гражданского права к  семейным имущественным отношениям, которые регулируются, в том числе, брачные договором. Так, в соответствии со ст. 4 Семейного Кодекса РФ к имущественным отношениям применяются нормы гражданского законодательства лишь в той мере, в какой это не противоречит существу семейных отношений. Вследствие использования законодателями расплывчатой формулировки вместо четкого разграничения сфер правового регулирования, практически юристы вынуждены толковать то или иное положение брачного договора исходя из своего личного понимания общих позиций  и принципов семейного права.

         2. Анализируя регулирование прав собственности супругов на основании режима, установленного законом, можно сделать выводы о необходимости уточнить основания разграничения общей и совместной собственности супругов. Следует закрепить в законе положения о том, что доходы от использования раздельного имущества супругов следует относить к совместной собственности, а на предметы профессиональной деятельности распространить критерий целевого использования, разграничив их с предметами профессионального хобби и увлечения одного из супругов. Последние при законном режиме имущества должны относиться к общей совместной собственности, как и предметы роскоши, которые предлагается определять исходя из критерия их необходимости для удовлетворения насущных потребностей супругов.

         3. В отношении совершения сделок по распоряжению общей собственностью супругов следует обратить внимание на то, что Семейный кодекс, закрепляя презумпцию согласия другого супруга на совершение сделки по распоряжению общим имуществом, не содержит способов разрешения ситуаций, когда получить согласие не представляется возможным (он уклоняется от дачи согласия, либо не желает его давать). Предлагается предусмотреть в законе возможность в таких случаях обратиться в суд с иском о разрешении совершения сделки. Судебное решение, исходя из интересов семьи, может содержать разрешение или запрет на совершение конкретной сделки. Закрепление такой возможности, как представляется, вполне соответствовало бы п.2 ст.1 ГК, допускающему ограничение гражданских прав на основании Федерального закона в той мере, в какой это необходимо, в частности, в целях защиты прав и законных интересов других лиц.     

          Разрешение перечисленных проблем видится в усовершенствовании законодательства и изменении существующей нотариальной практики оформления договоров и практики регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В частности, целесообразно дополнить п. 2 ст. 244 ГК указанием на возможность существования наряду с общей долевой и общей совместной собственностью общей смешанной собственности. Есть и другой выход: дополнить п. 1 ст. 34 СК перечнем имущества, которое не может находиться в общей совместной собственности супругов, а также ввести в ГК перечень имущества, которое не может быть объектом такой собственности. В нем может быть названа доля в праве собственности на имущество. Однако этот подход представляется противоречащим ст. 35 Конституции РФ, которая указывает: каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. 
             В отношении практики нотариального оформления договоров можно рекомендовать для исключения указанных проблем предусмотреть указание в договоре по возмездному приобретению супругами имущества в качестве приобретателей обоих супругов (в случае отсутствия между супругами соответствующего брачного договора). Подписывать договор при этом может как один из супругов, так и оба. Если договор подписывает только один супруг, это фактически будет смешанный договор, содержащий элементы договора в пользу третьего лица, предусмотренного ст. 430 ГК. При этом согласие второго супруга, данное в порядке ст. 35 СК, является фактически согласием третьего лица воспользоваться своим правом по данному договору. 
           В отношении практики государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним можно рекомендовать для исключения указанных проблем внедрить регистрацию в Едином государственном реестре права общей совместной собственности (или общей смешанной собственности) с указанием обоих супругов в качестве правообладателей. 

           Устранение хотя бы некоторых недостатков поможет более качественно регулировать отношения, возникающие в связи с правом собственности супругов на общее имущество, а значит, более полно защитить права и свободы граждан, что соответствует принципам правового государства, к которому мы стремимся.

Введение

Договорной  институт ренты, является относительно новым институтом для российского  гражданского законодательства. До вступления в силу нового Гражданского кодекса  рентные сделки были исключены из сферы регулирования гражданского права по идеологическим мотивам. Тем  не менее, объективная необходимость  в них, бесспорно, существовала. Законодательную  возможность заключения названных  договоров граждане получили с принятием  части 2-й Гражданского кодекса Российской Федерации.

Актуальность темы исследования обусловлена целым рядом факторов, в частности:

1. некорректное применение норм практикующими юристами, вызванное в том числе, и недостаточной изученностью гражданско-правового института ренты;

2. злоупотребления  зависимым положением, в которое  попадает лицо, заключившее договор  пожизненного содержания с иждивением, являющееся, в частности, следствием  недостаточной правовой просвещенности  в данном вопросе;

3. отсутствие  специальных работ, в частности  монографических исследований, посвящённых  рассматриваемой проблематике, имеющиеся   же статьи в основном дают  комментарии к гражданскому законодательству, критикуют юридическую технику  регулирования рентных отношений.¹

Комплексное изучение каждой из разновидностей ренты,  проведённое в данной работе, позволит, на наш взгляд, в некоторой степени  восполнить существующие пробелы в  исследовании рассматриваемого вида договора. Кроме того, нами были предложены некоторые  меры по совершенствованию законодательства, регулирующего рентные отношения.

Необходимо  также отметить целый ряд проблем, требующих более внимательного  рассмотрения, в частности:  определение  признаков договора пожизненного содержания с иждивением, его места в ряду рентных сделок и договоров, направленных на возмездное приобретение имущества, в целом;  особенности порядка  государственной регистрации указанного договора и порождаемых им прав.²

Вышеизложенные  обстоятельства позволяют утверждать, что избранная нами тема актуальна  и нуждается в тщательном изучении.

Цель работы заключается в комплексном исследовании особенностей гражданско-правового регулирования договора ренты с теоретической и практической точек зрения. Реализация поставленной цели предполагает решение следующих задач:

–   исследовать правовую природу договора ренты;

–  дать анализ действующей нормативной  правовой базы, на основе которой осуществляется правовое регулирование договора ренты  в РФ, а также выявить недостатки действующего законодательства;

–   исследовать разновидности договора ренты;

–   проанализировать порядок заключения договора ренты;

–   раскрыть содержание договора ренты  и ответственность сторон;

– рассмотреть основания и правовые последствия расторжения договора.

Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие в связи с заключением, изменением и расторжением договора ренты, регулируемые нормами главы 33 ГК РФ. ³

Предмет исследования: существующие в действующем Гражданском кодексе РФ договоры ренты: договор постоянной ренты, договор пожизненной ренты и его разновидность - договор пожизненного содержания с иждивением.

Теоретической базой исследования являются труды ведущих дореволюционных, советских и современных цивилистов. Необходимо отметить ряд исследователей, которые в той или иной мере касались в своих работах проблемы рентных отношений, в частности: М.И. Брагинский, И.Л. Брауде, В.В. Витрянский, В.Э. Герценберг, B.C. Ем, Л.А. Ерошенко, О.С. Иоффе, Н. Коняев, В. Круглов, К.П. Победоносцев, Ю.В. Романец, Ю.К. Толстой, С.А. Хохлов, Г.Ф. Шершеневич, Е.А. Яргина и др. Их труды, научные обобщения и выводы использовались при теоретическом осмыслении исследуемой нами проблемы.

Нормативную базу исследования составляют Конституция РФ, Гражданской кодекс РФ, Семейный кодекс РФ, Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и иные нормативно-правовые акты, регулирующие рентные правоотношения.⁴

В качестве эмпирической базы были изучены судебные дела, постановления Президиума Верховного Суда РФ, нотариальная и адвокатская  практика.

Структура работы обусловлена целью и задачами. Работа состоит из введения и трех глав, разбитых на параграфы. Во введении отражается актуальность исследования, его цели и задачи, структура, предмет и объект, а также фактический материал послуживший основой исследования. В первой главе рассматривается понятие и правовая природа договора ренты, анализируется правовой механизм регламентации договора ренты. Во второй главе исследуется порядок заключения и расторжения договора, его содержание, ответственность сторон. В третье главе анализируются отдельные договоров ренты. В заключении подводятся итоги исследования.  

 

 

 

Заключение

На основе проведённого исследования можно сделать  следующие выводы:

1. Обоснована  позиции, в соответствии с которой,  правовые нормы, регулирующие  отношения по договору ренты,  носят консенсуальный характер, несмотря на стремление законодателя придать договору ренты, при определении его понятия в ст. 583 ГК РФ, реальный характер.

2. Выделены  видовые характеристики ренты  в действующем гражданском законодательстве:

а) видами договора ренты являются договоры постоянной и пожизненной ренты, а договор  пожизненного содержания с иждивением следует рассматривать в качестве разновидности (подвида) последнего;