Договор аренды

б) существует дифференциация рентных отношений  в зависимости от того, на каких  началах - возмездно или безвозмездно - передано плательщику ренты то имущество, взамен которого бывшему собственнику или иному указанному им лицу предоставляется тот или иной вид ренты;

в) существенно  отличаются друг от друга договоры ренты, по которым под выплату  ренты передано недвижимое имущество, в одном случае, и движимое имущество, - в другом.

3. Обоснован  научный вывод, в соответствии  с которым договор ренты, по  которому имущество передается  без оплаты, в такой же степени  является возмездным, как и договор,  в котором предусматривается  передача имущества за плату.  В связи с этим дарение и  рента, хотя и характеризуются  одинаковой направленностью, все  же находятся в различных нормативных  плоскостях: договор дарения - в  правовом поле, отражающем специфику  безвозмездных обязательств, а договор  ренты - в правовом поле возмездных  договоров. По этой причине к договорам ренты и пожизненного содержания с иждивением нормы о дарении неприменимы.

Игнорирование данного принципа приводит к необоснованному  распространению на ренту не свойственных ей правовых норм. Весьма затруднительно обосновать применение к отношениям ренты таких правил института  дарения, как отказ одаряемого принять  дар (ст. 573 ГК РФ), ограничение, запрещение и отмена дарения (ст. 575, 576, 578 ГК РФ) и др.

Предлагается  в связи с этим исключить из п. 2 ст. 585 ГК РФ правило, касающееся возможности  применения к отношениям сторон по передаче и оплате имущества под  выплату ренты правил о договоре дарения.

4. Договор  ренты подлежит обязательному  нотариальному удостоверению, а  договор, предусматривающий отчуждение  недвижимого имущества - также  государственной регистрации. Если  стороны нарушат требования о  нотариальном удостоверении договора  ренты, такой договор будет  считаться недействительной сделкой  в силу п. 1 ст. 165 ГК РФ. Если  же договор о передаче под  ренту недвижимого имущества  будет нотариально удостоверен,  но не подвергнут государственной  регистрации, он будет считаться  в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ незаключенной  сделкой, поскольку ст. 584 ГК РФ  не содержит указаний на его  недействительность.

Сказанное свидетельствует о наличии существенного  противоречия в формулировке ст. 584 ГК РФ, поскольку если стороны нотариально  удостоверят договор на отчуждение под выплату ренты недвижимого  имущества, но не подвергнут его государственной  регистрации, то они как участники  незаключенного договора не могут требовать  применения норм о недействительности сделки, хотя они могли бы требовать  этого при игнорировании правил о нотариальном удостоверении договора ренты.

5. Установленный  размер пожизненной ренты и  пожизненного содержания с иждивением  относится к коллизионным. КОЛЛИЗИЯ - противоречие друг другу (столкновение) двух или более формально действующих  нормативных актов, изданных по  одному и тому же вопросу.  Коллизия разрешается путем выбора по определенным правилам того нормативного акта, который должен быть применен к рассматриваемому случаю (напр., из двух актов одинаковой юридической силы приоритет имеет последний по времени принятия, специальный акт имеет приоритет перед общим и т. д. вопросам и по-разному решается на практике. Поскольку на сегодняшний день суммы, устанавливаемые в договорах ренты в МРОТ, не сопоставимы с суммой, которая получателю ренты требуется ежемесячно, целесообразно определять размер рентных платежей, исходя из размера прожиточного минимума в соответствии с Федеральным законом «О прожиточном минимуме в Российской Федерации», Постановлением Правительства РФ «Об утверждении Методических рекомендаций по определению потребительской корзины для основных социально-демографических групп населения в целом по Российской Федерации и в субъектах Российской Федерации».

6. Предлагаются  правила, соблюдение которых обеспечит  гарантии для плательщика ренты  от недобросовестных рентополучателей.

7. Высказанные  положения требуют внесения изменений  в нормы гл. 33 ГК РФ:

1) изменить  название гл. 33 ГК РФ «Рента  и пожизненное содержание с  иждивением» и именовать ее  в дальнейшем «Рента», переименовать  § 1 гл. 33 ГК РФ «Общие положения  о ренте и пожизненном содержании  с иждивением» на «Общие положения  о ренте»;

2) п. 2 ст. 585 ГК РФ изложить в следующей  редакции: «К отношениям сторон  по передаче и оплате имущества  под выплату ренты применяются  правила о купле-продаже (глава  30) постольку, поскольку иное не  установлено правилами настоящей  главы и не противоречит существу  договора ренты».

3) дополнить  ст. 599 ГК РФ п. 3 в следующей  редакции: «Если плательщик ренты  совершил покушение на жизнь  получателя ренты либо умышленно  причинил ему телесные повреждения,  получатель ренты вправе требовать расторжения договора и возмещения убытков. В случае умышленного лишения жизни получателя ренты плательщиком ренты право требовать расторжения договора и возмещения убытков принадлежит наследникам получателя ренты»;

4) дополнить  ст. 584 ГК РФ предложением: «Несоблюдение  формы договора ренты влечет  его недействительность»;

5) в целях  необходимости совершенствования  правовых норм, регулирующих размер  и форму рентных платежей, необходимо  внести следующие изменения:

- в пункте 2 статьи 597 слова «не менее минимального  размера оплаты труда» заменить  словами «не менее установленного  в соответствии с законом субъекта  Российской Федерации величины  прожиточного минимума на душу  населения и по основным социально-демографическим  группам населения в субъектах  Российской Федерации»;

- в пункте 2 статьи 602 слова «менее двух минимальных  размеров оплаты труда, установленных  законом» заменить словами «менее  установленной в соответствии  с законом субъекта Российской  Федерации двукратной величины  прожиточного минимума на душу  населения и по основным социально-демографическим  группам населения в субъектах  Российской Федерации».

Законодатель  весьма строго подходит к форме договора ренты. Данный договор относится  к числу немногих гражданско-правовых договоров, которые подлежат обязательному  нотариальному удостоверению, а  если дело касается отчуждения под  выплату ренты недвижимого имущества, то и государственной регистрации.⁵  Данное требование является вполне оправданным, поскольку договоры ренты чаще всего заключаются лицами, нуждающимися в особой правовой защищенности. Имеющаяся судебная практика показала, что здесь нередки попытки злоупотреблений и обхода закона, заключающие его лица часто имеют слабое представление о своих правах и последствиях заключения договора. В этих условиях помощь нотариуса, в частности установление им подлинной воли сторон, заключающих договор, и проверка законности его содержания, способна оказаться неоценимой услугой для обеих сторон и предотвратить последующие судебные споры.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

¹ Натаров С.В. Гражданско-правовая ответственность за нарушение договора пожизненного содержания с иждивением // Юрист. 2007. №5. С.26.

² Цыбуленко 3. Рента и пожизненное содержание с иждивением // Российская юстиция. 2008. № 7. С.22

³ Махноносов Э. По воле, а не по праву // «Недвижимость и цены». 2008. № 41. С. 12

⁴ Суханова Е.А. Гражданское право, 2009. Т.1. С.313, 322

⁵  Хохлов С.А. Указ. соч. С.356.